房地產(chǎn)報告-奧潤順達東方固正(參考版)
2024-08-12 19:18本頁面
【正文】 。（總價取整至佰元）至估價時點，房地產(chǎn)估價師知悉估價對象無法定優(yōu)先受償款。 確定房地產(chǎn)抵押價值 房地產(chǎn)抵押價值=假定未設立法定優(yōu)先受償權利下的市場價值房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款（七）估價結果確定估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎上，結合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，綜合確定：，大寫人民幣:肆仟肆佰貳拾肆萬零肆佰元整。 房地產(chǎn)估價師知悉的法定優(yōu)先受償款法定優(yōu)先受償款是指假定在估價時點實現(xiàn)抵押權時，法律規(guī)定優(yōu)先于本次抵押貸款受償?shù)目铑~，包括發(fā)包人拖欠承包人的建筑工程價款，已抵押擔保的債權數(shù)額，以及其他法定優(yōu)先受償款。 ⑧房產(chǎn)評估值：447797%=7109476元。（3）測算過程（以2號房產(chǎn)鋁合金車間為例）： ①建安費用：根據(jù)高碑店市類似工程造價，經(jīng)修正測算得單方造價為1200元/㎡。%。銷售費用為房地產(chǎn)銷售過程中發(fā)生的各項費用，取1%。 投資利息=（建安費用+前期工程費用及其它費用+管理費用）貸款利率合理工期1/2⑤ 開發(fā)利潤開發(fā)利潤為在正常條件下開發(fā)商所能獲得的所得稅前的平均利潤，本次評估利潤率取12%。③ 管理費用管理費用按建安費用和前期費用之和的1%3%計算，本次評估取3%。② 前期工程費用及其它費用前期工程費用主要包括前期規(guī)劃、可行性研究、設計、水文地質(zhì)勘察等費用。估價對象為舊有建筑物時，又稱為重置成本法。（六）估價測算過程求取假定未設立法定受償權利下的市場價值估價人員深入細致地分析了項目的特點和實際狀況，在實地查勘和調(diào)研的基礎上，采用成本法對建筑物進行評估。（五）估價方法選用此次評估因估價對象為已建成工業(yè)廠房，在該區(qū)域內(nèi)工業(yè)廠房實例較少，可比實例選擇困難，同時估價對象獨立收益性較差。按可持續(xù)發(fā)展的觀點確定的使用，即研究房地產(chǎn)市場的發(fā)展變動趨勢、使未來利益最大化的使用方式。應按房地產(chǎn)與其周圍環(huán)境相協(xié)調(diào)，能獲得最佳外部經(jīng)濟效益的用途估價。估價時，把建筑物與土地區(qū)位是否相匹配，是否具有投資集約度的因素考慮進去。土地與建筑物的均衡性。價值最大性。經(jīng)濟上的可行性。技術上的可能性。衡量、判斷的標準如下：法律上的許可性（規(guī)劃及相關政策法規(guī)許可）。最高最佳使用，是指法律上許可、技術上可能、經(jīng)濟上可行，經(jīng)過充分合理的論證，能使估價對象的價值達到最大的一種最可能的使用。隨著房地產(chǎn)金融的完善，居民投資意識和投資能力不斷提高，為房地產(chǎn)的復蘇和發(fā)展提供了有利條件。2339。0539。1239。1739。（三）市場背景分析：高碑店市位于河北省中部，地處京津保三角中心腹地，北與涿州相鄰，南與雄縣接壤，西與淶水、定興交界，東與廊坊、固安相接。高碑店市房權證團結路字第9831810號24477鋼混1層鋁合金車間2006年該房產(chǎn)室內(nèi)為塑膠地面，以上部分為彩鋼板，頂棚為鋼架梁上鋪彩鋼板，層高約8米，外門為彩鋼板推拉大門，鋁合金窗，設供排水、照明、供暖、消防等設施設備，維護較好，使用正常。根據(jù)《房屋所有權證》和委托人提供的資料，知本估價對象在估價時點2009年9月7日未提及有他項權利設定，不存在其他優(yōu)先受償款。十四、變現(xiàn)能力分析根據(jù)我公司對該區(qū)域房地產(chǎn)市場走勢預測及城市規(guī)劃方面的分析，估價對象抵押價值大幅度下跌的可能性較??；根據(jù)我公司對該區(qū)域房地產(chǎn)市場需求的調(diào)查研究，假定估價對象在估價時點實現(xiàn)抵押權時，在沒有太多損失的條件下，將抵押房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為現(xiàn)金的可能性一般。（總價取整至佰元）至估價時點，房地產(chǎn)估價師知悉估價對象無法定優(yōu)先受償款。十、估價結果估價人員根據(jù)估價目的，遵循估價原則，采用科學合理的估價方法，在認真分析委托方提供的資料以及估價人員現(xiàn)場查勘和市場調(diào)查取得的資料基礎上，結合估價經(jīng)驗，經(jīng)過測算，綜合確定：，大寫人民幣:肆仟肆佰貳拾肆萬零肆佰元整。成本法是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)建造估價對象或類似估價對象所需的各項必要費用之和為基礎，再加上正常的利潤和應納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。市場比較法適用于在同一地區(qū)或同一供求圈內(nèi)，與估價對象相類似的房地產(chǎn)交易案例的房地產(chǎn)估價；收益法適用于有收益或有潛在收益的房地產(chǎn)的估價；假設開發(fā)法適用于具有投資開發(fā)或再開發(fā)潛力的房地產(chǎn)的估價；重置成本法適用于無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分而不宜采用市場比較
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