重慶順達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企劃書（doc ）-預(yù)覽頁(yè)
【正文】 財(cái)智 ? 籌備期 ? 引銷期 (分為內(nèi)部登記期和開(kāi)盤期 ) ? 強(qiáng)銷期 ? 續(xù)銷期 ? 清盤期 （ 二 ）銷售階段劃分 項(xiàng)目正式開(kāi)工前至取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：籌備期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：內(nèi)部登記期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證時(shí)兩個(gè)月內(nèi)：開(kāi)盤期 項(xiàng)目開(kāi)盤期后三個(gè)月內(nèi)：強(qiáng)銷期 項(xiàng)目強(qiáng)銷期后六個(gè)月內(nèi)：續(xù)銷期 續(xù)銷期后至完成 9 8%銷售率：清盤期 第 九節(jié) 項(xiàng) 目預(yù)計(jì)銷售收入 （ 一 ）可售面積情況說(shuō)明 本項(xiàng)目經(jīng)過(guò)充分論證和市場(chǎng)調(diào)查 ，拆遷采用原地回遷方式與貨幣安置相結(jié)合方式。 第 20 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 根據(jù)萬(wàn)州高筍塘同類地塊的歷史拆遷補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)，結(jié)合市場(chǎng)房屋增值情況，本項(xiàng)目一期工程剩余待遷房屋拆遷補(bǔ)償方案（原地回遷）如下： 產(chǎn)權(quán)調(diào)換方案 產(chǎn)權(quán)類型 原房面積 調(diào)換系數(shù) 還房面積 還房區(qū)域 備注 住宅 2 10938M2 住宅塔樓 辦公用房 2 2451M2 辦公塔樓 新成路門面 2 245M2 新城街營(yíng)業(yè)用房 2 979M2 負(fù)一層商場(chǎng) 面積合計(jì) 2 14613M2 過(guò)渡補(bǔ)償、安置方案 項(xiàng)目名稱 單位 數(shù)量 單價(jià)（元） 合計(jì)（元） 備注 住宅搬家補(bǔ)助費(fèi) 戶 162 500 81`000 營(yíng)業(yè)辦公搬遷補(bǔ)助費(fèi) M2 3340 40 133`600 住宅過(guò)渡安置 M2 9115 120 1`093`800 營(yíng)業(yè)、辦公過(guò)渡安置 M2 3340 300 1`002`000 住宅附屬物補(bǔ)償 戶 162 4`000 648`000 營(yíng)業(yè)用房附屬物補(bǔ)償 M2 1113 300 333`900 辦公用房附屬物補(bǔ)償 M2 2228 200 445`600 附屬房補(bǔ)償 M2 480 160 76`700 合計(jì) 382 萬(wàn)元 過(guò)渡、補(bǔ)償安置總金額（其他 118 萬(wàn)元）： 500 萬(wàn)元 項(xiàng)目土地獲取總成本構(gòu)成如下： 項(xiàng) 目 金 額（元） 一期已付貨幣安置款 7`546`300 未付譚廷文安置款 1`540`000 一期工程國(guó)土出讓金 2`227`300 一期待遷房屋過(guò)渡補(bǔ)償總金額 5`000`000 一期工程場(chǎng)地平整費(fèi)用 240`000 總 計(jì) 16`553`600 第 21 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 五 ）設(shè)備、設(shè)施費(fèi)說(shuō)明 設(shè)備、設(shè)施費(fèi)： 本項(xiàng)目的設(shè)備設(shè)施費(fèi)由消防設(shè)備、中央空調(diào)、電梯扶梯、應(yīng)急發(fā)電機(jī)組、配電供水 、樓宇智能化、商場(chǎng)裝修等費(fèi)用構(gòu)成，詳細(xì)清單如下： 序號(hào) 設(shè)備名稱 單價(jià) 數(shù)量 合計(jì)（萬(wàn)元） 1 電梯 307 1000MM 寬度自動(dòng)扶梯 萬(wàn)元 4 臺(tái) 112 1100 公斤 32 層 32 站客梯 萬(wàn)元 3 臺(tái) 114 1300 公斤 21 層 21 站客梯 萬(wàn)元 2 臺(tái) 56 1500 公斤 6 層 6 站貨梯 萬(wàn)元 1 臺(tái) 25 2 消防設(shè)備 377 商業(yè)房及車庫(kù)消防設(shè)備 元 14163M 2 177 辦公用房消防設(shè)備 元 7881M 2 59 住宅部分消防設(shè)備 元 28122M 2 141 3 配電供水 159 配電 元 52818M 2 53 給排水 元 52818M 2 106 4 中央空調(diào)（辦公、商業(yè)） 元 16724M2 501 5 樓宇智能化及綜合布線 元 52818M2 79 6 商鋪裝修 元 8843M2 265 7 總計(jì)（萬(wàn)元） 1688 第 22 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第二節(jié) 投資估算 根據(jù)項(xiàng)目設(shè)定估算依據(jù)及 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)，估算項(xiàng)目總投資為9348 萬(wàn)元 ，詳細(xì)分析見(jiàn)下表： 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 金額 （萬(wàn)元） 占總投資 比例 備注 1 前期費(fèi)用 400 % 前期設(shè)計(jì)辦公等 2 建設(shè)單位管理費(fèi) 206 % 建安工程費(fèi)的 5% 3 土地獲取價(jià)款 1655 % 4 配套費(fèi) 350 % 80 元 /M2，扣消防 6000 M2 5 其它報(bào)建費(fèi) 82 % 建安工程費(fèi)的 2%2 6 建安工程費(fèi) 4120 % 52818*780 7 勘察設(shè)計(jì)費(fèi) 62 % 建安工程費(fèi)的 % 8 工程監(jiān)理費(fèi) 41 % 建安工程費(fèi)的 1% 9 項(xiàng)目宣傳推廣費(fèi) 270 % 銷售收入的 2% 10 設(shè)備、設(shè)施費(fèi) 1688 % 11 項(xiàng)目環(huán)境建設(shè)費(fèi) 62 % 建安工程費(fèi)的 % 12 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) 412 % 建安工程費(fèi)的 10% 投資總額 9348 100% 第 三節(jié) 經(jīng) 濟(jì)效益和財(cái)務(wù)評(píng)價(jià) （ 一 ）財(cái)務(wù)分析說(shuō)明 ? 投資成本已經(jīng)按相應(yīng)的費(fèi)用項(xiàng)目估算； ? 營(yíng)業(yè)稅按營(yíng)業(yè)收入的 5%計(jì)征； ? 城市維護(hù)建設(shè)稅按營(yíng)業(yè)稅的 7%計(jì)征； ? 教育費(fèi)附加按營(yíng)業(yè)稅的 3%計(jì)征； ? 土地增值稅按營(yíng)業(yè)收入的 1%預(yù)征； ? 交易契稅按土地綜合價(jià)的 3%計(jì)征； （約營(yíng)業(yè)收入的 1%） ? 印花稅按營(yíng)業(yè)收入的 1%計(jì)征； ? 轉(zhuǎn)移登記費(fèi)按營(yíng)業(yè)收入的 1%收??； 第 23 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 ? 所得稅按利潤(rùn)總額的 33%計(jì)征 ? 盈余公積金按稅后利潤(rùn)的 10%計(jì)取 ? 法定公益金按稅后利潤(rùn)的 5%計(jì)取 。在 項(xiàng)目 征 地過(guò) 程 中，應(yīng) 盡量 控 制 拆 遷房 屋 的 補(bǔ) 償金 額 ， 盡 最大 努 力 降 低 項(xiàng)目 的征地成本。項(xiàng)目從啟動(dòng)之日到取得《預(yù)售房許可證》共需 15 個(gè)月，需投入預(yù)售前資金4500 萬(wàn)元。具體組合方式如下： 序號(hào) 資金來(lái)源 金額（萬(wàn)元） 占投資比例 股本性質(zhì) 投資總額 9348 100% 其中： 1 自籌資金 1500 16% 2 對(duì)外融資 3000 32% 3 銷售收入 4848 52% 權(quán)益資本 銷 售 收入中 ：完成如下目標(biāo)即可獲得 5837 萬(wàn)元 住宅完成銷售的 9 0%： 391 8*9 0%=3 526 負(fù)一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 60%： 92 6*6 0%=5 55 一層臨街鋪面完成銷售的 70%： 1 729 *70% =12 10 一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 30%： 1 820 *30% =54 6 第 26 頁(yè) 共 27 頁(yè) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 二 ）融資資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目對(duì)外融資資金主要用于三峽明珠大廈項(xiàng)目一期工程的征地補(bǔ)償費(fèi)用，其次還包括建設(shè)配套費(fèi)、相關(guān)監(jiān)督、審查費(fèi)用以及項(xiàng)目施工至大廈裙樓封頂?shù)墓こ踢M(jìn)度款 15 00萬(wàn)元（取得預(yù)售房許可證）。項(xiàng)目完成后可考慮清盤或股權(quán)回購(gòu)方式退出
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