舟山市某地塊市場潛力研究分析報(bào)告(存儲(chǔ)版)
【正文】 以配備家具的成品房形式出售。總占地面積20108平方米，綠化率為40%，建筑密度為24%。具體規(guī)劃和建設(shè)情況不詳。所以從這個(gè)層面講將客戶群定位為外地客戶是科學(xué)合理的。根據(jù)規(guī)劃，（計(jì)141畝），%，%，建筑高度小于15米，適建度假區(qū)兼容別墅區(qū)。人氣表現(xiàn)：目前東沙地塊除了海天臺(tái)賓館和金沙度假村等賓館物業(yè)外，東北部還有一個(gè)東沙行政村，總戶數(shù)170戶，總?cè)丝?12人（以從事農(nóng)業(yè)、水產(chǎn)養(yǎng)殖業(yè)、汽車租賃及漁業(yè)捕撈為生，人均年收入在5000元左右），因此人氣表現(xiàn)仍欠鼎盛。地塊正在成熟之中，正是進(jìn)行投資介入的較好時(shí)機(jī)。在市場推廣上，我們認(rèn)為應(yīng)該主要面向江浙滬一帶，然后向華東地區(qū)輻射滲透，并將具有漢文化傳統(tǒng)的國家或華僑納入目標(biāo)客戶群，尤其是追求佛教理義的各界人士。物業(yè)名稱投資總額（萬元）客房總數(shù)（間）床位總數(shù)（床）房間價(jià)格檔次標(biāo)準(zhǔn)金島度假村6213525間雙標(biāo)A490元；24間雙標(biāo)B448元 ；1間三標(biāo)房620元；2間套房880元涉外飯店普沱賓館2008316619間雙標(biāo)A300元；60間雙標(biāo)B280元；三人間580元涉外飯店南和山莊300671396間標(biāo)A300元；38間標(biāo)B280元涉外飯店金沙度假村9418422間標(biāo)A410元；18間標(biāo)B400元；5間標(biāo)C380元；套房A1280元；套房B1188元高檔海天臺(tái)賓館519695178豪標(biāo)680元；78間標(biāo)房400元高檔淡風(fēng)林度假村100922006間標(biāo)A400元；24間標(biāo)B380元；40間標(biāo)C320元中高檔明金苑度假村506715040間雙標(biāo)房280元；16間三標(biāo)房320元；3間大套房480元；8間小套房400元中高檔寶鋼夢(mèng)園度假村6007513516間雙標(biāo)A490元；23間雙標(biāo)B300園中高檔海韻山莊2605110242間標(biāo)房260元；三標(biāo)300元；套房880元中高檔冬青園度假村70180休閑區(qū)A200元；雙標(biāo)A280元；三標(biāo)A200元；休閑區(qū)B380元；雙標(biāo)A238元；三標(biāo)B150元中檔。我公司沒有該類型物業(yè)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)，而且還需要有大量的資金實(shí)時(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)開發(fā)建議在介入時(shí)機(jī)上，我們認(rèn)為還需要待到整個(gè)東沙區(qū)塊全盤啟動(dòng)之時(shí)。旅游金三角中朱家尖的地位表現(xiàn)越來越重要，將成為中轉(zhuǎn)樞紐中心。項(xiàng)目地塊成熟度分析交通條件：雖然地塊位于蜿蜒的環(huán)島公路西側(cè)，但是根據(jù)朱家尖公交公司反映，自全島公交實(shí)現(xiàn)個(gè)人承包制后，個(gè)體司機(jī)考慮到該地段目前的相對(duì)比較清靜，都不愿在此路段運(yùn)營，現(xiàn)該路線已全面停止。目前四周無醫(yī)院、學(xué)校、銀行、菜場、超市等便民基礎(chǔ)配套，毫無商業(yè)氣息。因此，我們認(rèn)為上述兩家假日公寓的市場定位是準(zhǔn)確的。藍(lán)天度假村：由舟山市建設(shè)實(shí)業(yè)發(fā)展公司開發(fā)。銷售起價(jià)為220萬元/棟，最高價(jià)為270萬元/棟。據(jù)銷售人員介紹，目前一期（2001年8月底交付）銷售率已經(jīng)達(dá)到了80%以上，每棟底層有部分剩余?？梢哉f這個(gè)市場在朱家尖仍然是一個(gè)空白。（有關(guān)各大型賓館的具體情況詳見表4）目前白山景區(qū)、烏石塘景區(qū)以及漳州灣景區(qū)均無度假村、賓館、旅社（飯店）等物業(yè)，建筑物主要以當(dāng)?shù)卮迕竦拿窬訛橹?。其中杭州樂園、成都芙蓉古城、青城白鷺洲等已成為這類旅游房產(chǎn)的率先嘗試者。消費(fèi)者不擁有使用權(quán)或產(chǎn)權(quán)。 養(yǎng)老型酒店：是指投資人（往往是最終消費(fèi)者），在退休前購買退休養(yǎng)老度假村的某一個(gè)單位。目前僅有朱家尖旅游開發(fā)公司、朱家尖旅行社，服務(wù)范圍不廣泛，設(shè)施不完善，遠(yuǎn)不能滿足旅游發(fā)展的需求，還缺乏上檔次的大型旅游購物中心，游客人均消費(fèi)水平普遍偏低。從世界海島、海濱旅游市場發(fā)展的經(jīng)驗(yàn)和朱家尖現(xiàn)有旅游市場的特點(diǎn)，朱家尖旅游客源市場的定位在相當(dāng)長的時(shí)期內(nèi)，仍需要以國內(nèi)游客為主，并在旅游市場開發(fā)上應(yīng)優(yōu)先考慮上海經(jīng)濟(jì)區(qū)滬寧杭等近程市場，再吸引京、滬、穗等大城市的市場，拓展沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)市場。該區(qū)域以“海天佛國”普陀山為中心，以“碧海靈山”朱家尖島、“東海漁都”沈家門港、金庸武俠文化桃花島為輻射支點(diǎn)，共同組成了集佛教朝拜、山海觀光、海鮮美食、濱海運(yùn)動(dòng)、環(huán)境療養(yǎng)、休閑度假、商務(wù)會(huì)議等多種旅游功能于一體的大規(guī)模的旅游功能帶。島上金沙連綿，碧波蕩漾，奇石峻拔，洞礁錯(cuò)置，海光迷幻，空氣清新，有“海上盆景”“海上雁蕩”之美譽(yù)。全市大旅游功能區(qū)已初步形成。十年來旅游接待、創(chuàng)收增長迅猛，在全省僅次于杭州、寧波，位居第三。1390座島嶼宛如撒落在碧波萬頃東海洋面上的璀璨明珠，構(gòu)成了“千島之城”的壯麗景色。其中近期城市人口39萬，中期42萬，遠(yuǎn)期為50萬。黨中央、國務(wù)院對(duì)旅游工作的關(guān)心重視，進(jìn)一步促進(jìn)了各地區(qū)旅游業(yè)向廣度和深度發(fā)展。今年1至10月，%%。31 / 31舟山市東沙地塊市場潛力研究報(bào)告一、全國旅游市場環(huán)境概況 3產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀 3政策環(huán)境 4二、舟山市區(qū)域性旅游市場分析 4舟山市總體經(jīng)濟(jì)狀況 4舟山市城市總體規(guī)劃 5舟山市旅游資源概況 6舟山市旅游產(chǎn)業(yè)成果 6朱家尖旅游資源概況 7朱家尖在“旅游金三角”中的地位 8朱家尖旅游客源分析 8朱家尖旅游產(chǎn)業(yè)現(xiàn)狀特點(diǎn) 9三、旅游房產(chǎn)現(xiàn)狀分析 9國內(nèi)外旅游房地產(chǎn)發(fā)展概況 9朱家尖旅游房地產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀 10主要競爭物業(yè)分析 11朱家尖旅游投資的政策優(yōu)惠 13四、項(xiàng)目地塊分析 13朱家尖總體規(guī)劃簡介 13項(xiàng)目地塊地理概況 14項(xiàng)目地塊成熟度分析 15項(xiàng)目地塊的相關(guān)地價(jià)和合作形式 15五、總結(jié)意見 15有利形勢(shì) 16制約因素 16開發(fā)建議 16附錄 17表1：各年度舟山市的旅游接待及發(fā)展?fàn)顩r表。2000年，,%；，%；外國旅游者首次突破1000萬人次大關(guān)，比上年增長20%；，比上年增長15%；，%；，%。朱镕基總理等黨和國家領(lǐng)導(dǎo)人，在考察有關(guān)地區(qū)工作，特別是在第四次西藏工作會(huì)議上，就有關(guān)省區(qū)特別是西藏如何加快發(fā)展旅游業(yè)作了許多重要指示。舟山市城市總體規(guī)劃關(guān)于市域總?cè)丝谝?guī)劃：現(xiàn)有人口98萬，近期（2005年）104萬，中期（2010年）106萬，2020年110萬。境內(nèi)大小島嶼星羅棋布。主要成就有：旅
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