【正文】 目前鹽田區(qū)三個(gè)區(qū)域的價(jià)格水平呈現(xiàn)三個(gè)檔次，最低為鹽田新區(qū)，平均價(jià)格為 3500 元 /㎡，沙頭角物業(yè)均價(jià)在 40006500 元 /㎡不等，東部物業(yè)價(jià)格最高，價(jià)格水平達(dá) 7000 。此信息未得到有關(guān)部門的核實(shí)，但是，絕對(duì)值得關(guān)注。 另外，在考察本宗地的過(guò)程中，筆者得到一個(gè)重要信息， 在此與各位共享，因?yàn)槿绻床磺暹@種市場(chǎng)暗流，對(duì)于開發(fā)商來(lái)說(shuō)，可能是致命打擊。本次拍賣另一個(gè)值得關(guān)注的現(xiàn)象是本地企業(yè)參與熱度遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠，在此之前，每次寶城拍賣土地，寶安本地的開發(fā)商都傾注了幾乎全部熱情，但是，本次拍賣，寶安本地的開發(fā)商關(guān)注度大大降低，之所以提出這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)橹挥斜镜仄髽I(yè)才更能看出該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在，如果由關(guān)內(nèi)開發(fā)商來(lái)參與的話，對(duì)于市場(chǎng)的判斷或高或低，很難看得清楚市場(chǎng)狀況。 本次拍賣，相比前幾次，我們能夠發(fā)現(xiàn)，開發(fā)商參與的熱情略有下降，這一方面和拍賣時(shí)間有關(guān)系，安排在年底的拍賣令開發(fā)商有無(wú)所適從的感覺(jué)，大部分開發(fā)商在此之前都已經(jīng)完成了土地的原始積累，如富通，鴻榮源，中海等企業(yè)，所以參與的熱情降低在所難免。 第八位：泰華地產(chǎn)：泰華沉寂了兩年之后，終于又回到了拍賣場(chǎng)，回到了曾經(jīng) 令其一舉成名的拍賣場(chǎng)，回來(lái)的泰華地產(chǎn)值得關(guān)注是因?yàn)樗?jīng)過(guò)長(zhǎng)時(shí)間的內(nèi)部調(diào)整，到今天，終于有了結(jié)果。鴻榮源是寶安本地的企業(yè)，也是寶安精品路線的始作俑者和領(lǐng)頭雁，對(duì)于本地市場(chǎng)，鴻榮源極為熟悉，社會(huì)資源豐富，開發(fā)水平在與關(guān)內(nèi)的開發(fā)商相比，也絕對(duì)可以稱得上是一流。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，卓越地產(chǎn)更大程度上是試水，有便宜便捎著，沒(méi)有便走人。中海出席此次拍賣并不意外，因?yàn)?，幾乎每次大型拍賣都能看到他的身影。因此，明天的拍賣，沙河地產(chǎn)的表現(xiàn)值得期待。雖然世紀(jì)村的開發(fā)也稱得上是比較成功，但是，如果讓沙河地產(chǎn)大批量的開發(fā)別墅，其開發(fā)能力值得商榷。也因此，和黃所出的價(jià)位可能是最理性的價(jià)位。借此良機(jī)，加大開發(fā)力度，爭(zhēng)取更大勝利當(dāng)然在所難免。 第三位：和記黃埔：在所有的參加拍賣的公司中，除了泰華和鴻榮源之外，就數(shù)到和記黃埔最熟悉當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)了，也最能看清該地塊的市場(chǎng)價(jià)值所在。 第二位：保利文化：是中國(guó)保利集團(tuán)下屬的企業(yè)，在南山開發(fā)過(guò)保利城花園，此外，再無(wú)別的建樹。在紅樹西岸開工之后，除了鹽田地塊之外，還沒(méi)有聽(tīng)說(shuō)百士達(dá)還有別的土地儲(chǔ)備，這種土地儲(chǔ)備量顯然和其大企業(yè)不相適應(yīng)，據(jù)此判斷，百士達(dá)是有獲取這種土地的沖動(dòng)的。 第一位，百士達(dá)地產(chǎn)：百士達(dá)地產(chǎn)是深圳的嘉里建設(shè)，以打造 精品和豪宅聞名于深圳地產(chǎn)界。 四、經(jīng)濟(jì)核算： 基本經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) 項(xiàng)目面積 (㎡ ) 土地面積 建筑面積 106600 住宅面積 96100 會(huì)所 500 居委會(huì) 10000 地下室及架空層 0 容積率 總投資（總成本 +銷售費(fèi)用、稅金） 萬(wàn)元 總利潤(rùn) 萬(wàn)元 凈利潤(rùn) 萬(wàn)元 成本利潤(rùn)率（稅前） % 年成本利潤(rùn)率（稅前） % 投資利潤(rùn)率（稅前） % 年投資利潤(rùn)率（稅前） % 成本利潤(rùn)率（稅后） % 年成本利潤(rùn)率（稅后） % 投資利潤(rùn)率（稅后） % 年投資利潤(rùn)率 (稅后 )% 投資構(gòu)成表項(xiàng)目單價(jià) (元 )總價(jià)所占比例 1 土地購(gòu)置費(fèi)用 2 前期勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 3 建安成本 4 管理費(fèi)用 5 不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)用 6 財(cái)務(wù)費(fèi)用 7 銷售費(fèi)用 8 營(yíng)業(yè)稅金 9 合計(jì) 投資成本表 序號(hào)項(xiàng)目建筑面積（㎡）市場(chǎng)價(jià) (元 /㎡ )單價(jià) (元 /㎡ ) 總價(jià) (元 ) 一土地費(fèi)用 10660035004000426400000 二前期費(fèi)用 (勘察設(shè)計(jì)費(fèi)用 )1066005080505330000 專業(yè)好文檔 三建筑工程費(fèi)用（ 1～ 4） 106600 1，主體工程 106600113813821134120884400 2，基礎(chǔ)土方 106600 10511193000 ①基礎(chǔ)土石方 106600121850 ②樁基礎(chǔ) 106600110140110 3，配套費(fèi)用 106600 ①對(duì)講系統(tǒng) ②消防系統(tǒng) 1066007011038 ③通訊系統(tǒng) ④電視天線 ⑤煤氣系統(tǒng) ⑥水電安裝 106600235313238 ⑦電梯 1066001501800 ⑧室外配套 106600110150300 四不可預(yù)見(jiàn)費(fèi) (建安成本的 3%)106600 五管理費(fèi)用 (建安成本的 3%)106600 六財(cái)務(wù)費(fèi)用 七①土地利息 106600 ②建安成本利息 106600 總成本（一～七） 106600 資金回收表 面積單價(jià)合計(jì) 住宅 961009500912950000 小計(jì) 961009500912950000 保持住宅價(jià)格每平方米 9500 元不變，土地價(jià)格上下浮動(dòng) 1500 元時(shí)， 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 1)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↑ % 500↑ % 750↑ % 1000↑ 53300000050000% 浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↓ % 500↓ % 750↓ % 1000↓ % 專業(yè)好文檔 住宅價(jià)格下調(diào) 1500 元 /平方米，即住宅價(jià)格為 8000 元 /平方米，土地價(jià)格下調(diào) 1000 元，即土地價(jià)格為 3000 元 /平方米時(shí)土地的彈性浮動(dòng)表格如下 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成 本利潤(rùn)率 250↑ % 500↑ % 750↑ % 1000↑ 42640000040002% 土地價(jià)格 (彈性系數(shù) 2)浮動(dòng)比例土地費(fèi)用樓面地價(jià)成本利潤(rùn)率 250↓ % 500↓ % 750↓ % 1000↓ % 保持土地價(jià)格每平方米 4000 元不變，住宅價(jià)格 上下浮動(dòng)： 銷售價(jià)格（彈性浮動(dòng)）浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本利潤(rùn)率浮動(dòng)比例銷售單價(jià)成本 利潤(rùn)率 500↑ %500↓ % 1000↑ %1000↓ % 1500↑ %1500↓ % 五：競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)分析 參加本次拍賣的企業(yè)有以下八家：和記黃埔，保利文化，百士達(dá)，卓越地產(chǎn)，沙河地產(chǎn)，泰華地產(chǎn)，中海地產(chǎn)和鴻榮源地產(chǎn)。所以，對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，如果從關(guān)內(nèi)企業(yè)的角度來(lái)判斷該市場(chǎng)，則有可能低估該片區(qū)的市場(chǎng)價(jià)值。至于航空城，所有可能，卻與其以前開發(fā)的產(chǎn)品品質(zhì)不符，戰(zhàn)略上難以行通。 寶安開發(fā)商熱情不夠，關(guān)內(nèi)開發(fā)商尚未看好該地塊。但是，值得一提的是，如果對(duì)本宗地較為感興趣的企業(yè)，現(xiàn)金流應(yīng)該不成問(wèn)題。 三、拍賣價(jià)格估算 本次拍賣價(jià)格將會(huì)受到以下幾個(gè)因素的影響： 尖岡山第一宗土地 本宗地是尖岡山板塊出讓的第一宗土地，尤其周邊配套，市場(chǎng)環(huán)境均處于不成熟狀態(tài)中，因此，按照正常思維，本宗地拍賣價(jià)格會(huì)低 于后期推出的土地拍賣價(jià)格，即有可能低于正常的市場(chǎng)價(jià)格。但是，值 得注意的是，隨著城市化進(jìn)程的加快和市區(qū)隨著別墅項(xiàng)目的日益稀缺，可替代性逐漸減少，則寶城市場(chǎng)上的別墅面臨升值的可能性。 可替代性原則 對(duì)于寶城市場(chǎng)來(lái)說(shuō)，別墅價(jià)格一般不會(huì)低于 7000 元 /平方米，否則根據(jù)可替代性原則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)上普通住宅最高價(jià) 7000 元 /平方米而選擇別墅，同樣的道理，寶城市場(chǎng)上別墅的最高價(jià)也不應(yīng)該高于 12021 元 /平方米，否則，消費(fèi)者則會(huì)放棄寶城市場(chǎng)的別墅而選擇市區(qū)的別墅。 關(guān)口價(jià)格：據(jù) 2021 年上半年住宅市場(chǎng)銷售量分析：南山區(qū)住宅均價(jià)和寶安區(qū)相 比相差 2631 元 /平方米，即關(guān)口價(jià)格相對(duì)南山來(lái)說(shuō)大約為 2631 元 /平方米。 政策威脅 對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，盡管政府已經(jīng)明確規(guī)劃為別墅用地，但是，由于中央政府對(duì)于別墅用 地，及其政策方面都有嚴(yán)格規(guī)定，政策變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大，而且，銀行對(duì)于別墅用地的支持力度 專業(yè)好文檔 也存在一定的變數(shù)，風(fēng)險(xiǎn)也不小，因此，在政策方面，應(yīng)該綜合考慮。另一方面，寶城市場(chǎng)其它區(qū)域尚有部分土地可以規(guī)劃為低密度住宅，如西鄉(xiāng)濱海區(qū)，如果該區(qū)域的土地啟動(dòng)，將會(huì) 對(duì)本項(xiàng)目造成一定的影響。 威脅點(diǎn)： 市場(chǎng)不確定性因素較多，土地供應(yīng)計(jì)劃，寶城其它區(qū)域別墅用地的情況。正是由于別墅用地稀缺，尖岡山別墅用地的可替代性原來(lái)越小，因 此，對(duì)于想購(gòu)買別墅的客戶來(lái)說(shuō)，選擇尖岡山是因?yàn)槠?稀缺所在。 地產(chǎn)外移，低密度住宅絕對(duì)稀缺 對(duì)于別墅用地來(lái)說(shuō)，深圳市政府已經(jīng)有明確規(guī)定，禁止批復(fù)別墅用地。 路網(wǎng)改造工程 路網(wǎng)工程的改造和建設(shè)，將會(huì)對(duì)整個(gè)寶城市場(chǎng)帶來(lái)正面的影響。對(duì)于尖岡山來(lái)說(shuō)， 其目標(biāo)客戶群就是那些在大寶城片區(qū)工作生活的企業(yè)主，投資環(huán)境的好壞，地租成本的高低 將會(huì)決定他們的去留與否，因此，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，尤其是工業(yè)經(jīng)濟(jì)，將會(huì)對(duì)尖岡山土地出讓起到 非常重要的推動(dòng)作用。對(duì)于本宗地來(lái)說(shuō)，更大的意義在于有力的阻擊關(guān)外高端客戶關(guān)內(nèi)流動(dòng)的趨 勢(shì)，而不是吸引關(guān)內(nèi)客戶 關(guān)外置業(yè)。 機(jī)會(huì)點(diǎn)： 城市化進(jìn)程 本宗地最大的市場(chǎng)機(jī)會(huì)點(diǎn)在于城市化進(jìn)程的推進(jìn)。 關(guān)外系列問(wèn)題的存在 本宗地作為關(guān)外土地，還 存在著一系列的寶城片區(qū)固有的作為關(guān)外城鎮(zhèn)的弊病，如治安問(wèn)題，如關(guān)外整體形象問(wèn)題，如關(guān)口的心理落差問(wèn)題等。 MuWFA5uxY7JvnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%MzXNQExJB8VK% W7m$ZA5JdkVWce9APz^FvJzwYWCcyAh*bnxBvaFQH8YHV$amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。MuWFA5uxY7JvnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%MzFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK!zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE%amp。gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。gTXRm 6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRrWwc^vR9CpbK! zn%Mz849Gx^Gjqv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5ux^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj qv^$UE9wEwZQcUE% amp。 gTXRm6X4NGpP$vSTTamp。 MuWFA5uxY7JnD6YWRr Wwc^vR9CpbK! zn% Mz849Gx^Gj 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