房地產(chǎn)公司某開發(fā)項目可行性研究報告書(參考版)
2025-04-26 03:10本頁面
【正文】 對該項目投資建議： 做好投資回收期的規(guī)劃； 對市區(qū)內(nèi)環(huán)境保護需要注意； 施工過程中需要注意對周圍的影響，避免出現(xiàn)一系列問題； 注意鎮(zhèn)江當?shù)靥鞖鈫栴}：梅雨季節(jié)、濕度很大、空氣質(zhì)量不是太好等問題；27參考文獻【1】劉立群，:化學工業(yè)出版社，2005【2】：復旦大學出版社，2007【3】王立國，王紅巖，：東北財經(jīng)大學出版 社，【4】葛寶山，：清華大學出版社；北京交通大學出版 社，【5】. 清華大學出版社；北京交通大學出版社，【6】王云峰等，可行性研究案例選編，機械工業(yè)出版社 1987【7】唐守山，可行性研究，遼寧人民出版社 1983【8】范自立，可行性研究入門，湖南人民出版社 【9】胡鐵明，.高層建筑施工，武漢理工大學出版社 2011【10】筑龍網(wǎng)組編，高層建筑專項施工方案編制指導與范例精選，機械工業(yè)出版 社 2011。隨著滬寧城際、京滬高鐵的建設，大交通格局的成型，新一輪城市規(guī)劃明確了城市發(fā)展方向和發(fā)展重點，城市面臨新一輪發(fā)展機遇，具有較大的發(fā)展空間。附表：財務報表第6章 社會、環(huán)境效益和風險評價第7章 開發(fā)投資分析結(jié)論和建議鎮(zhèn)江城市綜合城市資源、城市發(fā)展格局、宏觀經(jīng)濟運行狀況、城市發(fā)展機遇等多方面因素，我認為，鎮(zhèn)江區(qū)位優(yōu)勢獨特，擁有自然、歷史、交通、旅游等諸多優(yōu)質(zhì)資源，具有先天的資源優(yōu)勢和巨大的發(fā)展?jié)摿??！锝ㄗh采用全銷售方案?？傮w來說，項目經(jīng)營階段風險較大，主要集中在：一、住宅部分能不能按計劃銷售完畢，資金能否盡快回收；針對這些問題，現(xiàn)提出兩個建議：★建議在原來的租售并舉的方案中采取投資風險計劃控制。除了售價對本項目的影響較大外，工期和銷售率對本項目的影響也值得注意。建安工程費上升10%、20%，%%、55%%；%時，該項目投資利潤率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則投資利潤將達不到預期的基準收益率。（3）售價、建安工程費的變動對投資利潤率的影響。售價下降5%、10%，%、%；%時，該項目財務內(nèi)部收益率等于基準收益率（IC=8%），到達臨界點，此時，若售價再下降，則財務內(nèi)部收益率將達不到預期的基準收益率。建安工程費上升10%、20%，%、%；%時，該項目財務凈現(xiàn)值等于零，到達臨界點，此時，若建安工程費再上升，則財務凈現(xiàn)值小于零，出現(xiàn)虧損。計算結(jié)果詳見敏感性分析表（表：661）（表：661） 全部投資敏感性分析 (單位:萬元)全部投資基準方案售價變動建安工程費變動10%5%5%10%20%10%10%20%財務凈現(xiàn)值財務凈現(xiàn)值升降幅度%%%%%%%%財務內(nèi)部收益率%%%%%%%%%財務內(nèi)部收益率升降幅度%%%%%%%%投資利潤率%%%%%%%%%投資利潤率升降幅度%%%%%%%55%由表中數(shù)據(jù)可得：（1）售價、建安工程費的變動對財務凈現(xiàn)值的影響。據(jù)市場預測，開發(fā)成本項目中最有可能發(fā)生波動變化的是建安工程費和售價水平。項目投資內(nèi)部收益率為 %，在預期可接受的內(nèi)部收益率為 10%時凈現(xiàn)值可達 萬元，動態(tài)投資回收期為 年，小于項目投資期 4 年，因而項目是可行的。 （3）收益估算：考慮到新鄭市房地產(chǎn)銷售的特點、房地產(chǎn)市場價格情況及項目實際情況， 萬元。 經(jīng)濟評價 （1）項目建設經(jīng)營期：根據(jù)該項目實際，建設經(jīng)營期擬定為3 年。（詳細見表：645）（表：641） 住宅銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批10%高層3400第二批20%高層3500第三批30%高層3600第四批40%高層3700合計項目可銷售面積建議銷售單價（元/平方米）銷售收入（萬元）第一批30% 鋪面47800第二批35% 鋪面56500合計（表：642） 商鋪銷售總收入預測 (單位:萬元)項目可銷售個數(shù)建議銷售單價（萬/個）銷售收入（萬元）第一批50%比例90151350第二批20%比例3615540合計1890（表：643） 車位銷售總收入預測 (單位:萬元)銷售計劃建設經(jīng)營期年收入(萬元)合計批數(shù)比例面積200520062007上半年下半年上半年下半年110%高層220%高層330%高層440%高層530% 鋪面635% 鋪面750%比例9013501350820%比例36540540合計（表：644） 全部銷售收入分批比例預測 (單位:萬元) 評估說明 該項目的經(jīng)濟評價按照國家發(fā)改委頒發(fā)的《建設項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》 規(guī)定的原則和要求及房地產(chǎn)特點與行業(yè)相關(guān)規(guī)定進行。 項目SWOT分析優(yōu)勢（S）：劣勢（W）：機會（O）：威脅（T）：區(qū)域發(fā)展前景優(yōu)勢（S）：
區(qū)域發(fā)展前景
道路暢順
昭示性強配套不完善
地塊限制，規(guī)模不大
發(fā)展商品牌尚未有效建立寶安CBD效應；
新城開發(fā)有規(guī)模性效應，有利于形成區(qū)域熱點市區(qū)項目目前具有成熟優(yōu)勢；
同期新中心區(qū)的住宅項目，分流客戶第4章 投資估算與資金籌措第5章 財務效益分析一、住宅銷售單價的確定用房地產(chǎn)市場比較法確定銷售價格上限（平均價格）詳細見本項目價格定位與策略部分：由上次測算可知道本項目房地產(chǎn)價格為：2500元/平方米（二）建議銷售測算單價 為了方便計算本項目的銷售總額，我們?nèi)?40
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