【正文】 根據(jù)本項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)面積、地理位置、商圈構(gòu)成和目標(biāo)顧客等，龍府大廈整體業(yè)態(tài)形式可定為：名品折扣店+大賣場(chǎng)，其核心店由兩部分組成，一為能夠突出經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)，滿足齊市品牌消費(fèi)群體需求的名品折扣店，同時(shí)經(jīng)營(yíng)能夠滿足社區(qū)生活消費(fèi)的大賣場(chǎng)。本地的零售商業(yè)基本由各類專業(yè)市場(chǎng)、大賣場(chǎng)、百貨店、專賣店、超市等集中業(yè)態(tài)構(gòu)成。經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃：F1F3：板式家具、硬木家具、軟件、品牌店F4：辦公家具（六）大福源平價(jià)購(gòu)物廣場(chǎng)商業(yè)主體為3層，面積在15000平米以下經(jīng)營(yíng)布局：F1：商店街、總服務(wù)臺(tái)、停車場(chǎng)、KFCF2：生鮮、速凍食品、包裝食品、糖酒飲料等F3：百貨、家電、音像圖書、洗化經(jīng)營(yíng)概述： 該店是由大福源總部在齊齊哈爾市租賃場(chǎng)地進(jìn)行經(jīng)營(yíng)，租期15年，年租金600萬(wàn)，于2003年開業(yè)；由于至今為止齊齊哈爾沒(méi)有與之抗衡的大型超市，大福源得到齊齊哈爾市民極大追捧，經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)一直很好； 調(diào)研期間（05年4月25日下午17：0017：44），大福源客流量平均為68人/分鐘（42人進(jìn)，26人出），提袋率80%，平均客單價(jià)40元； 該店開通免費(fèi)購(gòu)物班車4條線路，對(duì)會(huì)員商品有單獨(dú)印花商品并可獲得較多實(shí)惠，但據(jù)了解，大福源的會(huì)員實(shí)行消費(fèi)保底制，即會(huì)員每月必須消費(fèi)一定金額； 該店采購(gòu)實(shí)行總部統(tǒng)一配送； 合作方式以扣點(diǎn)為主，生鮮、速凍產(chǎn)品一般扣點(diǎn)4%，進(jìn)店費(fèi)8000元/品牌，根據(jù)品牌考察結(jié)果以及進(jìn)店后銷售情況對(duì)單品具體對(duì)待， 賬期：每月10號(hào)總部（沈陽(yáng)）統(tǒng)一結(jié)算； 商業(yè)街合作方式為租賃，租金標(biāo)準(zhǔn)7元/平米/天，一年一簽，付款方式為季付，押一個(gè)月租金；（七）邁特廣場(chǎng)商業(yè)主體6層，其中地下一層，地上5層經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃：B1：鞋區(qū)F1：珠寶、化妝品、專賣店、快餐廳（KFC）F2：男裝、女裝、男女褲、皮具、鞋F(xiàn)3：少淑裝、青春女裝F4：仕女裝、床上用品F5：證券市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)概述： 邁特廣場(chǎng)單層面積約3200平米，除地下一層外，各樓層均屬于分割式商鋪格局，每層約有3050個(gè)商鋪不等； 能夠從布局上看出廣場(chǎng)管理者有心將各樓層按商品大類區(qū)分，但由于絕大部分商鋪對(duì)外租賃，實(shí)際經(jīng)營(yíng)情況并非如此，各大類商品在各樓層重復(fù)經(jīng)營(yíng)的情況大范圍存在； 從定位來(lái)看，邁特廣場(chǎng)與愛(ài)格廣場(chǎng)相距不足100米，經(jīng)營(yíng)形式、商品類似，定位都不是很明晰，愛(ài)格商品比較邁特略微時(shí)尚，服務(wù)于更多年輕人士；（八）愛(ài)格廣場(chǎng)經(jīng)營(yíng)樓層5層，每層面積1800平米左右；經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃：各樓層分割式商鋪格局，經(jīng)營(yíng)與邁特類似，沒(méi)有特別明晰的品類規(guī)劃；目前愛(ài)格廣場(chǎng)與邁特均有鋪位空置；（九）華豐家電華豐家電是齊齊哈爾市最大家電零售企業(yè)，與哈爾濱黑天鵝連鎖基本壟斷齊齊哈爾家電銷售，但華豐較之黑天鵝經(jīng)營(yíng)更好，華豐家電位于卜奎北路，與齊齊哈爾百貨大樓隔街，商業(yè)主體5層；經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃：F1：手機(jī)、小家電F2：衛(wèi)生潔具、廚房用具、熱水器、消毒柜等F3：彩電、背投、等離子、液晶電視、DVD、VCD、家庭影院等F4：冰箱、冰柜、洗衣機(jī)F5：華豐燈飾廣場(chǎng)（十）匯博廣場(chǎng)與百花園商廈隔街，位于龍華路中段，地理位置十分優(yōu)越，是齊齊哈爾市最繁華商圈的核心位置，匯博廣場(chǎng)占地9500平米，建筑面積33000平米，主體建筑為地下一層，地上4層，沿街長(zhǎng)度超過(guò)100米；經(jīng)營(yíng)布局規(guī)劃：B1：匯博鞋城F1：日用百貨批發(fā)F2：大眾服裝F3：國(guó)際時(shí)裝F4：小家電經(jīng)營(yíng)概述： 匯博廣場(chǎng)是齊齊哈爾市商業(yè)地產(chǎn)銷售較為成功的一個(gè)項(xiàng)目，目前該廣場(chǎng)BFF2已經(jīng)全部銷售，價(jià)格在800016000元/平米之間；商鋪銷售后開發(fā)商對(duì)業(yè)主沒(méi)有返租等經(jīng)濟(jì)承諾，業(yè)主可在匯博統(tǒng)一布局規(guī)劃下自主經(jīng)營(yíng)，也可委托商場(chǎng)對(duì)外出租，但商場(chǎng)不予擔(dān)保租金； FF2為傳統(tǒng)市場(chǎng)業(yè)態(tài)，與百花園商廈比較而言，購(gòu)物環(huán)境要好很多，匯博廣場(chǎng)FF2通道設(shè)計(jì)為3米2； F3定位為國(guó)際時(shí)裝城，采取全部租賃，統(tǒng)一裝修，按百貨店布局模式，但從實(shí)際進(jìn)駐品牌看，與百花園商廈有比較大的距離，且有超過(guò)300平米的商鋪空置，經(jīng)營(yíng)比較慘淡，目前F3對(duì)外招商招租，可以直接購(gòu)買商鋪，價(jià)格為13000元/平米，匪夷所思；租金標(biāo)準(zhǔn)為20元/平米/月，且不分中島和邊廳均是統(tǒng)一價(jià)格；（十一）百花電子城商業(yè)主體3層，單層面積2500平米商業(yè)布局規(guī)劃：一層：手機(jī)、數(shù)碼、品牌PC二層：辦公設(shè)備、電腦配件、攢機(jī)三層：電腦耗材（十二）其他 以站前市場(chǎng)為代表的海鮮水產(chǎn)、農(nóng)副產(chǎn)品、日用品、煙酒批發(fā)主要集中在龍沙路和建設(shè)路沿街地鋪； 建材產(chǎn)品主要集中在建北市場(chǎng)（包括建北石材城、石材一條街、木材一條街，齊齊哈爾建材市場(chǎng)品牌旗艦店、總代理大多云集于此，另有大量沿街地鋪）以及青云街二輕市場(chǎng)； 汽車配件大多云集于龍南街，以沿街地鋪形式出現(xiàn)；第四部分 本地商業(yè)概述及本項(xiàng)目商業(yè)定位基礎(chǔ)規(guī)劃一、 本地商業(yè)概述根據(jù)齊齊哈爾市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展統(tǒng)計(jì)公報(bào)顯示，2003年，齊齊哈爾市限額以上批發(fā)、零售貿(mào)易業(yè)商品銷售總額達(dá)285060萬(wàn)元，其中批發(fā)為196800元，零售為88260元；按國(guó)民經(jīng)濟(jì)行業(yè)分組：百貨零售業(yè)商品銷售總額為20516萬(wàn)元；超級(jí)市場(chǎng)零售企業(yè)銷售總額為16591萬(wàn)元；文化、體育用品及器材專門零售業(yè)商品銷售總額為5321萬(wàn)元；醫(yī)藥及醫(yī)療器材專門零售業(yè)銷售總額為18821萬(wàn)元；家用電器及電子產(chǎn)品專門零售業(yè)銷售總額為18821萬(wàn)元；五金、家具及室內(nèi)裝修材料專門零售銷售總額為2791萬(wàn)元。人車流量統(tǒng)計(jì)：公交車140輛/小時(shí)；小車1300輛/小時(shí)；摩托車1700輛/小時(shí)；自行車1500輛/小時(shí)。10合計(jì)35。8湖濱街道辦事處。6五龍街道辦事處。4鐵南街道辦事處。序號(hào)距項(xiàng)目（米）居委會(huì)名稱家庭戶數(shù)(萬(wàn))人口數(shù)(萬(wàn))資料來(lái)源1安順街道辦事處齊市城市調(diào)查局2彩虹街道辦事處。南側(cè)和西側(cè)、北側(cè)為安順路派出所轄區(qū)，僅新宮、電業(yè)、紅星、群英、文化宮等社區(qū)就有居民7514戶，人口23512人。二、項(xiàng)目周邊環(huán)境分析（一） 人口本項(xiàng)目周邊為三個(gè)派出所轄區(qū)交界，東南為彩虹派出所轄區(qū)，僅五福和青云社區(qū)居民就有4715戶，人口16145人?？偯娣e達(dá)17800平方米。地下一層面積為2405平方米；一至四層為4x3735平方米。樓盤占地面積5646平方米，停車場(chǎng)面積為2000平方米。全市共有各級(jí)職業(yè)介紹所211個(gè)，%。 （圖表五：城鎮(zhèn)居民可支配收入 單位：元） 社會(huì)保障體系不斷完善，社會(huì)保障覆蓋面進(jìn)一步擴(kuò)大，就業(yè)再就業(yè)取得進(jìn)展。%。%；，%。據(jù)抽樣調(diào)查，%。其中，%，%。‰，；‰，；‰。工業(yè)煙塵排放達(dá)標(biāo)率為96%，工業(yè)廢水排放達(dá)標(biāo)率為98%，工業(yè)固體廢物處置利用率為100%。全市建成煙塵控制區(qū)40個(gè)。%。全市共有自然保護(hù)區(qū)14個(gè)。《國(guó)家體育鍛煉標(biāo)準(zhǔn)》達(dá)標(biāo)率城鎮(zhèn)為96%，農(nóng)村為87%。全年齊齊哈爾市體育健兒在國(guó)內(nèi)比賽獲得金牌49枚，銀牌29枚，銅牌39枚；在省內(nèi)比賽獲得金牌174枚，銀牌113枚，銅牌80枚。其中，醫(yī)生7007人。全市共有各類衛(wèi)生機(jī)構(gòu)638個(gè)。電視臺(tái)1座，電視人口覆蓋率達(dá)100%；，%。（九）文