【正文】 根據(jù)本項目的營業(yè)面積、地理位置、商圈構(gòu)成和目標(biāo)顧客等，龍府大廈整體業(yè)態(tài)形式可定為：名品折扣店+大賣場，其核心店由兩部分組成，一為能夠突出經(jīng)營特點，滿足齊市品牌消費群體需求的名品折扣店，同時經(jīng)營能夠滿足社區(qū)生活消費的大賣場。本地的零售商業(yè)基本由各類專業(yè)市場、大賣場、百貨店、專賣店、超市等集中業(yè)態(tài)構(gòu)成。經(jīng)營布局規(guī)劃：F1F3：板式家具、硬木家具、軟件、品牌店F4：辦公家具（六）大福源平價購物廣場商業(yè)主體為3層，面積在15000平米以下經(jīng)營布局：F1：商店街、總服務(wù)臺、停車場、KFCF2：生鮮、速凍食品、包裝食品、糖酒飲料等F3：百貨、家電、音像圖書、洗化經(jīng)營概述： 該店是由大福源總部在齊齊哈爾市租賃場地進(jìn)行經(jīng)營，租期15年，年租金600萬，于2003年開業(yè)；由于至今為止齊齊哈爾沒有與之抗衡的大型超市，大福源得到齊齊哈爾市民極大追捧，經(jīng)營業(yè)績一直很好； 調(diào)研期間（05年4月25日下午17：0017：44），大福源客流量平均為68人/分鐘（42人進(jìn)，26人出），提袋率80%，平均客單價40元； 該店開通免費購物班車4條線路，對會員商品有單獨印花商品并可獲得較多實惠，但據(jù)了解，大福源的會員實行消費保底制，即會員每月必須消費一定金額； 該店采購實行總部統(tǒng)一配送； 合作方式以扣點為主，生鮮、速凍產(chǎn)品一般扣點4%，進(jìn)店費8000元/品牌，根據(jù)品牌考察結(jié)果以及進(jìn)店后銷售情況對單品具體對待， 賬期：每月10號總部（沈陽）統(tǒng)一結(jié)算； 商業(yè)街合作方式為租賃，租金標(biāo)準(zhǔn)7元/平米/天，一年一簽，付款方式為季付，押一個月租金；（七）邁特廣場商業(yè)主體6層，其中地下一層，地上5層經(jīng)營布局規(guī)劃：B1：鞋區(qū)F1：珠寶、化妝品、專賣店、快餐廳（KFC）F2：男裝、女裝、男女褲、皮具、鞋F(xiàn)3：少淑裝、青春女裝F4：仕女裝、床上用品F5：證券市場經(jīng)營概述： 邁特廣場單層面積約3200平米，除地下一層外，各樓層均屬于分割式商鋪格局，每層約有3050個商鋪不等； 能夠從布局上看出廣場管理者有心將各樓層按商品大類區(qū)分，但由于絕大部分商鋪對外租賃，實際經(jīng)營情況并非如此，各大類商品在各樓層重復(fù)經(jīng)營的情況大范圍存在； 從定位來看，邁特廣場與愛格廣場相距不足100米，經(jīng)營形式、商品類似，定位都不是很明晰，愛格商品比較邁特略微時尚，服務(wù)于更多年輕人士；（八）愛格廣場經(jīng)營樓層5層，每層面積1800平米左右；經(jīng)營布局規(guī)劃：各樓層分割式商鋪格局，經(jīng)營與邁特類似，沒有特別明晰的品類規(guī)劃；目前愛格廣場與邁特均有鋪位空置；（九）華豐家電華豐家電是齊齊哈爾市最大家電零售企業(yè)，與哈爾濱黑天鵝連鎖基本壟斷齊齊哈爾家電銷售，但華豐較之黑天鵝經(jīng)營更好，華豐家電位于卜奎北路，與齊齊哈爾百貨大樓隔街，商業(yè)主體5層；經(jīng)營布局規(guī)劃：F1：手機(jī)、小家電F2：衛(wèi)生潔具、廚房用具、熱水器、消毒柜等F3：彩電、背投、等離子、液晶電視、DVD、VCD、家庭影院等F4：冰箱、冰柜、洗衣機(jī)F5：華豐燈飾廣場（十）匯博廣場與百花園商廈隔街，位于龍華路中段，地理位置十分優(yōu)越，是齊齊哈爾市最繁華商圈的核心位置，匯博廣場占地9500平米，建筑面積33000平米，主體建筑為地下一層，地上4層，沿街長度超過100米；經(jīng)營布局規(guī)劃：B1：匯博鞋城F1：日用百貨批發(fā)F2：大眾服裝F3：國際時裝F4：小家電經(jīng)營概述： 匯博廣場是齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)銷售較為成功的一個項目，目前該廣場BFF2已經(jīng)全部銷售，價格在800016000元/平米之間；商鋪銷售后開發(fā)商對業(yè)主沒有返租等經(jīng)濟(jì)承諾，業(yè)主可在匯博統(tǒng)一布局規(guī)劃下自主經(jīng)營，也可委托商場對外出租，但商場不予擔(dān)保租金； FF2為傳統(tǒng)市場業(yè)態(tài)，與百花園商廈比較而言，購物環(huán)境要好很多，匯博廣場FF2通道設(shè)計為3米2； F3定位為國際時裝城，采取全部租賃，統(tǒng)一裝修，按百貨店布局模式，但從實際進(jìn)駐品牌看，與百花園商廈有比較大的距離，且有超過300平米的商鋪空置，經(jīng)營比較慘淡，目前F3對外招商招租，可以直接購買商鋪，價格為13000元/平米，匪夷所思；租金標(biāo)準(zhǔn)為20元/平米/月，且不分中島和邊廳均是統(tǒng)一價格；（十一）百花電子城商業(yè)主體3層，單層面積2500平米商業(yè)布局規(guī)劃：一層：手機(jī)、數(shù)碼、品牌PC二層：辦公設(shè)備、電腦配件、攢機(jī)三層：電腦耗材（十二）其他 以站前市場為代表的海鮮水產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品、日用品、煙酒批發(fā)主要集中在龍沙路和建設(shè)路沿街地鋪； 建材產(chǎn)品主要集中在建北市場（包括建北石材城、石材一條街、木材一條街，齊齊哈爾建材市場品牌旗艦店、總代理大多云集于此，另有大量沿街地鋪）以及青云街二輕市場； 汽車配件大多云集于龍南街，以沿街地鋪形式出現(xiàn)；第四部分 本地商業(yè)概述及本項目商業(yè)定位基礎(chǔ)規(guī)劃一、 本地商業(yè)概述根據(jù)齊齊哈爾市國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展統(tǒng)計公報顯示，2003年，齊齊哈爾市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額達(dá)285060萬元，其中批發(fā)為196800元，零售為88260元；按國民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組：百貨零售業(yè)商品銷售總額為20516萬元；超級市場零售企業(yè)銷售總額為16591萬元；文化、體育用品及器材專門零售業(yè)商品銷售總額為5321萬元；醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門零售業(yè)銷售總額為18821萬元；家用電器及電子產(chǎn)品專門零售業(yè)銷售總額為18821萬元；五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售銷售總額為2791萬元。人車流量統(tǒng)計：公交車140輛/小時；小車1300輛/小時；摩托車1700輛/小時；自行車1500輛/小時。10合計35。8湖濱街道辦事處。6五龍街道辦事處。4鐵南街道辦事處。序號距項目（米）居委會名稱家庭戶數(shù)(萬)人口數(shù)(萬)資料來源1安順街道辦事處齊市城市調(diào)查局2彩虹街道辦事處。南側(cè)和西側(cè)、北側(cè)為安順路派出所轄區(qū)，僅新宮、電業(yè)、紅星、群英、文化宮等社區(qū)就有居民7514戶，人口23512人。二、項目周邊環(huán)境分析（一） 人口本項目周邊為三個派出所轄區(qū)交界，東南為彩虹派出所轄區(qū)，僅五福和青云社區(qū)居民就有4715戶，人口16145人?？偯娣e達(dá)17800平方米。地下一層面積為2405平方米；一至四層為4x3735平方米。樓盤占地面積5646平方米，停車場面積為2000平方米。全市共有各級職業(yè)介紹所211個，%。 （圖表五：城鎮(zhèn)居民可支配收入 單位：元） 社會保障體系不斷完善，社會保障覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)取得進(jìn)展。%。%；，%。據(jù)抽樣調(diào)查，%。其中，%，%。‰，；‰，；‰。工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率為96%，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率為98%，工業(yè)固體廢物處置利用率為100%。全市建成煙塵控制區(qū)40個。%。全市共有自然保護(hù)區(qū)14個。《國家體育鍛煉標(biāo)準(zhǔn)》達(dá)標(biāo)率城鎮(zhèn)為96%，農(nóng)村為87%。全年齊齊哈爾市體育健兒在國內(nèi)比賽獲得金牌49枚，銀牌29枚，銅牌39枚；在省內(nèi)比賽獲得金牌174枚，銀牌113枚，銅牌80枚。其中，醫(yī)生7007人。全市共有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)638個。電視臺1座，電視人口覆蓋率達(dá)100%；，%。（九）文