【正文】 和你們?cè)谝黄鹗俏掖髮W(xué)最后時(shí)光值得珍藏的日子，謝謝你們給予我的幫助和關(guān)懷，謝謝你們！在此向關(guān)心和幫助過我的老師和朋友們表示我深深的感謝。他們嚴(yán)謹(jǐn)?shù)闹螌W(xué)態(tài)度和謙和的處事風(fēng)格對(duì)我有深刻影響，他們激勵(lì)我克服困難，迎接挑戰(zhàn)，勇往直前，在此向老師們表示衷心的感謝和誠(chéng)摯的敬意。3）建議項(xiàng)目單位圍繞主體概念全程策劃，并依托概念策劃出獨(dú)占性的行銷賣點(diǎn)，推動(dòng)現(xiàn)場(chǎng)的熱賣氣氛；推出有效性和獨(dú)創(chuàng)性的廣告企劃方案，進(jìn)行有針對(duì)性和競(jìng)爭(zhēng)性的市場(chǎng)營(yíng)銷。1）建議項(xiàng)目單位加強(qiáng)與各級(jí)各部門的聯(lián)系銜接，盡快落實(shí)建設(shè)資金，確保項(xiàng)目建設(shè)順利進(jìn)行。因此，項(xiàng)目的主要問題體現(xiàn)在資金籌措和辦理建設(shè)手續(xù)等問題上。=%總之，荊州新盟物資商貿(mào)城項(xiàng)目的開發(fā)符合荊州市發(fā)展的趨勢(shì)，這將使本項(xiàng)目產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。=%投資利稅率：（+）247。企業(yè)所得稅：25%=凈利潤(rùn)：=投資利潤(rùn)率：247。從財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)看：，（稅率25%），%，%。隨著荊州市新豐鎮(zhèn)經(jīng)濟(jì)開發(fā)新區(qū)的不斷發(fā)展，近期內(nèi)其周邊房?jī)r(jià)也會(huì)持續(xù)上漲。項(xiàng)目與市、區(qū)發(fā)展戰(zhàn)略具有一致性。項(xiàng)目建設(shè)能夠提升荊州城市形象，緩解城市商業(yè)用房緊張的矛盾，能夠?yàn)楫?dāng)?shù)鼐用駧泶罅康木蜆I(yè)機(jī)會(huì)，提高當(dāng)?shù)鼐用袷杖胨?。通過本項(xiàng)目的實(shí)施，將極大地改善荊州城區(qū)安居條件，改善城市形象和投資環(huán)境，從而提高荊州各優(yōu)勢(shì)產(chǎn)業(yè)吸引力，擴(kuò)大產(chǎn)業(yè)規(guī)模，提高經(jīng)濟(jì)效益。本項(xiàng)目為商業(yè)建設(shè)項(xiàng)目，是城市綜合發(fā)展的基礎(chǔ)設(shè)施和城市建設(shè)的重要組成部分，有利于促進(jìn)荊州經(jīng)濟(jì)社會(huì)全面發(fā)展，有利于促進(jìn)城鄉(xiāng)人員、物資和信息交流，統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，其定位符合國(guó)家和地方發(fā)展戰(zhàn)略。由于項(xiàng)目建設(shè)可以帶動(dòng)周邊服務(wù)業(yè)的發(fā)展，有利于提高居民的收入，只要搞好項(xiàng)目補(bǔ)償，就會(huì)得到項(xiàng)目區(qū)人們的理解和支持。項(xiàng)目的利益相關(guān)群體主要包括：a)當(dāng)?shù)卣呵G州區(qū)人民政府；b）項(xiàng)目承擔(dān)機(jī)構(gòu)，為項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理機(jī)構(gòu)；c）項(xiàng)目所在地的居民；d）主管部門；e）建設(shè)施工單位及設(shè)備供應(yīng)商；f）工程監(jiān)理、審計(jì)等相關(guān)單位。招標(biāo)基本情況詳見下表：招標(biāo)基本情況表內(nèi)容招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√設(shè)計(jì)√√√建筑工程施工√√√監(jiān)理√√√設(shè)備√√√重要材料√√√其他10社會(huì)評(píng)價(jià)項(xiàng)目建設(shè)的就業(yè)效應(yīng)主要體現(xiàn)在項(xiàng)目建設(shè)過程中帶來的臨時(shí)性就業(yè)崗位的增加，項(xiàng)目建設(shè)能為所在地居民創(chuàng)造大量的新的就業(yè)崗位。委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。具備編制相應(yīng)招標(biāo)文件和標(biāo)底、組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo)的能力的業(yè)主可以自行招標(biāo)，這需要按照《工程建設(shè)項(xiàng)目自行招標(biāo)試行辦法》（國(guó)家發(fā)展計(jì)劃委員會(huì)令第5號(hào)）的規(guī)定，向項(xiàng)目審批部門報(bào)送書面材料；凡不具備條件的業(yè)主委托具有相應(yīng)資質(zhì)證書的建設(shè)工程招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)代理招標(biāo)。根據(jù)《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》和國(guó)務(wù)院有關(guān)部門的職責(zé)分工，國(guó)家計(jì)委、建設(shè)部、鐵道部、交通部、信息產(chǎn)業(yè)部、水利部、中國(guó)民用航空總局審議通過的《工程建設(shè)項(xiàng)目施工招標(biāo)投標(biāo)辦法》（2003年），招標(biāo)方式分公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)兩大類型。綜上所述，項(xiàng)目在充分落實(shí)評(píng)價(jià)提出的治理措施情況下，施工期和運(yùn)營(yíng)期中，治理以后都將達(dá)到國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)，不會(huì)對(duì)周圍環(huán)境造成污染，項(xiàng)目可以投入建設(shè)。：（1）生活污水：采用無動(dòng)力生活污水處理裝置進(jìn)行處理，工藝為：廢水→厭氧消化→厭氧生物濾池→氧化溝→排放。為減少施工期間運(yùn)輸車輛的喇叭聲、發(fā)動(dòng)機(jī)聲、混凝土攪拌機(jī)聲及打樁機(jī)聲等噪聲對(duì)周圍居民的影響，一方面工程承包商應(yīng)盡量采用低噪聲的機(jī)械和采取將噪聲措施，另一方面在夜間晚22：00～次日早6：00不允許施工。2．施工場(chǎng)地車輛的進(jìn)出攜帶泥土抖落在道路上，施工現(xiàn)場(chǎng)裸露的土堆，地表，在遇風(fēng)吹揚(yáng)和遇雨的情況下，將造成泥塵污染。（三）、環(huán)境影響評(píng)價(jià)結(jié)論和建議1．本項(xiàng)目建設(shè)期對(duì)周圍環(huán)境影響較小，選址比較合理。（4）綠化綠化在生態(tài)建設(shè)中具有極其重要的作用，不僅可以改善當(dāng)?shù)匚⑿夂?，而且具有較好的調(diào)溫、調(diào)濕、吸塵、降噪及凈化空氣等功能，在減輕噪聲污染、美化環(huán)境方面具有特殊意義。2）污水處理從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，必須對(duì)污水加強(qiáng)管理，在排放到外環(huán)境之前應(yīng)經(jīng)過無害化處理。對(duì)于具有危險(xiǎn)性危害的垃圾，如廢舊電池、廢燈管等，應(yīng)集中后送往環(huán)保局指定地點(diǎn)處理。因此要做好污水的處理工作。堆積長(zhǎng)久，將發(fā)酵腐敗，特別是高氣溫、高濕度季節(jié)揮發(fā)釋放出有毒有害氣體和散發(fā)惡臭，并滋生蚊蠅，傳播細(xì)菌、疾病，危害身體健康，影響大氣環(huán)境質(zhì)量。④草木類，枯草落葉、干枝朽木等。②普通生活垃圾、廚房、餐廳的廢棄物、剩飯剩菜等，果皮果核，廢紙廢塑料及其它廢物。廢棄物治理產(chǎn)生的固體廢物主要是一般性固體廢物。廢氣治理廢氣主要是廚房油煙，油煙需經(jīng)排煙罩、風(fēng)機(jī)和樓頂凈化處理后高空排放。項(xiàng)目施工期間產(chǎn)生的施工廢水必須經(jīng)隔柵及深沉處理達(dá)到有關(guān)要求后排入市政污水管網(wǎng)，嚴(yán)禁污染周邊水體。合理安排施工作業(yè)時(shí)間，盡量避免夜間施工，無法避免時(shí)需事先進(jìn)行審報(bào)，批準(zhǔn)后方可施工。對(duì)運(yùn)送砂石、土料的車輛，應(yīng)限制超載，不得沿途撒漏。施工現(xiàn)場(chǎng)設(shè)密閉式垃圾站。（一）施工期對(duì)各類揚(yáng)塵，分別采取車輛清洗、路面鋪裝、灑水、清掃、設(shè)防塵網(wǎng)、覆蓋防塵網(wǎng)（布）或噴灑化學(xué)抑塵劑等措施。施工期間主要是建設(shè)過程中產(chǎn)生的廢水、廢氣、固體廢棄物、施工揚(yáng)塵以及各種設(shè)備產(chǎn)生的噪聲污染。本項(xiàng)目根據(jù)國(guó)家頒布的有關(guān)環(huán)保法規(guī)及省、市環(huán)保勞動(dòng)部門發(fā)布的環(huán)境保護(hù)管理暫行條例等文件精神，在建設(shè)和運(yùn)營(yíng)過程中必須對(duì)“三廢”進(jìn)行治理，使各項(xiàng)指標(biāo)均達(dá)到國(guó)家環(huán)保法規(guī)要求。不僅內(nèi)部收益率高于基準(zhǔn)收益率，投資回報(bào)率也大大高于行業(yè)平均水平，可見在財(cái)務(wù)上是可行的。對(duì)政策風(fēng)險(xiǎn)、外部條件風(fēng)險(xiǎn)以及其他不可預(yù)見性風(fēng)險(xiǎn)只能采取這種方式來應(yīng)對(duì)。（3）風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移是將項(xiàng)目可能發(fā)生風(fēng)險(xiǎn)的一部分轉(zhuǎn)移出去的風(fēng)險(xiǎn)防范方式，對(duì)于市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和其他自然風(fēng)險(xiǎn)可以采取這種防范措施。（2）風(fēng)險(xiǎn)控制風(fēng)險(xiǎn)控制是對(duì)可控制的風(fēng)險(xiǎn)，提出降低風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生可能性和減少風(fēng)險(xiǎn)損失程度的措施，并從技術(shù)和經(jīng)濟(jì)相結(jié)合的角度論證擬采取風(fēng)險(xiǎn)措施的可行性與合理性。（1）風(fēng)險(xiǎn)回避風(fēng)險(xiǎn)回避是徹底規(guī)避的一種做法，即斷絕風(fēng)險(xiǎn)的來源。由表中可以看出，項(xiàng)目沒有什么災(zāi)難的風(fēng)險(xiǎn)；存在比較嚴(yán)重的市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和資金風(fēng)險(xiǎn)，其中有些可以控制，或發(fā)生的概率低，有些需要密切關(guān)注，做好防范準(zhǔn)備；另外項(xiàng)目存在的某些較大風(fēng)險(xiǎn)基本上屬于系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)，如果采取和理的措施，是完全可以規(guī)避的，況且其造成的損失本項(xiàng)目也是可以承受的。風(fēng)險(xiǎn)因素的識(shí)別和評(píng)估項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)因素識(shí)別和對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)估見表。嚴(yán)重風(fēng)險(xiǎn)：有兩種情況，一是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性大，風(fēng)險(xiǎn)造成的損失大，使項(xiàng)目由可行變?yōu)椴豢尚?；二是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生后造成的損失嚴(yán)重，但是風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的概率很小，采取有效的防范措施，項(xiàng)目仍然可以正常實(shí)施。風(fēng)險(xiǎn)因素等級(jí)劃分一般風(fēng)險(xiǎn)：風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生的可能性不大，或者即使發(fā)生，造成的損失較小，一般不影響項(xiàng)目的可行性。說明項(xiàng)目的財(cái)務(wù)前景較為樂觀，收益穩(wěn)定。通過敏感性分析可以知道，項(xiàng)目投資收益率指標(biāo)對(duì)影響因素的敏感性從小到大依次為：銷售價(jià)格、建設(shè)總投資。5%和177。，％時(shí)，銷售價(jià)格和開發(fā)成本變動(dòng)對(duì)項(xiàng)目利潤(rùn)率的影響。即當(dāng)銷售率達(dá)到45%時(shí)，即可全部收回投資成本。酒店銷售總面積的65%為保本銷售量。表九 項(xiàng)目投資估算（酒店） 萬元序號(hào)項(xiàng)目名稱比例總價(jià)一建安工程費(fèi)用二工程建設(shè)其他費(fèi)用三基本預(yù)備費(fèi)5%四漲價(jià)預(yù)備費(fèi)3%合計(jì)表十 項(xiàng)目盈虧平衡表 （酒店） 單位：萬元可售面積（M2）銷售均價(jià)（元）銷售比例銷售收入總成本投資收益收益率（%）（萬元）（萬元）（萬元）（%）350010% %350020% %350030% %350040% %350050% %350060% %350065% %350070% %350080% %350090% %3500100% %酒店銷售均價(jià)為3500元/m2時(shí)的保本銷售率約為65%。%計(jì)算銷售稅金及附加，按25%計(jì)算企業(yè)所得稅表八1總銷售收入2總投資估算3銷售稅金及附加%4稅前利潤(rùn)5企業(yè)所得稅25%6總成本費(fèi)用7稅后利潤(rùn)9稅后利潤(rùn)率%盈虧平衡分析是對(duì)投資項(xiàng)目在處于盈虧平衡時(shí)的經(jīng)營(yíng)狀況進(jìn)行分析，是投資項(xiàng)目基本方案中產(chǎn)銷量、銷售單價(jià)、固定成本總額及單位變成本諸因素與處于盈虧平衡狀況時(shí)的產(chǎn)銷量、銷售單價(jià)、固定成本總額及單位邊際成本之間的比較分析。根據(jù)地塊經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)，項(xiàng)目建筑總面積（地上），其中：㎡（㎡，㎡），㎡，車庫(kù)面積1045㎡。4）各功能用房銷售價(jià)格參照周邊樓盤情況設(shè)定； 表五功