【正文】 圖表6：2010年12月商品房銷售面積和銷售額增長情況單位：萬平方米 % 億元地 區(qū)商品房銷售面積 銷售面積增速商品房銷售額銷售額增速全國總計一、東部地區(qū)北 京天 津河 北遼 寧上 海江 蘇浙 江福 建32。12月，商品房銷售額4116億元，%。圖表5：近兩年來以來全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)趨勢圖數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 銀聯(lián)信%12月，全國商品房銷售面積7155萬平方米，%。圖表4：2010年12月房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)完成投資及增速情況單位：億元 %地 區(qū)投資額比去年同期增長住宅住宅全國總計一、東部地區(qū)北 京71天 津河 北遼 寧上 海江 蘇浙 江41福 建30山 東廣 東海 南二、中部地區(qū)山 西吉 林黑 龍 江安 徽江 西河 南湖 北湖 南三、西部地區(qū)內(nèi) 蒙 古廣 西重 慶四 川貴 州30云 南陜 西甘 肅寧 夏58數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局 銀聯(lián)信2月份全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)2月份，全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)（簡稱“國房景氣指數(shù)”）。其中，住宅竣工面積4789萬平方米，%。其中，商品住宅完成投資2233億元，%，%。月末外幣各項存款余額2118億美元，%，當(dāng)月外幣各項存款增加25億美元。分部門看，居民戶存款增加15637億元，非金融性公司存款減少4819億元，財政存款減少1112億元。%。人民幣存款穩(wěn)步增長本外幣存款增加9758億元，其中，人民幣存款增加9589億元，外幣存款增加25億美元。分部門看，居民戶貸款增加1994億元，同比多增1554億元，其中，短期貸款增加464億元，中長期貸款增加1530億元；非金融性公司及其他部門貸款增加5074億元，同比少增5200億元，其中，短期貸款增加1960億元，中長期貸款增加5088億元，票據(jù)融資減少1744億元。%。人民幣貸款持續(xù)增加本外幣貸款增加7665億元，其中，人民幣貸款增加7001億元，外幣貸款增加97億美元。第八部分 市場環(huán)境分析十二、二月份金融運(yùn)行情況分析%2010年2月末，廣義貨幣供應(yīng)量(M2)，%，；狹義貨幣供應(yīng)量(M1)，%，；市場貨幣流通量(M0)，%。對不能提供合理貸款用途和還款來源的客戶禁止發(fā)放貸款。個人貸款客戶，應(yīng)加大對擔(dān)保資產(chǎn)質(zhì)量和貸款用途的審查，規(guī)范業(yè)務(wù)操作規(guī)程，做好貸后管理工作。與擔(dān)保公司充分協(xié)作，共同建立信貸風(fēng)險控制體系，對企業(yè)和個人貸款客戶有區(qū)別的進(jìn)行審查。按職務(wù)分離原則，建立相對獨(dú)立的風(fēng)險調(diào)查、風(fēng)險審批、風(fēng)險檢查系統(tǒng)。定量分析，得出風(fēng)險評分結(jié)果；定性分析，系統(tǒng)進(jìn)一步總結(jié)、歸納、判斷，制定出確切標(biāo)準(zhǔn)。即建立承貸能力分析體系、償債能力分析體系、盈利能力分析體系、以及客戶信用等級分析體系。針對借款人的行業(yè)、財務(wù)狀況、經(jīng)營管理等方面，制定審查具體要求和操作標(biāo)準(zhǔn)。商業(yè)銀行信貸風(fēng)險控制的基本理念是，風(fēng)險管理貫穿于整個貸款周期，即貸前調(diào)查、貸時審查、貸后檢查管理的全過程。如果運(yùn)作不規(guī)范，股票質(zhì)押貸款的風(fēng)險也是很大的。如果銀行在同業(yè)市場上將資金以信用拆借的方式借給證券公司，證券公司的風(fēng)險就很容易轉(zhuǎn)嫁給銀行；如果銀行以債券回購的方式將資金給證券公司和基金管理公司，這類似于用債券(主要是國庫券)質(zhì)押，銀行面臨的風(fēng)險相對較?。蝗绻瞧髽I(yè)或個人挪用銀行貸款炒股，一旦炒股虧損，必將影響銀行貸款的收回。股市泡沫的破滅、股價過度波動還將使銀行面臨風(fēng)險。信貸資金大舉入市有可能導(dǎo)致股票市場“虛假繁榮”，信貸資金具有回歸銀行的本能要求，這一點(diǎn)決定了進(jìn)入股市的信貸資金越多，因回歸銀行而撤退的資金量也就會越大，股市也將由于信貸資金的頻繁進(jìn)出而表現(xiàn)出強(qiáng)烈的震蕩起伏，從而造成證券業(yè)的不穩(wěn)定和脆弱性，削弱其抗風(fēng)險能力。近期有關(guān)對宏觀政策進(jìn)行微調(diào)的建議不絕于耳，微調(diào)的重點(diǎn)就在于此，只有這樣才能讓違規(guī)信貸資金真正遠(yuǎn)離股市。這才正是宏觀向好而微觀景氣度不佳的核心原因，也是大量信貸資金滯留股市的實質(zhì)根源。投資帶動的產(chǎn)業(yè)集中在國有資源型企業(yè)與大型制造類企業(yè)，而那些不屬于投資拉動受益領(lǐng)域的企業(yè)，反而有可能遇到更加嚴(yán)峻的環(huán)境形勢。究其原因，單純依靠行政主導(dǎo)的投資拉動措施才是問題的根本。對這一經(jīng)濟(jì)機(jī)理的破解，才是監(jiān)管部門需要考慮的問題，至于名義上的嚴(yán)查其實倒在其次了。兩者的相互作用，只會導(dǎo)致違規(guī)信貸資金進(jìn)入股市的問題越發(fā)嚴(yán)重。正是由于現(xiàn)實微觀經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇進(jìn)程落后于宏觀經(jīng)濟(jì)，而股市大勢又與宏觀走勢密切相關(guān)，因此資金滯留股市才能夠獲得更大的收益。也就是說，宏觀向好和微觀蕭條并存的現(xiàn)象極有可能同時出現(xiàn)。只是到了當(dāng)下，在宏觀經(jīng)濟(jì)開始企穩(wěn)回升之后，如果信貸資金仍然滯留股市、拒絕回流實體經(jīng)濟(jì)，就將會負(fù)面地影響經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的進(jìn)程了，這才是監(jiān)管部門理應(yīng)就此進(jìn)行干預(yù)的根本理由。因此，選擇在實體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇之前先行進(jìn)入資本市場，本身是資金逐利的必然表現(xiàn)。事實上，資金逐利的本性才是違規(guī)流入股市的根本原因。其結(jié)果就是，監(jiān)管部門與商業(yè)銀行根本無法確鑿查清每筆資金的具體流向，更何談所謂的嚴(yán)查嚴(yán)懲了。信貸資金為伺青睞股市對于現(xiàn)實的銀行資金流通而言，一旦信貸資金進(jìn)入到企業(yè)賬戶后，其使用權(quán)限就會由企業(yè)自己所掌控。此外，取得信貸資金的企業(yè)，通過轉(zhuǎn)貸的方式，將信貸資金高息貸給無力獲得銀行融資的中小企業(yè)，這些中小企業(yè)大多將獲得的轉(zhuǎn)借資金投資房市、股市。在關(guān)聯(lián)公司名下，以自然人名義在多家大城市開立資金賬戶和股票賬戶。第三，企業(yè)通過高管人員名義間接入市。企業(yè)往往利用多頭開戶，多家銀行借款的方式，以及對貼現(xiàn)資金用途審查。企業(yè)借款人從甲銀行取得貸款資金，然后將貸款資金轉(zhuǎn)入在乙銀行開戶的關(guān)聯(lián)企業(yè)賬戶，再由關(guān)聯(lián)企業(yè)將貸款資金轉(zhuǎn)入在丙銀行開戶的證券公司。一般先將信貸資金化整為零，然后再集零為整，最終以非公開的、隱蔽方式進(jìn)人股市。監(jiān)管層的嚴(yán)控思路并未讓信貸資金“很聽話”。如2009年6月中旬，銀監(jiān)會曾向各地銀監(jiān)局、各政策性銀行、國有商業(yè)銀行、股份制商業(yè)銀行和郵政儲蓄銀行緊急下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸管理的通知》，當(dāng)時監(jiān)管層的主要意圖就是讓我們要嚴(yán)格把控貸款的發(fā)放，防止資金違規(guī)進(jìn)入股市、樓市?！靶刨J風(fēng)暴”再次升級。同時，深圳銀監(jiān)局要求深圳各家銀行在3月底前對2009年末有余額的貸款資金流向進(jìn)行逐筆自查。涉及違規(guī)的銀行有7家，分別是：中行深圳分行、建行深圳分行、招行深圳分行、深發(fā)展深圳分行、廣發(fā)行深圳分行、浦發(fā)銀行深圳分行和深圳農(nóng)村商業(yè)銀行。雖然有關(guān)部門一再要求，信貸資金不得流入股市，但少數(shù)借款人通過直接支配銀行貸款，違規(guī)進(jìn)入股市的現(xiàn)象仍然存在。《個人貸款管理暫行辦法》明確，除特殊情形外，個人貸款資金應(yīng)當(dāng)采用貸款人受托支付方式向借款人交易對象支付，即由貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象。貸款新規(guī)出臺，旨在保證信貸資金流入實體經(jīng)濟(jì)，防范金融風(fēng)險，預(yù)計社會關(guān)注的信貸資金違規(guī)進(jìn)入股市現(xiàn)象將得到進(jìn)一步抑制，去年那種股市“不差錢”的情況會進(jìn)一步改變?！熬?1條”再次重申了公開房源，明碼標(biāo)價，已經(jīng)涉及市場交易的具體技術(shù)細(xì)節(jié)，然而這一點(diǎn)在監(jiān)管到位上還存在很多困難，開發(fā)商也有很多對應(yīng)的辦法，例如抬高售價，根據(jù)市場變化可以打折再賣。二手房交易稅收的規(guī)定將增加交易的費(fèi)用，對于供不應(yīng)求的市場，這一部分費(fèi)用將轉(zhuǎn)嫁到購房者身上，這將導(dǎo)致二手房價格的上升。二套房貸首付比例限制了相當(dāng)部分合理需求，實際上更應(yīng)該限制那些擁有5套甚至10套房子的人，比如在稅收上進(jìn)行調(diào)節(jié)。實際上北京商品房的消費(fèi)群體相當(dāng)一部分是外地消費(fèi)者，如果不放開保障房申請條件，北京的保障房供應(yīng)即使加大，對抑制房價也不會產(chǎn)生太大效果。但值得注意的是土地供應(yīng)的一半將建設(shè)保障性住房，由此將造成商品房供應(yīng)的減少，將會進(jìn)一步推高房價。一是土地方面。至于后期還會不會出臺相關(guān)的調(diào)控政策，這主要取決于4月的樓市走向，尤其是3月份，市場震蕩大的話，相關(guān)政策有可能會暫緩“露臉”，但相反震蕩不大的話，相信依然會有相關(guān)政策陸續(xù)出臺?！俱y聯(lián)信分析】新政作用有限，象征意義大于實際意義一定程度上將打擊投機(jī)行為 政策的出臺很正常，北京的“國11條”和公積金貸款新政非常有針對性，主要是打擊投機(jī)和泡沫，尤其是新政中嚴(yán)格二套住房購房貸款管理的規(guī)定，對市場一定會產(chǎn)生影響，勢必造成購房者的觀望氛圍。此外，購買經(jīng)適房、限價房等政策性住房的公積金貸款首付比例也沒有變化。 實行新規(guī)后，公積金將和商貸聯(lián)網(wǎng)，檢查申請者是否使用過貸款，無論是使用商貸還是公積金貸款購買過住房，再次申請都將作為“二套住房”，按照新規(guī)定執(zhí)行。公積金中心將會與銀行商貸系統(tǒng)聯(lián)網(wǎng)查詢購房人的貸款信息。這也是北京首次提高二套房公積金貸款的首付比例。北京公積金貸款嚴(yán)格二套房購房貸款管理北京市公積金管理中心網(wǎng)站26日發(fā)布通知，自2010年3月1日(含)起，借款申請人購買“二套住房”申請住房公積金貸款(含個人住房組合貸款)，其貸款首付款比例不得低于40%。同時，《意見》對有關(guān)個人銷售住房的稅收政策也重新做了調(diào)整。陳國強(qiáng)表示，一次性推出房源，可以遏制開發(fā)商哄抬房價的行為?！兑庖姟穼︻A(yù)售制度作出規(guī)定：取得商品房預(yù)售許可證后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)3日內(nèi)一次性公開全部房源，嚴(yán)格按申報價格，明碼標(biāo)價、公開對外銷售。此舉促進(jìn)了北京高端樓市的回暖。境外個人在北京購買自住商品房的，一人只能購買一套住房。該條款意味著，歷時一年多的“松綁”后，“限外令”終于得到恢復(fù)。二是恢復(fù)“限外令”。其中，2010年各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。一是加大政策性住房建設(shè)。值得關(guān)注的是，時隔一年后，“限外令”最終得到恢復(fù)。十、北京最新房貸調(diào)控政策北京出臺“京11條”全面取消購房優(yōu)惠 2月23日，北京市建委、發(fā)改委、財政局、國土局等11部門聯(lián)合下發(fā)《關(guān)于貫徹國辦發(fā)〔2010〕4號文件精神促進(jìn)本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的實施意見》（以下簡稱《意見》），提出11條調(diào)控北京房地產(chǎn)市場的具體措施，俗稱“京11條”。措施同時明確，2009年1月1日至2011年12月31日期間，對農(nóng)村信用社、村鎮(zhèn)銀行、農(nóng)村資金互助社、由銀行業(yè)機(jī)構(gòu)全資發(fā)起設(shè)立的貸款公司以及法人機(jī)構(gòu)所在地在縣及縣(市)以下地區(qū)的農(nóng)村合作銀行以及農(nóng)村商業(yè)銀行的金融保險收入減按3%的稅率征收營業(yè)稅。這是繼財政部去年出臺《中央財政新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)定向費(fèi)用補(bǔ)貼資金管理暫行辦法》之后，又一項大力支持農(nóng)村金融發(fā)展的舉措。二、涉農(nóng)貸款可獲減稅近年來，銀監(jiān)會為促進(jìn)農(nóng)村地區(qū)金融機(jī)構(gòu)發(fā)展，協(xié)調(diào)配合財政部、央行、稅務(wù)總局等有關(guān)部門出臺了一系列扶持政策。今年銀監(jiān)會又提出了各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)涉農(nóng)貸款增速高于貸款平均增速，增量和占比均高于上年。截至2009末，%。；小企業(yè)貸款5000萬戶，貸款余額91億元，分別占貸款余額的36%%。截至2009年末，銀監(jiān)會已核準(zhǔn)開業(yè)172新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)，其村鎮(zhèn)銀行148家，貸款公司8家，農(nóng)村資金互助社16家。一、2010年將設(shè)992家新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)按照三年規(guī)劃的任務(wù)，銀監(jiān)會今年將新批設(shè)立992家新型農(nóng)村金融機(jī)構(gòu)?！般y行提升‘內(nèi)功’才是吸引房貸客戶的根本之選?，F(xiàn)在很多商業(yè)銀行開始自己做起“房地產(chǎn)中介”，采取直客式經(jīng)營房地產(chǎn)按揭業(yè)務(wù)，對二手房貸款全程交易“免傭金”、“零費(fèi)用”。由于我國目前監(jiān)管體系尚無法對傭金支付做到規(guī)范，所以取消“返點(diǎn)”也是當(dāng)下一種必要的選擇。如果能和銀行業(yè)內(nèi)人士做到“里應(yīng)外合”，房地產(chǎn)信貸風(fēng)險會在銀行體系內(nèi)快速積聚。而銀行在提供“返點(diǎn)”后，也容易放松前期調(diào)查，脫離市場營銷，簡單依賴中介，甚至可能會引發(fā)銀行員工違反職業(yè)道德的行為?！俱y聯(lián)信分析】堅決打擊市場“返點(diǎn)”行為，取消是必然要求追逐“返點(diǎn)”利益，易引發(fā)中介機(jī)構(gòu)道德風(fēng)險。在銀行向地產(chǎn)中介的“返點(diǎn)”被叫停后，目前市場上又出現(xiàn)了一種變相的返點(diǎn)行為：部分中介公司和擔(dān)保公司合作，通過擔(dān)保的介入獲取銀行支付的擔(dān)保費(fèi)用，然后由中介公司和擔(dān)保公司分成。八、銀監(jiān)會嚴(yán)控銀行變相返點(diǎn)繼叫停銀行向地產(chǎn)中介的“返點(diǎn)”后，銀監(jiān)會近日向各銀行及監(jiān)管機(jī)構(gòu)發(fā)布內(nèi)部紅頭文件通知，強(qiáng)調(diào)防范以“擔(dān)保費(fèi)”的名義變相向中介返點(diǎn)。由于我國商業(yè)銀行貸款中很大一部分是以房屋抵押作為重要的風(fēng)險控制手段，因而，更加讓市場擔(dān)心的是房地產(chǎn)價格如果出現(xiàn)巨幅下挫，給商業(yè)銀行帶來的抵押不足的風(fēng)險。例如，曾經(jīng)出現(xiàn)過一些已經(jīng)抵押給銀行的房屋拆遷時，房主并不將信息透露給銀行，房屋拆遷后，貸款人也就不再還錢的情況。與此同時，銀監(jiān)會還要求商業(yè)銀行對抵押物進(jìn)行動態(tài)監(jiān)控和持續(xù)跟蹤；并完善抵押權(quán)設(shè)置的法律手續(xù)，通過合同形式防范抵押懸空的風(fēng)險。第六部分 形勢政策解讀七、銀監(jiān)會加強(qiáng)防范房屋抵押貸款風(fēng)險3月2日，銀監(jiān)會下發(fā)了《關(guān)于房屋抵押貸款風(fēng)險提示的通知》。另一方面，商業(yè)銀行業(yè)將力求通過與高等教育和培訓(xùn)專業(yè)機(jī)構(gòu)的合作，為那些有個人精英教育貸款需求的客戶打造一個包含教育咨詢、職業(yè)培訓(xùn)、教育融資等在內(nèi)的全方位的教育融資平臺。