【正文】 開發(fā)是一項綜合性經(jīng)濟活動，投資額大、建設(shè)周期長涉及面廣。要想使開發(fā)項目達到預(yù)期的經(jīng)濟效果，首先必須做好可行性研究工作，才能使房地產(chǎn)開發(fā)項目的許多重大經(jīng)濟技術(shù)原則和基礎(chǔ)資料得到切實的解決和落實。依據(jù)可行性研究的結(jié)論進行投資決策，有助于使開發(fā)商決策建立在科學(xué)的而不是經(jīng)驗或者感覺的基礎(chǔ)上。本報告主要是對“新盟物資商貿(mào)城”建設(shè)項目的市場周邊情況、產(chǎn)品定位、項目建設(shè)及實施進度、項目經(jīng)濟分析及項目風險控制管理編制項目可行性研究。房地產(chǎn)行業(yè)驅(qū)動著其他各行各業(yè)的發(fā)展，在國民經(jīng)濟當中占據(jù)比較大的比例。溫家寶總理說：“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家居用品等產(chǎn)業(yè)發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用?！笔邔梦逯腥珪?0月18日閉幕,會議審議通過有關(guān)“十二五”規(guī)劃的建議?！笆晃濉逼陂g，為應(yīng)對國際金融危機帶來的負面影響，中央及時制定了“保增長、保民生、保穩(wěn)定”的方針，許多地方政府則把發(fā)展房地產(chǎn)作為“保增長”的主要途徑，從而出現(xiàn)了房地產(chǎn)市場的過熱，以及房價在前些年過快上漲基礎(chǔ)上的進一步飆升。過高的房價不僅讓民生不堪重負，也給國家經(jīng)濟帶來風險隱患?！笆濉逼陂g房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)從“保增長”轉(zhuǎn)向“保民生”，在控制、防范和釋放風險的前提下，進入一個平穩(wěn)健康的發(fā)展期。2011年1月26日，國務(wù)院常務(wù)會議再度推出八條房地產(chǎn)市場調(diào)控措施，內(nèi)容如下：一、進一步落實地方政府責任 二、加大保障性安居工程建設(shè)力度 三、調(diào)整完善相關(guān)稅收政策，加強稅收征管 四、強化差別化住房信貸政策 五、嚴格住房用地供應(yīng)管理 六、合理引導(dǎo)住房需求 七、落實住房保障和穩(wěn)定房價工作的約談問責機制 八、堅持和強化輿論引導(dǎo)[2]綜上所述可以看出，在中央打壓樓市過熱的當下情況中，并不是所有地產(chǎn)都會遭受重大影響。專家指出，荊州市房地產(chǎn)沒有明顯過熱現(xiàn)象，處于穩(wěn)健發(fā)展之中，所以荊州市的房地產(chǎn)開發(fā)商不必過多擔心。國務(wù)院總理溫家寶27日在接受中國政府網(wǎng)、新華網(wǎng)聯(lián)合專訪時表示，“十二五”規(guī)劃中，我們確定的經(jīng)濟發(fā)展速度是7%。而專家預(yù)測，2011年中國經(jīng)濟有望繼續(xù)保持較快發(fā)展，GDP增長9%左右。從三大需求來看，消費有望繼續(xù)穩(wěn)定增長，考慮到價格上漲因素，消費品零售總額實際增速可能比2010年略有回落。2010年以來，基建投資處于一個高峰時期，作為“十二五”的開局之年，固定資產(chǎn)投資仍將保持20%左右的增速。國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示：2010年112月，%，2010年112月，2010年12月末，%左右的增速。荊州市地處江漢平原腹地，是湖北省人口最稠密的地市之一，截至2010年12月，人口密度456人/平方千米，%。全市城鎮(zhèn)人口超過250萬人，%。荊州城區(qū)人口約121萬。2011年荊州市人均純收入將達到7554元，比上年增加1101元，%。其中，人均工資性收入增加450元，%。人均家庭經(jīng)營純收入增加585元，%。人均非農(nóng)產(chǎn)業(yè)純收入增加100元，%。人均財產(chǎn)性收入增加18元，%。人均轉(zhuǎn)移性收入增加48元，%。,%。,%。,%,超年初預(yù)算任務(wù)33663萬元。荊州城市居民的生活水平人均國民生產(chǎn)總值、居民的收入穩(wěn)步增長，消費能力與消費水平不斷提高從2001年起荊州城市居民人均可支配收入與居民消費支出均有了一個質(zhì)的飛躍，從2001年到2010年，%，%，從可支配收入與消費支出的比例分析荊州居民的消費支出與可支配收入始終保持在80%左右。根據(jù)荊州社會經(jīng)濟與城市規(guī)劃研究，荊州市市場發(fā)展?jié)摿艽?，市場需求能夠有效地支撐城市發(fā)展。2011年，%。，%。2011年，突破千億元大關(guān)。其中，第二產(chǎn)業(yè)完成增加值 。規(guī)模以上工業(yè)增加值、固定資產(chǎn)投資、農(nóng)民人均純收入等主要經(jīng)濟指標增幅高于全省平均水平。農(nóng)業(yè)：糧食總產(chǎn)量連續(xù)實現(xiàn)“八連增”2011年，荊州市完成固定資產(chǎn)投資538億元，民間投資強勁增長，投資總額達398億元。從投向來看，住宅投資28億元，而別墅、辦公樓、商業(yè)營業(yè)用房等均為負增長。1）四大機遇令荊州房地產(chǎn)企業(yè)大展拳腳。房地產(chǎn)業(yè)與城市經(jīng)濟的關(guān)系密不可分，房地產(chǎn)市場的發(fā)展既拉動城市經(jīng)濟社會發(fā)展，又有賴于城市經(jīng)濟社會發(fā)展。目前荊州經(jīng)濟恰逢新的騰飛機遇，同時也給房地產(chǎn)業(yè)提供了機遇。荊州目前面臨的四大規(guī)劃機遇，也將成為房地產(chǎn)業(yè)的“機遇”。因為這些規(guī)劃突破了老城區(qū)的范圍，走向新城區(qū)，對于城市發(fā)展來說具有劃時代意義。這里有充足的土地、項目和發(fā)展空間，至少在10年內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不會無用武之地。機遇一：國務(wù)院首批批準荊州等10座城市土地利用總體規(guī)劃，城市建設(shè)發(fā)展將優(yōu)先得到土地利用規(guī)劃保障。此規(guī)劃保證了在未來10 年內(nèi)，荊州城區(qū)包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的建設(shè)用地供應(yīng)有充分保障。而供地的方向主要在荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)中心、沙北新區(qū)、火車站片區(qū)、城南科技片區(qū)等新區(qū)。機遇二：湖北長江經(jīng)濟帶開放開發(fā)總體規(guī)劃將荊州定位成長江中段的區(qū)域性中心城市。根據(jù)省政府要求，要把荊州打造成為長江流域經(jīng)濟重鎮(zhèn)。實現(xiàn)這一目標，同樣需要房地產(chǎn)行業(yè)的貢獻。機遇三：荊州城區(qū)四大新片區(qū)建設(shè)已經(jīng)或即將啟動。分別是，滬蓉高速鐵路荊州火車站站前綜合區(qū)、城南至李埠港區(qū)、沙北新區(qū)、荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)。目前，荊州市先后與北京城建集團、香港恒通資源集團簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，香港恒通資源集團將承接荊州開發(fā)區(qū)綜合服務(wù)區(qū)土地一級開發(fā)，湖北省長投公司將重點開發(fā)李埠港區(qū)。機遇四：　興城壯腰，打造荊江現(xiàn)代城市群，建設(shè)長江中游區(qū)域性中心城市。市第四次黨代會對未來荊州城市發(fā)展進行了規(guī)劃，未來荊州城市發(fā)展，會給荊州房地產(chǎn)業(yè)帶來哪些發(fā)展機遇。壯腰工程提出的興城壯腰規(guī)劃，改變的不僅是城市的面積和人口總數(shù)，其實更是要求建設(shè)一座宜居宜業(yè)大城市，這將帶給荊州房地產(chǎn)業(yè)一個廣闊的市場空間。未來樓市發(fā)展空間更廣。2）中小戶型商品房銷售比例增大。荊州作為湖北省內(nèi)的三線城市，不能簡單地與大城市相比，但同樣必須堅決貫徹中央的五項調(diào)控措施，克服大環(huán)境中消極因素對荊州房地產(chǎn)市場的不利影響，并且抓住這個機會調(diào)整住房政策，調(diào)整城市開發(fā)和房地產(chǎn)開發(fā)的思路，以保證市場總體平穩(wěn)。僅2010年上半年，荊州市場供應(yīng)的商品住宅中，%。%，%，%。%。從戶型結(jié)構(gòu)看，以二室二廳和三室二廳為主，%，%，%。%。中小戶型比例逐步增大，足以證明商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)日趨合理，消費者購房需求也更加理性。3）荊州房價自身泡沫成分少。2010年元至9月，全國70個大中城市新建住房(包括經(jīng)濟適用房)銷售價格同比漲幅都在11%以上，平均漲幅高于近4年來的任何一年。尤其是海南省的?？?、三亞兩市的房價，8個月來始終以同比增長近60%而穩(wěn)居全國房價漲幅榜首。荊州的近鄰武漢市，按照統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2010年上半年商品住宅銷售均價6260元/平方米，同比上升22%。從武漢市幾大典型的區(qū)域市場來看，漢口中心區(qū)因地段稀缺、配套成熟、商業(yè)氛圍濃厚，成為了武漢房價最堅挺的區(qū)域，均價在10000元左右，其中最高均價達到了29000元/平方米。武昌中心區(qū)、青山中心區(qū)、漢陽中心區(qū)緊隨其后，均價接近9000元。光谷核心區(qū)房價在8000元/平方米左右。來自荊州市房產(chǎn)局商品房合同備案數(shù)據(jù)顯示，2010年元至10月，%.，商品房最高單價超過5200元/平方米。4）荊州房價的走勢為穩(wěn)中有升。房價不會下跌的原因有四：一是目前城市經(jīng)濟還在快速增長，房地產(chǎn)市場沒有出現(xiàn)嚴重的“有價無市”的局面，房價自身泡沫成分較少。二是影響房價上升的因素都沒有改變，剛性成本上升，剛性需求在自然增長。三是荊州房價與周邊城市相比相對較低，處于“價格洼地”，周邊城市到荊州購房的日益增多，對荊州房價起到了支撐和抬升的作用。四是房地產(chǎn)與國民經(jīng)濟的聯(lián)系十分密切，房價高漲的原因很復(fù)雜，國家宏觀調(diào)控政策實施有個過程，各地的執(zhí)行力度也不一致，不可能在短期內(nèi)產(chǎn)生效果。同時，房地產(chǎn)業(yè)作為城市經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)，它與城市經(jīng)濟互相支撐、互相推動的關(guān)系，決定了房價總的走勢是平穩(wěn)上漲。另外，據(jù)商品房銷售網(wǎng)上備案數(shù)據(jù)，外地購房者助推了荊州城區(qū)房價上升。而且今后外地購房者的比例會越來越高，因此房價有可能繼續(xù)保持在較高水平。 2011年，中央政治局會議研究了當前經(jīng)濟形勢和和下半年要重點抓好的工作。會議指出，要堅持不懈搞好房地產(chǎn)市場調(diào)控和保障性住房建設(shè)，堅持調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松，堅決遏制住房價格過快上漲，確保落實保障性住房建設(shè)計劃，確保建設(shè)質(zhì)量，確保分配公平。有關(guān)部門根據(jù)中央政治局會議要求和調(diào)控政策落實情況，正在考慮將限購政策擴大到部分二三線城市。在國內(nèi)通脹壓力不斷增大的情況下，中央政治局提出“繼續(xù)加強和改善宏觀調(diào)控，實施積極的財政政策和穩(wěn)健的貨幣政策”，意味著國家會進一步控制貨幣投放量。央行第六次上調(diào)存款準備金率，致使銀行貸款額度大大減少，有些銀行甚至?xí)和７抠J業(yè)務(wù)。在這樣的政策環(huán)境下，荊州城區(qū)房地產(chǎn)市場要注意克服發(fā)展中出現(xiàn)的新情況、新問題、新矛盾。要保持清醒頭腦，增強憂患意識，做好應(yīng)對各種困難和潛在風險的準備，鞏固房地產(chǎn)市場長期以來平穩(wěn)健康發(fā)展的好勢頭。但由于慣性作用，近期內(nèi)城區(qū)房地產(chǎn)市場依然存在三個明顯的趨勢：一是地價將會繼續(xù)大幅上升。今年上半年房地產(chǎn)開發(fā)用地出讓只完成計劃的30%，下半年至少還有700多畝土地要掛牌。據(jù)荊州市國土資源局近期為湖北漢海拍賣公司提供的“荊州市主城區(qū)土地出讓項目介紹”看，政府主要還是挖掘老城區(qū)土地的潛力（見表10）。老城區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施改造代價高，土地短期增值空間大，目前許多地快單價已超過600萬元/畝。荊沙大道北、張溝路南、塔橋路東側(cè)宗地北地塊拍賣參考價200萬元/畝，比去年將近翻了一番。據(jù)國土資源局消息，7月29日，位于沙市區(qū)岑河鎮(zhèn)中心地段的市聚源農(nóng)產(chǎn)品宗地以2104萬元價格成交。，用途為商業(yè)、住宅，掛牌起始價890萬元。經(jīng)過52輪激烈競價，最終以2104萬元（）的價格成交，創(chuàng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)地價歷史最高紀錄。與今年上半年同地域和類似地段