【正文】 附件六：外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題一、外商投資房地產(chǎn)的相關(guān)法規(guī)、政策及規(guī)范性文件《指導(dǎo)外商投資方向規(guī)定》（第346號），2002年2月11日發(fā)布；國家發(fā)展改革委、商務(wù)部《外商投資產(chǎn)業(yè)指導(dǎo)目錄》（2007年修訂），2007年10月31日發(fā)布；、商務(wù)部、發(fā)展改革委、人民銀行、工商總局、外匯局《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的意見》（建住房[2006]171號），2006年7月11日發(fā)布；《關(guān)于貫徹落實關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外資準(zhǔn)入和管理的通知有關(guān)問題的通知》（商資字[2006]192號），2006年8月14日發(fā)布；、建設(shè)部《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)市場外匯管理有關(guān)問題的通知》（匯發(fā)[2006]47號），2006年9月1日發(fā)布；、國家外匯管理局《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)、規(guī)范外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)審批和監(jiān)管的通知》（商資函[2007]第50號），2007年05月23日發(fā)布；《關(guān)于下發(fā)第一批通過商務(wù)部備案的外商投資房地產(chǎn)項目名單的通知》（匯綜發(fā)[2007]130號），2007年7月10日發(fā)布；《關(guān)于做好外商投。九、變更手續(xù)交易完成，目標(biāo)公司修改《公司章程》以及股東名冊，到工商行政管理部門進(jìn)行變更登記。七、審批備案轉(zhuǎn)讓方將股權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)書面材料報國有產(chǎn)權(quán)主管部門備案登記。五、申請掛牌選擇有資格的產(chǎn)權(quán)交易機(jī)構(gòu)，申請上市交易，并提交轉(zhuǎn)讓方和受讓方企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件、轉(zhuǎn)讓方和受讓方國有產(chǎn)權(quán)登記證、受讓方股東會/股東大會決議、主管部門同意轉(zhuǎn)讓的批復(fù)、律師事務(wù)所的法律意見書、審計報告、資產(chǎn)評估報告以及交易所要求提交的其他書面材料。如果采取協(xié)議轉(zhuǎn)讓方式，應(yīng)取得國有資產(chǎn)主管部門同意的批復(fù)，轉(zhuǎn)讓方和受讓方應(yīng)當(dāng)草簽轉(zhuǎn)讓合同，并按照企業(yè)內(nèi)部決策程序進(jìn)行審議。評估報告經(jīng)核準(zhǔn)或者備案后，作為確定企業(yè)國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格的參考依據(jù)。三、審計評估轉(zhuǎn)讓方委托會計師事務(wù)所進(jìn)行全面審計。二、清產(chǎn)核資由轉(zhuǎn)讓方組織進(jìn)行清產(chǎn)核資，并根據(jù)清產(chǎn)核資結(jié)果編制資產(chǎn)負(fù)債表和資產(chǎn)移交清冊。附件五：國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓應(yīng)符合國有資產(chǎn)監(jiān)管的特別規(guī)定及《公司法》關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓的規(guī)定。教育費(fèi)附加的征收比率為3%。《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及其實施細(xì)則財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營業(yè)稅問題的通知》（財稅[2002]191號）國家稅務(wù)總局《關(guān)于納稅人資產(chǎn)重組有關(guān)營業(yè)稅問題的公告》（國家稅務(wù)總局2011年51號公告）五、企業(yè)所得稅（同附件三 “企業(yè)所得稅”部分）六、城市維護(hù)建設(shè)稅及教育費(fèi)附加：轉(zhuǎn)讓方城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加均以流轉(zhuǎn)稅（房產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)中主要指營業(yè)稅）實際繳納的稅額為計稅依據(jù)。轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的營業(yè)額是以全部收入減去不動產(chǎn)或土地使用權(quán)的購置或受讓原價后的余額，即僅以增值額為計稅依據(jù)。對國有控股公司以部分資產(chǎn)投資組建新公司，且該國有控股公司占新公司股份85%以上的，對新公司承受該國有控股公司土地、房屋權(quán)屬免征契稅。契稅實行3%5%的幅度稅率，山東省實行3%的稅率?！吨腥A人民共和國企業(yè)所得稅法》及其實施條例《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)所得稅問題的補(bǔ)充通知》（國稅函[2004]390號）《國家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)股權(quán)投資業(yè)務(wù)若干所得稅問題的通知》（國稅發(fā)[2000]118號）股權(quán)轉(zhuǎn)讓所得為企業(yè)股權(quán)轉(zhuǎn)讓收入扣除為取得該股權(quán)所發(fā)生的成本后的余額，不得扣除被投資企業(yè)未分配利潤等股東留存收益中按該項股權(quán)所可能分配的金額?！吨腥A人民共和國個人所得稅法》及其實施條例四、企業(yè)所得稅：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)納稅所得額為企業(yè)每一個納稅年度的收入總額，減除不征稅收入、免稅收入、各項扣除以及允許彌補(bǔ)的以前年度虧損后的余額。《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》及其實施細(xì)則財政部、國家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅若干問題的通知》（財稅[2006]21號）三、個人所得稅：轉(zhuǎn)讓方應(yīng)納稅所得額為轉(zhuǎn)讓財產(chǎn)的收入額減除財產(chǎn)原值和合理費(fèi)用后的余額?？鄢椖堪ㄈ〉猛恋厥褂脵?quán)支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本及費(fèi)用、營業(yè)稅及附加、印花稅等。附件三：股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明一、印花稅：受讓方、轉(zhuǎn)讓方計稅依據(jù)為合同記載的股權(quán)轉(zhuǎn)讓價格，稅率為萬分之五。（1）有關(guān)土地、項目開發(fā)/建設(shè)的各種手續(xù)，項目建設(shè)涉及的各類合同審查，參考土地使用權(quán)及在建工程轉(zhuǎn)讓部分；（2）房地產(chǎn)項目竣工驗收資料：單體預(yù)驗收《竣工驗收報告》；建設(shè)項目防雷竣工驗收；建筑工程消防竣工驗收；建設(shè)項目人防竣工驗收；環(huán)保驗收；建設(shè)項目規(guī)劃驗收；建設(shè)工程竣工驗收報告及竣工驗收備案表；（3）工程款是否已全部結(jié)清，是否有拖欠及拖欠總金額；（4）是否已經(jīng)取得房地產(chǎn)權(quán)證；（5）權(quán)證辦理是否存在障礙；（6）已建成房地產(chǎn)是否設(shè)定抵押、是否存在被查封或其他限制轉(zhuǎn)讓情形；（7）是否存在其他過戶障礙的情形。（1）土地情況及項目開發(fā)/建設(shè)的各項審批手續(xù)；（2）在建工程涉及的勘察、設(shè)計、監(jiān)理、招投標(biāo)、材料采購、廣告發(fā)布、預(yù)售商品房、委托銷售等合同的審查；（3）在建工程涉及所有施工合同審查，包括已經(jīng)履行完畢和正在履行的合同。（1）房屋預(yù)售許可證；（2）房屋銷售合同（范本），審查合同條款的合法及適當(dāng)性，有無對出售方不利條款；（3）房屋銷售情況說明，已經(jīng)簽署預(yù)約協(xié)議/房屋銷售合同的情況，是否存在糾紛或潛在的糾紛；（4）房屋銷售廣告合同或宣傳代理合同；（5）房屋銷售代理合同；（6）……（1）對項目周邊商業(yè)環(huán)境的調(diào)查，周邊商鋪的經(jīng)營業(yè)態(tài)、經(jīng)營狀況、租金水平等（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；（2）項目的物業(yè)形式分析，是否滿足受讓方計劃需要（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；（3）項目招商計劃書；（4）項目招商合同簽署情況說明；（5）項目招商代理協(xié)議（如有）；（6）項目招商廣告及宣傳文件；（7）已簽署的招商合同，審查其合法有效性，是否有不適合受讓方的條款，合同修改/調(diào)整/解除條件，綜合評估受讓后對合同履行可能產(chǎn)生的影響，及處理方法；（8）……（1）項目運(yùn)營及盈利能力調(diào)查（業(yè)務(wù)與經(jīng)營情況調(diào)查，如需）；（2）是否有酒店管理合同及其他類似的管理服務(wù)合同，審查其合法有效性，是否有不適合受讓方的條款，合同修改/調(diào)整/解除條件，綜合評估受讓是否會對合同履行產(chǎn)生影響，及相應(yīng)的處理方法；（3）項目有關(guān)的招商/招租計劃、合同（如有）；（4）……（1）轉(zhuǎn)讓方與工業(yè)地產(chǎn)招商方（工業(yè)園管委會、開發(fā)公司等）簽署的招商協(xié)議或其他相關(guān)協(xié)議、文件；（2）轉(zhuǎn)讓方與工業(yè)地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)方簽署的服務(wù)協(xié)議；（3）上述協(xié)議、文件的合法有效性，是否存在限制受讓或?qū)κ茏尣焕臈l款；（4）項目目前的建設(shè)/使用狀況，項目的規(guī)劃、設(shè)計、建設(shè)能否滿足受讓方的受讓目的和需要；（5）……四、不同階段房地產(chǎn)項目的調(diào)查側(cè)重點項目尚未開發(fā)建設(shè)前，盡職調(diào)查應(yīng)側(cè)重于項目土地情況，以及開發(fā)前期的各種審批手續(xù)：（1）擬受讓土地基本情況及前期各項審批手續(xù)；（2）擬受讓土地是否存在權(quán)屬糾紛，地上、地下或其空間范圍內(nèi)是否有其他權(quán)利人；（3）擬受讓土地是否存在抵押、查封等權(quán)利限制；（4）擬受讓土地進(jìn)行轉(zhuǎn)讓有無法律上的限制或障礙；（5）擬受讓土地的規(guī)劃條件、規(guī)劃用途、使用年限、現(xiàn)狀等是否滿足受讓方的受讓目的和需要；（6）土地是否簽署了租賃協(xié)議或外包協(xié)議，審查租賃期限及解約成本等；（7）是否存在影響或阻礙受讓方按計劃使用受讓土地的其他情形。已建成房地產(chǎn)的權(quán)利障礙設(shè)置情況（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關(guān)合同。、房地產(chǎn)權(quán)證和租賃登記證（如有）；、規(guī)劃用途、使用年限等；（包括但不限于抵押、查封）及他項權(quán)利證明和相關(guān)合同；（包括批文和登記文件）或土地外包協(xié)議；；、由政府部門或第三方簽發(fā)的文件或與第三方訂立的文本。：（1）土地招拍掛相關(guān)文件；（2）國有土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同；（3）土地出讓金收據(jù)/土地轉(zhuǎn)讓金收據(jù)；（4）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)支付的費(fèi)用清單(包括但不限于土地出讓金/轉(zhuǎn)讓金，大市政配套費(fèi)用，動拆遷費(fèi)用等)，清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查付款憑證；（5）制定取得土地使用權(quán)應(yīng)繳納的稅款清單（包括但不限于契稅），清單中應(yīng)包括已支付、應(yīng)支付項目及各項金額，并審查已繳納稅費(fèi)的付款憑證。十三、涉及開發(fā)項目（重點是目標(biāo)項目）情況審查內(nèi)容：1.“一書二證”：建設(shè)用地批準(zhǔn)書，建設(shè)用地規(guī)劃許可證，建設(shè)工程規(guī)劃許可證；；；；；；；；；；、擴(kuò)初文本或施工圖；；；；通過對上述文件的審查，主要是為了解：，土地使用的時間及原始土地的價格，并結(jié)合財務(wù)調(diào)查了解土地款項的支付情況；；，審查其所處階段所需的相關(guān)政府職能部門的審批文件、手續(xù)是否完整、合法；，應(yīng)了解項目工程的圖紙、辦妥開工審批手續(xù)、留存政府質(zhì)檢部門出具的階段性驗收報告及工程檔案中必須的各類文件圖紙，以確保今后竣工驗收的合規(guī)性。十一、目標(biāo)公司遵守法律法規(guī)的情況目標(biāo)公司若在以下領(lǐng)域（包括但不限于）未能遵守相關(guān)法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定：；、登記和備案要求；、征繳；；（或公司的管理人員、雇員代表公司）以任何方式向官員行賄；；；則目標(biāo)公司應(yīng)就上述各項違法情況或聲稱的違法情況作出下列說明：，公司的潛在責(zé)任(罰款、補(bǔ)償金等)；(如吊銷營業(yè)執(zhí)照、扣押財產(chǎn)等)；如目標(biāo)公司聲稱不存在任何上述違法事項，應(yīng)作出書面聲明。九、目標(biāo)公司保險情況（如財產(chǎn)險、建筑工程保險、車輛保險、人身傷害險或其它保險），與之相關(guān)的所有保險合同，以及支付保險費(fèi)的憑證；；。七、目標(biāo)公司的經(jīng)營與業(yè)務(wù)情況、經(jīng)營狀況、業(yè)績、市場情況；（包括項目涉及的其它各方當(dāng)事人、用地和項目性質(zhì)、當(dāng)前狀況以及任何有關(guān)的協(xié)議或文件）；、管理業(yè)務(wù)之外，目標(biāo)公司所從事的其他業(yè)務(wù)的說明，及相關(guān)的協(xié)議或文件；；；（或可能有）被政府管制或受相關(guān)法律、法規(guī)限制的情況。盡職調(diào)查人員應(yīng)做出相應(yīng)的法律評估。五、目標(biāo)公司重大合同/協(xié)議（不包括項目/項目土地有關(guān)協(xié)議）(包括總包、分包及單項工程施工合同等)（1）屬于目標(biāo)公司所有，或目標(biāo)公司正在使用的注冊商標(biāo)、專利權(quán)、著作權(quán)以及其他知識產(chǎn)權(quán)的有關(guān)文件、證書或批文（如有）；（2）上述知識產(chǎn)權(quán)是否設(shè)有第三方權(quán)利及其他權(quán)利障礙（包括但不限于擔(dān)保權(quán)利、許可、授權(quán)使用等情況）；（3）上述知識產(chǎn)權(quán)的相關(guān)費(fèi)用是否按時繳付；（4）是否存在侵犯第三方知識產(chǎn)權(quán)的情況。二、目標(biāo)公司股權(quán)結(jié)構(gòu)及股東、股東名單及其合法性，公司各股東、實際控制人的營業(yè)執(zhí)照或商業(yè)登記證明及公司章程；、附件及所有補(bǔ)充、修改文件；，有關(guān)公司股權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議及相關(guān)批文（如有）；（如股權(quán)是否存在爭議，是否存在股權(quán)質(zhì)押、查封、第三方權(quán)利設(shè)置等情況，并審查相關(guān)文件）。第三節(jié) 附件附件一：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容》附件二：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的盡職調(diào)查詳細(xì)內(nèi)容》附件三：《股權(quán)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》附件四：《資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓模式下的納稅說明》附件五：《國有股權(quán)轉(zhuǎn)讓程序》附件六：《外商投資房地產(chǎn)的有關(guān)問題》第一百三十七條 本指引由山東省律師協(xié)會房地產(chǎn)專業(yè)委員會組織起草，經(jīng)山東省律師協(xié)會_____________會議審議通過，自發(fā)布之日起施行。第二節(jié) 特別說明事項第一百三十六條 本指引是根據(jù)2011年10月31日前國家和山東省頒布的法律、行政法規(guī)、規(guī)章、地方性法規(guī)及其它相關(guān)文件的規(guī)定，結(jié)合當(dāng)前律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的實務(wù)操作經(jīng)驗制訂。第一百三十五條 律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)參考本指引的，應(yīng)自行對所提供的法律服務(wù)承擔(dān)責(zé)任。第一百三十四條 本指引并非強(qiáng)制性或規(guī)范性規(guī)定，僅供山東省律師辦理房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓法律業(yè)務(wù)時參考。第六章 附則第一節(jié) 聲明第一百三十三條 本指引受限于編寫人員對法律法規(guī)的掌握和理解程度、以往辦理該類法律業(yè)務(wù)的經(jīng)驗程度以及對所涉問題的主觀、個性的認(rèn)識等因素，不能涵蓋所有房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的具體操作、不能窮盡房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓的所有法律問題，加之目標(biāo)項目和目標(biāo)公司的實際情況各異，因此，本指引的完整性、深度、詳盡程度以及對實際工作的指導(dǎo)意義均有局限性，對律師為房地產(chǎn)項目轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)提供法律服務(wù)不具有可直接拷貝適用性。必要時律師可以建議當(dāng)事人通過銀行監(jiān)管業(yè)務(wù)防范資金交割風(fēng)險。第一百三十一條 律師協(xié)助當(dāng)事人辦理有關(guān)登記手續(xù)時，應(yīng)與當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)機(jī)構(gòu)及時溝通，了解工作流程和政策的變化，提高工作效率。第一百二十九條 鼓勵律師通過合同分析交底的方法對合同文本的重要內(nèi)容進(jìn)行分析評價，協(xié)助當(dāng)事人準(zhǔn)確理解合同條款的法律涵義，并就履行中需要特別關(guān)注的問題提出法律建議。對于有爭議的法律問題，盡量提出多個解決方案，并尋求各方可以接受的共同意見。律師在修訂合同時一般應(yīng)使用修訂模式以方便對方檢索修改內(nèi)容。第五節(jié) 在合同草擬、談判階段的注意事項第一百二十五條 律師可建議當(dāng)事人在談判合同文件前先就主要商務(wù)條件進(jìn)行討論并形成交易條款清單，律師在此基礎(chǔ)上準(zhǔn)備合同文件。第一百二十三條 律師對于涉稅事項提供法律服務(wù)時，應(yīng)關(guān)注稅收籌劃工作，提示當(dāng)事人全面了解交易主體在不同環(huán)節(jié)的總體稅負(fù)和交易后續(xù)稅負(fù)，提示當(dāng)事人注意關(guān)注稅負(fù)安排對交易價格的影響。第一百二十二條 鼓勵律師參與交易結(jié)構(gòu)設(shè)計工作，與其他專業(yè)機(jī)構(gòu)協(xié)同工作。第一百二十條 律師不應(yīng)向當(dāng)事人或其他相關(guān)方提供律師經(jīng)合理謹(jǐn)慎判斷懷疑是偽造或虛假的文件、資料、證明等，不得隱瞞、遺漏主要信息或做虛假陳述。第一百一十八條 如涉及其他司法管轄區(qū)域的盡職調(diào)查及法律分析與評估等法律業(yè)務(wù)，鼓勵律師建議當(dāng)事人聘請在該司法管轄區(qū)域具備相應(yīng)資格且在特定業(yè)務(wù)領(lǐng)域具有相應(yīng)經(jīng)驗和能力的律師事務(wù)所提供服務(wù)。第一百一十七條 律師在盡職調(diào)查中應(yīng)當(dāng)盡到審慎注意義務(wù)，并保留相關(guān)證據(jù)。第一百一十五條 鼓勵律師起草意向書時為交易各方留出適當(dāng)?shù)暮献鲝椥?，允許交易各方在項目盡職調(diào)查完成后，對意向書