舟山市某地塊市場潛力研究分析報告(參考版)
2025-07-01 05:27本頁面
【正文】 物業(yè)名稱投資總額（萬元）客房總數(shù)（間）床位總數(shù)（床）房間價格檔次標(biāo)準(zhǔn)金島度假村6213525間雙標(biāo)A490元；24間雙標(biāo)B448元 ；1間三標(biāo)房620元；2間套房880元涉外飯店普沱賓館2008316619間雙標(biāo)A300元；60間雙標(biāo)B280元；三人間580元涉外飯店南和山莊300671396間標(biāo)A300元；38間標(biāo)B280元涉外飯店金沙度假村9418422間標(biāo)A410元；18間標(biāo)B400元；5間標(biāo)C380元；套房A1280元；套房B1188元高檔海天臺賓館519695178豪標(biāo)680元；78間標(biāo)房400元高檔淡風(fēng)林度假村100922006間標(biāo)A400元；24間標(biāo)B380元；40間標(biāo)C320元中高檔明金苑度假村506715040間雙標(biāo)房280元；16間三標(biāo)房320元；3間大套房480元；8間小套房400元中高檔寶鋼夢園度假村6007513516間雙標(biāo)A490元；23間雙標(biāo)B300園中高檔海韻山莊2605110242間標(biāo)房260元；三標(biāo)300元；套房880元中高檔冬青園度假村70180休閑區(qū)A200元；雙標(biāo)A280元；三標(biāo)A200元；休閑區(qū)B380元；雙標(biāo)A238元；三標(biāo)B150元中檔。比較要素1991199219956199619971998199920002001（預(yù)計）旅游總?cè)藬?shù)（萬人次）比上年增長率（%）+9+14+32+2+14+6+19+16+17國內(nèi)人數(shù)（萬人次）比上年增長率（%）+9+14+32+2+14+6+17+16+17國際人數(shù)（人次）253203093042629465195264747318556196118070000比上年增長率（%）+18+22+26+9+1310+18+10+14總收入（億元人民幣）比上年增長率（%）+72+45+192+26+10+17+10+8+11國內(nèi)收入（億元人民幣）比上年增長率（%）+66+44+172+39+9+21+9+7+9外匯收入（萬元人民幣）851124016100176992068119505204682464230000比上年增長率（%）+178+46+357+10+176+5+20+21表2：2001年10月份舟山市各風(fēng)景旅游區(qū)游客接待情況統(tǒng)計表風(fēng)景點本月人數(shù)（萬人次）比上年增減（%）本年本月之累計人數(shù)（萬人次）比上年增減（%）本月海外旅游者（人次）本年本月累計海外旅游者（人次）比上年增減（%）普陀山++201623734朱家尖++18267650+桃 花++1086+沈家門++3864118岱 山++13189嵊 泗++54402+定 海++5324665合 計++483740844+表3：朱家見各景點歷年客流量統(tǒng)計。在公司戰(zhàn)略上，我們認(rèn)為可以將此項目作為我公司在經(jīng)營性物業(yè)上的一個嘗試，可以作為我公司走大公司之路的一個象征點。在市場推廣上，我們認(rèn)為應(yīng)該主要面向江浙滬一帶，然后向華東地區(qū)輻射滲透，并將具有漢文化傳統(tǒng)的國家或華僑納入目標(biāo)客戶群，尤其是追求佛教理義的各界人士。我公司沒有該類型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗，而且還需要有大量的資金實時運轉(zhuǎn)開發(fā)建議在介入時機(jī)上，我們認(rèn)為還需要待到整個東沙區(qū)塊全盤啟動之時。因為整個朱家尖旅游開發(fā)進(jìn)度的緩慢，所以意向地塊的成熟過程也相對比較遲緩。制約因素整個舟山市的旅游產(chǎn)品比較單一，季節(jié)性矛盾日益突出，客源結(jié)構(gòu)比較單調(diào)，客流量尚未形成規(guī)模，產(chǎn)業(yè)的從業(yè)人員淡薄并素質(zhì)偏低，而且全市大旅游的觀念還沒有形成。地塊正在成熟之中，正是進(jìn)行投資介入的較好時機(jī)。旅游金三角中朱家尖的地位表現(xiàn)越來越重要，將成為中轉(zhuǎn)樞紐中心。舟山市的旅游資源豐富，客流量逐年遞增，而且增長速度客觀。五、總結(jié)意見整合以上各種信息資源，我們對我公司對意向地塊的開發(fā)與否總結(jié)出以下意見和建議，還望參閱領(lǐng)導(dǎo)明察。人氣表現(xiàn)：目前東沙地塊除了海天臺賓館和金沙度假村等賓館物業(yè)外，東北部還有一個東沙行政村，總戶數(shù)170戶，總?cè)丝?12人（以從事農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、汽車租賃及漁業(yè)捕撈為生，人均年收入在5000元左右），因此人氣表現(xiàn)仍欠鼎盛。項目地塊成熟度分析交通條件：雖然地塊位于蜿蜒的環(huán)島公路西側(cè)，但是根據(jù)朱家尖公交公司反映，自全島公交實現(xiàn)個人承包制后，個體司機(jī)考慮到該地段目前的相對比較清靜，都不愿在此路段運營，現(xiàn)該路線已全面停止。與其他地塊相比，我公司意向地塊具有一定的開發(fā)優(yōu)勢。這其中包括：適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的8地塊（）、商業(yè)服務(wù)中心區(qū)6地塊（）、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的4地塊（、健身活動區(qū)5地塊（）、安置區(qū)兼容度假區(qū)的1和2地塊（）、適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)的3地塊（）、適建別墅區(qū)兼容度假區(qū)的7地塊（）。根據(jù)規(guī)劃，（計141畝），%，%，建筑高度小于15米，適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)。目前四周無醫(yī)院、學(xué)校、銀行、菜場、超市等便民基礎(chǔ)配套，毫無商業(yè)氣息。四、項目地塊分析朱家尖總體規(guī)劃簡介根據(jù)同濟(jì)大學(xué)編制的《朱家尖島總體規(guī)劃》，朱家尖島近期規(guī)劃的總體目標(biāo)為：以充分利用自然、風(fēng)景旅游資源及社會經(jīng)濟(jì)條件，使旅游、服務(wù)業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)成為新的經(jīng)濟(jì)增長點的指導(dǎo)思想，逐步把朱家尖建設(shè)成為集休閑度假、海島風(fēng)情觀光
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