北京馬家堡酒店式公寓項(xiàng)目商業(yè)策劃書(參考版)
2024-08-14 00:59本頁面
【正文】 北京市方莊龍騰達(dá)業(yè)綜合市場(chǎng)有限公司二零一三年五月北京19。所以我們要借著《促進(jìn)城市南部地區(qū)加快發(fā)展行動(dòng)計(jì)劃》的實(shí)施和中國經(jīng)濟(jì)不斷發(fā)展的東風(fēng)，盡快促使項(xiàng)目的實(shí)施，為豐臺(tái)當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)發(fā)展做出貢獻(xiàn)，為當(dāng)?shù)氐木蜆I(yè)做出貢獻(xiàn)，增加當(dāng)?shù)貥I(yè)態(tài)服務(wù)的多樣性，為和諧北京做出貢獻(xiàn)。同時(shí)，互聯(lián)網(wǎng)的廣泛應(yīng)用和服務(wù)功能的多樣性，使酒店成為很多人的第二個(gè)家。2 贏利預(yù)測(cè)（具體贏利測(cè)算待項(xiàng)目實(shí)施根據(jù)具體的市場(chǎng)調(diào)研進(jìn)行測(cè)算） %測(cè)算 為營業(yè)稅、城市建設(shè)稅、教育費(fèi)附加等稅費(fèi)之和（4）財(cái)務(wù)費(fèi)用 ，裝修折舊年限按5年計(jì)算，機(jī)電設(shè)備折舊年限按10年計(jì)算，辦公運(yùn)輸設(shè)備折舊年限按5年計(jì)算，殘值率取5% , ，一般按酒店所有人員薪金總額的2%計(jì)算 （2）管理費(fèi)用=攤銷費(fèi)用+其他管理費(fèi)用 (7)燃料動(dòng)力費(fèi)=年用水量用水單價(jià)+年用電量用電單價(jià)+年耗煤氣 量煤氣單價(jià)+年耗燃油量燃油單價(jià) (5)客房周轉(zhuǎn)物品成本=客房營業(yè)收益百分比（15%左右） (3)商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本=商場(chǎng)營業(yè)收益百分比（80%左右） (2)生產(chǎn)成本=商場(chǎng)商品進(jìn)貨成本+餐飲進(jìn)貨成本+客房周轉(zhuǎn)物品成本、娛樂、健身房、咖啡廳、會(huì)所等周轉(zhuǎn)物品成本+燃料動(dòng)力費(fèi)+酒店所有人員薪金。 （三）自營部分成本費(fèi)用，酒店成本費(fèi)用基本計(jì)算公式應(yīng)表達(dá)如下：其他營業(yè)收益=（酒店客房出租收益+商場(chǎng)商品的營業(yè)收益+各種餐飲收益+對(duì)外出租辦公樓收益）系數(shù)（4）酒店其他營業(yè)收益 （3）酒店各種餐飲收益 （2）酒店商業(yè)經(jīng)營收益 （1）酒店客房出租收益 （二） 自營項(xiàng)目收益測(cè)算 （5）維修費(fèi)一般為重置成本的2% （3）% （1）管理費(fèi)為年有效毛收益的2%3%年有效毛收益=出租建筑面積日租金水平年平均出租率3602 資金籌措 待雙方確定合作后，根據(jù)合作的方式確定雙方的權(quán)責(zé)及出資的比例方式。第五章 投資估算和資金籌措1 投資估算 本項(xiàng)目整棟共13層，地上12層，地下一層，每層600平米，共計(jì)7800平米。 酒店將根據(jù)實(shí)際情況，制定針對(duì)酒店銷售部、前廳、餐飲部等部門的銷售獎(jiǎng)勵(lì)制度，保證員工促進(jìn)酒店銷售的積極性，如制定內(nèi)部員工合理的客房提成獎(jiǎng)勵(lì)制度。 4 銷售激勵(lì)制度3提高回頭率的措施通過促銷，把客人吸引進(jìn)來，留住客人，提高回頭率是關(guān)鍵所在，只有留住客人，讓客人滿意才能提高回頭率，才能保證酒店客房出租率和餐飲收入穩(wěn)定上升。加強(qiáng)與本地企事業(yè)單位的聯(lián)系，爭(zhēng)取成為其接待外地客人的訂點(diǎn)酒店；針對(duì)散客，實(shí)行客房、餐飲捆綁銷售，客人在酒店入住，可同時(shí)在餐飲、娛樂方面享受不同程度的優(yōu)惠，并可統(tǒng)一結(jié)算；根據(jù)不同客人的需要，設(shè)計(jì)多種房間包價(jià)套餐（含客房、餐飲）；大力發(fā)展長住客戶，針對(duì)長住客戶，給予一定的獎(jiǎng)勵(lì)或優(yōu)惠。在開拓散客市場(chǎng)的目標(biāo)上，重點(diǎn)是通過北京南站到達(dá)的高鐵客戶資源。⑵商務(wù)客源與各個(gè)房屋中介公司合作和在大紅門地區(qū)做適當(dāng)?shù)膹V告就不愁一大批長期的客戶入住。在與本地較大的旅行社建立聯(lián)系的同時(shí)，對(duì)外與廣東、上海、港澳臺(tái)各地及國外旅行社合作，力爭(zhēng)作為指定酒店，其中北京各旅行社作為重點(diǎn)，他們的客源是酒店重要的基本客源。（實(shí)際定價(jià)將依據(jù)有關(guān)規(guī)定及參考同業(yè)價(jià)格制訂）6 銷售方式定位在銷售中采取以與各旅行社、房屋中介合作為基礎(chǔ)，商務(wù)促銷和協(xié)議簽定為主攻方向，網(wǎng)絡(luò)銷售與傳統(tǒng)銷售形式相結(jié)合的銷售方式。（具體設(shè)計(jì)見建設(shè)規(guī)劃圖紙） 規(guī)劃設(shè)計(jì)定位以綠色、休閑時(shí)尚、體現(xiàn)國際化風(fēng)格表現(xiàn)形式為主調(diào)。4 項(xiàng)目建設(shè)方案及規(guī)劃設(shè)計(jì)定位 本項(xiàng)目建筑面積7800平米，地下一層為設(shè)備層及洗衣房等后勤保障設(shè)施所在層。3 市場(chǎng)定位 本項(xiàng)目市場(chǎng)定位于為中高端的消費(fèi)者提供幽雅、便利、舒適的環(huán)境與高效率的服務(wù)。此區(qū)域多所各種大型、巨型的市場(chǎng)，經(jīng)濟(jì)比較活躍，長短住戶都有。酒店的單套面積不用過大，主要滿足企業(yè)的高級(jí)白領(lǐng)和大紅門商圈的商人以及一部分經(jīng)常坐高鐵來京辦事的高端人士。所以在客源問題解決以后，管理人員的專業(yè)度和員工素質(zhì)與儲(chǔ)備將突顯出來，對(duì)此，在招聘中應(yīng)積極聯(lián)系多家職業(yè)培訓(xùn)學(xué)校，招募和儲(chǔ)備一批接受過培訓(xùn)的員工，另外應(yīng)從社會(huì)招聘中引進(jìn)一些有經(jīng)驗(yàn)、有能力的骨干員工和
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