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房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境變化分析(參考版)

2025-07-29 21:36本頁面
  

【正文】 其主要優(yōu)點在于,它不僅擴(kuò)大了企業(yè)的規(guī)模,具有大規(guī)模生產(chǎn)的優(yōu)勢及效益,而且綜合了原單個企業(yè)各自的優(yōu)勢,彌補了其不足。 二、企業(yè)集團(tuán)化是房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的必然趨勢 企業(yè)集團(tuán)化是生產(chǎn)聯(lián)合化的主要途徑。面對寶貴的住房市場機(jī)會,許多大開發(fā)企業(yè)也同樣也資金運轉(zhuǎn)的問題。由于他們開發(fā)規(guī)模很大,許多大型公共發(fā)展項目和成片住宅開發(fā),所需的資金也是極其龐大的;由于大型企業(yè)的資信較好,他們從金融業(yè)得到的資金支持也較多。房地產(chǎn)板塊在中國國內(nèi)股市中也曾風(fēng)光一時,如上海的陸家嘴和深圳的深長城。 大型房地產(chǎn)企業(yè)也將面臨挑戰(zhàn) 國內(nèi)為數(shù)不多的大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的確在競爭中占有不小的優(yōu)勢。另外,國家對開發(fā)用地的審批日益嚴(yán)格,一些實力較弱的開發(fā)企業(yè)即使有很好的創(chuàng)意或技術(shù)管理力量,也很難取得滿意的地塊,甚至得不到項目的批準(zhǔn)。對于中小企業(yè)來說,短時間內(nèi)要獲得相當(dāng)數(shù)量的增資,難度相當(dāng)大。國家明令禁止墊款施工的作法,這也將是今后國家整頓建筑市場的重點之一。由于以前國內(nèi)的房地產(chǎn)企業(yè)資金來源單一(除了一小部分自有資金外就是銀行信貸資金),當(dāng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化后更嚴(yán)峻的金融信貸形勢對處于資本不足困境中的中小型開發(fā)企業(yè)更是雪上加霜。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)針對經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化的對策分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)面臨的雙重挑戰(zhàn) 中小型房地產(chǎn)企業(yè)面臨淘汰的危險眾所周知,房地產(chǎn)業(yè)是一個資金密集型的產(chǎn)業(yè),一次性投資巨大。況且企業(yè)自身就是新產(chǎn)品的顧客,對新產(chǎn)品應(yīng)具備的各項性能指標(biāo)有著切身的體會和具體的理解,做起來就更得心應(yīng)手了。一旦研發(fā)人員發(fā)現(xiàn)新的建設(shè)方式成熟或新的建材應(yīng)用前景很廣,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)向這一領(lǐng)域邁進(jìn)。 要適應(yīng)建筑方式的變革,就要把掌住人。傳統(tǒng)的建設(shè)方式肯定會變革的,正如從前的磚木建筑變成現(xiàn)在的磚混、鋼混建筑,如何順應(yīng)時代的潮流,并從中把握機(jī)會,是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的今后課題之一。因此,建設(shè)部在今后將大力發(fā)展普通住宅的新建設(shè)方式工業(yè)化生產(chǎn)。速度如此快的原因在于:大部分的構(gòu)件都是在工廠內(nèi)按一定的標(biāo)準(zhǔn)模數(shù)加工好的,只需運到現(xiàn)場由工人拼裝起來就可以了,總體看,效果還是相當(dāng)令人滿意的。另外,現(xiàn)場堆存大量的建筑原材料,同時工地上大量農(nóng)村勞動力的使用,造成一定程度的材料丟失,曾有許多現(xiàn)場管理人員感嘆,這種現(xiàn)象防不勝防,而且普遍存在,也就見怪不怪了,大到木材、鋼筋、電纜,小到螺釘、構(gòu)件、鐵絲幾乎沒有不被偷竊的,有時一個工程下來,損失高大1/3以上,這也是建安成本應(yīng)解決的問題之一。傳統(tǒng)的建設(shè)方式不僅耗時費力,而且在材料使用上也造成極大的浪費?,F(xiàn)場加工制作,不僅耗費時間和人工,而且質(zhì)量難以保證上乘。 傳統(tǒng)建設(shè)方式的弊端 目前住宅建設(shè)是以現(xiàn)場濕作業(yè)為主,包括基礎(chǔ)的處理,主體的柱、墻、樓板的繞筑等等。利用該模型可以得出建筑物的總造價和分部造價,也是表1中的方案設(shè)計概算的必要參考依據(jù),使各項子目的費用一目了然,便于進(jìn)行調(diào)整和控制。綜合單價與直接費用有很大區(qū)別,它包括直接費用、綜合間接費用、材料差價、人工補貼、稅金等等,是一種新的價格體系。建筑師負(fù)責(zé)監(jiān)督設(shè)計院的設(shè)計方案是否合理,避免不必要的浪費,同時也防止較大的設(shè)計失誤給房地產(chǎn)開發(fā)商帶來損失。具體過程為:房地產(chǎn)開發(fā)商的造價工程師委托設(shè)計院進(jìn)行初步設(shè)計,由房地產(chǎn)開發(fā)商的建筑師監(jiān)督其初步設(shè)計;由設(shè)計院確定工作量,再根據(jù)造價工程師提供的綜合單價來確定概算總額,并反饋給房地產(chǎn)開發(fā)商;造價工程師將概算總額與目標(biāo)投資總額相比較,若不符,則由建筑師和造價工程師委托設(shè)計院進(jìn)行調(diào)整,直至達(dá)到房地產(chǎn)開發(fā)商的滿意。 鑒于規(guī)劃設(shè)計階段中,初步設(shè)計階段和施工圖設(shè)計階段的概算控制方法最為具體,因此在分析了國內(nèi)外不同的成本控制模型的基礎(chǔ)上,可以建立一套合適的旨在改進(jìn)目前國內(nèi)成本控制的操作模型,如下圖5:圖5 以上模型中,目標(biāo)估算總額指房地產(chǎn)開發(fā)商的建安成本總目標(biāo)。10%以內(nèi) 施工圖 設(shè)計 各項不同的設(shè)計議案于設(shè)計過程中取得更具體的資料 比較修改法:把不同方案的造價進(jìn)行比較,逐步修訂概算,配合設(shè)計方案與預(yù)算作詳細(xì)比較 概算建安成本總 額控制在目標(biāo)成本的177。概算建安成本總額控制在目標(biāo)成本的177。表6就是較適宜的設(shè)計階段成本控制方法的比較。 二、對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制建安成本方法的建議 房地產(chǎn)開發(fā)商想要在規(guī)劃設(shè)計階段作好成本控制,宜從以下兩個方面作起: 在設(shè)計階段的各個步驟,采用不同的方法進(jìn)行成本控制。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)把控制建安成本的重點階段由施工階段提前為規(guī)劃設(shè)計階段??刂平ò渤杀娟P(guān)鍵在于設(shè)計階段 大量事實證明,一個房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)過程中所發(fā)生的建安成本的75%是隨設(shè)計單位施工圖設(shè)計安畢并通過認(rèn)可就決定了的,房地產(chǎn)開發(fā)商在施工階段的成本控制只是對這75%已確定總成本中的10%可控成本而言。實際上,由于許多開發(fā)企業(yè)都存在過度壓價的問題,他不接就會沒有活干,就生存不下去,況且還有其他的建筑商在爭取這個“機(jī)會”呢!因此,控制建安成本不只是追求表面的數(shù)字,更重要的是內(nèi)在質(zhì)量。實際上,這個項目的質(zhì)量大打折扣,雖然未必立刻就會出問題,但卻給居民的長期利益和社會的利益帶來了損害,開發(fā)企業(yè)承擔(dān)了日后質(zhì)量賠款的風(fēng)險。既然按要求的質(zhì)量去施工會賠錢,那他就會使用較低質(zhì)量和材料或減短施工時間以求降低人工費用和養(yǎng)護(hù)費用,就是所謂的“偷工減料”。舉個例子來說,如果合理的造價是650元/M2,而開發(fā)企業(yè)為了控制成本,將工程以610元/M2承包給建筑商。在全國各地都曾出現(xiàn)過有問題的“合格工程”,更有諷刺意味的是曾有已成危房的住宅摟在質(zhì)量檢驗報告被評為“優(yōu)良工程”。且不說監(jiān)理和質(zhì)檢站的負(fù)責(zé)人員往往身負(fù)數(shù)個工地的監(jiān)督任務(wù),其對某個工地的監(jiān)督力度能否保證施工質(zhì)量,僅在理論上就存在缺陷:施工單位只考慮如何不使成本超過已定的目標(biāo)成本,質(zhì)量上就會放松要求;而監(jiān)理與質(zhì)檢人員往往強(qiáng)調(diào)質(zhì)量,并不過于注重成本。這是一個質(zhì)量上的概念,即所建成的住房必須符合設(shè)計上的功能使用要求和安全、舒適的要求。這是一個數(shù)量上的概念,即實際發(fā)生值不超過預(yù)算值。為什么這么講呢?因為建安成本控制不僅是數(shù)量上的意義,更是質(zhì)量上的意義,也就是說控制建安成本有雙重含義。這也是目前許多住宅工程質(zhì)量低劣原因之一。在天津市的住宅建設(shè)中,某些開發(fā)商同施工單位的談判往往成為工程拍賣,誰出的承包價最低且又具備墊資的實力就由誰施工。以往開發(fā)企業(yè)投資住宅項目,往往是根據(jù)圖紙將工程的建設(shè)(不包括室外工程,室外往往由各職能部門負(fù)責(zé)安排其施工單位),包給施工單位,令其在規(guī)定的費用和期限內(nèi)完成工程的施工,提前完成且質(zhì)量上乘者給予一定的獎勵?!卑凑绽夏耆说纳?、心理和社會特征來建設(shè)開發(fā)宏觀的、微觀的居住環(huán)境,考慮到彌補老年人減退和喪失的機(jī)能,改善當(dāng)前居住環(huán)境中存在的缺陷,創(chuàng)造出適合老年人生活的家居環(huán)境和社區(qū)環(huán)境將是今后社區(qū)開發(fā)和住宅建設(shè)的重點之一。1982年維也納老齡問題世界大會(World Assembly on Aging)的決議指出:“年長者的住處切不可被視為僅僅是一個容身之地。綜上所述,家庭養(yǎng)老是中國的傳統(tǒng)特色,在今后一段時間內(nèi),仍將是我國老年人安度晚年的主要方式。同時為了方便老年人乘車出行還應(yīng)盡可能的把車站建在小區(qū)入口處。同時,也應(yīng)盡可能的把小區(qū)內(nèi)生活配套設(shè)施建設(shè)完備,以便于老年人生活起居。另外,由于靠近商業(yè)區(qū)和鬧市區(qū)的地價較高,土地成本和拆遷費用相對較高,開發(fā)商為保證自身利潤,往往使用較高的容積率,使房屋和人口密度相對較大,人均綠化面積很少。由于國內(nèi)開發(fā)商在進(jìn)行住宅小區(qū)建設(shè)時,較多地考慮上班族或經(jīng)商族的要求,往往從住戶出行便利的角度出發(fā)將小區(qū)選址于靠近商業(yè)區(qū)、鬧市區(qū)或主要交通干線附近。因此可以預(yù)見,隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展,人們改善居住條件的能力逐漸增強(qiáng),更多的人將傾向于“分而不離”的居住方式,既兩代人相對獨立居住,年輕夫婦又能方便地照顧老人。202。;1996年三大城市的戶均人口分別為:。由于上述觀念、生活習(xí)慣的不同,老少兩代分居現(xiàn)象也日漸增加。 老齡化對住宅設(shè)計的影響家庭養(yǎng)老方式有利于代際感情的交流和老年人的生理需要,是我國目前主要的養(yǎng)老方式。 二、家庭養(yǎng)老方式對住宅建設(shè)的影響人口老齡化會帶來很多社會綜合性的問題,將涉及到國家的住房政策、社會福利政策、退休制度、勞保制度、醫(yī)療保健及保險業(yè)等;同時隨著老年事業(yè)的發(fā)展,又將逐步形成老年產(chǎn)業(yè)。另外,我國的民族傳統(tǒng),子孫滿堂的大家庭也是眾多老年人的愿望,由于情感交流的需要,和老年人的心理特點,與子女居住在一起或附近是很多人所希望的。醫(yī)療制度的改革,使老年人的預(yù)期支出增加,除了原國家機(jī)關(guān)和少數(shù)效益好的企事業(yè)單位的離退休人員外,許多老年人的醫(yī)療費用仍主要由個人儲蓄的子女、親屬等負(fù)擔(dān)。 《人口研究》 1998年第4期 55頁表4 中國分市、鎮(zhèn)、縣老年人主要經(jīng)濟(jì)來源構(gòu)成(%),1994地區(qū)勞動收入離退休金社會保險和救濟(jì)子女或其他親屬供給其他合計市鎮(zhèn)縣合計上表說明,目前我國城鎮(zhèn)老年人收入中仍有相當(dāng)大的比例來自子女或其他親屬供給。下表4列出1994年我國老年人經(jīng)濟(jì)收入來源構(gòu)成。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的對策分析中,我們將討論開發(fā)企業(yè)如何擴(kuò)大自有資本以應(yīng)付新的競爭環(huán)境。從上述兩方面,匯率的下調(diào)將使房地產(chǎn)開發(fā)成本增大,開發(fā)商不得不面對上漲的成本和短缺的信貸資金兩重危機(jī),迫使開發(fā)商不得不尋找更多自有資金來應(yīng)付這一局面,以保持市場份額。 (2)人民幣貶值將帶來出口貿(mào)易短期內(nèi)的加大,在其他條件不變的情況下,將擴(kuò)大我國國際收支順差,從而使我國外匯儲備增長,相應(yīng)增加我國銀行體系的外匯占款,進(jìn)而擠占銀行的信貸資金,導(dǎo)致信貸資金短缺??梢娙嗣駧刨H值對我國市場物價的影響將是所有商品,當(dāng)然包括房地產(chǎn)開發(fā)成本。 負(fù)面效應(yīng) (1)人民幣如若貶值后,會通過乘數(shù)效應(yīng)引起需求拉上的物價上升。而流入的外資進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)還要受到種種限制,因此國際資本由于匯率變動而進(jìn)入中國房地產(chǎn)市場的比例不會很大,而且他們更注重中國這個市場的大環(huán)境,而不是個別經(jīng)濟(jì)政策。另外,由于人民幣利率連續(xù)下降,使套利的外資逐漸撤出,利率不變動,這部分資本就不會回抽。從貿(mào)易角度來講,加入WTO是解決外貿(mào)出口的關(guān)鍵,而貶值能帶來多大的好處,的確令人懷疑。眾所周知,國際市場競爭是十分殘酷激烈的。在上述兩種投機(jī)心理預(yù)期下,將在一定程度上有利于國際資本向我國的流動。其次,如若人民幣貶值后投資者的心理預(yù)期認(rèn)為貶值使人民幣匯率已經(jīng)處于均衡狀態(tài),將促使那些原先因認(rèn)為人民幣定值過高而外逃的國際資本向我國回抽。總需求的增大,一方面將大大推動包括房地產(chǎn)業(yè)在內(nèi)的整個社會生產(chǎn)的發(fā)展,改善我國目前的經(jīng)濟(jì)大環(huán)境;另一方面隨著國民經(jīng)濟(jì)的全面發(fā)展,城鎮(zhèn)居民的收入水平也將適度提高,從而相應(yīng)增大城鎮(zhèn)居民對住宅商品的有效需求。 正面效應(yīng)人民幣如若貶值,在理論上會對房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生積極作用。 二、匯率變動對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的影響假若我國政府在今后某個時期改變?nèi)嗣駧艆R率穩(wěn)定的選擇,采取貶值的決策,將對我國房地產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生很大的影響。因此,金融信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整對那些資金實力較弱的中小開發(fā)商將產(chǎn)生極不利的影響,一些單純靠銀行貸款搞房地產(chǎn)的名不符實的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰,從而產(chǎn)生真正的優(yōu)勝劣汰競爭機(jī)制。從整體形勢來講,金融業(yè)對住房消費市場的支持,同樣也是支持房地產(chǎn)供給市場,因為銀行給購房者的貸款增加,同樣房地產(chǎn)開發(fā)商的資金收回速度將由此大大加快。當(dāng)然上述數(shù)字只是一個大概數(shù)字,并不具有很準(zhǔn)確的代表性,但確實能反映出開發(fā)商所承受資金壓力增加的程度,試想任何一個開發(fā)商面對增加1/2自有資金量的新變化,其操作難度有多大。假設(shè)信貸調(diào)整前,開發(fā)商的總成本為100A,自有資金占30A而其余70A來自銀行信貸,即銀行信貸金額為70A。 《中國發(fā)展研究98版》 1998年 中國發(fā)展出版社出版 221頁,在住房價格下調(diào)分析中,我們曾預(yù)計住房價格下降30%,其中開發(fā)商讓利占1/3,國家對土地和各職能部門對配套費用下降2/3,因此住房成本下降(30%2/3)大約20%左右。下面我們來簡略分析一下,在房地產(chǎn)降價政策環(huán)境下金融信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源的影響。由于擔(dān)心通貨膨脹對經(jīng)濟(jì)的影響和金融危機(jī)的產(chǎn)生,中央管理層將嚴(yán)格控制貨幣投放量,控制信貸的總規(guī)模,尤其嚴(yán)格控制對房地產(chǎn)開發(fā)的貸款數(shù)量和質(zhì)量。以往房地產(chǎn)商基本上通過減少配套費用(許多房地產(chǎn)商通過公關(guān),可以減少配套工程中的水份)和稅費來減少成本(假設(shè)同一地段內(nèi)占地成本是一樣的話),而隨著壓減不合理收費政策出臺和對稅收征稽的嚴(yán)格管理,這兩種辦法已基本上行不通了,因此,房地產(chǎn)企業(yè)必須認(rèn)真對待控制建安成本的問題,這就是政策環(huán)境變化對房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響.第二節(jié) 經(jīng)濟(jì)環(huán)境變化對房地產(chǎn)企業(yè)影響分析 一、金融環(huán)境變化對房地產(chǎn)企業(yè)影響 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須有足夠的自有資金。當(dāng)然上例中,由于稅收減免,使該案例中開發(fā)商利潤偏高。 以上個案例中天津市河北區(qū)的住宅為例,假設(shè)市政配套費用削減2/3,開發(fā)商利潤讓出1/3,這樣其他條件不變時,其住房價格可下降至1526元/M2,與原來售價2150元/M2相比,減少600元左右,即從現(xiàn)有房價下調(diào)30%,基本在合理的價格范圍內(nèi)。 住房價格下調(diào)對開發(fā)企業(yè)的影響 住房價格下調(diào)主要是通過政府減費用,開發(fā)商讓利潤,兩條路一起走,廣州市1996年曾提出,各部門所征費用壓減1/3——2/3,開發(fā)商利潤降到20%以下。因此,國家對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的利潤率大致會限定在10%20%。因此利潤率會有一定的下調(diào),但下調(diào)至國外相當(dāng)水品平是不現(xiàn)實的。一旦限制房價政策出臺后,許多高成本的資金就會減少流入房地產(chǎn)市場,從而減少供給量。 國家解決供需矛盾,必將適當(dāng)控制供給,這是近期內(nèi)的政策傾向。國外房地產(chǎn)項目的平均利潤率目前大致在3%5%,個別地區(qū)可達(dá)到8%,而國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)商的利潤率可以達(dá)到30%以上,而前幾年則更高。 (4)房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是否合理。由于行業(yè)壟斷,缺少競爭
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