【正文】 11600 350/年 410/年 租用 萬川重百電器 高筍塘廣場 8800 4545 4000 政府參與 新世紀(jì)萬州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商場 太白路中段 13600 分割出售 三峽萬高國際 高筍塘廣場 33000 產(chǎn)權(quán)糾紛空置 第第 五五 章章 市市 場場 與與 營營 銷銷 第 一節(jié) 底 層商業(yè)用房專項(xiàng)調(diào) 查 對底層商業(yè)鋪面購房需求的專項(xiàng)調(diào)查： 根據(jù)了解，購房者普遍認(rèn)為用于出租， 12～ 14 年能夠收回投資的房價(jià)比較合理，超過 16 年才能收回投資的房價(jià)不能接受。隨著萬州五條出境干道的全面硬化升級(jí)，以及達(dá)萬鐵路的建成通車，萬州與周邊 2 小時(shí)車程范圍內(nèi)的 5 個(gè)市縣 20 0 多個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn) 50 0 余萬人口組成了一張有形的 “商業(yè)網(wǎng) ”，網(wǎng)的中心就是萬州，由此奠定了萬州成為三峽庫區(qū)商業(yè)腹地的地位。但 隨著人民銀行 “121”文件的頒布執(zhí)行，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目無法獲得銀行的支持，公司原來的支持銀行無法按原計(jì)劃放貸。 建筑東翼五至二十七層為 B 棟住宅塔樓；建筑西翼四至十五層為 A 棟辦公塔樓。 （ 二 ）項(xiàng)目征地情況 項(xiàng)目前期征地費(fèi)用支出 單 位 原房性質(zhì) 原房面積 補(bǔ)償方式 安置金額（萬元） 備注 萬州區(qū)軍事部 住宅 2 貨幣 358 萬州區(qū)農(nóng)機(jī)公司 門面、住宅 2 貨幣 萬州民政工業(yè)公司 門面、辦公 2 貨幣 162 譚廷文 門面、辦公 2 貨幣 348 已付 194萬 已補(bǔ)償總金額： 萬元 已繳納國土出讓金： 22 萬元 前期征地費(fèi)用支出合計(jì)： 97 萬元 另： 20xx 年 12 月 27 日和萬州區(qū)房地產(chǎn)管理處第一房管所達(dá)成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議 改造房屋面積 20 M2。 本商業(yè)計(jì)劃書不可用作項(xiàng)目銷售報(bào)價(jià)使用，亦不可用作項(xiàng)目購買的報(bào)價(jià)使用。環(huán)境良好、功能配套、生活便利的高層主城景觀公寓給本項(xiàng)目的商品住宅提供了充足的目標(biāo)客群。 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 第五季度 第六季度 第七季度 第八季度 第九季度 第十季度 十一季度 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 一期工程征地補(bǔ)償及場地拆遷平整 地勘及施工圖設(shè)計(jì)、審查 一期施工手續(xù)辦理及工程招標(biāo) 施工進(jìn)場及開工典禮 一期工程基礎(chǔ)施工 一期工程裙樓施工（裙樓封頂） 一期工程塔樓施工（主體封頂） 一期工程內(nèi)外粉水 一期工程設(shè)備安裝、調(diào)試 一期預(yù)售手續(xù)辦理 一期開盤銷售 一期持續(xù)銷售 第 8 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 第第 三三 章章 項(xiàng)項(xiàng) 目目 提提 供供 的的 產(chǎn)產(chǎn) 品品 和和 服服 務(wù)務(wù) 第 一節(jié) 項(xiàng) 目定位 ? 項(xiàng)目商業(yè)宏觀定位：商業(yè)零售和休閑娛樂中心 ? 項(xiàng)目街區(qū)定位： 高 筍 塘 商 業(yè) 圈 的重 要 節(jié) 點(diǎn) ? 項(xiàng)目商業(yè)功能定位：做萬州女性的淘寶購物街 ? 項(xiàng)目形象定位：做萬州的新城標(biāo) ? 項(xiàng)目住宅定位：具有濃郁小資情調(diào)的高層景觀住宅 第 二節(jié) 項(xiàng) 目規(guī)劃及建設(shè)方案 （一） 項(xiàng) 目 選址 三峽明珠大廈項(xiàng)目選址位于重慶市萬州區(qū)新城路 37 至 67 號(hào)，場地東至萬州區(qū)衛(wèi)生防疫站，西接工商銀行新城路分理處，南臨新城路，北靠萬州衛(wèi)校，是萬州區(qū)舊城改造的重點(diǎn)項(xiàng)目之一。 萬州區(qū)政府在 200 2 年對《萬州區(qū)舊城改造控詳規(guī)劃》進(jìn)行修編時(shí)， 三峽明珠大廈項(xiàng)目 被確定為萬州區(qū)舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。 我公司計(jì)劃采用新的項(xiàng)目融資手段來繼續(xù)推動(dòng) 三峽明珠大廈項(xiàng)目 的開發(fā)進(jìn)程，希望通過爭取風(fēng)險(xiǎn)投資資 金或轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目股權(quán)等方式尋求戰(zhàn)略合作伙伴，籌集項(xiàng)目開發(fā)資金。 第 13 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 高筍塘片區(qū)寫字樓及住宅售價(jià)跟蹤表 20xx 年高筍塘片區(qū)寫字樓租售行情 樓 盤 區(qū) 位 類 型 租價(jià)（元） 售價(jià)（元） 備 注 三牧大廈 雙 白路 純寫字樓 350 元 /M 2 3500元 /M 2 均為高層電梯樓，部分商住綜合樓宇為住宅產(chǎn)權(quán)，并以住宅改為辦公用。 第 四節(jié) 商 業(yè)用房產(chǎn)品策略 （ 一 ）商業(yè)用房規(guī)劃方案 ? 總體規(guī)劃 根據(jù)本項(xiàng)目商業(yè)用房“三峽 4）商業(yè)展示規(guī)劃 B 區(qū)：大賣場模式，由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。需要妥善解決租和售二個(gè)層次目標(biāo)客戶之間的矛盾，總的運(yùn)營策略是： ? 掌握項(xiàng)目的經(jīng)營調(diào)配權(quán)； ? 以租賃和經(jīng)營先行，展示商業(yè)街最終的業(yè)態(tài)形式，以租帶售； ? 設(shè)計(jì)租不如買的價(jià)格策略和營銷模式。 ? 籌備期 ? 引銷期 (分為內(nèi)部登記期和開盤期 ) ? 強(qiáng)銷期 ? 續(xù)銷期 ? 清盤期 （ 二 ）銷售階段劃分 項(xiàng)目正式開工前至取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：籌備期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：內(nèi)部登記期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證時(shí)兩個(gè)月內(nèi)：開盤期 項(xiàng)目開盤期后三個(gè)月內(nèi)：強(qiáng)銷期 項(xiàng)目強(qiáng)銷期后六個(gè)月內(nèi)：續(xù)銷期 續(xù)銷期后至完成 9 8%銷售率：清盤期 第 九節(jié) 項(xiàng) 目預(yù)計(jì)銷售收入 （ 一 ）可售面積情況說明 本項(xiàng)目經(jīng)過充分論證和市場調(diào)查 ，拆遷采用原地回遷方式與貨幣安置相結(jié)合方式。在 項(xiàng)目 征 地過 程 中，應(yīng) 盡量 控 制 拆 遷房 屋 的 補(bǔ) 償金 額 ， 盡 最大 努 力 降 低 項(xiàng)目 的征地成本。具體組合方式如下： 序號(hào) 資金來源 金額（萬元） 占投資比例 股本性質(zhì) 投資總額 9348 100% 其中： 1 自籌資金 1500 16% 2 對外融資 3000 32% 3 銷售收入 4848 52% 權(quán)益資本 銷 售 收入中 ：完成如下目標(biāo)即可獲得 5837 萬元 住宅完成銷售的 9 0%： 391 8*9 0%=3 526 負(fù)一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 60%： 92 6*6 0%=5 55 一層臨街鋪面完成銷售的 70%： 1 729 *70% =12 10 一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 30%： 1 820 *30% =54 6 第 26 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 二 ）融資資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目對外融資資金主要用于三峽明珠大廈項(xiàng)目一期工程的征地補(bǔ)償費(fèi)用，其次還包括建設(shè)配套費(fèi)、相關(guān)監(jiān)督、審查費(fèi)用以及項(xiàng)目施工至大廈裙樓封頂?shù)墓こ踢M(jìn)度款 15 00萬元（取得預(yù)售房許可證）