【正文】 。如發(fā)行主體發(fā)生可能影響信用等級的重大事件，應及時通知我公司，并提供相關(guān)資料，我公司將就該事項進行實地調(diào)查或電話訪談，及時對該事項進行分析，并在中誠信評估公司網(wǎng)站和證券交易所指定網(wǎng)站對外公布。 我公司將在本次債券的存續(xù)期對其風險程度進行全程跟蹤監(jiān)測。本報告所包含信息組成部分中信用級別、財務報告分析觀察，如有的話，應該而且只能解釋為一種意見，而不能解釋為事實陳述或購買、出售、持有任何證券的建議。因為可能存在人為或機械錯誤及其他因素影響，上述信息以提供時現(xiàn)狀為準。本評級報告的評級結(jié)論是中誠信評估依據(jù)合理的內(nèi)部信用評級流程和標準做出的獨立判斷，不存在因發(fā)行主體和其他任何組織或個人的不當影響而改變評級意見的情況。正面表示評級有上升趨勢負面表示評級有下降趨勢穩(wěn)定表示評級大致不會改變待決表示評級的上升或下調(diào)仍有待決定信用評級報告聲明中誠信證券評估有限公司（以下簡稱“中誠信評估”）因承做本項目并出具本評級報告，特此如下聲明：除因本次評級事項中誠信評估與發(fā)行主體構(gòu)成委托關(guān)系外，中誠信評估和評級分析師與發(fā)行主體不存在任何影響評級行為客觀、獨立、公正的關(guān)聯(lián)關(guān)系。 評級展望的含義 評級展望是評估發(fā)債人的主體信用評級在中至長期的評級趨向。附四：基本財務指標的計算公式長期投資 ＝可供出售金融資產(chǎn)+持有至到期投資+長期股權(quán)投資固定資產(chǎn)合計＝投資性房地產(chǎn)+固定資產(chǎn)+在建工程+工程物資+固定資產(chǎn)清理+生產(chǎn)性生物資產(chǎn)+油氣資產(chǎn)短期債務＝短期借款+交易性金融負債+應付票據(jù)+一年內(nèi)到期的非流動負債 長期債務 ＝ 長期借款＋應付債券總債務 ＝ 長期債務＋短期債務凈債務＝總債務貨幣資金三費前利潤 ＝營業(yè)總收入營業(yè)成本利息支出手續(xù)費及傭金收入退保金賠付支出凈額提取保險合同準備金凈額保單紅利支出分保費用營業(yè)稅金及附加EBIT（息稅前盈余）＝ 利潤總額＋計入財務費用的利息支出EBITDA（息稅折舊攤銷前盈余）＝EBIT＋折舊＋無形資產(chǎn)攤銷＋長期待攤費用攤銷資本支出＝購建固定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)和其他長期資產(chǎn)支付的現(xiàn)金+取得子公司及其他營業(yè)單位支付的現(xiàn)金凈額營業(yè)毛利率＝（營業(yè)收入營業(yè)成本）/營業(yè)收入三費收入比＝（財務費用+管理費用+銷售費用）/營業(yè)總收入 所有者權(quán)益收益率 ＝ 凈利潤 / 所有者權(quán)益期末數(shù)總資產(chǎn)收益率 ＝ EBIT / 總資產(chǎn)平均余額流動比率 ＝ 流動資產(chǎn) / 流動負債速動比率 ＝（流動資產(chǎn)－存貨） / 流動負債存貨周轉(zhuǎn)率 ＝ 主營業(yè)務成本（營業(yè)成本） / 存貨平均余額應收賬款周轉(zhuǎn)率 ＝ 主營業(yè)務收入凈額（營業(yè)總收入凈額）/ 應收賬款平均余額資產(chǎn)負債率 ＝ 負債總額 / 資產(chǎn)總額總資本化比率 ＝ 總債務 /（總債務＋所有者權(quán)益（含少數(shù)股東權(quán)益））長期資本化比率 ＝ 長期債務 /（長期債務＋所有者權(quán)益（含少數(shù)股東權(quán)益））EBITDA利息倍數(shù) ＝ EBITDA /（計入財務費用的利息支出+資本化利息支出）附五：信用等級的符號及定義債券信用評級等級符號及定義 等級符號含 義AAA債券信用質(zhì)量極高，信用風險極低AA債券信用質(zhì)量很高，信用風險很低A債券信用質(zhì)量較高，信用風險較低BBB債券具有中等信用質(zhì)量，信用風險一般BB債券信用質(zhì)量較低，投機成分較大，信用風險較高B債券信用質(zhì)量低，為投機性債務，信用風險高CCC債券信用質(zhì)量很低，投機性很強，信用風險很高CC債券信用質(zhì)量極低，投機性極強，信用風險極高C債券信用質(zhì)量最低，通常會發(fā)生違約，基本不能收回本金及利息注：除AAA級和CCC級以下（不含CCC級）等級外，每一個信用等級可用“+”、“”符號進行微調(diào)，表示信用質(zhì)量略高或略低于本等級。結(jié) 論中誠信評估維持本次公司債券信用等級為AA+，維持公司主體信用等級AA，評級展望為穩(wěn)定。保利集團具有較強的資本實力，在全球經(jīng)濟危機，中國經(jīng)濟增速放緩的大環(huán)境下，依然保持了較好的盈利水平。%，債務壓力有所增加。同時，我們將持續(xù)關(guān)注行業(yè)調(diào)整給公司帶來的影響。截至2009年2月28日，備用流動性充足。截至2008年末，公司總債務/，EBITDA對債務的保障能力有所減弱，公司存在一定的債務償還壓力。償債能力近年來，公司總債務增長較快，%?？傮w來看，公司近年來盈利能力較強，收入和利潤增長較快，但受房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整的影響，盈利增速放緩。最終，%；%。珠江新城地塊用來做商業(yè)地產(chǎn)，價格較住宅要高，計提空間有限。表12：2006～2008年公司三費分析（億元）200620072008銷售費用管理費用財務費用三費合計營業(yè)總收入三費收入占比(%)%%%數(shù)據(jù)來源：公司定期報告，中誠信評估整理2008年，公司考慮到房地產(chǎn)市場調(diào)整中房價進一步下跌的可能，此次計提主要針對2007年獲得的價格較高的金沙洲地塊。圖9：數(shù)據(jù)來源：公司提供，中誠信評估整理期間費用方面，隨著公司業(yè)務規(guī)模的擴張，期間費用規(guī)模不斷增大，而三費占比不斷降低。由于房地產(chǎn)公司當期收入受前期簽約銷售的影響，2007年的高房價為2008年毛利率起到了一定的支撐作用。預計2009年公司收入增速將放緩。%，%的增幅小幅下降。表10：2006～2008年公司部分流動性指標200620072008經(jīng)營凈現(xiàn)金流/短期債務貨幣資金/短期債務數(shù)據(jù)來源：公司定期報告，中誠信評估整理 公司擬非公開定向增發(fā)募集不超過80億元資金用于未來項目開發(fā)，如若成功將大大緩解公司的資金壓力，我們將對此事宜保持持續(xù)關(guān)注。2009年公司計劃總投資215億元，其中在建續(xù)建項目125億元，擬建項目30億元，拓展項目60億元。經(jīng)營活動凈現(xiàn)金流對短期債務的覆蓋能力有待加強。表8：2006～2008年公司存貨分析200620072008存貨/流動資產(chǎn)%%%存貨余額同比增長%%存貨周轉(zhuǎn)率 總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率 數(shù)據(jù)來源：公司定期報告，中誠信評估整理表9：2008年房地產(chǎn)行業(yè)部分上市公司運營指標存貨周轉(zhuǎn)率總資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率存