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正文內(nèi)容

房地產(chǎn)公司碧水南山開發(fā)項目可行性研究報告(參考版)

2025-05-01 20:58本頁面
  

【正文】 在內(nèi)部環(huán)境上應(yīng)結(jié)加強小區(qū)內(nèi)植物景觀的特色化及空間分布的實用化。(7)環(huán)境規(guī)劃上打造出自身的特色。否則,施工進度不能保證,則直接影響銷售及完工交付。(4)資金來源看,銀行還貸、銷售轉(zhuǎn)投入對銷售回籠款的依賴性較強,公司密切關(guān)注市場變化,加強市場調(diào)研,針對目標(biāo)客戶,有針對性地做好宣傳推介,盡快開展樓盤的形象展示,盡快聚集人氣,創(chuàng)造競爭優(yōu)勢,保障銷售方案的順利實施,加快銷售款回籠。 (3)建議結(jié)合周邊已有的樓盤開發(fā)銷售經(jīng)驗和了解到的客戶需求信息,以優(yōu)質(zhì)來取信于客戶,爭取較高的銷售率和銷售收入。 項目運作建議(1)建議在建設(shè)過程中,根據(jù)實際情況科學(xué)安排工程進度,合理調(diào)度,嚴格控制投資,節(jié)約使用資金,以求良好的經(jīng)濟效益。(7)該項目針對我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中普遍存在的規(guī)模化、產(chǎn)業(yè)化程度低,技術(shù)水平低等突出問題,提出了一套具有一定創(chuàng)造性的發(fā)展模式和切實可行的實施方案,項目建成后對于我省和我市房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展應(yīng)有較為廣泛的示范意義。項目建設(shè)符合某市發(fā)展規(guī)劃,項目建成后對進一步繁榮潤州區(qū)的經(jīng)濟,同時也為周邊工程提供相應(yīng)的配套,本項目的建設(shè)具備良好的經(jīng)濟效益,是十分必要的。(4)該項目采用房地產(chǎn)業(yè)綜合開發(fā)與房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟結(jié)構(gòu)調(diào)整相結(jié)合,科技示范推廣與產(chǎn)業(yè)化開發(fā)相結(jié)合的優(yōu)化模式,能形成較長的產(chǎn)業(yè)鏈條和抗風(fēng)險能力,本項目建設(shè)投資為22000萬元,%,項目在財務(wù)上是可行的。(2)該項目符合國家的房地產(chǎn)業(yè)政策和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的方向,符合國家、省政府關(guān)于加速房地產(chǎn)業(yè)化發(fā)展的和房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的有關(guān)政策地方房地產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略規(guī)劃,符合市場發(fā)展趨勢。第7章 開發(fā)投資分析結(jié)論和建議根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果,對項目在技術(shù)上、經(jīng)濟上進行全面的評價,對建設(shè)方案進行總結(jié),提出結(jié)論性意見。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房,水泵均設(shè)隔振墊,在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭,出水管上安裝止回閥。室內(nèi)排水污、廢水合流,建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道,并就近排入市政雨水管道。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。(3)燃氣管道鋪設(shè)完成后,在未有其他施工造成管道破碎情況下,管線泄漏可能性較小,但存在一定管道破裂等事故性風(fēng)險,一旦發(fā)生,可能導(dǎo)致火災(zāi)、爆炸、中毒等事故;電器設(shè)備發(fā)生意外風(fēng)險,可能導(dǎo)致電線線路短路,引發(fā)火災(zāi),發(fā)生火災(zāi)后;將產(chǎn)生大量的CO、CO煙塵等大氣污染物,對大氣環(huán)境將造成一定污染。1 風(fēng)險分析(1)據(jù)國內(nèi)外調(diào)查表明,新建裝修的居室內(nèi)污染的有機物質(zhì)多大于500種以上,其中有20多種物質(zhì)是對人體具有強烈致癌、致畸、致突變的作用,特別是苯、甲苯、二甲苯、苯乙烯等,而且這些物質(zhì)釋放量大,釋放時間長,對人體的健康造成嚴重危害,包括頭痛、惡心、乏力、致敏、呼吸系統(tǒng)、消化系統(tǒng)、神經(jīng)系統(tǒng)、血液系統(tǒng)疾病等。(5)在施工廠界設(shè)立圍墻,確保將非施工人員隔離開來。(3)建立完善的項目建設(shè)安全生產(chǎn)管理體系,落實建設(shè)施工安全責(zé)任制。2防范措施(1)請有資質(zhì)的地質(zhì)勘察單位作詳細的場地巖土工程勘察報告,基坑邊坡支護必須由人員經(jīng)驗豐富的專業(yè)單位設(shè)計。(2)項目用地場址周圍可能存在有地下電纜線、供水管、供氣管等市政基礎(chǔ)設(shè)施,如果不事先弄清它們的分布即盲目開始施工,可能會對這些市政基礎(chǔ)設(shè)施造成破壞,從而影響城市供水、供電、供汽、通訊等,造成較大的環(huán)境風(fēng)險。風(fēng)險分析(1)項目施工前若未請有資質(zhì)的地址勘察單位對建設(shè)場地作詳細的地質(zhì)及巖土工程勘察,基坑開挖時可能會存在較大的安全風(fēng)險??傊?,該項目定位較準(zhǔn)確,優(yōu)勢較明顯,銷售價格定價較適中,在片區(qū)內(nèi)具有較強的競爭力,加之若嚴格控制房屋開發(fā)的成本,采用有力的銷售策略,縮短銷售周期,能將項目風(fēng)險控制到較低水平。 工期和工程質(zhì)量風(fēng)險及防范由于本項目規(guī)模較大,工程管理和建設(shè)資金落實對能否及時按工期竣工有決定性影響,為保證及時竣工,在工程管理方面,通過詳細的施工計劃和優(yōu)秀的項目經(jīng)理統(tǒng)籌兼顧,資金方面,公司自有資金及時足額投入,同時積極申請銀行貸款進行保證。銷售風(fēng)險及防范本項目地理位置優(yōu)越,定位準(zhǔn)確、設(shè)計合理,建筑風(fēng)格傳統(tǒng)與現(xiàn)代時尚相結(jié)合。1政策風(fēng)險及防范近期國家對房地產(chǎn)各項政策變動頻繁,宏觀調(diào)控政策的組合拳正以前所未有的力度和密度為過熱的經(jīng)濟降溫,其中有的政策對房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)影響深遠。對所在地基礎(chǔ)設(shè)施及文化、教育、衛(wèi)生的影響是房地產(chǎn)開發(fā)項目的一個特點。本項目屬房地產(chǎn)開發(fā)項目,不同于生產(chǎn)性項目,他的主要特點是建設(shè)周期、投資回收期相對較短,在項目建設(shè)時期會為當(dāng)?shù)鼐用裨黾右欢ǖ木蜆I(yè)機會,如餐飲業(yè)。就直接成本而言,在其他條件不變情況下,直接成本上升27%時,也能保持盈虧平衡。=總固定成本/(1單位變動成本/單位銷售價格)安全邊際率%%安全邊際率越高,盈利機會大,抗風(fēng)險能力強。建設(shè)投資表序號項目名稱內(nèi)容單價面積總價(元/㎡)(㎡)(萬元)一樓面地價含土地出讓金、拆遷費1000500005000二前期費用含勘察、圖紙、施工水電等3050000150三建安框剪結(jié)構(gòu)(含地下)24005000012000四報建及其他——5050000250五配套建設(shè)費基礎(chǔ)及景觀配套10050000500六管理費用(二+三+四+五)*3%50000477七不可預(yù)見費(二+三+四+五+六)*%50000八營銷費用銷售額的3%360500001800九財務(wù)費用按6%年利率50000十合計(一)~(九)50000銷售收入及稅金測算表20132014合計3412345%10%15%20%20%15%85%3000600090001200012000900051000銷售費用(%)1052103154204203151785銷售稅金(5%)1503004506006004502550銷售純收入2745549082351098010980823546665以經(jīng)營功能利用率表示的盈虧平衡點(BEP)盈虧平衡點(BEP)=固定成本/(經(jīng)營收入不可預(yù)見費銷售稅金)╳100% =22000/()╳100% =%計算結(jié)果表明:%,企業(yè)可以保本,項目盈虧平衡,超過此收入時就有盈利,否則將產(chǎn)生虧損,對于本項目,風(fēng)險可以接受。盈虧分析的關(guān)鍵是找到盈虧平衡點,即項目達到盈虧平衡狀態(tài)利潤為零的點。因此,本項目投資效果很好,有很高的經(jīng)濟效益,在財務(wù)上是可行的。根據(jù)上述基礎(chǔ)數(shù)據(jù),計算償債能力各項指標(biāo)如下:償債備付率=還本付息的資金/應(yīng)還本付息金額償債備付率表示可用于還本付息的資金償還借款本息的保證倍率,>1,表示可用于還本付息的資金足以償還債務(wù)。指標(biāo)數(shù)值說明財務(wù)內(nèi)部收益率%16%+(30%16%)/(+)財務(wù)凈現(xiàn)值見自有資金現(xiàn)金流量表靜態(tài)投資回收期(3+)4動態(tài)投資回收期(3+)4計算結(jié)果表明,項目稅前、稅后全部投資內(nèi)部收益率均大于基準(zhǔn)收益率10%和當(dāng)前銀行貸款利率,財務(wù)凈現(xiàn)值大于零,均說明項目有較好的財務(wù)盈利能力,說明本項目在財務(wù)上是可以接受的。因此項目的12000元/平方米的價格屬于有價有市。目前房地產(chǎn)調(diào)控?zé)o論是政策面,還是資金面都出來了松動的跡象,對于剛需群體,應(yīng)趁著各大房企降價動力較足,市場筑底的時間節(jié)點,出手購房?!罢猩瘫惫虨场?、“常發(fā)廣場”、“駙馬山莊”則適合支付能力相對較強的剛需群體購買。) 2012某房價行情(由圖可知某房價處于上升階段)某房產(chǎn)報道:目前某房地市場以“中小戶型、低總價”適合剛需群體的優(yōu)質(zhì)房源供應(yīng)充足,“風(fēng)景城邦”、“恒 大綠洲”、“永隆城市廣場”、“圣地雅格”、“亞東?樸園”、“恒美嘉園”、“潤城國際”、“金橋花園”、“云河灣”、“科苑華庭”、“中冶藍灣”……等樓盤皆有高性價比房源推出,其中尤以“科苑華庭”推出的墅質(zhì)小高層及“中冶藍灣”花墅洋房價格適中,某房價走勢引起強烈關(guān)注,目前認購雀躍。資金使用計劃表 單位:萬元項 目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014下半年合 計總投資固定資產(chǎn)投資流動資金投資建設(shè)期利息99.00⑴工程前期費用的階段投入計劃見表一所示 表一 前期費用的階段投入計劃 (萬元) 項 目投入計劃土地出讓金2000支付被動遷單位和居民直接費用3000清理場地費用動遷工作勞務(wù)費用規(guī)劃設(shè)計、報建、勘測400 ,%,%,%。本項目采取一次性開發(fā)、建設(shè)、投入使用,不進行分期開發(fā)。因為對于房地產(chǎn)開發(fā)來說,最終還是以利潤為成敗與否的衡量標(biāo)準(zhǔn)。  綜合考慮,項目的開發(fā)分期需要將上述不同的影響因素進行匯總和權(quán)衡。對于郊區(qū)化大盤由于交通配套、周邊環(huán)境等尚未成熟,項目的運作風(fēng)險較大。  風(fēng)險的考慮  這是最保險的考慮。也有的項目地塊中間會出現(xiàn)高壓走廊等,為了規(guī)避一些影響和規(guī)劃的方便,這也是分期的一個考慮和分期的界限。規(guī)劃的考慮  這是最無奈的考慮。所以為了更好的提價,分期也是一種好用的手段?,F(xiàn)在很多開發(fā)商已經(jīng)形成一種思維的定式,當(dāng)一個項目下一期推向市場時其價格一般都要高于前一期的30%,甚至更高。價格的考慮  對于一個項目的初期測算來說,其利潤往往都是很低的,但最終為什么會贏利那么多。酒店式公寓、底商等還是歸為其主要的依賴產(chǎn)品一類。此方面的考慮如果項目不是很大,一般情況是將住宅類的公寓、普通住宅、或者類別墅歸為一期。這主要受市場的推廣影響,例如一個大的項目,既有寫字樓又有住宅,因為產(chǎn)品不同,客戶群不同,客戶的認知渠道也不同。該項目的期望利益較少,所以只需要一期即可。那么要想完成任務(wù),在可以將每期看成獨立的項目時,則此項目就至少要分為兩期。假設(shè)現(xiàn)在市場上的銷售狀況是,一個項目持續(xù)銷售每年能達到6個億回款。資金的考慮只能說明對于大項目要分期開發(fā),但到底分為幾期,除了看開發(fā)商有多少錢,要考慮的就是我開發(fā)商資金投入多少時,重要的是回籠多少資金。所以不需要考慮分期開發(fā)?! ≠Y金的考慮  這是最貼心的考慮。折現(xiàn)率的設(shè)定:參考行業(yè)規(guī)定,結(jié)合本項加權(quán)平均資金成本、行業(yè)收益水平和企業(yè)投資機會成本、預(yù)期收益期待,將財務(wù)基準(zhǔn)收益率定為10%;一般而言,進行房地產(chǎn)分期開發(fā)需要考慮以下因素:規(guī)模的考慮  這是最本源的考慮。主要材料、房地產(chǎn)近期價格。財政部制定的《企業(yè)會計制度》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計制度》。 項目進度計劃表項 目 內(nèi) 容2011年(月)2012年(月)2013年(月)1112123456789101112123456789101112項目前期工作(立項文件的編制及批準(zhǔn)、規(guī)劃定點等)工程勘察、設(shè)計土建主體建設(shè)安裝工程建筑裝修竣工驗收第5章 財務(wù)效益分析國家計委頒發(fā)的《建設(shè)項目經(jīng)濟評價方法與參數(shù)》。具體如下表:還本付息表 單位:萬元序號2012下半年2013上半年2013下半年2014上半年2014下半年1年初累計借款66992本年新增借款660066003本年應(yīng)計利息994本年應(yīng)還本金5本年應(yīng)還利息項目于2011年12月通過競拍取得土地使用權(quán),在2012年7月開始投資建設(shè);項目總建筑面積約5萬平米,不分期開發(fā)。本項目資金籌措情況如下表所示:投資計劃與資金籌措表單位:萬元 項 目2012年下半年2013年上半年2013年下半年2014年上半年2014年下半年合 計一、總投資22000固定資產(chǎn)投資21400流動資金600600二、資金籌措
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