羅浮山地塊分析報(bào)告(參考版)
2025-06-05 20:17本頁(yè)面
【正文】 總的來(lái)說(shuō)，本項(xiàng)目地塊升值潛力大、 進(jìn)行商業(yè)開(kāi)發(fā) 收益率高、 具有良好的 抗風(fēng)險(xiǎn)能力，該項(xiàng)目是可行的 ，進(jìn)行開(kāi)發(fā)建設(shè)能帶來(lái)豐厚的收益 。 15 第 5章 結(jié)論及建議 本次進(jìn)行的初步投資可行性研究工作，是在項(xiàng)目周邊進(jìn)行了基礎(chǔ)的 市場(chǎng)研究 后 ，通過(guò)開(kāi)發(fā)成本估算及財(cái)務(wù)效益評(píng)價(jià)等方面 進(jìn)行 分析，主要從 經(jīng)濟(jì)技術(shù)角度對(duì)本項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性作出評(píng)價(jià)。 敏感性分析 為 進(jìn)一步清晰 項(xiàng)目 在銷售價(jià)格和建設(shè) 成本變化 時(shí)對(duì)項(xiàng)目盈利效總成本 A 總收入 B 毛利潤(rùn) C=BA 投資回報(bào)率 D=C247。 本項(xiàng)目的計(jì)算模型中，設(shè)定本項(xiàng)目的銷售率為 100%，是為了體現(xiàn)本項(xiàng)目的內(nèi)在盈利能力 ， 而項(xiàng)目推出 市場(chǎng)后 實(shí)際 的 銷售率如何，跟項(xiàng)目的營(yíng)銷 環(huán)境以及負(fù)責(zé)項(xiàng)目銷售團(tuán)隊(duì)的銷售力有著密不可分的關(guān)系，在此不作研究 。 商住配套比例 —— 商住配比為 7|： 3, 地塊價(jià)格定位 —— 住宅 樓面價(jià)： 400 元 /平方米；商業(yè)樓面價(jià)： 800元 /平方米 （此價(jià)格未包括原土地所有人對(duì)土地的出讓價(jià)格，也未曾扣除政府一級(jí)土地開(kāi)發(fā)的補(bǔ)償費(fèi)用） 12 銷售價(jià)格定位 —— 住宅 4000 元 /平方米；商業(yè)銷售價(jià)格為 120xx元 /平方米； 開(kāi)發(fā)周期 —— 共 分為 兩 期開(kāi)發(fā) ，商業(yè)為第一期，住宅為第二期，預(yù)計(jì) 可建的商業(yè)面積為 58300 平方米，住宅為 25000 平方米。 威脅 ? 項(xiàng)目的建設(shè)定位（地方旅游商業(yè)配套）得不到當(dāng)?shù)卣行У闹С帧? 地塊優(yōu)勢(shì) ? 地塊內(nèi)外的 交通 非常 發(fā)達(dá)； ? 地塊 有兩面緊臨主干道， 有良好的昭示 和 行 有利于商業(yè)價(jià)值的營(yíng)造， ； ? 地塊平整、方正，有利于規(guī)劃建設(shè)。同比分別減少了 28%、 %，環(huán)比分別減少了 %、 %。不到去年同期量的七成，同比分別減少了 %、 36%；相當(dāng)于有史以來(lái)批準(zhǔn)預(yù)售商品房量最多的去年第四季度的一成半，分別減少了%、 %。非住宅商品房均價(jià)較低的 主要原因 是 成交單元 基本 全部來(lái)自于 基層鄉(xiāng)鎮(zhèn)較低價(jià)的商業(yè)用房 ，而縣城的商業(yè)用房?jī)r(jià)格 一般 在每平方米萬(wàn)元左右， 商業(yè)用房?jī)r(jià)格受區(qū)位 和建設(shè) 檔次 的影響 非常大 。本季度非住宅商品房只銷售了 98 宗，面積 萬(wàn) m178。銷售金額 億元，住宅商品房（含別墅）的均價(jià)為 4082 元 /m178。銷售金額 億元 。 9 商品房銷售情況 從博羅縣房 地產(chǎn)管理局了解資料來(lái)看， 20xx 年博羅縣商品房成交 99 萬(wàn)平方米，同比增加 46%，成交均價(jià)也節(jié)節(jié)攀升，達(dá)到 3560 元/平方米，同比上升 19%。 “ 十一五 ”期間，中央雖然出臺(tái)了多項(xiàng)打壓樓市的新政策， 而博羅 縣作為起步發(fā)展中的四線城市，不屬于房屋限購(gòu) 、調(diào)控主要針對(duì) 的城市 ， 受調(diào)控政策影響相對(duì)很小。國(guó)家 級(jí)自然保護(hù)區(qū)象頭山，山勢(shì)雄偉，層巒疊翠，飛瀑流泉，峰奇景異，是著名的生態(tài)休閑旅游勝地， 8 此外還有春秋戰(zhàn)國(guó)時(shí)期的縛婁古國(guó)遺址等眾多名勝古跡。 旅游 狀況 旅游資源得天獨(dú)厚。“十一五”期間，我縣共引進(jìn)了 393 宗外資項(xiàng)目，合同利用外資金額
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