【正文】 2023年 3月 6日星期一 3時 13分 0秒 15:13:006 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 2023年 3月 6日星期一 下午 3時 13分 0秒 15:13: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。勝人者有力，自勝者強。 :13:0015:13Mar236Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 , March 6, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 2023年 3月 6日星期一 3時 13分 0秒 15:13:006 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 2023年 3月 6日星期一 下午 3時 13分 0秒 15:13: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 15:13:0015:13:0015:13Monday, March 6, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 15:13:0015:13:0015:133/6/2023 3:13:00 PM 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 下午 3時 13分 0秒 下午 3時 13分 15:13: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 2023年 3月 下午 3時 13分 :13March 6, 2023 1行動出成果，工作出財富。 :13:0015:13:00March 6, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 :13:0015:13Mar236Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 , March 6, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 因此除了自住客源外 ， 投資亦成為本項目另一個重要的客層來源部分 ， 所以本項目目標客源分布面較寬 ， 在此我們對本項目的客源做一個基本的分析： 五、目標客源分析 一、本案目標客源的生活狀態(tài) ◆動感、現(xiàn)代的生活節(jié)奏 ◆繁忙的生活節(jié)奏 ◆浪漫的夜生活 ◆豐富的娛樂、購物設施 ◆霓紅燈閃爍的不夜城 ◆高樓、汽車、紅酒 五、目標客源分析 二、本案的客源形象 ● 3050歲 ●金領、白領、企事業(yè)單位高管 ●現(xiàn)代、時尚、前衛(wèi) ●有進取心 ●生活節(jié)奏快 ●朋友多 五、目標客源分析 三、主要特征 ■有知識，接受現(xiàn)代生活觀念； ■有個性，希望成為同類消費者眼中的榜樣； ■視野夠?qū)?，喜歡突破本土傳統(tǒng)觀念的局限； ■有極強的事業(yè)心，具有獨立判斷事物的能力； ■俯瞰世界，對事業(yè) /家庭的把握充滿信心； ■對于生活中的流行有足夠的關注，追求與眾不同的生活品質(zhì)； ■不是終極置業(yè)者，而是發(fā)展過程中的一個足跡 五、目標客源分析 五、目標客源分析 北京客戶 政 府 高 級 公 務 員 外地客戶 企 事 業(yè) 單 位 高 管 首 次 置 業(yè) 者 非 首 次 次 置 業(yè) 者 自住客戶 外 籍 在 京 常 駐 人 士 投資客戶 外 地 在 京 企 業(yè) 主 海 歸 人 士 四、客源分布 五、目標客源的引導 強調(diào)國際化的品質(zhì)，一流的物業(yè)服務，塑造高尚住宅形象； – 將東京、曼哈頓、香港 …… 等國際超級城市中高端住宅理念通過媒體傳達給本項目的目標客戶； – 引導目標客戶以國際視野來認知本項目在北京居住文化中嶄新的地位。 項目 SWOT分析 若 將本案北側(cè)的 “ L”形地塊與現(xiàn)有地塊同時取得，這將使本項目的立地條件更為成熟，對項目產(chǎn)品規(guī)劃有著莫大的幫助，使之更為完整。 項目 SWOT分析 威脅的化解： 快速開發(fā)才能控制風險，為避免和降低政策風險采取的措施有三： 研究政策，及時應對。 O4： 城市中心的稀有地段，不可再生性，為中心土地提供升值前景； 項目 SWOT分析 項目威脅分析 (T) T1： 政策威脅，北京其特殊的地理位置和政治環(huán)境決定了它在政策執(zhí)行中的特殊性，近幾年來在國家宏觀政策調(diào)控下，北京先后幾次加大整頓土地利用的調(diào)控力度。 O2： 周邊的中央商務區(qū)、使館區(qū)、方便的交通、市中心繁華地段為本案帶來較高的客源層屬性和將來高端的租賃市場，使本案的市場的受眾范圍擴大。 項目 SWOT分析 項目劣勢化解 : 針對我項目的可能面臨的劣勢，建議在實際推廣過程中應當從以下一些方面著手： 一方面強調(diào)： ◆城市中心，無法復制的唯一性 ◆工體高尚住宅、投資自住皆宜的市場形象。 W2： 地塊位于亞洲大酒店、新中大廈南側(cè)，他們的高度對本案的對外形象及視角有一定影響。 S4： 地塊整齊，對規(guī)劃設計較為有利。 S2： 本案位于東二環(huán)，工體北路，出行交通便捷。同時，政府在內(nèi)城區(qū)改造上的大力支持，為該項目開發(fā)提供了前提條件。 環(huán)境分析 小環(huán)境： 目前本案所處區(qū)域的保利商圈是北京較為繁華的傳統(tǒng)商業(yè)集中區(qū)，是中央商務區(qū)的延伸出的泛CBD區(qū)，是集中了寫字樓，酒店，商業(yè)，高檔住宅的綜合區(qū)域，有北京市最著名的工人體育館、工人體育場、保利大廈、保利電影院、保利大酒店、新保利大廈、港澳中心等。隨著住宅消費市場的成熟，越來越多的購買者開始關注住宅自身的景觀規(guī)劃與投資潛力空間。 圖表 8 消費購買戶型與面積交互分析圖 四房三房二房一房201008 0 1 1 0 平米1 2 0 1 4 0 平米1 4 0 1 6 0 平米1 8 0 2 0 0 平米 三、住宅市場消費分析 消費者購房選擇條件 消費者在選擇購房時的主要條件為本地區(qū)生活是否方便，其次為物業(yè)所在位置的交通、環(huán)境、物業(yè)本身的管理水平。消費者在購買三居時，將會首要選擇的面積為 140— 160平方米。今后相當長的一段時間內(nèi)，120— 160平方米的中等面積住房將成為住宅市場的主流。 圖表 六