【正文】 electionParagraphFormatLineSpacingLinesToPointsSelectionParagrap。安徽省XX市人民政府下載需知★本站上傳的文檔資源均來自互聯(lián)網(wǎng)，以分享為目的，為有需要者提供學習與參考，版權(quán)為原作者所有，若侵犯到原作者的權(quán)益, 請?zhí)岢鲋刚? 及時與網(wǎng)站客服聯(lián)系，并提供必要的證據(jù)，如屬實，網(wǎng)站會在第一時間進行處理，立即刪除相應下載鏈接頁面并將文檔刪除?！　〉谌鶙l　本辦法由市城市土地拆遷管理辦公室負責解釋?！　〉谌臈l　城中村土地被拆遷實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，應當按照本辦法第三十二條規(guī)定計算被拆遷土地補償金額和同類型、同時點安置土地的成本價結(jié)算差價；超出或低于安置土地面積標準的部分，按房地產(chǎn)市場價結(jié)算。　　每戶按宅基地核算安置面積是以每戶宅基地面積60平方米為基數(shù)， 根據(jù)被拆遷人土地所處區(qū)域地段適當調(diào)整?！　∶繎舭慈丝诤怂惆仓妹娣e為每口人建筑面積40平方米。但每戶宅基地面積標準不得超過《安徽省實施〈土地管理法〉辦法》規(guī)定的220平方米?！　〉谌粭l　城市重點工程項目拆遷，以貨幣補償為主；要求產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，可由拆遷人提供購買的適當房源，有條件的可集中建設安置房予以安置?！　〉诙艞l　拆遷非住宅土地，如實行產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當補償被拆遷人或者土地承租人下列費用：　?。ㄒ唬┌凑諊液褪∫?guī)定的貨物運輸價格、設備安裝價格計算的設備搬遷和安裝費用；　?。ǘo法恢復使用的設備，按照重置價格結(jié)合成新結(jié)算費用；　?。ㄈ┮虿疬w造成停產(chǎn)、停業(yè)的適當補償?！　〉诙藯l　被拆遷人選擇土地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，過渡方式、過渡期限和臨時安置補助費，按《安徽省城市土地拆遷管理辦法》規(guī)定執(zhí)行。實行異地安置的由拆遷人提供異地安置房源或由被拆遷人自行選擇，并按本辦法第二十四條、二十五條結(jié)算差價?！　〉诙鶙l　實行土地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的安置土地地點，可以實行原地安置，也可以實行異地安置?！　〉诙鍡l　實行土地產(chǎn)權(quán)調(diào)換的，拆遷人應當向被拆遷人提供不少于被拆遷土地原使用面積的安置房，并由拆遷人和被拆遷人按照本辦法第二十四條的規(guī)定，計算被拆遷土地的補償金額和安置房的價格（同時點市場價）結(jié)算產(chǎn)權(quán)調(diào)換的差價?！　⊥恋匮b修及附屬物補償由拆遷人與被拆遷人協(xié)商確定，或者按照重置價結(jié)合成新通過評估確定?！　〉诙龡l　補償?shù)姆绞剑嚎梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行土地產(chǎn)權(quán)調(diào)換?！　〔鸪`章建筑和超過批準期限的臨時建筑，不予補償安置；拆除未超過批準期限的臨時建筑，按拆除建筑物的工程造價結(jié)合剩余期限給予適當補償。　　第四章　拆遷補償　　第二十一條　拆遷人應當依照本辦法規(guī)定對被拆遷人或用益物權(quán)人給予補償?！　嵤娭撇疬w前，區(qū)人民政府應當就被拆遷土地的有關(guān)事項，向公證機關(guān)辦理證據(jù)保全?！　〉谑艞l　征收人或者受委托的實施拆遷單位應當依照經(jīng)批準的拆遷計劃和方案與被征收人簽訂土地拆遷補償安置協(xié)議?！　〉谑藯l　實施拆遷前，區(qū)人民政府應當對征收范圍內(nèi)土地權(quán)屬、區(qū)位、用途、建筑面積以及租賃和用益物權(quán)等情況組織調(diào)查登記。　　第十七條　與土地征收決定有關(guān)的權(quán)利人和利害關(guān)系人，對市人民政府作出的土地征收決定不服的，可依法申請行政復議，也可依法向人民法院提起行政訴訟?！　〉谑鶙l　市人民政府對符合法定征收條件的，在作出征收決定后，收回國有土地使用權(quán)，并將征收目的、范圍、實施時間、行政復議、行政訴訟權(quán)利等事項進行公告，由區(qū)人民政府實施拆遷?！　〉谑臈l　土地征收實施單位，根據(jù)年度征收計劃制定征收方案經(jīng)市拆遷部門核準，報市人民政府審批?！　〉谑l　實施土地拆除，應當遵守建筑施工安全等法律、法規(guī)的規(guī)定，防止各類事故發(fā)生。訴訟期間，拆遷人可以依法申請人民法院先予執(zhí)行。　　協(xié)議內(nèi)容包括：　?。ㄒ唬┩恋夭疬w當事人的姓名或者名稱和住所；　　（二）貨幣補償金額及其支付期限；　?。ㄈ┌仓糜梅康拿娣e和地點；　?。ㄋ模┊a(chǎn)權(quán)調(diào)換土地的差價支付方式和期限；　?。ㄎ澹┌徇w期限、搬遷過渡方式和過渡期限；　?。┌徇w補助費和臨時安置補助費；　?。ㄆ撸┻`約責任和爭議解決方式；　?。ò耍┊斒氯思s定其他條款；　?。ň牛┓煞ㄒ?guī)規(guī)定的其他內(nèi)容?！　〉诎藯l　拆遷人可以自行拆遷，也可以委托具有拆遷資質(zhì)的拆遷單位進行拆遷?！　〉谄邨l　拆遷人應當在拆遷部門確定的拆遷范圍和拆遷期限內(nèi)，實施土地拆遷。　　第二章　拆遷管理　　第五條　城市土地拆遷應堅持以人為本，依法拆遷，嚴禁侵害公共、集體和被拆遷人合法權(quán)益。市人民政府建設、國土資源、規(guī)劃、城市綜合執(zhí)法、公安、價格部門和鎮(zhèn)、街道辦事處等單位應當依照各自職責，互相配合，共同做好土地征收和拆遷補償安置工作。　　第四條　市城市土地拆遷管理辦公室，為城市國有土地上土地征收與拆遷補償管理部門（以下簡稱拆遷部門）。　　第二條　本市城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施土地拆遷，或為公共利益的需要，在本市范圍內(nèi)由市人民政府對國有土地上單位、個人的土地實行征收時，對被拆遷人、用益物權(quán)人給予拆遷補償、安置的，適用本辦法。鑒于項目處在XX市最繁華商貿(mào)區(qū)的特殊位置，建議環(huán)保部門和建設管理部門在建設期間要從嚴監(jiān)管。項目的建設必須執(zhí)行“三同時”規(guī)定，確保環(huán)境不受污染和可持續(xù)發(fā)展。該項目社會穩(wěn)定、環(huán)保、安全、經(jīng)濟等方面風險均很小，故百善鎮(zhèn)某新村安置房項目開發(fā)是可行的。本項目所處地段為XX市新城區(qū)的黃金地段，該產(chǎn)品定位為商貿(mào)區(qū)，商業(yè)具有絕對的地段優(yōu)勢，產(chǎn)品定位準確，市場前景非常樂觀。（二）結(jié)論在國內(nèi)經(jīng)濟基本面保持良好，XX市經(jīng)濟穩(wěn)步大發(fā)展，國家對能源建設重點投入的大環(huán)境下，XX現(xiàn)有核心消費點保持不變，一批新的經(jīng)濟增長點也即將涌現(xiàn)，XX市居民收入仍將保持加速提高態(tài)勢，住房需求空間很大。七、結(jié)論與建議（一）項目社會穩(wěn)定風險總體綜合評估上文已對該項目可能引發(fā)的不利于社會穩(wěn)定的五大類風險可能性大小進行了單項評價，為便于度量該項目整體風險的大小，有必要對各類風險的可能性大小進行量化，然后得到項目整體的綜合風險大小?；怙L險的能力很強。（四）評估結(jié)論百善鎮(zhèn)政府委托的建筑公司，具有國家承認的房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)。（5）防火構(gòu)造：在防火構(gòu)造上均按防火規(guī)范要求設計。（2）防火間距所有建筑防火間距均不小于六米，符合防火規(guī)范要求（3）消防通道：所有建筑四周均設有消防通道。施工現(xiàn)場臨時建筑物合理布局，提高耐火等級低，盡量不用易燃、可燃材料，配備必要的消防器材，加強消防安全管理，強化消防安全意識。抓緊施工建設，確保按時完成工程建設，嚴格財務管理避免超支。針對因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導致危害的風險。第四，建立健全 技術(shù)開發(fā) 的 風險預警 系統(tǒng)，及時發(fā)現(xiàn)技術(shù)開發(fā)和 生產(chǎn)過程 中的風險隱患。其次，應改善內(nèi)部組織，建立有利于技術(shù)創(chuàng)新的 生產(chǎn)過程組織 。通過對政策風險的有效管理，可以使企業(yè)避免或減少各種不必要的損失，確保資產(chǎn)重組工作的順利進行。在風險預測的基礎上，正確作出處理政策風險的決策，并根據(jù)決策方案，采取各種預防措施，力求降低風險。其次要對政策風險進行預測和決策。企業(yè)在對政策風險進行管理時，首先要提高對政策風險的認識。（二）風險因素和風險程度分析風險因素和風險程度分析表見下表：表1風險因素和風險程度分析表序號風險因素名稱風險程度說明很大較大中等較小很小1政策風險√2技術(shù)風險√3自然風險√4完工風險√5消防風險√表2項目風險綜合評價表風險類別風險權(quán)重（W）風險發(fā)生的可能性（C）WC政策風險√技術(shù)風險√自然風險√完工風險√消防風險綜合風險從上表可看出，風險程度低，意味著項目實施過程中出現(xiàn)社會、安全、環(huán)保、經(jīng)濟以外的其它風險的可能性不大。由于本項目工期較長，不可預見的因素很多，因此項目建設存在著完工風險。在各類風險中，自然風險是保險人承保最多的風險。自然風險因自然力的不規(guī)則變化產(chǎn)生的現(xiàn)象所導致危害經(jīng)濟活動，物質(zhì)生產(chǎn)或生命安全的風險。技術(shù)研發(fā)風險是指在技術(shù)研發(fā)風險過程中，由于外部環(huán)境的不穩(wěn)定性，項目本身的復雜性，技術(shù)研發(fā)者的能力有限性，導致項目開發(fā)的失敗和終止。因此，本建設項目應當注意防范政策風險。六、其他風險評估（一）風險類型政策風險產(chǎn)業(yè)政策、投資政策、金融政策、土地政策、稅費政策、住房政策和房地產(chǎn)市場管理政策等，這些都會對房地產(chǎn)開發(fā)投資的收益目標的實現(xiàn)產(chǎn)生巨大影響，從而給投資者帶來風險。該項目選址經(jīng)多方面充分論證，具有良好的經(jīng)濟效益。銷售額的增長當然可以帶來長期的業(yè)務增值，但是只有現(xiàn)金流增長，公司才有財力支付股東紅利，才能保證股東權(quán)益增長，才能保證企業(yè)業(yè)務拓展，才能保證企業(yè)發(fā)展壯大。要使資金的來源和動用得到有效配合、資金周轉(zhuǎn)順暢，要準確預測資金收回和支付的時間，注重“凈現(xiàn)金流”的增長。三是構(gòu)建有效的資金管理機制，加速資金周轉(zhuǎn)。二是科學規(guī)范項目決策程序。預算管理是企業(yè)日常經(jīng)營管理活動進行的財務控制的基本工具，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，更應重視預算管理來防范風險。房地產(chǎn)投資者在購買保險時應當分考慮造反房地產(chǎn)投資者所需要的保險險種，確定適當?shù)谋ｋU金額，合理劃分風險單位和厘定費率以及選擇信譽良好的保險公司等幾方面的因素。保險對于減輕或彌補房地產(chǎn)投資者的損失，實現(xiàn)資金循環(huán)運動，保證房地產(chǎn)投資者的利潤等方面具有十分重要的意義，尤其對于房地產(chǎn)投資者的信譽，促進房地產(chǎn)經(jīng)營活動的發(fā)展具有積極作用。房地產(chǎn)投資組合的關(guān)鍵是如何科學確定投入不同類型房地產(chǎn)合理的資金比例。因為各種不同類型的房地產(chǎn)的投資風險大小不一，收益高低不同。投資組合策略房地產(chǎn)投資組合策略是投資者依據(jù)房地產(chǎn)投資的風險程度和年獲利能力，按照一定的原則進行恰當?shù)幕A上造反搭配投資各種不同類型的房地產(chǎn)以降低投資風險的房地產(chǎn)投資策略。共同投資開 要求全作者共同對房地產(chǎn)開發(fā)基礎上進行投資，利益共享，風險同擔，充分調(diào)動投資各方的積極性，最大的限度發(fā)揮各自優(yōu)勢避免風險。例如，當房地產(chǎn)先導指標發(fā)生明顯變化時，如經(jīng)濟增長率，人均收入、含蓄額從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權(quán)從周期波谷開始回升，預示著房地產(chǎn)業(yè)周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。房地產(chǎn)投資區(qū)域分散是將房地產(chǎn)投資分散到不同區(qū)域，從而避免某一特定地區(qū)經(jīng)濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。（三）該項目財務經(jīng)營風險防范措施房地產(chǎn)投資風險的防范與處理是針對不同類型、不同概率和不同規(guī)模的風險，采取相應的措施和方法，避免房地產(chǎn)投資風險或使房地產(chǎn)投資過程中的風險減到最低程度。通過敏感性分析，項目有很強的抗風險能力。財務凈現(xiàn)值（ic＝13％），大于零，％，％，項目在財務上是可行的。因此本項目流動性風險很小。保持一定量恰到好處的存貨，因此本項目存貨管理風險很小。因此本項目投資風險很小。 （2）投資風險指企業(yè)投入一定資金后，因市場需求變化而影響最終收益與預期收益偏離的風險。本項目總投資4000萬元，投資額不算很大。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在用自有資金“拿地”，用土地向銀行抵押借入資金的過程中，借入資本比例越大，資產(chǎn)負債率越高，財務杠桿利益越大，而伴隨其產(chǎn)生的財務風險也越大。（2）一些企業(yè)舉債隨意，千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款，卻沒有真正從企業(yè)內(nèi)部挖掘資金潛力以及利用自己的積累和設法追回外欠的債款，從而加大了成本負擔和房地產(chǎn)項目的投資風險度。因此，企業(yè)財產(chǎn)險、職工人身安全險、車船險等可以通過投保方式減少企業(yè)可能遭受的損失程度。保險轉(zhuǎn)嫁是風險轉(zhuǎn)嫁的最主要形式。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營者為應付潛在的嚴重損失而制定的應急計劃，包括搶救活動及企業(yè)在發(fā)生損失后如何繼續(xù)進行業(yè)務活動的計劃。風險分離是將房地產(chǎn)企業(yè)面臨損失的風險單位分離，而不是將它們集中于可能遭受同樣損失的同一地點，從而達到縮小損失幅度的目的。防范措施得當，可以減少損失發(fā)生的概率。它是風險管理中最積極、最主動的風險處置方法。（２）風險防范策略。但是為此要放棄或改變正在進行的經(jīng)濟活動，需要付出巨大的代價，所以它具有一定的局限性。財務風險管理策略（１）風險回避策略。二是現(xiàn)金比率。一是資產(chǎn)負債率。如果從經(jīng)營收益開始就已經(jīng)虧損，說明企業(yè)已近破產(chǎn)，即使期間收益為盈利，但可能是由于非主營業(yè)務或偶發(fā)事件所形成凈資產(chǎn)增加；但如果經(jīng)營收益為盈利，而經(jīng)常收益為虧損，可以說已經(jīng)出現(xiàn)危機信號。（２）微觀指標分析方法。２）財務結(jié)構(gòu)不合理。（１）宏觀監(jiān)測方法。現(xiàn)階段我國房地產(chǎn)企業(yè)財務風險的監(jiān)控方法 企業(yè)只有具備對各種財務風險加以識別和監(jiān)測的能力，才能將風險的損失程度降到最低。再籌資通常是現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)實現(xiàn)項目滾動開發(fā)最常使用的辦法。如果公司用負債進行的投資不能按期收回并取得預期收益，公司必將面臨無力償還債務的風險。一是無力償還債務風險。這主要存在于一些上市公司的財務關(guān)系中，很多集團公司母公司與子公司的財務關(guān)系十分混亂，資金使用沒有有效的監(jiān)督與控制 。 （4）內(nèi)部財務關(guān)系不明。財務決策失誤是產(chǎn)生財務風險的又一主要原因。風險意識的淡薄是財務風險產(chǎn)生的重要原因之一。財務風險是客觀存在的，只要有財務活動，就必然存在著財務風險。財務管理的宏觀環(huán)境包括經(jīng)濟環(huán)境、法律環(huán)境、市場環(huán)境、社會文化環(huán)境、資源環(huán)境等因素，這些因素存在企業(yè)之外，但對企業(yè)財務管理產(chǎn)生重大的影響。風險形成原因　 （1）財務管理宏觀環(huán)境的復雜性是產(chǎn)生財務風險的外部原因。在所有的風險當中，財務風險顯得尤其重要，如何對房地產(chǎn)企業(yè)的財務風險進行識別與評估，并在財務風險管理的基礎上建立模型，以達到自動預警的目標，將具有很高的實用價值。其次，將企業(yè)財務預警理論應用在房地產(chǎn)行業(yè)，建立了房地產(chǎn)企業(yè)財務風險預警模型，并得出了一些有價值的結(jié)論。財務經(jīng)營風險評估