【正文】 保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司公司債券2009年跟蹤評(píng)級(jí)報(bào)告發(fā)行主體保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司擔(dān)保主體中國(guó)保利集團(tuán)公司發(fā)行規(guī)模人民幣43億元存續(xù)期限2008/07/112013/07/10首次評(píng)級(jí)時(shí)間2008/04/10首次評(píng)級(jí)結(jié)果債項(xiàng)級(jí)別AA+主體級(jí)別 AA 評(píng)級(jí)展望：穩(wěn)定跟蹤評(píng)級(jí)結(jié)果債項(xiàng)級(jí)別AA+主體級(jí)別 AA 評(píng)級(jí)展望：穩(wěn)定概況數(shù)據(jù)保利地產(chǎn)200620072008所有者權(quán)益（億元）總資產(chǎn)（億元）總債務(wù)（億元）營(yíng)業(yè)收入(億元)主營(yíng)業(yè)務(wù)毛利率(%)EBITDA（億元）所有者權(quán)益收益率(%)資產(chǎn)負(fù)債率（%）總債務(wù)/EBITDA (X)EBITDA利息倍數(shù)(X)中國(guó)保利集團(tuán)200620072008貨幣資金（億元） 所有者權(quán)益（億元） 總資產(chǎn)（億元） 總債務(wù)（億元）EBITDA（億元）資產(chǎn)負(fù)債率（％）注：保利地產(chǎn)2006年的財(cái)務(wù)報(bào)告按《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則(2006)》進(jìn)行了追溯調(diào)整。保利集團(tuán)2008年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)未經(jīng)審計(jì)。分 析 師劉 璐 lliu@楊 柳 lyang@Tel：(010)66428855Fax：(010)664208662009年3月12日關(guān) 注216。 全球經(jīng)濟(jì)形勢(shì)惡化使得消費(fèi)者信心持續(xù)低迷，行業(yè)運(yùn)行環(huán)境仍不容樂(lè)觀，公司經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)面臨不確定性。盡管針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境在2008年底有了正面的轉(zhuǎn)變，但我們目前并沒(méi)有看到行業(yè)景氣度明顯回升的跡象,國(guó)際金融危機(jī)下消費(fèi)者的信心仍然低迷,使得公司所處的行業(yè)環(huán)境依然面臨很大的挑戰(zhàn)，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)的不確定性增大。216。 財(cái)務(wù)杠桿依然偏高，償債壓力較大。%，%，較期初有所上升，財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)加大。2008年公司發(fā)行43億元公司債，凈增銀行貸款64億元，償債壓力增大。216。 流動(dòng)性仍待改善。雖然公司目前不存在明顯的商品房積壓現(xiàn)象，，均處于較低水平。截至2008年末公司貨幣資金/，公司短期債務(wù)償還壓力不大，但是公司2009年215億元的資金支出將使流動(dòng)性壓力有所增加。216。 再融資存在不確定性。公司擬非公開(kāi)定向增發(fā)募集不超過(guò)80億元資金用于未來(lái)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，其中，保利集團(tuán)承諾以不超過(guò)15億元現(xiàn)金認(rèn)購(gòu)。增發(fā)成功將大大緩解公司的資金壓力，優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)，但如若不成功，公司擴(kuò)張步伐受資金影響將有所調(diào)整。我們會(huì)對(duì)公司的增發(fā)事宜保持關(guān)注。基本觀點(diǎn)2008年，面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)景氣度持續(xù)下滑的態(tài)勢(shì)，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)為“保利地產(chǎn)”或“公司”）通過(guò)銷(xiāo)售策略的及時(shí)調(diào)整，銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額同比仍明顯增長(zhǎng)；同期,盈利水平也實(shí)現(xiàn)了大幅提高，整體實(shí)力有所提升。另一方面，我們也關(guān)注到針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的政策環(huán)境在2008年底有所調(diào)整，但我們目前并沒(méi)有看到行業(yè)景氣度明顯回升的跡象，本輪經(jīng)濟(jì)危機(jī)下消費(fèi)者的信心仍然低迷，這使得公司所處的行業(yè)環(huán)境依然面臨很大的挑戰(zhàn)；此外，公司債的發(fā)行和銀行貸款的增加使公司的杠桿比率有所提升，處于較高水平，而且，土地儲(chǔ)備對(duì)資金的占用較大，公司流動(dòng)性仍待改善。綜上，中誠(chéng)信評(píng)估維持本期公司債券信用等級(jí)為AA+，維持保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司主體信用等級(jí)AA，評(píng)級(jí)展望為穩(wěn)定。中國(guó)保利集團(tuán)公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“保利集團(tuán)”）為此次債券提供全額不可撤銷(xiāo)連帶責(zé)任擔(dān)保。正 面216。 行業(yè)政策轉(zhuǎn)暖，行業(yè)運(yùn)行環(huán)境有所改善。面對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)低迷，2008年四季度以來(lái)，政府推出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回暖的政策，長(zhǎng)期來(lái)看隨著未來(lái)各項(xiàng)政策累加效應(yīng)逐步顯現(xiàn)，房地產(chǎn)市場(chǎng)有望走出低迷狀態(tài)。216。 銷(xiāo)售業(yè)績(jī)持續(xù)增長(zhǎng)，盈利水平明顯提升，市場(chǎng)份額有所上升。%、%，%、%的行業(yè)水平；公司銷(xiāo)售面積和銷(xiāo)售金額的市場(chǎng)份額進(jìn)一步提高，%%。216。 可結(jié)算資源充足。截至2008年末，公司擁有可結(jié)算資源1,828萬(wàn)平方米。在行業(yè)低迷期，市場(chǎng)總體新項(xiàng)目減少，從而改善未來(lái)供求關(guān)系，豐富的可結(jié)算資源是公司未來(lái)成長(zhǎng)的基礎(chǔ)。17 / 17行業(yè)分析2008年受美國(guó)金融危機(jī)影響，全球經(jīng)濟(jì)陷入大范圍衰退，中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速顯著放緩，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整。政府態(tài)度由調(diào)控轉(zhuǎn)變?yōu)楣膭?lì)，并推出一系列促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)回暖的政策中誠(chéng)信評(píng)估認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的政策導(dǎo)向特點(diǎn)。過(guò)去數(shù)年中，由于投資過(guò)熱，投機(jī)需求旺盛，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫不斷累積。近年來(lái)，政府出臺(tái)了一系列調(diào)控措施，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行調(diào)整和規(guī)范，打擊投機(jī)性需求，穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格。2007年底房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮得到遏制，而2008年的金融風(fēng)暴和隨之而來(lái)的世界范圍內(nèi)的經(jīng)濟(jì)衰退使得中國(guó)經(jīng)濟(jì)增速放緩，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入深度調(diào)整。政府隨即又出臺(tái)了多項(xiàng)政策刺激房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇。表1：近一年來(lái)政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)主要調(diào)控政策時(shí)間政策名稱(chēng)主要內(nèi)容《關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》對(duì)閑置用地征繳增值地價(jià)；金融機(jī)構(gòu)審慎貸款；《關(guān)于金融促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》禁止發(fā)放用于繳交土地價(jià)款的貸款；貸款抵押率不得超過(guò)抵押物估值的70%，貸款期限不超過(guò)2年；審慎發(fā)放貸款，從嚴(yán)控制展期貸款或滾動(dòng)授信《擴(kuò)大商業(yè)性個(gè)人住房貸款利率下浮幅度支持居民首次購(gòu)買(mǎi)普通住房》，最低首付比例調(diào)整為20%。財(cái)政部《關(guān)于調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收政策的通知》個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米及以下普通住房的，契稅率下調(diào)到1%；個(gè)人銷(xiāo)售、購(gòu)買(mǎi)住房免征印花稅；個(gè)人銷(xiāo)售住房免征土地增值稅。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng) 齊驥進(jìn)一步加大中小戶(hù)型、中低價(jià)位普通商品房建設(shè)的力度?！秶?guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》一、加大保障性住房建設(shè)力度二、鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)三、支持房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化四、強(qiáng)化政府穩(wěn)定市場(chǎng)的職責(zé)五、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)四大行關(guān)于存量房貸利率優(yōu)惠措施、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶(hù)，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。資料來(lái)源：中誠(chéng)信評(píng)估研究表2：近一年來(lái)影響房地產(chǎn)行業(yè)的利率政策時(shí)間主要內(nèi)容%；中小存款類(lèi)金融機(jī)構(gòu)準(zhǔn)備金率下調(diào)1%。%；%，其他期限檔次基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人首次購(gòu)買(mǎi)90平米及以下普通住房，契稅稅率下調(diào)到1%；個(gè)人銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)