北京某房地產(chǎn)項(xiàng)目可行性報(bào)告書(參考版)
2025-01-01 03:05本頁(yè)面
【正文】 因此除了自住客源外 ， 投資亦成為本項(xiàng)目另一個(gè)重要的客層來(lái)源部分 ， 所以本項(xiàng)目目標(biāo)客源分布面較寬 ， 在此我們對(duì)本項(xiàng)目的客源做一個(gè)基本的分析： 五、目標(biāo)客源分析 一、本案目標(biāo)客源的生活狀態(tài) ◆動(dòng)感、現(xiàn)代的生活節(jié)奏 ◆繁忙的生活節(jié)奏 ◆浪漫的夜生活 ◆豐富的娛樂(lè)、購(gòu)物設(shè)施 ◆霓紅燈閃爍的不夜城 ◆高樓、汽車、紅酒 五、目標(biāo)客源分析 二、本案的客源形象 ● 3050歲 ●金領(lǐng)、白領(lǐng)、企事業(yè)單位高管 ●現(xiàn)代、時(shí)尚、前衛(wèi) ●有進(jìn)取心 ●生活節(jié)奏快 ●朋友多 五、目標(biāo)客源分析 三、主要特征 ■有知識(shí)，接受現(xiàn)代生活觀念； ■有個(gè)性，希望成為同類消費(fèi)者眼中的榜樣； ■視野夠?qū)?，喜歡突破本土傳統(tǒng)觀念的局限； ■有極強(qiáng)的事業(yè)心，具有獨(dú)立判斷事物的能力； ■俯瞰世界，對(duì)事業(yè) /家庭的把握充滿信心； ■對(duì)于生活中的流行有足夠的關(guān)注，追求與眾不同的生活品質(zhì)； ■不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過(guò)程中的一個(gè)足跡 五、目標(biāo)客源分析 五、目標(biāo)客源分析 北京客戶 政 府 高 級(jí) 公 務(wù) 員 外地客戶 企 事 業(yè) 單 位 高 管 首 次 置 業(yè) 者 非 首 次 次 置 業(yè) 者 自住客戶 外 籍 在 京 常 駐 人 士 投資客戶 外 地 在 京 企 業(yè) 主 海 歸 人 士 四、客源分布 五、目標(biāo)客源的引導(dǎo) 強(qiáng)調(diào)國(guó)際化的品質(zhì)，一流的物業(yè)服務(wù)，塑造高尚住宅形象； – 將東京、曼哈頓、香港 …… 等國(guó)際超級(jí)城市中高端住宅理念通過(guò)媒體傳達(dá)給本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶； – 引導(dǎo)目標(biāo)客戶以國(guó)際視野來(lái)認(rèn)知本項(xiàng)目在北京居住文化中嶄新的地位。 項(xiàng)目 SWOT分析 若 將本案北側(cè)的“ L”形地塊與現(xiàn)有地塊同時(shí)取得，這將使本項(xiàng)目的立地條件更為成熟，對(duì)項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃有著莫大的幫助，使之更為完整。 項(xiàng)目 SWOT分析 威脅的化解： 快速開發(fā)才能控制風(fēng)險(xiǎn)，為避免和降低政策風(fēng)險(xiǎn)采取的措施有三： 研究政策，及時(shí)應(yīng)對(duì)。 O4： 城市中心的稀有地段，不可再生性，為中心土地提供升值前景； 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目威脅分析 (T) T1： 政策威脅，北京其特殊的地理位置和政治環(huán)境決定了它在政策執(zhí)行中的特殊性，近幾年來(lái)在國(guó)家宏觀政策調(diào)控下，北京先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度。 O2： 周邊的中央商務(wù)區(qū)、使館區(qū)、方便的交通、市中心繁華地段為本案帶來(lái)較高的客源層屬性和將來(lái)高端的租賃市場(chǎng)，使本案的市場(chǎng)的受眾范圍擴(kuò)大。 項(xiàng)目 SWOT分析 項(xiàng)目劣勢(shì)化解 : 針對(duì)我項(xiàng)目的可能面臨的劣勢(shì)，建議在實(shí)際推廣過(guò)程中應(yīng)當(dāng)從以下一些方面著手： 一方面強(qiáng)調(diào)： ◆城市中心，無(wú)法復(fù)制的唯一性 ◆工體高尚住宅、投資自住皆宜的市場(chǎng)形象。 W2： 地塊位于亞洲大酒店、新中大廈南側(cè)，他們的高度對(duì)本案的對(duì)外形象及視角有一定影響。 S4： 地塊整齊，對(duì)規(guī)劃設(shè)計(jì)較為有利。 S2： 本案位于東二環(huán)，工體北路，出行交通便捷。同時(shí)，政府在內(nèi)城區(qū)改造上的大力支持，為該項(xiàng)目開發(fā)提供了前提條件。 環(huán)境分析 小環(huán)境： 目前本案所處區(qū)域的保利商圈是北京較為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)，是中央商務(wù)區(qū)的延伸出的泛CBD區(qū)，是集中了寫字樓，酒店，商業(yè)，高檔住宅的綜合區(qū)域，有北京市最著名的工人體育館、工人體育場(chǎng)、保利大廈、保利電影院、保利大酒店、新保利大廈、港澳中心等。隨著住宅消費(fèi)市場(chǎng)的成熟，越來(lái)越多的購(gòu)買者開始關(guān)注住宅自身的景觀規(guī)劃與投資潛力空間。 圖表 8 消費(fèi)購(gòu)買戶型與面積交互分析圖 四房三房二房一房201008 0 1 1 0 平米1 2 0 1 4 0 平米1 4 0 1 6 0 平米1 8 0 2 0 0 平米 三、住宅市場(chǎng)消費(fèi)分析 消費(fèi)者購(gòu)房選擇條件 消費(fèi)者在選擇購(gòu)房時(shí)的主要條件為本地區(qū)生活是否方便，其次為物業(yè)所在位置的交通、環(huán)境、物業(yè)本身的管理水平。消費(fèi)者在購(gòu)買三居時(shí)，將會(huì)首要選擇的面積為 140— 160平方米。今后相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)間內(nèi)，120— 160平方米的中等面積住房將成為住宅市場(chǎng)的主流。 圖表 六 消費(fèi)者購(gòu)房選擇戶型分布圖 6 .8 %7 0 .5 %2 0 .5 %2 .3 %四房三房二房一房 三、住宅市場(chǎng)消費(fèi)分析 消費(fèi)者購(gòu)房選擇面積 從下圖所示數(shù)據(jù)可看出，消費(fèi)者購(gòu)房面積選擇主要集中在 120—160平方米之間。 %的消費(fèi)者在選擇購(gòu)買住宅時(shí)，會(huì)選擇購(gòu)買板樓， %的消費(fèi)者持只看設(shè)計(jì)而持無(wú)所謂的態(tài)度；另有 %的消費(fèi)者在選擇購(gòu)買住宅時(shí)會(huì)首先選擇高層住宅。從消費(fèi)者選擇的人數(shù)看，三、四環(huán)之間的住宅項(xiàng)目將更受消費(fèi)者的青睞。 圖表 3 消費(fèi)者購(gòu)房區(qū)域選擇 三、住宅市場(chǎng)消費(fèi)分析 消費(fèi)者購(gòu)房選擇位置 消費(fèi)者在選購(gòu)住房時(shí)， %的消費(fèi)者將首先選擇三、四環(huán)之間的住宅
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