【正文】 要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)見表： 表一 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)序號(hào)項(xiàng) 目指 標(biāo)指標(biāo)值備 注1規(guī)劃總用地面積㎡2規(guī)劃建筑占地面積㎡3總建筑面積㎡商鋪面積㎡酒店總面積㎡4容積率5建筑密度%6綠地率%7地下室面積㎡10459估算總投資萬元10預(yù)計(jì)銷售收入萬元11利潤(rùn)總額萬元12所得稅萬元13凈利潤(rùn)萬元14投資利潤(rùn)率%15投資利稅率%16投資回收期年117建設(shè)工期月19（1）宗地位置:宗地位于金江路與郢都交匯處，緊臨長(zhǎng)江，位于城南開發(fā)區(qū)。因此，本項(xiàng)目建設(shè)是符合城市總體規(guī)劃的。荊州中心城區(qū)總體空間發(fā)展遵循“中強(qiáng)、西拓、東進(jìn)、北控”的原則。荊州市是國(guó)家重要的農(nóng)業(yè)綜合商品生產(chǎn)基地和輕紡、化工基地，是一座充滿商機(jī)和活力與希望的城市。（2）荊州市建設(shè)規(guī)劃現(xiàn)狀荊州市城市性質(zhì)確定為：國(guó)務(wù)院首批公布的國(guó)家歷史文化名城，全市政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，以發(fā)展農(nóng)業(yè)綜合商品及旅游業(yè)為重點(diǎn)的楚文化旅游城市。s market positioning and design of the project planning and design of, and then through the investment of the project estimate and forecast of sales revenue to plete the calculation of indicators of the financial evaluation of the project, and the uncertainty analysis, finally concluded: the Jingzhou new alliance materials Trade City project development to meet the development trend of Jingzhou City, can produce good economic benefits and social benefits, with the broad market prospects, fully the necessity and feasibility of its implementation.Key words： Real Estate Development Feasibility Analysis Project RiskUncertainty Analysis目 錄 1 1 1 2 3 3 4 4 4 4 4 4 4 4 5 5 5 5 6 6 6 7 7 9 11 11（Strength） 11（Weakness） 11（Opportunity） 11（Threat） 114. 投資估算與資金籌措 12 12 12 12 12 12 14 145項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)進(jìn)度 15 15 15 15 15 156財(cái)務(wù)分析 16 16 16 16 17 17 19 20 207風(fēng)險(xiǎn)性分析 21 21 218環(huán)境影響分析 23 23 23 239項(xiàng)目招投標(biāo) 26 26 26 2610社會(huì)評(píng)價(jià) 28 28 28 28 28 28 28 28 29 2911可行性分析總結(jié) 3012問題與建議 31 31 3113附件 32參考文獻(xiàn) 33致 謝 34 34荊州**********可行性分析報(bào)告（1）荊州市區(qū)位荊州市地處湖北省中南部，江漢平原腹地，長(zhǎng)江自西向東橫貫全市，全長(zhǎng)483公里。new報(bào)告的編制是從項(xiàng)目相關(guān)的資料的收集整理開始的，首先進(jìn)行了周邊房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查，其次進(jìn)行項(xiàng)目的市場(chǎng)定位及項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的設(shè)計(jì)，然后通過項(xiàng)目的投資估算及銷售收入的預(yù)測(cè)，完成了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)相關(guān)指標(biāo)的計(jì)算，并進(jìn)行了不確定性分析，最后得出的結(jié)論是：荊州新盟物資商貿(mào)城項(xiàng)目的開發(fā)符合荊州市發(fā)展的趨勢(shì)，可產(chǎn)生良好的經(jīng)濟(jì)收益和社會(huì)效益，具有廣闊的市場(chǎng)前景，有其實(shí)施的充分必要性和可行性。關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 可行性分析 項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn) 不確定性分析TradeCity,Union荊州東連武漢、西接宜昌、南望湖南常德，北毗荊門、襄陽（原名襄樊）。荊州是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市。隨著各工業(yè)園的滿園，中國(guó)國(guó)電、華電兩大電力巨頭的投資建廠，漢宜、荊岳鐵路的開工，荊州將迎來跨越式發(fā)展！2009年國(guó)民生產(chǎn)總值 %以上，位列湖北省第四位。用地功能區(qū)分為“四區(qū)”其中，本項(xiàng)目所處區(qū)域?yàn)椤俺悄峡平虉@區(qū)”：東接中心區(qū)、西至九陽大道、北抵護(hù)城河、南至長(zhǎng)江，其功能為拓展教育科研、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、生活居住等現(xiàn)代綜合服務(wù)功能。1]（1）項(xiàng)目名稱荊州************可行性研究（2）項(xiàng)目單位荊州***************（3）項(xiàng)目編制依據(jù)a、荊州市****************設(shè)計(jì)任務(wù)書及委托書；b、荊州市****************方案設(shè)計(jì)的規(guī)劃意見書；c、關(guān)于荊州市***************使用要求等相關(guān)資料；d、國(guó)家現(xiàn)行相關(guān)規(guī)程規(guī)范。（2）宗地用地性質(zhì):商業(yè)綜合用地。宗地周邊主要建筑有：金九龍大酒店、金鳳凰大酒店、荊州成豐校區(qū)、天福酒家等。（1）建筑退讓距離：沿中郢都路后退用地紅線8m。建筑間距及后退用地紅線距離應(yīng)符合《荊州市城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》相關(guān)要求。房地產(chǎn)可行性研究意在科學(xué)、民主得讓投資方作出決策，盡量減少投資決策中可能出現(xiàn)的失誤，提高開發(fā)建設(shè)項(xiàng)目的經(jīng)濟(jì)、社會(huì)和環(huán)境等各方面效益。本報(bào)告主要是對(duì)“新盟物資商貿(mào)城”建設(shè)項(xiàng)目的市場(chǎng)周邊情況、產(chǎn)品定位、項(xiàng)目建設(shè)及實(shí)施進(jìn)度、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)分析及項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制管理編制項(xiàng)目可行性研究?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對(duì)國(guó)際金融危機(jī)帶來的負(fù)面影響，中央及時(shí)制定了“保增長(zhǎng)、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長(zhǎng)”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的過熱，以及房?jī)r(jià)在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進(jìn)一步飆升。專家指出，荊州市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以荊州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔(dān)心。2010年以來，基建投資處于一個(gè)高峰時(shí)期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。荊州城區(qū)人口約121萬。人均非農(nóng)產(chǎn)業(yè)純收入增加100元，%。,%。2011年，%。規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟(jì)指標(biāo)增幅高于全省平均水平。目前荊州經(jīng)濟(jì)恰逢新的騰飛機(jī)遇，同時(shí)也給房地產(chǎn)業(yè)提供了機(jī)遇。機(jī)遇一：國(guó)務(wù)院首批批準(zhǔn)荊州等10座城市土地利用總體規(guī)劃，城市建設(shè)發(fā)展將優(yōu)先得到土地利用規(guī)劃保障。根據(jù)省政府要求，要把荊州打造成為長(zhǎng)江流域經(jīng)濟(jì)重鎮(zhèn)。目前，荊州市先后與北京城建集團(tuán)、香港恒通資源集團(tuán)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資源集團(tuán)將承接荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)土地一級(jí)開發(fā)，湖北省長(zhǎng)投公司將重點(diǎn)開發(fā)李埠港區(qū)。未來樓市發(fā)展空間更廣。%，%，%。中小戶型比例逐步增大，足以證明商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費(fèi)者購(gòu)房需求也更加理性。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，2010年上半年商品住宅銷售均價(jià)6260元/平方米，同比上升22%。來自荊州市房產(chǎn)局商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，2010年元至10月，%.，商品房最高單價(jià)超過5200元/平方米。三是荊州房?jī)r(jià)與周邊城市相比相對(duì)較低，處于“價(jià)格洼地”，周邊城市到荊州購(gòu)房的日益增多，對(duì)荊州房?jī)r(jià)起到了支撐和抬升的作用。而且今后外地購(gòu)房者的比例會(huì)越來越高，因此房?jī)r(jià)有可能繼續(xù)保持在較高水平。在國(guó)內(nèi)通脹壓力不斷增大的情況下，中央政治局提出“繼續(xù)加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，實(shí)施積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著國(guó)家會(huì)進(jìn)一步控制貨幣投放量。但由于慣性作用，近期內(nèi)城區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)依然存在三個(gè)明顯的趨勢(shì)：一是地價(jià)將會(huì)繼續(xù)大幅上升。荊沙大道北、張溝路南、塔橋路東側(cè)宗地北地塊拍賣參考價(jià)200萬元/畝，比去年將近翻了一番。與今年上半年同地域和類似地段地價(jià)相比，上漲了172%。沙北新區(qū)土地一級(jí)開發(fā)合作方最近也落實(shí)了合作意向。從在建項(xiàng)目看，下半年入市的樓盤比上年多，規(guī)模大，如長(zhǎng)江尚品、亞華寶塔灣、佳境上城等近10個(gè)樓盤，也都是高層住宅。三是房?jī)r(jià)將繼續(xù)上升。但不管人們的愿望如何，從城市歷年房?jī)r(jià)的總水平看，迄今為止還沒有發(fā)現(xiàn)房?jī)r(jià)降過。據(jù)了解，荊州城區(qū)民間借貸年利率高達(dá)60%，比銀行計(jì)劃內(nèi)貸款利率高近10倍。（Strength）（1）地塊位于荊州市城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，城南經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)發(fā)展迅猛，隨著荊州全面實(shí)施“壯腰工程”，對(duì)該項(xiàng)目的發(fā)展相當(dāng)有利，以后將具有較大的升值潛力。（Weakness）（1）項(xiàng)目所處地地塊處于經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)，生活氛圍還沒形成。（Opportunity）（1）項(xiàng)目周邊的各類項(xiàng)目動(dòng)工，將會(huì)帶來更多人氣。（5）周邊成熟社區(qū)日趨增多，配套設(shè)施正在逐步完善中，對(duì)提升區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)有幫助作用。（3）近期出臺(tái)的物業(yè)稅將會(huì)對(duì)投資者購(gòu)房產(chǎn)生一定的影響。開發(fā)建設(shè)投資估算范圍建筑安裝工程費(fèi)、工程建設(shè)其他費(fèi)用、預(yù)備費(fèi)等。本項(xiàng)目