泉州西湖組團(tuán)房地產(chǎn)市場(chǎng)報(bào)告(參考版)
2024-08-15 03:25本頁(yè)面
【正文】 月份項(xiàng)目名稱各媒體投放次數(shù)總投資次數(shù)訴求內(nèi)容泉晚海都東早5月西湖1號(hào)4206開(kāi)盤(pán)公告、宣傳推廣寶宏湖畔0101形象訴求奧林匹克花園1001交房公告6月西湖1號(hào)2103形象訴求西湖豪庭2103公開(kāi)廣告、形象宣傳西湖印象1001開(kāi)盤(pán)公告7月西湖1號(hào)1001宣傳推廣8月西湖1號(hào)2013宣傳推廣、開(kāi)盤(pán)公告西湖豪庭2709開(kāi)盤(pán)公告、形象訴求9月西湖豪庭010010促銷宣傳、形象訴求西湖1號(hào)0101形象訴求10月西湖豪庭0202促銷宣傳、形象訴求聚賢莊觀點(diǎn)：西湖一號(hào)和西湖豪庭都是與8月底9月初開(kāi)盤(pán)，所以在8月份和9月份項(xiàng)目進(jìn)行持續(xù)廣告轟炸，進(jìn)入10月，只有西湖豪庭還在做廣告宣傳，西湖一號(hào)并沒(méi)有做相應(yīng)廣告，并不是因?yàn)闋I(yíng)銷工作進(jìn)展順利，而是整體市場(chǎng)太冷，在消費(fèi)者普遍持觀望的狀態(tài)下，高密度的廣告轟炸已經(jīng)很難把客戶吸引進(jìn)售樓部，這也反應(yīng)出西湖片區(qū)潛在的客戶群體嚴(yán)重萎縮。以多種產(chǎn)品滿足不同層次客戶群的需求，達(dá)到擴(kuò)容市場(chǎng)的目標(biāo)同時(shí)突破區(qū)域市場(chǎng)，站在更高層級(jí)的市場(chǎng)分析項(xiàng)目面臨的機(jī)會(huì)。216。4R 190280㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等 30—45 購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)，注重居住環(huán)境品質(zhì)，購(gòu)買傾向于選擇中間樓層以自住為主，屬于換房客 3R 130220㎡ 周邊居民、經(jīng)商人士、個(gè)體工商戶、公務(wù)人員、企業(yè)管理階層等3555購(gòu)買能力有限，對(duì)住宅總價(jià)較為敏感，購(gòu)買能力一般。 客戶購(gòu)房動(dòng)機(jī)細(xì)分：區(qū)域來(lái)源 購(gòu)房動(dòng)機(jī)分析 首要考慮要素 泉州中心市區(qū) 西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/西湖項(xiàng)目體量較大，項(xiàng)目規(guī)劃起點(diǎn)高，樓盤(pán)居住品質(zhì)高總價(jià)/增值空間 本區(qū)域居民看好本案所處區(qū)位地段/認(rèn)同西湖板塊的居住環(huán)境品質(zhì)/價(jià)格晉江、石獅 等周邊區(qū)域以及其他客戶西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)/樓盤(pán)的居住品質(zhì)/靠近市區(qū)，購(gòu)買物業(yè)扎根泉州市區(qū)位/品質(zhì) 216。表二：客群特征客戶來(lái)源 購(gòu)房目的 購(gòu)房需求 所占比例 泉州市區(qū) 自住：因西湖公園的景觀優(yōu)勢(shì)而選擇購(gòu)買（占50%左右） 二房/三房/四房/別墅 約50% 區(qū)域居民、180醫(yī)院醫(yī)護(hù)人員自住（換房客）：因原有居住地在該區(qū)域（約80%） 二房/三房/四房/別墅約30% 主要用于資產(chǎn)性投資，起到保值功能（約20%）二房/三房晉江石獅購(gòu)買物業(yè)作為扎根泉州的基點(diǎn)，多為二次置業(yè)者。 主要以個(gè)體戶和小企業(yè)經(jīng)營(yíng)者為主，整體購(gòu)買力相對(duì)較強(qiáng)。 客群特征表一：西湖板塊客群特征區(qū)域來(lái)源 職業(yè)身份 年齡特征 購(gòu)房目的 購(gòu)買動(dòng)機(jī) 購(gòu)買力 區(qū)域原住民 個(gè)體戶、小企業(yè)家和其他商人3050歲之間，具有一定的閑錢和具備較強(qiáng)的投資意識(shí)和眼光。價(jià)格對(duì)比表項(xiàng)目現(xiàn)推出情況價(jià)格分析銷售情況戶型面積區(qū)間套數(shù)總套數(shù)西湖豪庭獨(dú)棟813～840㎡9套314套1. 樓王近1個(gè)億，其余別墅總價(jià)接近2500萬(wàn)/棟，均價(jià)90006%900～915㎡4套940～960㎡4套2124㎡1套公寓170～390㎡296寶宏湖畔聯(lián)排～㎡17套19套聯(lián)排均價(jià)：13000元/㎡獨(dú)棟均價(jià)：15000元/㎡68%獨(dú)棟～㎡2套西湖1號(hào)洋房～㎡10套473套洋房均價(jià)：9900元/㎡聯(lián)排均價(jià)：9600元/㎡雙拼均價(jià)：13000元/㎡公寓均價(jià)：8200元/㎡6%洋房～㎡30套聯(lián)排㎡10套雙拼～㎡12套公寓80～200㎡411套西湖印象聯(lián)排～㎡15套15套均價(jià)：8000元/㎡13%合計(jì)80～2124㎡125套9000元/㎡除了長(zhǎng)期開(kāi)盤(pán)的寶宏湖畔壞，西湖組團(tuán)在售的幾個(gè)項(xiàng)目銷售情況都不理想，而西湖的兩個(gè)標(biāo)志盤(pán)西湖豪庭和西湖一號(hào)的均價(jià)均超過(guò)8000，價(jià)格明顯過(guò)高?？偭抗?yīng)結(jié)構(gòu)表項(xiàng) 目在售總量（萬(wàn)㎡）去化率去化量（萬(wàn)㎡）未售量（萬(wàn)㎡）西湖豪庭%西湖1號(hào)36%寶宏湖畔72%西湖印象13%合計(jì)從總供應(yīng)量看，㎡，㎡，占9%，㎡，占81%，西湖項(xiàng)目的營(yíng)銷局面的很嚴(yán)峻。西湖片區(qū)二手房單身公寓租金（40到65平米）600到900元之間，二房單元（面積80到100平米）租金在800到1800之間，三房單元（面積100到150平米）租金在1100到2000之間，項(xiàng)目分布圖項(xiàng)目概況表圖類型項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商物業(yè)形態(tài)規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)格備注舊項(xiàng)目金色華園200304號(hào)地塊華鑫房地產(chǎn)占地5866㎡建筑面積9591㎡住宅80套店面32間三房116125㎡復(fù)式215250㎡店面3560㎡住宅均價(jià)3500元/㎡店面均價(jià)15000㎡總地價(jià)1889萬(wàn)2005年2月公開(kāi)朝陽(yáng)閣200310號(hào)地塊江南開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司㎡建筑面積6010㎡住宅42套店面24間二房81㎡三房1
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