【正文】 考慮使用的便捷性。 考慮使用的便捷性。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 項(xiàng)目緊鄰政府正在大力修建的市政體育館，大量大型室內(nèi)、室外運(yùn)動設(shè)備均可交由市政配套完成。以增加其銷售賣點(diǎn)，便于后期變現(xiàn)。 室內(nèi)會所及運(yùn)動設(shè)施 休閑類： 棋牌室，包房性質(zhì)，每 10平米一間，共 5間，約 50平米 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 打造建議 會所承擔(dān)項(xiàng)目前期銷售中心及后期客戶使用的功能，故在修建上應(yīng)具有一定標(biāo)識性，使其能代表社區(qū)的基本形象。 商業(yè)空間打造示意 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 街區(qū)空間概念示意 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 高差利用手法示意 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 會所 會所主要為社區(qū)內(nèi)部服務(wù)，前期擔(dān)當(dāng)社區(qū)接待功能。 5）、餐飲類： 具有特色的餐飲類店面，作為業(yè)態(tài)補(bǔ)充，滿足日常需求。 各戶型的內(nèi)部功能盡量完整但面積要適當(dāng)控制，同時兼顧洋房客戶群的置業(yè)需求，確保覆蓋面較廣又能把握主流中高端消費(fèi)群體； 戶型配比的建議要根據(jù)地塊資源的不同按等級考慮。 高層 —— 本期高層以緊湊兩房、舒適兩房、緊湊三房構(gòu)成。 一期地塊選擇 一期開發(fā)地塊選擇原則 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 洋房 —— 建議本項(xiàng)目洋房供應(yīng)面積偏向舒適性，房型范圍適當(dāng)拓寬。同時通過下傾折頁對視線作一定的遮擋，滿足私密性的要求。如果將窗拉開，則直視景觀，又稱為了室外陽臺，一舉兩得。通過不同窗型的組合一則可以擴(kuò)大室內(nèi)的采光而不用擔(dān)心私密性的影響；而且將窗型和外立面結(jié)合處理，將營造出更具視覺美感的社區(qū)景觀。道路是人們每天回家都要走的，只要那些考慮周到而且耐開的設(shè)計(jì)才有景觀價值。以增加項(xiàng)目休閑的意味。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 坡地利用建議 道路旁邊的邊坡使用方式有很多種，類似的流水或者瀑布的處理方法更生態(tài)、更人性化些。 組團(tuán)景觀建議 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 用成本不高的文竹之類的植物密植之后，可以有效起到保護(hù)私密性的效果，而且費(fèi)用低廉。 ■ 小區(qū)空中花園景觀可以結(jié)合部分架空層統(tǒng)籌考慮。 其他產(chǎn)品建議 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 商業(yè)設(shè)計(jì)體量及設(shè)計(jì)要求 商業(yè)主要考慮臨街布局（前期主要沿蘭馨大道及城市支路布局），滿足項(xiàng)目自身配套的同時充分挖掘項(xiàng)目商業(yè)價值，但總體量不宜過大，以不超過 20220平方米為宜，主要功能為社區(qū)配套如糕點(diǎn)、洗衣、銀行、美容美發(fā)等、社區(qū)餐飲及社區(qū)超市等業(yè)態(tài)。 ■ 花園洋房車庫優(yōu)先、就近原則。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 項(xiàng)目與外部的交通關(guān)系 社區(qū)主要的形象入口設(shè)置于騰芳大道，并結(jié)合商業(yè)空間合理組織。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 社區(qū)配套建議 小區(qū)安防系統(tǒng)： 周界紅外對射防跨越系統(tǒng) 小區(qū)閉路電視監(jiān)控系統(tǒng) 一卡通系統(tǒng)：停車場智能管理系統(tǒng)，感應(yīng)式 IC卡門禁系統(tǒng) 安防系統(tǒng)： 可視對講門禁系統(tǒng)。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 層層退臺電梯洋房示意 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 可以長高的花園洋房（帶電梯）： 1F：送地下室和前后花園， 2F：送地下室和花園 3F以上中間層：送夾層和露臺 頂 F：露臺和屋頂花園； 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 木百葉讓外立面更加生動，豐富。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 層層退臺：豐富洋房外立面 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 層層退臺的電梯洋房一層及地下室打造方式示意 電梯洋房類型產(chǎn)品打造建議 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 電梯洋房層層退臺 ， 保證每層均有較好的室外休息平臺 ，具有洋房 “ 院 、 錯 、 露 、 退 ”的元素 。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 進(jìn)入地下室通過室外花園來完成，降低垂直交通不良所帶來的市場抗性。 二層設(shè)計(jì)半地下室，將連接通道設(shè)計(jì)到室外花園處，避免了因?yàn)樨Q向交通距離過長而引起的實(shí)際使用問題。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 花園洋房類型產(chǎn)品打造建議 底層帶地下室設(shè)計(jì)方式雖然屢見不鮮，但對于重慶市場客戶依然有著非常強(qiáng)的吸引力。 2. 對于無法規(guī)避的地塊，可采用單棟、錯排的方式，增加洋房產(chǎn)品的通透感、提升產(chǎn)品品質(zhì)。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 緯聯(lián)建議 1. 盡量避免兵營式排布方式，結(jié)合設(shè)計(jì)方的產(chǎn)品創(chuàng)新，用更加新穎的產(chǎn)品結(jié)合方式創(chuàng)造洋房產(chǎn)品的社區(qū)空間感。結(jié)合特殊的戶型空間設(shè)計(jì)，在不增加間距的前提下，增加了更加多變的空間感受。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 深圳招商 同時 ， 也增加了社區(qū)的空間感受 ，提供了更加多變社區(qū)情趣空間場所 ， 吸引客戶駐留 。 不但保證了絕大部分物業(yè)均有較好的景觀性 ， 而且避免了洋房產(chǎn)品常見的對視問題 。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 一期 二期 四期及學(xué)校 三期 緯聯(lián)建議 針對本項(xiàng)目而言，由于項(xiàng)目占地受到地形、交通干道等因素的影響，被自然分割幾個組團(tuán)，我司建議在不同位置考慮社區(qū)道路，并結(jié)合消防車道、回車港、社區(qū)商業(yè)等統(tǒng)一考慮。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 以單一社區(qū)干道承擔(dān)社區(qū)主要的交通流量，也是社區(qū)道路設(shè)計(jì)的一種重要方式。同時通過社區(qū)入口主商業(yè)街制造良好的社區(qū)感受。 同時 ， 商業(yè)中軸也因此成為項(xiàng)目內(nèi)部最聚集人氣所在 ，成功的塑造了項(xiàng)目的氛圍 。 商業(yè)或配套設(shè)施逐步開發(fā)，提升后期價值 目前由于前期入市產(chǎn)品以中高端洋房類產(chǎn)品為主，對于配套有一定要求，且周邊成熟需要一段時日，建議項(xiàng)目整體商業(yè)開發(fā)以社區(qū)型配套為主。因此項(xiàng)目整體景觀應(yīng)遵循生態(tài)概念，將沖溝、回填區(qū)域、物業(yè)統(tǒng)一考慮，合理利用項(xiàng)目地塊資源。按照現(xiàn)行重慶市規(guī)范要求，多層產(chǎn)品封頂即可進(jìn)入預(yù)售階段，此類產(chǎn)品不但建造成本相對低廉，而且快速進(jìn)入銷售階段實(shí)現(xiàn)資金回籠，便于資金的滾動開發(fā)，最小化降低啟動階段資金壓力。 項(xiàng)目開發(fā)步驟建議 產(chǎn)品組合建議 花園洋房產(chǎn)品進(jìn)入，降低項(xiàng)目啟動期資金壓力 大盤一期啟動階段，往往需要大量的現(xiàn)金流來支撐項(xiàng)目開發(fā)。 三、四期地塊： 高層形態(tài)，達(dá)到項(xiàng)目地塊總體量的平衡，容積率須達(dá)到 。在項(xiàng)目開發(fā)的后期，可以修建部分高層住宅，一則可以擴(kuò)大市場層面，降低開發(fā)風(fēng)險；二則可以平衡容積率，將前期損失的體量彌補(bǔ)回來，提高開發(fā)價值。并且由于低層住宅檔次形象較好，又符合市場需求，可以快速的建立項(xiàng)目形象，建立市場對項(xiàng)目的信心。 價格定位策略 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 作為一個新興區(qū)域的大盤項(xiàng)目，前期資金投入巨大，開發(fā)壓力明顯。 體量適當(dāng)控制，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目商業(yè)價值的挖掘，在項(xiàng)目的重要交通節(jié)點(diǎn)、臨近主要道路進(jìn)行布局，前期少量開發(fā)，中后期陸續(xù)跟進(jìn)。以產(chǎn)品贏得市場口碑。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 項(xiàng)目產(chǎn)品定位策略 目前，空港新城區(qū)市場對于洋房產(chǎn)品需求確實(shí)存在，但片區(qū)內(nèi)相應(yīng)產(chǎn)品供應(yīng)十分稀缺。 本報告屬公司 [機(jī)密文件 ]，請勿外傳！ 項(xiàng)目物理屬性定位 ?面向全市的產(chǎn)品差異化為核心的中高檔社區(qū) ?面對區(qū)域內(nèi)部的絕對領(lǐng)先的規(guī)?；_發(fā)品質(zhì)大盤 ?精神層面上最終形成