【正文】 具體組合方式如下： 序號 資金來源 金額（萬元） 占投資比例 股本性質(zhì) 投資總額 9348 100% 其中： 1 自籌資金 1500 16% 2 對外融資 3000 32% 3 銷售收入 4848 52% 權(quán)益資本 銷 售 收入中 ：完成如下目標(biāo)即可獲得 5837 萬元 住宅完成銷售的 9 0%： 391 8*9 0%=3 526 負(fù)一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 60%： 92 6*6 0%=5 55 一層臨街鋪面完成銷售的 70%： 1 729 *70% =12 10 一層室內(nèi)鋪面完成銷售的 30%： 1 820 *30% =54 6 第 26 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 二 ）融資資金使用計(jì)劃 項(xiàng)目對外融資資金主要用于三峽明珠大廈項(xiàng)目一期工程的征地補(bǔ)償費(fèi)用，其次還包括建設(shè)配套費(fèi)、相關(guān)監(jiān)督、審查費(fèi)用以及項(xiàng)目施工至大廈裙樓封頂?shù)墓こ踢M(jìn)度款 15 00萬元（取得預(yù)售房許可證）。 ? 籌備期 ? 引銷期 (分為內(nèi)部登記期和開盤期 ) ? 強(qiáng)銷期 ? 續(xù)銷期 ? 清盤期 （ 二 ）銷售階段劃分 項(xiàng)目正式開工前至取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：籌備期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證前一個(gè)月：內(nèi)部登記期 項(xiàng)目取得預(yù)售許可證時(shí)兩個(gè)月內(nèi)：開盤期 項(xiàng)目開盤期后三個(gè)月內(nèi)：強(qiáng)銷期 項(xiàng)目強(qiáng)銷期后六個(gè)月內(nèi)：續(xù)銷期 續(xù)銷期后至完成 9 8%銷售率：清盤期 第 九節(jié) 項(xiàng) 目預(yù)計(jì)銷售收入 （ 一 ）可售面積情況說明 本項(xiàng)目經(jīng)過充分論證和市場調(diào)查 ，拆遷采用原地回遷方式與貨幣安置相結(jié)合方式。 4）商業(yè)展示規(guī)劃 B 區(qū)：大賣場模式，由商家自行規(guī)劃設(shè)計(jì)。 第 13 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 高筍塘片區(qū)寫字樓及住宅售價(jià)跟蹤表 20xx 年高筍塘片區(qū)寫字樓租售行情 樓 盤 區(qū) 位 類 型 租價(jià)（元） 售價(jià)（元） 備 注 三牧大廈 雙 白路 純寫字樓 350 元 /M 2 3500元 /M 2 均為高層電梯樓，部分商住綜合樓宇為住宅產(chǎn)權(quán)，并以住宅改為辦公用。 萬州區(qū)政府在 200 2 年對《萬州區(qū)舊城改造控詳規(guī)劃》進(jìn)行修編時(shí)， 三峽明珠大廈項(xiàng)目 被確定為萬州區(qū)舊城改造重點(diǎn)項(xiàng)目之一。環(huán)境良好、功能配套、生活便利的高層主城景觀公寓給本項(xiàng)目的商品住宅提供了充足的目標(biāo)客群。 （ 二 ）項(xiàng)目征地情況 項(xiàng)目前期征地費(fèi)用支出 單 位 原房性質(zhì) 原房面積 補(bǔ)償方式 安置金額（萬元） 備注 萬州區(qū)軍事部 住宅 2 貨幣 358 萬州區(qū)農(nóng)機(jī)公司 門面、住宅 2 貨幣 萬州民政工業(yè)公司 門面、辦公 2 貨幣 162 譚廷文 門面、辦公 2 貨幣 348 已付 194萬 已補(bǔ)償總金額： 萬元 已繳納國土出讓金： 22 萬元 前期征地費(fèi)用支出合計(jì)： 97 萬元 另： 20xx 年 12 月 27 日和萬州區(qū)房地產(chǎn)管理處第一房管所達(dá)成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議 改造房屋面積 20 M2。但 隨著人民銀行 “121”文件的頒布執(zhí)行，房地產(chǎn)前期項(xiàng)目無法獲得銀行的支持，公司原來的支持銀行無法按原計(jì)劃放貸。 萬州中央商圈近年主要底層商業(yè)門面交易調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 類 型 每平米均價(jià)（元） 備 注 萬高國際 高筍塘中央廣場 底商 42800 售完 后街金座 白巖二支路 底商 28000 銷售中 福斯德廣場 太白路 底商 36000 開發(fā)商部分持有 地下商業(yè)街 高筍塘、雙白路 地下 31800 售完 030060090012001500180021002400270030003300360039001 99 9年2 00 0年2 00 1年2 00 2年2 00 3年2 00 4年2 00 5年2 00 6年高筍塘電梯寫字樓售價(jià)走勢高筍塘電梯住宅售價(jià)走勢 第 14 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項(xiàng)目 商業(yè)計(jì)劃書 （ 四 ）萬州主城區(qū)大型商業(yè)用房行情調(diào)查 萬州主城區(qū)大型商業(yè)用房調(diào)查表 項(xiàng) 目 區(qū) 位 面積（ M2） 均價(jià)（元） 總價(jià)（萬元） 備 注 金英重百商場 白巖路口 11600 350/年 410/年 租用 萬川重百電器 高筍塘廣場 8800 4545 4000 政府參與 新世紀(jì)萬州商都 太白路口 20xx0 6800 13600 大世界百盛商場 太白路中段 13600 分割出售 三峽萬高國際 高筍塘廣場 33000 產(chǎn)權(quán)糾紛空置 第第 五五 章章 市市 場場 與與 營營 銷銷 第 一節(jié) 底 層商業(yè)用房專項(xiàng)調(diào) 查 對底層商業(yè)鋪面購房需求的專項(xiàng)調(diào)查： 根據(jù)了解，購房者普遍認(rèn)為用于出租， 12～ 14 年能夠收回投資的房價(jià)比較合理，超過 16 年才能收回投資的房價(jià)不能接受。 針對萬州的商業(yè)經(jīng)營業(yè)態(tài)的調(diào)查結(jié)果，專賣店和品牌店絕大部分是以租賃經(jīng)營和抽成方式為主。 （ 二 ）經(jīng)濟(jì)效益 ? 項(xiàng)目損益表 經(jīng)測算，本項(xiàng)目的全部銷售收入為 14485 萬元，投資總額為9348 萬元。 （ 二 ）中長期借款 中長期借款 30 00 萬元融資方案：借款期限 3 年，年息12%，利息每年支付，到期還本清息。 經(jīng)測算，項(xiàng)目投資總額為 93 48 萬元。 第 五節(jié) 營銷 ? 住宅樓盤名稱 三峽明珠大廈的住宅樓盤名稱為： 長江 ? 三峽 地方財(cái)政收入完成 6. 8 億元。 建筑場地中心退讓形成一個(gè)寬 24 米，呈圍合狀的上下層休閑廣場，將大廈的各棟建筑塔樓自然分為東西兩翼。 重慶順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 三三 峽峽 明明 珠珠 大大 廈廈 房房 地地 產(chǎn)產(chǎn) 開開 發(fā)發(fā) 項(xiàng)項(xiàng) 目目 （（ 一一 期期 ）） 項(xiàng)目企劃書 [出版時(shí)間： 20xx 年 3 月 ] [指定聯(lián)系人 ] 柯真滿（先生） 保保保 密密密 須須須 知知知 本商業(yè)企劃書的內(nèi)容和資料涉及重慶順達(dá)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的商業(yè)機(jī)密，只對具有投資意向的投資者公開并僅限于投資價(jià)值審慎評估使用。其中負(fù)四層為設(shè)備層、負(fù)三層和負(fù)二層為停車層；裙樓負(fù)二層（局部）至第三層為商業(yè)用房；第四層為業(yè)主會所及結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)換層，局部處理為架空層，增加屋頂綠化及休閑活 動(dòng)空間。 第 五節(jié) 萬 州投資環(huán)境分析 ? 經(jīng)濟(jì)概況 20xx 年，萬州城市居民人均可支配收入 85 40 元，農(nóng)民人均純收入 258 2元。步行商業(yè)街分 為室內(nèi)商業(yè)街和室外商業(yè)街兩部分。