【正文】 根據(jù)目前漯河市房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)態(tài)（主要參考項(xiàng)目所在沙河以北區(qū)域的目前在售項(xiàng)目）和地塊開發(fā)時(shí)間（項(xiàng)目地塊最快在2008年春節(jié)后入市銷售）、本項(xiàng)目若開發(fā)成多層項(xiàng)目的話（中高檔多層銷售價(jià)格范圍為1800－2100元/㎡、普通多層價(jià)格范圍在1500－1800元/㎡）；若開發(fā)成高層小高層項(xiàng)目的話（中高檔高層小高層銷售價(jià)格范圍為2400－2800元/㎡、普通高層小高層價(jià)格范圍在2100－2400元/㎡）?！魞r(jià)格原因：對(duì)于價(jià)格因素，當(dāng)?shù)厝说拿舾行砸脖容^大，電梯住宅在定價(jià)時(shí)往往越高價(jià)格越貴，低樓層的價(jià)格相對(duì)于整棟樓來說價(jià)格較低，所以整個(gè)市場(chǎng)帶電梯的房屋低樓層的房屋賣的較快，高的賣的比較慢。原因分析：◆客戶的消費(fèi)習(xí)慣：當(dāng)?shù)厝艘蚜?xí)慣了住低樓層的房屋，一般都認(rèn)為三樓和一樓的房屋最貴，其次為二層和四層，最后為五層和六層。帶電梯住宅購買情況分析漯河的帶電梯的住宅并不是很多，主要有兩種形式，其一為多層帶電梯住宅，其二為小高層住宅，多層帶電梯住宅有銀河灣和金地紫薇兩個(gè)樓盤，小高層住宅有錦繡天地、遼河花園、濱河花園、福源居、森林半島、碧水軒、半島藍(lán)岸和陽光水岸。二房的臥室常放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)常放在北側(cè)，三房的兩個(gè)臥室和客廳常放在南側(cè)，廚衛(wèi)和書房常放在北側(cè)，也有部分樓房的三個(gè)臥室全部放在南側(cè)，客廳和廚衛(wèi)在北側(cè)。以人為本、房適應(yīng)人已成為市場(chǎng)導(dǎo)向，樓盤的設(shè)計(jì)更趨人性化，戶型設(shè)計(jì)注重功能分區(qū)，景觀設(shè)計(jì)注重人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。由此可以推斷：◆客戶可選擇的空間會(huì)更大，未來各樓盤的銷售周期都會(huì)不同程度拉長(zhǎng)至23年；◆同時(shí)會(huì)加大開發(fā)商的成本投入，樓盤的性價(jià)比會(huì)成為市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的主流；◆開發(fā)商之間的競(jìng)爭(zhēng)會(huì)越演越激烈，在開發(fā)成本不斷上升的情況下，房?jī)r(jià)會(huì)持續(xù)高走。附項(xiàng)目地塊區(qū)位圖 五、市場(chǎng)調(diào)研總結(jié)供求分析 目前市場(chǎng)上住宅商品房的供應(yīng)量約為195萬平方米，其中包含在售樓盤的二期工程（約為50萬平方米），但不包括在建的集資房源（不低于25平方米）和07年待開發(fā)的商品房（建筑面積不低于30萬平方米），總體來說2007年市場(chǎng)總的供應(yīng)量會(huì)超過200萬平方米。第四部分 項(xiàng)目SWOT分析一、優(yōu)勢(shì)，緊鄰眾多住宅小區(qū)，區(qū)位優(yōu)勢(shì)顯著，交通便利，地上沒有拆遷物、縮短工程日期、適合建中高檔品質(zhì)環(huán)境的社區(qū)，人群消費(fèi)力強(qiáng)。（9）行政新區(qū)版塊 本區(qū)域主要是指淞江路以北、龍江路以南、107國(guó)道以西、鐵路以東這個(gè)部位，該區(qū)域主要是根據(jù)漯河市的城市總體規(guī)劃，把部分政府的職能部門移到淞江路以北，投入大量的資金來完善市政配套設(shè)施，未來的前景被市民看好，況且目前中實(shí)、雙匯和恒潤(rùn)三大家房地產(chǎn)公司在該區(qū)域購置上千畝的土地進(jìn)行高檔的商品房開發(fā)，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，行成了一定的規(guī)模效應(yīng)，市場(chǎng)前景被普遍看好。這部分樓盤由于位置優(yōu)越，絕大部分都已銷售完畢，屬于供不應(yīng)求的區(qū)域。（6）沙北行政區(qū)版塊本區(qū)里指沙河以北、嵩山路以東，淞江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙北行政區(qū)，本區(qū)市政配套設(shè)施齊全、道路寬敞、環(huán)境優(yōu)美、教育設(shè)施完善，是一個(gè)理想的辦公、居住、體閑娛樂區(qū)域，已得到廣大市民的認(rèn)可，屬于漯河市高檔住宅區(qū)域，幾乎每次的樓盤開盤都會(huì)達(dá)到一個(gè)價(jià)格的最高水平。但由于漯河市的機(jī)關(guān)、企業(yè)、商業(yè)及高等中小學(xué)教育大部分都沒在此區(qū)域，大多數(shù)市民對(duì)本區(qū)域的認(rèn)可度不夠，所以本區(qū)的商品房銷售并不太理想，商品房檔次多以中等偏上樓盤為主。由于市經(jīng)濟(jì)實(shí)用房在這里進(jìn)行大規(guī)模開發(fā)，匯集了社會(huì)各個(gè)階層的人物，行成一個(gè)新的集居住、辦公、貿(mào)易、休閑于一體的社區(qū)，在這里所開發(fā)的樓盤主要有柳江小區(qū)、康平花園、東京花園、東京新苑、文翠江南等，人員組成以市區(qū)中低收入家庭為主。本區(qū)域所開發(fā)的樓盤主要是開源集團(tuán)開發(fā)的森林莊園，具體情況如下：天源集團(tuán)所開發(fā)的樓盤可分成二期，一期主要是五一路南段西側(cè)沿街房，價(jià)位較低，已出售完畢，二期工程森林莊園的東半部分，約600多套，共計(jì)29棟，房型大中小套都有，銷售時(shí)以一室一廳、二室一廳的小套和三室一廳的小套銷售最快，四室二廳和復(fù)式的銷售速度最慢，其消費(fèi)階層主要是來自本區(qū)域附近收入中等偏下的客戶，目前開源公司主要在在莊園附近開發(fā)一些小盤子，樓盤定位為中等偏上，由于其它區(qū)域的房?jī)r(jià)普遍上漲，開源的房產(chǎn)吸引了大量的低收入家庭前來購買。目前本區(qū)域已經(jīng)開發(fā)的居住小區(qū)有陽光都市、紅日文景苑、錦輝花園、美好嘉園、富豪花園、陽光雅園等；正在開發(fā)的主要是漯河新天地、中匯廣場(chǎng)、老橋頭的兩棟小高層住宅和永冠濱河花園，目前本區(qū)域市場(chǎng)供需兩旺，前景一片大好。（2）沙南商業(yè)區(qū)版塊是指湘江路以北，鐵路以西，沙河以南，澧河以東這部分區(qū)域，本區(qū)域是漯河市商業(yè)最繁華最密積地方，人口流量最大，屬于漯河市商業(yè)開發(fā)的黃金地段，由于這部分是老城區(qū)，開發(fā)較早，市政府配套齊全，地價(jià)較高，開發(fā)一般以拆遷為主，成本較高，若沒有商鋪，僅開發(fā)住宅，往往得不償失，目前本區(qū)域的商業(yè)大作漯河新天地正在紅紅火火地開發(fā)建設(shè)中，前景一片光明。（1）鐵東版塊這個(gè)區(qū)域東至高速公路，北至沙河，西至京廣鐵路線，南至南環(huán)路，占地面積較大，主要分布著漯河市大中小型企業(yè)，如雙匯、銀鴿、煙廠等，屬于工業(yè)區(qū)，市區(qū)配套設(shè)施不夠完善，教育設(shè)施落后，城市污燃較為嚴(yán)重，綠化覆蓋率較低，不是理想的居住環(huán)境，房地產(chǎn)開發(fā)一般以中低檔樓盤為主，來滿足現(xiàn)有中低收入家庭的需求，該區(qū)域房地產(chǎn)的價(jià)格自東向西呈上升趨勢(shì)，已經(jīng)開發(fā)的小區(qū)有龍?zhí)┬略?、燕山花園、東方恒星苑、鐵東安居小區(qū)、金山花園、水畔人家、龍?zhí)┟T、東方家園小區(qū)等；正在開發(fā)的小區(qū)有旺旺家園、新空間和金地紫薇花園。綜上，漯河房地產(chǎn)業(yè)已成為漯河市國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，在追求“以小換大、以舊換新、以差換好，不斷改善居住條件”的房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)中，漯河房產(chǎn)開發(fā)業(yè)正在成熟中步入艷陽天。在房地產(chǎn)市場(chǎng)不斷發(fā)展的前提下，一些早些時(shí)候開發(fā)的房產(chǎn)品，由于缺乏必要的維修維護(hù)和綜合管理，逐步失去了往日的魅力，使得居民怨聲載道。216。 產(chǎn)品設(shè)計(jì)追求人性化。開發(fā)商利用位置、景觀、質(zhì)量、新建材、新工藝等因素，追求開發(fā)樓盤的個(gè)性化來吸引購房者，經(jīng)濟(jì)適用房開發(fā)商則以低價(jià)格和完善的配套設(shè)施滿足消費(fèi)者。216。 開發(fā)企業(yè)追求品牌化。在全國(guó)各地房地產(chǎn)市場(chǎng)如火如荼的今天，漯河的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展也已呈現(xiàn)出四大發(fā)展特點(diǎn)。目前每平方米商品房的單價(jià)為1550元左右，總價(jià)在20萬元左右、面積為120平方米的套房，在市場(chǎng)上最為緊俏且最受市民歡迎。位于嶗山路與淞江路的文萃滿庭芳經(jīng)濟(jì)適用房小區(qū)、總建面積5萬㎡，由11棟6層多層和2棟11層小高層組成，即將開工.C.三、區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)研判區(qū)域房地產(chǎn)概況漯河房地產(chǎn)市場(chǎng)目前處于蓬勃發(fā)展的良好時(shí)期，無論開、竣工面積，還是社區(qū)整體規(guī)劃設(shè)計(jì)、景觀設(shè)計(jì)、戶型結(jié)構(gòu)、新技術(shù)、新建材的使用上，都處于省內(nèi)地市的領(lǐng)先水平。財(cái)富廣場(chǎng)、㎡、住宅已經(jīng)賣完、只剩下臨街商鋪、售價(jià)3500元/㎡。小結(jié)：在競(jìng)爭(zhēng)激烈的房地產(chǎn)市場(chǎng)中，諸如建筑設(shè)計(jì)、外觀風(fēng)格、硬件配套等方面極易為競(jìng)爭(zhēng)者和跟隨者所復(fù)制和借鑒，在房地產(chǎn)市場(chǎng)中處于領(lǐng)先地位的樓盤，適應(yīng)市場(chǎng)消費(fèi)需求的同時(shí)一般都具有一定的個(gè)性，具有獨(dú)特的價(jià)值和競(jìng)爭(zhēng)力。速度最慢的是小高層、高層的價(jià)位高的部分，這類房子價(jià)格較高，還有一部分是多層的頂層復(fù)式。－；區(qū)域內(nèi)住宅在售項(xiàng)目的戶型中，140平米以下的三房是主流產(chǎn)品；價(jià)格根據(jù)位置、建筑類型和樓盤品質(zhì)不同，從1300－3000元/平米不等；客戶大多為公務(wù)員、私營(yíng)業(yè)主、企事業(yè)單位職員、外來置業(yè)者等中高收入人群，二次以上置業(yè)者在購房者中占有較大比例。辦公用房的開發(fā)量較少，如美盛大廈。建筑類型上，一般項(xiàng)目都以多層為主，一部分成熟社區(qū)和樓盤在后期有一部分小高層樓盤，市中心好位置開始有高層出現(xiàn)。通過市場(chǎng)調(diào)研我司掌握了詳細(xì)的市場(chǎng)數(shù)據(jù)，以下將從規(guī)模、價(jià)格等主要方面分析競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng)信息。更值得欣慰的是受全國(guó)房地產(chǎn)大氣候和漯河城市發(fā)展重心北移的影響，漯河市房?jī)r(jià)穩(wěn)步提高，消費(fèi)習(xí)慣逐漸成熟。五、綜合評(píng)價(jià)大環(huán)境上本案位于沙河以北、太行山路以東，嫩江路以南，昆侖路以西這部分區(qū)域，由于漯河市各大領(lǐng)導(dǎo)班子和下屬單位多集中在本區(qū)域故可稱為沙