【正文】 。 通過上述顧問服務(wù)方案的設(shè)計，希望能體現(xiàn)物業(yè)管理顧問工作對項目的重要意義，以便貴公司在由項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)具體實施物業(yè)管理時，能夠站在更高的角度，較好地履行責(zé)任和義務(wù)，并最終實現(xiàn) [山水琨 玉項目 ]物業(yè)運營的成功。 感謝貴公司提供的這一機會。 Johnson)、三菱電梯、 IBM等，正是透過我公司的 代理進(jìn)駐我們管理之物業(yè)。 ? 我公司有全球性營銷網(wǎng)絡(luò)，若聘用我公司提供物業(yè)管理服務(wù)，還將 對銷售工作帶來很大的幫助 。 ? 成熟、專業(yè)的顧問服務(wù)資歷和經(jīng)驗，能在最短的時間內(nèi)，度身組建物業(yè)管理服務(wù)隊伍，透過有系統(tǒng)的培訓(xùn)及相等于五星級酒店式服務(wù)之規(guī)章制定，并 使管理服務(wù)工作有序的開展。 ? “世邦魏理仕有限公司”先進(jìn)的管理模式，最優(yōu)化和科學(xué)的管理方案，能有效的提高管理服務(wù)效率， 降低管理成本 ，創(chuàng)造盈利的空間。 ? “世邦魏理仕有限公司”全球性服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，能及時和全面的將最新的物業(yè)管理服務(wù)理念運用到實際的管理服務(wù)工作中， 不斷提升物業(yè)的品質(zhì)。 二．物業(yè)管理服務(wù)酬金標(biāo)準(zhǔn) 每月人民幣 貳萬伍千 元整（ RMB 25, 元）。 第五章 物業(yè)管理服務(wù)方式及酬金 一、物業(yè)管理服務(wù)方式及期限 根據(jù) [山水琨玉項目 ]的基本情況和特點以及貴公司的服務(wù)需求，世邦魏理仕建議在該項目采用：非駐場顧問模式 進(jìn)行合作。 顧客投訴的處理程序 世邦魏理仕質(zhì)量體系對客戶投訴處理程序的服務(wù)質(zhì)量進(jìn)行了嚴(yán)格規(guī)范，幫助項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對客戶投訴能夠得到及時、有效、合理的處理。指導(dǎo)物業(yè)服務(wù)機構(gòu)相關(guān)各部門負(fù)責(zé)組織對本部門需采取糾正和預(yù)防措施的制訂和監(jiān)督，并對處理結(jié)果進(jìn)行跟蹤和驗證。專業(yè)物業(yè)顧問負(fù)責(zé)協(xié)助組織物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之項目管理評審活動，并審訂《管理評審計劃》和《管理評 審報告》。 內(nèi)部評審制度 世邦魏理仕質(zhì)量體系將著重內(nèi)部稽核方面的功能，這樣可以在一定程度上保證物業(yè)服務(wù)機構(gòu)所屬之員工依照質(zhì)量體系管理的要求進(jìn)行運作，并提出需要改善之處。 二、質(zhì)量管理體系的功能介紹 精簡管理程序 在保證工作質(zhì)量之前提下，由物業(yè)管理各部門架構(gòu)開始，務(wù)求崗位責(zé)任制與精簡人事架構(gòu)的配合，以 提高工作的效率和成效。在服務(wù)工作中認(rèn)真分析客戶需求，客戶沒有想到的服務(wù)，我們已經(jīng)做到，使客戶產(chǎn)生喜出望外的感覺。在物業(yè)內(nèi)部管理運作上，強調(diào)分工合理、責(zé)任明確。 世邦魏理仕的優(yōu)質(zhì)管理系統(tǒng)不僅可以使客戶對未來可以感受到的物業(yè)服務(wù)有加倍信心，更能強化物業(yè)服務(wù)機構(gòu)之自身的管理能力，增強監(jiān)管力度，以致各項運作能夠達(dá)到指標(biāo)，符合客戶的需求。世邦魏理仕亦可根據(jù) [山水琨玉項目 ]未來物業(yè)管理 的實際需要，協(xié)助項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)建立高水準(zhǔn)的管理系統(tǒng)，以實現(xiàn)管理品質(zhì)的保證。 6）特約服務(wù) 開展有償特約服務(wù)能夠在為業(yè)主和租戶的工作帶來方便的同時，也能達(dá)到管理者與使用者感情上溝通的目的。 5）二次裝修管理 無論是本項目的住宅部分還是商業(yè)部分，二次裝修管理都是不可以忽略的管理責(zé)任。世邦魏理仕認(rèn)為，在交通管理中所要考慮的是保證道路通暢，合理利用道路，并使得內(nèi)部出口與外部干道得到有效合理地使用。 3）設(shè)備設(shè)施的日常維修與定期保養(yǎng) 為了真正實現(xiàn)物業(yè)保值、增值的目的，世邦魏理仕將督促項目物業(yè)服務(wù)機構(gòu)對建筑表面進(jìn)行日常保潔與定期清洗，以及對項目公共設(shè)施、設(shè)備采取日常維修保養(yǎng)，使其保持完好 和運轉(zhuǎn)正常。 2）安全防范與消防管理 復(fù)合型住宅物業(yè)項目之安全防范與消防管理工作應(yīng)是物業(yè)管理中的重中之重，因為它涉及到業(yè)戶的人身安全和財產(chǎn)安全。 在此期間，世邦魏理仕將把在籌備階段制訂的物業(yè)管理規(guī)劃，協(xié)助或者直接逐步落實到位，主要顧問工作范圍包括以下諸方面： 1）日常保潔與定期保潔 為使 [山水琨玉項目 ]始終保持其原有的品質(zhì)，日常保潔和定期清潔則顯得尤為重要，它可以保持物業(yè)的美觀，延緩建筑表面的自然老化。 12）配合 [山水琨玉項目 ] 開業(yè)慶典活動 如果開發(fā)單位在 [山水琨玉項目 ]正式開盤及入伙（開業(yè)）時，舉辦慶典活動，世邦魏理仕將全力予以配合，以獲得最佳宣傳效益，為本項目乃至開發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)樹立良好 形象，提供熱誠幫助。世邦魏理仕可結(jié)合現(xiàn)場實際情況，向開發(fā)單位和物業(yè)服務(wù)機構(gòu)提出有關(guān)員工餐廳的規(guī)劃和建議。培訓(xùn)內(nèi)容主要包括： ? 物業(yè)管理概論及物業(yè)管理法規(guī) ? 業(yè)主 /租戶入駐程序和裝修管理規(guī)定 ? 處理客戶投訴技巧 ? 緊急事件處理程序 ? 物業(yè)財務(wù)一般知識 ? 各部門工作流程及工作程序 ? 節(jié)能意識和節(jié)能計劃 ? 設(shè)備設(shè)施的日常保養(yǎng)常識 ? 員工禮儀禮貌 ? 崗位職責(zé) ? 撰寫報告及公函 9）綠化及景觀 世邦魏理仕將基于 [山水琨玉項目 ] 的品質(zhì)和氛圍要求，協(xié)助開發(fā)單位和 物業(yè)管理單位就有關(guān)該中心的綠化及景觀設(shè)計提出適當(dāng)?shù)囊庖姾徒ㄗh 。一支高素質(zhì)的員工隊伍的建立，有賴于對培訓(xùn)工作的重視和建立一套嚴(yán)密的員工培訓(xùn)制 度。同時在物業(yè)落成前的 4 至 5個月，指導(dǎo)實施倒排計劃，協(xié)助項目物業(yè)管理機構(gòu)按實際需要有步驟地招聘員工并使其分批到職。世邦魏理仕將協(xié)助開發(fā)單位指定的物業(yè)服務(wù)機構(gòu)在物業(yè)投入運營之前將上述規(guī)章制度編制完成，或者變質(zhì)各項規(guī)章制度，以供物業(yè)運作之用。 5） 協(xié)助審訂組織架構(gòu)及工作崗位安排 世邦魏理仕將根據(jù)項目的規(guī)模和各類服務(wù) 設(shè)施功能和分布情況，有針對性地就設(shè)計物業(yè)管理的人事框架和崗位設(shè)臵提出建議，協(xié)助審訂各部門職能和各崗位職責(zé)及人員編制方案；同時，就有關(guān)人事政策及制度提出建議，其中包括：員工守則、服務(wù)規(guī)范和工作程序以及崗前和在職的全面培訓(xùn)制度，以最終協(xié)助該項目建立一支優(yōu)秀的專業(yè)管理和服務(wù)隊伍。在不降低管理水平的前提下，盡可能節(jié)約成本費用。 4）協(xié)助審訂物業(yè)管理財務(wù)預(yù)算 世邦魏理仕在對物業(yè)將來的使用和運行情況做出充分考慮的同時，還將對目前各類能源（譬如水、電、氣、暖等）的供給價格進(jìn)行了解，對人員成本等情況進(jìn)行市場調(diào)研，并根據(jù)上述資料協(xié)助審訂物業(yè)管理分項財務(wù)預(yù)算。 3）協(xié)助審訂《入?。v）流程》及《裝修管理規(guī)定》 業(yè)主 /租戶 /商戶在辦理入駐手續(xù)并開始進(jìn)行裝修時，是一段管理難度較大的磨合期。 2）協(xié)助審訂《用戶手冊》和《商戶手冊》 《用戶手冊》和《商戶手冊》是由物業(yè)管理單位提交業(yè)主、租戶和商戶，由其確認(rèn)并保存的文件，其目的是使業(yè)主、租戶和商戶更明了自己應(yīng)有的權(quán)利與義務(wù)，以及需要引起注意的事項；同時也可幫助使其了解物業(yè)管理 的規(guī)章制度、服務(wù)項目及安全措施等。管理公約一般由開發(fā)單位和物業(yè)管理公司一起制訂，但須經(jīng)房地產(chǎn)物業(yè)管理部門登記備案后，方可生效。主要工作內(nèi)容如下： 1）審訂物業(yè)管理規(guī)約參考文本 制訂 [山水琨玉項目 ]物業(yè)管理規(guī)約的目的，是要清楚和明確各相關(guān)利益方在未來物業(yè)權(quán)益方面做出相對合理的約定和規(guī)劃。 為全面實施上述服務(wù)，我們建議雙方簽訂物業(yè)管理顧問合同之后，即時開展物業(yè)工程前期顧問工作，以便及時為貴公司提 供有效之協(xié)助，確保以上各項工作內(nèi)容均達(dá)到理想水平。 3） 協(xié)助物業(yè)接管驗收 當(dāng)工程竣工驗收完成后，我們將協(xié)助開發(fā)單位或貴公司指定的物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)，組織實施接管驗收。我們會根據(jù) [山水琨玉項目 ]的設(shè)備設(shè)施情況、市場定位和服務(wù)預(yù)期，結(jié)合成都市相關(guān)政策規(guī)定和市場信息，提出物業(yè)服務(wù)費標(biāo)準(zhǔn)測算方面的建議 。為確保今后物業(yè)管理工作能有條不紊地順利啟動和正常進(jìn)行，我們將在 [山水琨玉項目 ]發(fā)展的不同階段提供相應(yīng)的專業(yè)顧問工作內(nèi)容，具體服務(wù)范圍及內(nèi)容如下： 1 、物業(yè)工程前期的顧問服務(wù) 專業(yè)顧問機構(gòu)的前期介入，其意義在于協(xié)助開發(fā)建設(shè)單位改進(jìn)完善物業(yè)的建筑設(shè)計和功能配臵，協(xié)助未來物業(yè)管理服務(wù)機構(gòu)進(jìn)一步了解和掌握設(shè)備和管線的分布情況，為竣工驗收和接管驗收提供支持和協(xié)助，為日后的物業(yè)管理的正常實施奠定基礎(chǔ)。 我們的最終目標(biāo)是通過提供高品質(zhì)的專業(yè)顧問服務(wù)，提升 [山水琨玉項目 ]的物業(yè)管理形象，并使得開發(fā)單位取得良好經(jīng)濟回報。我們將在服務(wù)過程中充分考慮開發(fā)單位和未來投資客戶的利益。 [山水琨玉項目 ] 作為城市中心復(fù)合型住宅物業(yè)項目，必然要求與之適應(yīng)的質(zhì)量相對較高的物業(yè)管理服務(wù)水準(zhǔn)。 物業(yè)自身的價值和其今后出售或出租價位的高與低，直接受到諸多因素的影響。以下為中國大陸地區(qū)內(nèi) 部分 案例及項目資訊： 成都及西南其它地區(qū) 香格里拉中心 —— 寫字樓 總建筑面積 ： 44,700 平方米 地理位臵 ： 成都市濱江路 物業(yè)性質(zhì) ： 寫字樓 管理方式 ： 顧問管理 力寶大廈 總建筑面積 ： 72,000 平方米 地理位臵 ： 成都市科華北路 物業(yè)性質(zhì) ： 寫字樓，商場 管理方式 ： 顧問管理及全委托管理 項目概況： ? 投資商之一系世界 500 強企業(yè)印尼力寶集團(tuán) ? 超甲級智能化寫字樓 時代廣場 項目概況： ? 發(fā)展商為亞太地區(qū)最豪華酒店集團(tuán) —— 香格里拉酒店集團(tuán) ? 成都地區(qū)甲級寫字樓之新坐 標(biāo) 總建筑面