重慶順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目項(xiàng)目企劃書doc(存儲版)
【正文】 3 年 4 月 28 日辦理； 《初設(shè)審查意見批復(fù)》， 2 00 4 年 9 月 21 日下達(dá)； 《消防設(shè)計(jì)審核意見書》， 20 03 年 11 月 19 日下達(dá)； 《防雷設(shè)計(jì)審核意見書》， 20 03 年 11 月 27 日下達(dá)； 《防空設(shè)計(jì)審查意見書》， 20 03 年 12 月 10 日下達(dá)； 《環(huán)境保護(hù)批準(zhǔn)書》， 200 4 年 2 月 10 日下達(dá)； 《環(huán)境影響評價(jià)意見》， 2 00 4 年 2 月 10 日下達(dá)。本公司要求收件人在收到本商業(yè)計(jì)劃書后即刻確認(rèn)，并做出如下承諾： ? 若不希望涉足本計(jì)劃書所述項(xiàng)目，請盡快將本計(jì)劃書完整退回； ? 在沒有取得重慶順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的書面同意前，收件人不得將本計(jì)劃 書全部或部分復(fù)制、傳遞、影印、泄露或散布給他人； ? 妥善保管本商業(yè)計(jì)劃書。 （ 三 ）與萬州中央商圈的多個(gè)商業(yè)賣場 形成優(yōu)勢互 補(bǔ) 萬州區(qū)高筍塘組團(tuán)的規(guī)劃面積僅 4. 5 平方公里，但聚集了 40 萬常駐人口，并且是輻射半徑 150 公里，輻射人口超過 500 萬人口的三峽庫區(qū)商業(yè)核心，商業(yè)賣場總面積約 40 萬平方米， 20 05 年在該區(qū)域完成的社會消費(fèi)品零售總額突破 50 億元，意味著每平方米商業(yè)賣場產(chǎn)生 12 50 0 元的年產(chǎn)值，商業(yè)氛圍極度濃郁。 （二） 主 要 經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)（一期） 內(nèi)容 指標(biāo) 內(nèi)容 指標(biāo) 建設(shè)地點(diǎn) 新城路和高筍塘的交匯處 規(guī)劃總用地面積 實(shí)際用地面積 2971M2 總建筑面積 52818M2 建筑密度 % 建筑容積率 （含地下 ） 綠地率 % 住宅面積 28122 M2 商業(yè)面積 8843M2 辦公面積 7881 M2 住宅總戶數(shù) 216 戶 地下室面積 8742M2 第 9 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 三 ）項(xiàng)目（一期）建筑面積（功能分類）： 設(shè)備房 1531 停車場 5320 商業(yè)用房 8843 架空層 1139 辦公樓 7881 住宅 28122 合計(jì) 52818 商 業(yè) 用房 8843 M2細(xì)分： 負(fù)二層臨街鋪面： 524 M2 ，可售 524 M2 負(fù)一層室內(nèi)鋪面： 297 1 M2 ，可售 1400 M2（臨街室內(nèi)各 700 M2） 一層臨街鋪面： 18 43 M2 ，可售 1400 M2 二層室內(nèi)鋪面： 17 39 M2 ，可售 1400 M2 三層商業(yè)用房： 17 66 M2 ，可售 1400 M2 （ 三 ）總平面設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目初步設(shè)計(jì)方案為建筑總高三十一層。根據(jù)《舊城控規(guī)》修編的指導(dǎo)精神，舊城改造必須進(jìn)行成片開發(fā)，因此 三峽明珠大廈項(xiàng)目 的設(shè)計(jì)方案進(jìn)行評審時(shí)，來自萬州區(qū)人大、政協(xié)、規(guī)劃部門、建管部門的領(lǐng)導(dǎo)和設(shè)計(jì)專家組成的評審委員會一致認(rèn)為該項(xiàng)目必須結(jié)合新城街的綜合整治進(jìn)行成片開發(fā)，并要求我公司擴(kuò)大改造范圍。 為了能夠最大限度地保障投資者的資金安全和投資收益，我公司同意用公司的全部股權(quán)和 三峽明珠大廈項(xiàng)目 作為融資擔(dān)保。租價(jià)為年租金價(jià)。女人淘寶街”的產(chǎn)品定位，項(xiàng)目的規(guī)劃形式為步行商業(yè)街。 A—A～ C 區(qū)：間隔式獨(dú)立展示，玻璃墻間隔、含柜臺經(jīng)營。 ? 價(jià)格策略 Ａ — A1 區(qū)：均價(jià) 3 800 0 元 /M2； A— A2 區(qū)：均價(jià) 26 000 元 /M2； A— B1 區(qū)：均價(jià) 2 200 0 元 /M2； A— B2 區(qū)：均價(jià) 2 800 0 元 /M2； A— C 區(qū)：均價(jià) 13 800 元 /M2； 第 17 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 A— D1 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D2 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D3 區(qū)：均價(jià) 45 00 元 /M2； A— D4 區(qū)：均價(jià) 40 00 元 /M2； B— A 區(qū)：均價(jià) 90 00 元 /M2； B— B 區(qū)：均價(jià) 60 00 元 /M2； 商業(yè)用房綜合均價(jià)： 115 25 元 /M2。所以在計(jì)算可售面積的時(shí)候，現(xiàn)未拆遷部分全部按原地回遷方式，可售面積如下（業(yè)主會所 1139 M停車場 5 320 M設(shè)備用房 151 3 M2 暫時(shí)未考慮銷售或公攤）： 第 19 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 可 建 面積、可用面積、還房面積、可售面積 房屋類型 可建面積（ M 2） 可用面積（ M 2） 還房面積（ M 2） 可售面積（ M 2） B 棟住宅 28122 28122 *=10938 17184 A 棟辦公樓 7881 7881 *=2451 5430 負(fù)二層臨街鋪面 524 524 524 負(fù)一層室內(nèi)鋪面 2971 1400 *=979 421 一層臨街鋪面 1843 700 *=245 455 一層室內(nèi)鋪面 700 700 二層室內(nèi)鋪面 1739 1400 1400 三層商業(yè)用房 1766 1400 1400 一期銷售合計(jì) 44819 42127 14613 27514 （ 二 ）預(yù)計(jì)銷售收入和銷售進(jìn)度 房屋類型 面積（ M 2） 單價(jià)（元） 合計(jì)（萬元） 銷售進(jìn)度 一期銷售房屋 B 棟住宅 17184 2280 3918 本項(xiàng)目一期房屋計(jì)劃全部銷售期為 18 個(gè)月。 ? 在 假 定的 銷 售 價(jià) 格 、銷 售 率 以 及投 資 總 額 測算 成 立的條件下，本項(xiàng)目具備良好的可行性。具體使用計(jì)劃安排如下： 序號 資金用途 金額 （萬元） 資金使用單位 備注 1 前期費(fèi)用 400 業(yè)主已支付 2 征地補(bǔ)償金 1648 被拆遷人 3 配套費(fèi)及其他報(bào)建 350 行政主管部門 4 設(shè)計(jì)勘察監(jiān)理費(fèi)用 103 勘察設(shè)計(jì) 監(jiān)理 5 建安工程費(fèi) 1500 施工單位 按工程進(jìn)度的 70%付 6 傳推廣費(fèi) 100 業(yè)主協(xié)作單位 7 不可預(yù)見費(fèi) 399 合計(jì) 4500 第 三節(jié) 融 資合作形式 項(xiàng)目融資擬采用資本金引入（合作）或有償性資金借入3000 萬元兩條渠道解決。 （ 三 ）項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓：轉(zhuǎn)讓費(fèi) 1800 萬元 第 27 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 。資金運(yùn)作方式如下：自有資金和對外融資用于項(xiàng)目前期土地征用、建設(shè)手續(xù)辦理支付工程進(jìn)度款；銷售收入扣除與銷售有關(guān)稅費(fèi)后用于投資。 ? 通 過 敏感 性 分 析 ， 銷售 收 入 及 土地 獲 取 成 本對 項(xiàng) 目稅 后利 潤 影 響 較大 ， 其 中 銷售 收 入 的 影響 更 為 敏 感 ，應(yīng) 該特別 注 重項(xiàng) 目 的營 銷 推廣 和 銷售 管 理。天生購物狂 第 六節(jié) 項(xiàng) 目銷售進(jìn)度計(jì)劃 （ 一 ）銷售階段設(shè)計(jì) 本項(xiàng)目按照工程進(jìn)度計(jì)算，暫定銷售周期最長不超過 18 個(gè)月，因而根據(jù)現(xiàn)在市場實(shí)際情況，未來市場發(fā)展方向，我們把項(xiàng)目的整個(gè)營銷周期劃分為以下 幾
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