【正文】 要技術經(jīng)濟指標見表： 表一 主要經(jīng)濟技術指標序號項 目指 標指標值備 注1規(guī)劃總用地面積㎡2規(guī)劃建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡商鋪面積㎡酒店總面積㎡4容積率5建筑密度%6綠地率%7地下室面積㎡10459估算總投資萬元10預計銷售收入萬元11利潤總額萬元12所得稅萬元13凈利潤萬元14投資利潤率%15投資利稅率%16投資回收期年117建設工期月19（1）宗地位置:宗地位于金江路與郢都交匯處，緊臨長江，位于城南開發(fā)區(qū)。因此，本項目建設是符合城市總體規(guī)劃的。荊州中心城區(qū)總體空間發(fā)展遵循“中強、西拓、東進、北控”的原則。荊州市是國家重要的農(nóng)業(yè)綜合商品生產(chǎn)基地和輕紡、化工基地，是一座充滿商機和活力與希望的城市。（2）荊州市建設規(guī)劃現(xiàn)狀荊州市城市性質(zhì)確定為：國務院首批公布的國家歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟、文化中心，以發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合商品及旅游業(yè)為重點的楚文化旅游城市。s market positioning and design of the project planning and design of, and then through the investment of the project estimate and forecast of sales revenue to plete the calculation of indicators of the financial evaluation of the project, and the uncertainty analysis, finally concluded: the Jingzhou new alliance materials Trade City project development to meet the development trend of Jingzhou City, can produce good economic benefits and social benefits, with the broad market prospects, fully the necessity and feasibility of its implementation.Key words： Real Estate Development Feasibility Analysis Project RiskUncertainty Analysis目 錄 1 1 1 2 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 9 11 11（Strength） 11（Weakness） 11（Opportunity） 11（Threat） 114. 投資估算與資金籌措 12 12 12 12 12 12 14 145項目開發(fā)建設進度 15 15 15 15 15 156財務分析 16 16 16 16 17 17 19 20 207風險性分析 21 21 218環(huán)境影響分析 23 23 23 239項目招投標 26 26 26 2610社會評價 28 28 28 28 28 28 28 28 29 2911可行性分析總結 3012問題與建議 31 31 3113附件 32參考文獻 33致 謝 34 34荊州**********可行性分析報告（1）荊州市區(qū)位荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地，長江自西向東橫貫全市，全長483公里。new報告的編制是從項目相關的資料的收集整理開始的，首先進行了周邊房地產(chǎn)市場調(diào)查，其次進行項目的市場定位及項目的規(guī)劃設計方案的設計，然后通過項目的投資估算及銷售收入的預測，完成了項目的財務評價相關指標的計算，并進行了不確定性分析，最后得出的結論是：荊州新盟物資商貿(mào)城項目的開發(fā)符合荊州市發(fā)展的趨勢，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟收益和社會效益，具有廣闊的市場前景，有其實施的充分必要性和可行性。關鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 可行性分析 項目風險 不確定性分析TradeCity,Union荊州東連武漢、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荊門、襄陽（原名襄樊）。荊州是中國優(yōu)秀旅游城市。隨著各工業(yè)園的滿園，中國國電、華電兩大電力巨頭的投資建廠，漢宜、荊岳鐵路的開工，荊州將迎來跨越式發(fā)展！2009年國民生產(chǎn)總值 %以上，位列湖北省第四位。用地功能區(qū)分為“四區(qū)”其中，本項目所處區(qū)域為“城南科教園區(qū)”：東接中心區(qū)、西至九陽大道、北抵護城河、南至長江，其功能為拓展教育科研、高新技術產(chǎn)業(yè)、生活居住等現(xiàn)代綜合服務功能。1]（1）項目名稱荊州************可行性研究（2）項目單位荊州***************（3）項目編制依據(jù)a、荊州市****************設計任務書及委托書；b、荊州市****************方案設計的規(guī)劃意見書；c、關于荊州市***************使用要求等相關資料；d、國家現(xiàn)行相關規(guī)程規(guī)范。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)綜合用地。宗地周邊主要建筑有：金九龍大酒店、金鳳凰大酒店、荊州成豐校區(qū)、天福酒家等。（1）建筑退讓距離：沿中郢都路后退用地紅線8m。建筑間距及后退用地紅線距離應符合《荊州市城市規(guī)劃管理技術規(guī)定》相關要求。房地產(chǎn)可行性研究意在科學、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設項目的經(jīng)濟、社會和環(huán)境等各方面效益。本報告主要是對“新盟物資商貿(mào)城”建設項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。“十一五”期間，為應對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎上的進一步飆升。專家指出，荊州市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以荊州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔心。2010年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。荊州城區(qū)人口約121萬。人均非農(nóng)產(chǎn)業(yè)純收入增加100元，%。,%。2011年，%。規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。目前荊州經(jīng)濟恰逢新的騰飛機遇，同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了機遇。機遇一：國務院首批批準荊州等10座城市土地利用總體規(guī)劃，城市建設發(fā)展將優(yōu)先得到土地利用規(guī)劃保障。根據(jù)省政府要求，要把荊州打造成為長江流域經(jīng)濟重鎮(zhèn)。目前，荊州市先后與北京城建集團、香港恒通資源集團簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資源集團將承接荊州開發(fā)區(qū)綜合服務區(qū)土地一級開發(fā)，湖北省長投公司將重點開發(fā)李埠港區(qū)。未來樓市發(fā)展空間更廣。%，%，%。中小戶型比例逐步增大，足以證明商品房供應結構日趨合理，消費者購房需求也更加理性。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年上半年商品住宅銷售均價6260元/平方米，同比上升22%。來自荊州市房產(chǎn)局商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，2010年元至10月，%.，商品房最高單價超過5200元/平方米。三是荊州房價與周邊城市相比相對較低，處于“價格洼地”，周邊城市到荊州購房的日益增多，對荊州房價起到了支撐和抬升的作用。而且今后外地購房者的比例會越來越高，因此房價有可能繼續(xù)保持在較高水平。在國內(nèi)通脹壓力不斷增大的情況下，中央政治局提出“繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著國家會進一步控制貨幣投放量。但由于慣性作用，近期內(nèi)城區(qū)房地產(chǎn)市場依然存在三個明顯的趨勢：一是地價將會繼續(xù)大幅上升。荊沙大道北、張溝路南、塔橋路東側宗地北地塊拍賣參考價200萬元/畝，比去年將近翻了一番。與今年上半年同地域和類似地段地價相比，上漲了172%。沙北新區(qū)土地一級開發(fā)合作方最近也落實了合作意向。從在建項目看，下半年入市的樓盤比上年多，規(guī)模大，如長江尚品、亞華寶塔灣、佳境上城等近10個樓盤，也都是高層住宅。三是房價將繼續(xù)上升。但不管人們的愿望如何，從城市歷年房價的總水平看，迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)房價降過。據(jù)了解，荊州城區(qū)民間借貸年利率高達60%，比銀行計劃內(nèi)貸款利率高近10倍。（Strength）（1）地塊位于荊州市城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，城南經(jīng)濟開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，隨著荊州全面實施“壯腰工程”，對該項目的發(fā)展相當有利，以后將具有較大的升值潛力。（Weakness）（1）項目所處地地塊處于經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（Opportunity）（1）項目周邊的各類項目動工，將會帶來更多人氣。（5）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設施正在逐步完善中，對提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場有幫助作用。（3）近期出臺的物業(yè)稅將會對投資者購房產(chǎn)生一定的影響。開發(fā)建設投資估算范圍建筑安裝工程費、工程建設其他費用、預備費等。本項目