房地產(chǎn)報(bào)告-奧潤順達(dá)東方固正-預(yù)覽頁
【正文】 東，所有權(quán)屬國家所有，用途為工業(yè)，土地使用者以轉(zhuǎn)讓方式取得土地使用權(quán)，土地使用權(quán)終止日期為2053年9月19日，國有土地使用證號為高國用(2008)第05450號，地號：付莊0高鎮(zhèn)03，圖號：J5028(7)。待估宗地內(nèi)有環(huán)境質(zhì)量較優(yōu)，地質(zhì)條件較好。六、價值定義本次估價的房地產(chǎn)價格為估價對象在估價時點(diǎn)2009年9月7日的抵押價值。估價方搜集的有關(guān)資料（1）、現(xiàn)場勘查資料及照片；（2）、房地產(chǎn)市場情況。九、估價方法選用及定義估價方法通常有市場比較法、收益還原法、假設(shè)開發(fā)法和重置成本法四種方法。估價對象為舊有建筑物時，又稱為重置成本法。十一、估價人員估價師姓名 房地產(chǎn)估價師證號 簽字（蓋章） 王忠海 1320080057李立軍 1320020011十二、估價作業(yè)日期2009年9月7日至2009年9月8日十三、估價報(bào)告應(yīng)用的有效期本估價報(bào)告自報(bào)告提交之日（2009年9月8日）起壹年內(nèi)有效。保定市東方固正房地產(chǎn)評估有限公司 法定代表人：二○○九年九月八日五、估價技術(shù)報(bào)告（一）個別因素分析：估價對象為河北奧潤順達(dá)窗業(yè)有限公司位于高碑店市團(tuán)結(jié)東路北側(cè)光華路東側(cè)的房產(chǎn)，各建筑物具體情況如下表：建筑物清查明細(xì)表序號建筑面積(㎡)結(jié)構(gòu)總層數(shù)用途竣工年限裝修情況房屋所有權(quán)證1混合1層警衛(wèi)、配電室、鍋爐房2006年該房產(chǎn)外墻面貼面磚，室內(nèi)為地磚地面，內(nèi)墻刷涂料，鋁合金門窗，設(shè)供水、照明、供暖等設(shè)施。平面地理坐標(biāo)介于東經(jīng)115176。北緯39176。為拉動內(nèi)需，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，國家降低了房地產(chǎn)稅收，取消了部分涉及房地產(chǎn)開發(fā)的費(fèi)用，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了良好的社會環(huán)境。最高最佳使用分析真正體現(xiàn)了估價的客觀性。即不能把技術(shù)上無法做到的使用當(dāng)作最高最佳使用，要按照可達(dá)到的建筑材料、施工技術(shù)等方面的要求確定。使估價對象的價值在具有經(jīng)濟(jì)可行性的使用方式中達(dá)到最大的一種。與外部環(huán)境的協(xié)調(diào)性。 根據(jù)上述標(biāo)準(zhǔn)判定，估價對象從設(shè)計(jì)及使用情況看，作為工業(yè)性用地的現(xiàn)狀用途應(yīng)為土地最高最佳使用途徑。成本法是在求取估價對象的價格時，以開發(fā)建造估價對象或類似估價對象所需的各項(xiàng)必要費(fèi)用之和為基礎(chǔ)，再加上正常的利潤和應(yīng)納稅金得出估價對象房地產(chǎn)價格的一種估價方法。其他費(fèi)用主要包括工程合同費(fèi)、工程質(zhì)量監(jiān)督費(fèi)、監(jiān)理費(fèi)、竣工圖編制費(fèi)等雜項(xiàng)費(fèi)用，根據(jù)高碑店市當(dāng)?shù)貙?shí)際水平，本次評估取前期工程費(fèi)用及其它費(fèi)用為建安費(fèi)用的8%。開發(fā)利潤=（建安費(fèi)用+前期費(fèi)用及其它費(fèi)用+管理費(fèi)用）12%⑥銷售稅費(fèi)銷售稅費(fèi)包括銷售費(fèi)用和銷售稅金及附加。（2）成新率的確定采用觀察法確定委估房產(chǎn)成新率。⑨所有房產(chǎn)評估價值（見下表）： 所有房產(chǎn)價值評估測算過程一覽表序號用途建筑面積建安費(fèi)用前期費(fèi)用管理費(fèi)用投資利息開發(fā)利潤重置單價成新率評估單價評估值1警衛(wèi)、配電室、鍋爐房8006410595151722鋁合金車間4477120096158871094763鋁包木車間4477120096158871094764玻璃車間4477120096158871094765材料庫3197120096158850768366木鋁車間120096160468131507鋁包木車間120096160468131508材料庫1200961604369369144240427（4）房產(chǎn)評估總價值：將以上各房產(chǎn)評估價值求和得房產(chǎn)評估總價值為44240427元。（總價取整至佰元），大寫人民幣：陸拾陸萬陸仟壹佰元整
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