【正文】 2023/4/3 0:27:0300:27:0303 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 03 四月 202312:27:03 上午 00:27:03四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 四月 2100:27:0300:27Apr2103Apr211越是無能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 四月 21四月 21Saturday, April 03, 2023 閱讀 一切好 書 如同和 過 去最杰出的人 談話 。 2023/4/3 0:27:0300:27:0303 April 20231空山新雨后，天氣晚來秋。 03 四月 202312:27:03 上午 00:27:03四月 211楚塞三湘接， 荊門 九派通。 00:27:0300:27:0300:27Saturday, April 03, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 00:27:0300:27:0300:274/3/2023 12:27:03 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 12:27:03 上午 12:27 上午 00:27:03四月 21沒有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 四月 2112:27 上午 四月 2100:27April 03, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 四月 21四月 2100:27:0200:27:02April 03, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 四月 2100:26:5600:26Apr2103Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 四月 21四月 21Saturday, April 03, 2023雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。n 提供完善的商務(wù)及商業(yè)配套，包括特色商業(yè)空間，提供企業(yè)需要的商務(wù)休閑、產(chǎn)品展示等功能；4/3/2023 119第 119 頁三角地（寫字公寓）價(jià)格定位n 南城目前高檔寫字公寓租金為 /平米 .日；n 假定預(yù)期投資回報(bào)率為 10％，即靜態(tài)計(jì)算 10年可收回投資；n 則單位面積合理售價(jià)可以達(dá)到： 360日 10年＝ 7200元4/3/2023 120第 120 頁馬家堡三期整體價(jià)格定位n 按容積率 ， 住宅及商務(wù)公寓地上總建筑面積 米，銷售均價(jià) 6200元 /平米估算，本項(xiàng)目住宅及商務(wù)公寓部分預(yù)期實(shí)現(xiàn)銷售收入 233,244萬元（暫未計(jì)商業(yè)部分）。n 根據(jù)市場(chǎng)比較法，我們將所得比較價(jià)格進(jìn)行算術(shù)平均，我們得到本項(xiàng)目的初步定價(jià)： 塔樓： （ + + 5805） /3＝ 5845元 /平米 板樓： （ 6475++6380） /3＝ /平米n 由上我們建議本項(xiàng)目各類產(chǎn)品的價(jià)格區(qū)間為： 塔樓 58006000元 /平米 板樓 65006800元 /平米 板塔結(jié)合產(chǎn)品則介于塔樓和板樓產(chǎn)品之間，建議均價(jià) 塔板結(jié)合 62006300元 /平米由此東區(qū)預(yù)期整體銷售均價(jià)62006400元 /平米4/3/2023 106第 106 頁綱 要一、馬家堡三期基本概況二、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)整體研究 —— 尋找區(qū)域的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)三、區(qū)域典型住宅個(gè)案研究 —— 分析區(qū)域產(chǎn)品銷售現(xiàn)狀四、南城寫字公寓市場(chǎng)研究 —— 寫字公寓的市場(chǎng)可行性五、本案東區(qū)產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期六、本案西區(qū)（三角地）產(chǎn)品定位和價(jià)格預(yù)期4/3/2023 107第 107 頁西區(qū)（三角地）地塊鄰近規(guī)劃中的地鐵 4號(hào)線是西區(qū)地塊的明顯優(yōu)勢(shì)4/3/2023 108第 108 頁西區(qū)（三角地） SWOT分析S 優(yōu)勢(shì) W 劣 勢(shì)l 交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機(jī)遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設(shè)l 4號(hào) 線 建 設(shè)l 周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；l 客戶對(duì)南城的認(rèn)同；4/3/2023 109第 109 頁市場(chǎng)潛在機(jī)會(huì) —— 借勢(shì)的可能 方向?qū)懽謽?VS住宅 寫字公寓l 辦 公物 業(yè) 中，寫字公寓 產(chǎn) 品的自身 優(yōu)勢(shì) ——70 年 產(chǎn)權(quán) 、 8成 30年按揭；l 區(qū)域的寫字公寓 產(chǎn) 品供 應(yīng)較 少， 鄰 近本 項(xiàng)目的 僅 有 “時(shí) 代 風(fēng) 帆 ”一個(gè) 項(xiàng) 目；寫字樓價(jià)值住宅價(jià)值寫字公寓價(jià)值4/3/2023 110第 110 頁定位為寫字公寓，可以使威脅向機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)化！l 周邊大盤住宅潛在競(jìng)爭(zhēng)：遠(yuǎn)洋自然、星河城等l 南城住宅產(chǎn)品價(jià)格，與東西北部地區(qū)相比，相對(duì)較低，較難最大化地塊價(jià)值l 客戶對(duì)南城住宅的認(rèn)同度不高l 開發(fā)商務(wù)公寓項(xiàng)目可以有效規(guī)避來自住宅產(chǎn)品的直面競(jìng)爭(zhēng)；l 同區(qū)域?qū)懽止⒌氖蹆r(jià)要比住宅高 約 5001000元 /平米；l 寫字公寓的客 戶對(duì)南城的區(qū)位不敏感1234/3/2023 111第 111 頁SWOT可以得以優(yōu)化S 優(yōu)勢(shì) W 劣 勢(shì)l 交通優(yōu)勢(shì)：臨近南三環(huán)，同時(shí)出行相對(duì)較為便捷；l 區(qū)位優(yōu)勢(shì)：南三環(huán)與馬家堡西路交匯處，具備良好的昭示性l 外部環(huán)境劣勢(shì)：目前周邊環(huán)境狀況欠佳，較為雜亂；l 內(nèi)部環(huán)境劣勢(shì)：用地內(nèi)缺乏基本的生活配套設(shè)施、綠化等，居住環(huán)境臟、亂、差；l 成本劣勢(shì)：大量拆遷成本，增加開發(fā)難度O 機(jī)遇 T 威 脅 l 馬 草河治理l 馬 家堡路、 馬 家堡中路建 設(shè)l 4號(hào) 線 建 設(shè)l 周邊大盤住宅項(xiàng)目潛在競(jìng)爭(zhēng)；l 客戶對(duì)南城的認(rèn)同；4/3/2023 112第 112 頁SWOT分析結(jié)論通過 SWOT分析可見，定位為商住公寓的營(yíng)銷市場(chǎng)形象，能夠充分利用項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)，有效規(guī)避項(xiàng)目劣勢(shì)！4/3/2023 113第 113 頁本案（西區(qū)三角地）市場(chǎng)定位n南三環(huán)、城鐵立體交通、升級(jí)商務(wù)公寓客觀條件 產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)4/3/2023 114第 114 頁建議提高容積率寫字公寓產(chǎn)品具有辦公物業(yè)的特性可以提高西區(qū)地塊容積率至 4/3/2023 115第 115 頁寫字公寓目標(biāo)客群定位目標(biāo)客群 客群特征主力客群：自住型客戶；目標(biāo)客戶層次提升；注重企業(yè)形象，對(duì)辦公環(huán)境的檔次有較高要求；期望辦公場(chǎng)所具備一定突出形象；中小型企業(yè)；主要從事貿(mào)易和科技類；擴(kuò)展客群：投資型客戶；n 核心區(qū)域：南三環(huán)沿線、木樨園商圈n 輻射區(qū)域：長(zhǎng)安街沿線以南，南四環(huán)以北。 n原則上不建議開發(fā)四居產(chǎn)品。n主力戶型為舒適型三居。n為便于規(guī)劃排布，部分位置可設(shè)計(jì)5060平米的一居，以控制總價(jià)在 3035萬元為基本原則。4/3/2023 94第 94 頁戶型設(shè)計(jì)建議純板樓一梯四戶板塔一梯四戶板塔樓型示意圖n主力戶型為經(jīng)濟(jì)型二居和三居。 若面向區(qū)域舒適型購(gòu)買力：二居總價(jià)承受在 70萬元，三居的總價(jià)承受在 8590萬元；同時(shí)對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品形態(tài)均為純板樓。4/3/2023 81第 81 頁4/3/2023 82第 82 頁存在大量拆遷安置問題4/3/2023 83第 83 頁存在大量拆遷安置問題區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品差異化優(yōu)勢(shì)難以體現(xiàn)4/3/2023 84第 84 頁存在大量拆遷安置問題 區(qū)域產(chǎn)品涵蓋多種住宅產(chǎn)品 差異化優(yōu)勢(shì)較難體現(xiàn)集中開發(fā)南城 “經(jīng)濟(jì)型 ”、 “實(shí)用型 ”住宅產(chǎn)品體現(xiàn)項(xiàng)目的高性價(jià)比4/3/2023 85第 85 頁本案（東區(qū)）市場(chǎng)定位n緊鄰南三環(huán)、稀有水景、高性價(jià)比的品質(zhì)住宅社區(qū)客觀條件 產(chǎn)品打造先天優(yōu)勢(shì)本案產(chǎn)品訴求點(diǎn)4/3/2023 86第 86 頁主力客群初步研判以南城區(qū)域客戶為主力客群經(jīng)營(yíng)小業(yè)主（服裝、建材等）南城原住民升級(jí)南城拆遷居民三環(huán)沿線工作的年輕白領(lǐng)4/3/2023 87第 87 頁東區(qū)產(chǎn)品定位產(chǎn)品形態(tài)建議戶型設(shè)計(jì)建議價(jià)格預(yù)期4/3/2023 88第 88 頁產(chǎn)品布局建議 — 首選方案n 首選方案 ： p 板塔結(jié)合為主力，純板樓次之，輔以少量塔樓以消化容積率。n 此外在同等規(guī)劃條件下，能夠獲得比住宅產(chǎn)品更高的經(jīng)濟(jì)效益。4/3/2023 74第 74 頁寫字公寓市場(chǎng)對(duì)本案的啟示n 南城具備較強(qiáng)的寫字公寓的市場(chǎng)需求 。n 潛在供應(yīng)項(xiàng)目包括嘉業(yè)大廈二期、天創(chuàng)公館等。4/3/2023 68第 68 頁時(shí)代風(fēng)帆n 戶型面積： 70平米、 134平米、140平米、 211平米不等；n 其西南向和南向的戶型銷售最好。僅有星河城項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)較為突出，其售價(jià)也是周邊項(xiàng)目中最高的。n 在南城價(jià)格較東西北部區(qū)域占優(yōu)勢(shì)的前提下，戶型設(shè)計(jì)較為突出的項(xiàng)目不多，但該區(qū)域項(xiàng)目的使用率普遍較高，板樓產(chǎn)品普遍達(dá)到 85%90%。本案區(qū)域潛在項(xiàng)目4/3/2023 21第 21 頁區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展與走勢(shì)分析1隨著南城規(guī)劃發(fā)展的進(jìn)一步向前推進(jìn)，區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)一直呈現(xiàn)上升趨勢(shì)；星河城由起初4000元 /平米的起價(jià)至當(dāng)前 6500元 /平米以上的售價(jià)就是最好見證；2從數(shù)據(jù)來看，目前此板塊主要以中低檔房產(chǎn)供應(yīng)為主，講究實(shí)用性，強(qiáng)調(diào)得房率；3 區(qū)域內(nèi)開發(fā)的住宅產(chǎn)品多數(shù)都是大盤項(xiàng)目，開發(fā)規(guī)模均在 20萬平米以上。4/3/2023 19第 19 頁在售項(xiàng)目 塔樓價(jià)格物業(yè)類型 建筑價(jià)格 建筑類型東麗溫泉家園 4880元 /平方米 均 塔樓未來 66(未來明珠二期)5100元 /平方米 均 塔樓首座綠洲 5700元 /平方米 均 塔樓彩虹城 5200元 /平方米 均 塔樓西馬金潤(rùn)家園 4988元 /平方米 均塔