不動(dòng)產(chǎn)登記-講解(參考版)
2024-08-15 22:51本頁(yè)面
【正文】 ?建設(shè)用地使用權(quán) ?宅基地使用權(quán) ?土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán) ?地役權(quán) （ 1）抵押權(quán) 可以抵押的不動(dòng)產(chǎn)： ?建筑物和其他土地附著物； ?建設(shè)用地使用權(quán)； ?以招標(biāo)、拍賣(mài)、公開(kāi)協(xié)商等方式取得的荒地等土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)； 不得抵押的不動(dòng)產(chǎn) ? 土地所有權(quán)； ? 耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán)，但法律規(guī)定可以抵押的除外； ? 學(xué)校、幼兒園、 醫(yī)院 等以公益為目的的事業(yè)單位、社會(huì)團(tuán)體的不動(dòng)產(chǎn)； ? 所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭(zhēng)議的不動(dòng)產(chǎn)； ? 依法被查封、扣押、監(jiān)管的不動(dòng)產(chǎn)； ? 法律、行政法規(guī)規(guī)定不得抵押的其他財(cái)產(chǎn)。 ?處分共有財(cái)產(chǎn)或作重大修繕的：應(yīng)當(dāng)經(jīng)占 份額三分之二以上的按份共有人或者全體共同共有人同意， 但共有人之間另有約定的除外。 （ 3）共有 ? 按份共有： ? 共同共有：共有關(guān)系存續(xù)期間不得劃分分額 共有人約定不得分割共有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，以維持共有關(guān)系的，應(yīng)當(dāng)按照約定，但共有人有重大理由需要分割的，可以請(qǐng)求分割；沒(méi)有約定或者約定不明確的，按份共有人可以隨時(shí)請(qǐng)求分割，共同共有人在共有的基礎(chǔ)喪失或者有重大理由需要分割時(shí)可以請(qǐng)求分割。 ?不動(dòng)產(chǎn)權(quán)利人因建造、修繕建筑物以及鋪設(shè)電線、電纜、水管、暖氣和燃?xì)夤芫€等必須利用相鄰?fù)恋?、建筑物的，該土地、建筑物的?quán)利人應(yīng)當(dāng)提供必要的便利。新設(shè)立的建設(shè)用地使用權(quán)，不得損害已設(shè)立的用益物權(quán)。 （ 2）相鄰關(guān)系 —— 對(duì)所有權(quán)的限制 ?對(duì)土地、房屋所有權(quán)的限制 a、國(guó)家對(duì)形式土地所有權(quán)的上下范圍的界定。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車(chē)的車(chē)位、車(chē)庫(kù)的歸屬，由當(dāng)事人通過(guò)出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定。建筑區(qū)劃內(nèi)的其他公共場(chǎng)所、公用設(shè)施和物業(yè)服務(wù)用房，屬于業(yè)主共有。 ? 建筑區(qū)劃內(nèi)的道路，屬于業(yè)主共有，但屬于城鎮(zhèn)公共道路的除外。 ?業(yè)主對(duì)建筑物專(zhuān)有部分以外的共有部分，享有權(quán)利，承擔(dān)義務(wù)；不得以放棄權(quán)利不履行義務(wù)。 ?業(yè)主對(duì)其建筑物專(zhuān)有部分享有占有、使用、收益和處分的權(quán)利。 決定前款第五項(xiàng)和第六項(xiàng)規(guī)定的事項(xiàng)，應(yīng)當(dāng)經(jīng)專(zhuān)有部分占建筑物總面積三分之二以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)三分之二以上的業(yè)主同意。 ?第二種情況是， 不動(dòng)產(chǎn)登記瑕疵 ，受讓人信賴(lài)此發(fā)生的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移。 當(dāng)事人善意取得其他物權(quán)的，參照前兩款規(guī)定。 善意取得的條件 （ 1）須為 動(dòng)產(chǎn) ； （ 2） 無(wú)權(quán)處分 的轉(zhuǎn)讓人； （ 3）第三人須通過(guò) 交易 取得； （ 4）第三人須為 善意切支付了合理的價(jià)錢(qián)； （ 5）占有人占有的是委托物，脫離物（ 如遺失物、盜竊物則不適用 ） 善意取得制度 第一百零六條 無(wú)處分權(quán)人將不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓給受讓人的，所有權(quán)人有權(quán)追回；除法律另有規(guī)定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)的所有權(quán)： （一）受讓人受讓該不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)時(shí)是善意的； （二）以合理的價(jià)格轉(zhuǎn)讓?zhuān)? （三）轉(zhuǎn)讓的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)依照法律規(guī)定應(yīng)當(dāng)?shù)怯浀囊呀?jīng)登記，不需要登記的已經(jīng)交付給受 讓人。 ?但物權(quán)的追及權(quán)效力要受到善意取得制度等限制。 [模擬案例 ] 債務(wù)如何清償？ —— 物權(quán)的優(yōu)先權(quán)效力 甲企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中將自己的設(shè)備和廠房先后向 A、 B兩家銀行抵押貸款 300萬(wàn)元和 200萬(wàn)元，共計(jì) 500萬(wàn)元，期滿未還，后甲企業(yè)破產(chǎn)，除銀行債務(wù)外，還有其他債務(wù) 600萬(wàn)元。如共有人、承租人。 （ 2）物權(quán)對(duì)于一般人的優(yōu)先效力 即優(yōu)先購(gòu)買(mǎi)權(quán)。 ” ?優(yōu)于抵押權(quán)和其它債權(quán) ?消費(fèi)者交付購(gòu)買(mǎi)商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買(mǎi)受人。發(fā)包人逾期不支付的，除按照建設(shè)工程的性質(zhì)不宜折價(jià)、拍賣(mài)的以外，承包人可以與發(fā)包人協(xié)議將該工程折價(jià)，
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