重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司三峽明珠大廈房地產(chǎn)開發(fā)項目項目企劃書doc-文庫吧在線文庫
【正文】 個階段。因此商業(yè)步行街的目標客戶，在整體經(jīng)營的前提下，必然出現(xiàn)租和售的二個層次。 3）負一層銷售面積分割 第 16 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 結(jié)合一、二、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 20～ 45 M2 分割。 底層商業(yè)購買動機81%3% 3%8%5%投資理財 自主經(jīng)營 解決子女工作 投機炒房 其他因素 第 15 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第 三節(jié) 寫 字樓產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價 格 ： 從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，寫字樓銷售均價： 3 80 0 元 / M2 。 （ 二 ）萬州主城區(qū)寫字樓行情調(diào)查 根據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，高筍塘區(qū)域的辦公物業(yè)租金上漲幅度超過房屋售價上漲幅度。 第 12 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 二 ）項目推動計劃 雖然資金壓力導(dǎo)致了項目暫時停頓，但通過我公司的調(diào)查分析，目前萬州主城區(qū)的商品房供給不足，現(xiàn)實需求旺盛，市場行情持續(xù)上揚，經(jīng)過方案調(diào)整后，該項目仍然有極高的投資價值，項目獲利能力強，具備投資機會。該項目于 20 01 年在萬州區(qū)計委立項，原計劃開發(fā)改造面積約 畝， 建設(shè)規(guī)模4200 0M2，項目總投資 380 0 萬元，我公司自籌資金 100 0 萬元，其余 2 800 萬元主要考慮通過項目預(yù)售收入籌得。 （ 三 ）項目征地待遷房屋匯總 項目規(guī)劃范圍待遷房屋統(tǒng)計（ M 2） 項 目 住宅 辦公房 新城路門面 新城街門面 一期工程 一期總計待遷房屋面積： 1 245 6 六、項目實施進度： 項目實施進度甘特圖 日 期 項 目 本項目預(yù)計建設(shè)期為 3１個月，以項目 啟動資金到位之日開始計算。 （三峽明珠大廈項目區(qū)位圖） （ 二 ）廣闊的市場空間和充足的目標客群 本項目的商業(yè)定位為女性淘寶購物街，在人氣旺盛的高筍塘中央商圈目前還是空白。 第第 一一 章章 項項 目目 建建 設(shè)設(shè) 業(yè)業(yè) 主主 概概 況況 公司名稱：重慶順達房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 公司住所：中國重慶市萬州區(qū)青羊?qū)m 69 號 公司性質(zhì)：私營有限責任公司 注冊資金： 800 萬元人民幣 法定代表人：柯真滿 法人組織代碼證號： 2 079 368 93 資質(zhì)等級證號：渝建開 0 63 118 0 三級 公司經(jīng)營范圍：房地產(chǎn)開發(fā)及物業(yè)管理、商品信息服務(wù) 聯(lián)系電話： 153100 255 60 傳真電話： 023582 295 79 郵政編碼： 404000 Email: 第第 二二 章章 項項 目目 概概 況況 一 、 項目名稱： 三 峽 明 珠 二 、 建設(shè)地址： 重 慶 市 萬 州 區(qū) 新 城 路 37 至 67 號 三 、 建設(shè)規(guī)模（一期）： ５２８１ 8M2 四 、 項目優(yōu)勢： （ 一 ）地理位置優(yōu)越，交通便利 三峽明珠大廈項目 地處萬州區(qū)的中央商圈，城區(qū)主要交通干道之一的新城路西端和高筍塘中心廣場的交匯處，距鞍子壩萬州客運港口 250 米左右，處于萬州濱江大道至高筍塘的步行連接通道上，是多路公交線的終點站和進入萬州中央商圈的重要?？奎c，是大量人流的交匯地點，交通條件十分便利。 200 2 年 10 月 17 日和萬州區(qū)建筑工程總公司達成拆遷改造協(xié)議，協(xié)議改造辦公用房 M2。 第 10 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 （ 四 ）建筑設(shè)計（效果圖） 第 11 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第第 四四 章章 項項 目目 背背 景景 及及 市市 場場 分分 析析 第 一節(jié) 項 目背景和推動計劃 （ 一 ）項目背景 三峽明珠大廈項目 是我公司在萬州區(qū)新城路口投資開發(fā)的項目。由于項目資本金準備不足，后續(xù)資金無以為繼，造成項目無法順利啟動，導(dǎo)致了我公司目前面臨的被動局面。 第七節(jié) 萬州房地產(chǎn)市場行情調(diào)查 （ 一 ）萬州主城區(qū)商品住宅行情調(diào)查 通過調(diào)查，萬州商品住宅的價格呈現(xiàn)主城區(qū)增長速度快，新建城（街）區(qū)增長速度慢的特征。 第 二節(jié) 住 宅產(chǎn)品策略 ? 產(chǎn) 品價 格： 從目前周邊房地產(chǎn)市場來看，住宅銷售均價定價： 228 0 元 /M2 。 2）二層銷售面積分割 結(jié)合一層、三層在功能整體上的綜合考慮，面積分割以 12～ 3 2M2 分割。也就是說，在步行商業(yè)街的目標買家中，品牌店產(chǎn)生購買行為難度較大。女人淘寶街 （樓盤名稱釋義略，詳見《三峽明珠大廈營銷策劃案》） 第 18 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 ? 商業(yè)物業(yè)營銷主題 商業(yè)物業(yè)開發(fā)理念： 女人根據(jù)以上基礎(chǔ)數(shù)據(jù)分析，項目的經(jīng)濟效益見損益表如下： 序 號 項 目 金 額（萬元） 1 銷售收入 14485 2 銷售稅金及附加（按 9. 5%） 1376 3 投資總額 9348 4 利潤總額 3761 5 所 得 稅（ 33%） 1241 6 凈 利 潤 2520 7 公積金及公益金 378 8 未分配利潤 2142 投資利稅率： % 投資利潤率： % 投資凈利率： % 銷售凈利率： % 第 24 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第五節(jié) 經(jīng)濟分析結(jié)論 根據(jù)對整個項目進行的經(jīng)濟測算，在根據(jù)預(yù)計的價格完全銷售的條件下，項目經(jīng)濟指標如下： ? 項目 總投資： 9348 萬 元 ，實 際 投入 資 金 4500 萬元 ? 項目銷售收入： 14485 萬元 ? 項目 完 全銷 售 后， 獲取 利 潤： 3761 萬 元（ 含 所得 稅1241 萬 元），保 留 項目 全 部地 下 停 車場 5320M2 及 業(yè) 主會 所1139M2 （架空層）用于公司永續(xù)經(jīng)營，初步測算其市值不低于 1500 萬元。 第二 節(jié) 資 本結(jié)構(gòu)及資金使用計劃 （ 一 ）資本結(jié)構(gòu) 本項目開發(fā)投資的資金來源有三個渠道：一是自籌資金，二是對外融資，三是預(yù)售收入用于投資部分。我公司以三峽明珠項目及我公司全部資產(chǎn)及股權(quán)作為融資抵押擔保，并賦予投資方第一順序受償權(quán)。以下為我方接受的融資方案： （ 一 ）合作 合作方出資 12 003 000 萬元，按實際出資額計股本；我方按 180 0 萬元計股本。 第 25 頁 共 27 頁 三峽明珠大廈項目 商業(yè)計劃書 第第 七七 章章 融融 資資 合合 作作 計計 劃劃 第 一節(jié) 資
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