【正文】 但這并不是講大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)就不存資金問題。因為作為一個成熟的房地產(chǎn)企業(yè)來講，向建材業(yè)挺進是符合一體化發(fā)展的理論的。于是在施工現(xiàn)場云集了各種各樣的機械和工種人員，給管理和周圍環(huán)境帶來很大麻煩。 表6 程序/階段所需材料概算方法控制目標 方案設(shè)計表示建筑形狀大小及內(nèi)部簡單布置的構(gòu)想圖分部工程計算法、近似工程計算法：用同類型建筑的造價按品質(zhì)、數(shù)量、價格的不同，用比例方法估算建筑分項造價。 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的失誤并不是壓低施工單位的報價，而是不合理地壓價。第三章 房地產(chǎn)企業(yè)針對社會環(huán)境變化的對策分析第一節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)針對政治環(huán)境變化的對策分析 一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)控制建安成本的關(guān)鍵階段 控制建安成本的二重含義 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)投資住房建設(shè)的最終目的是利潤，在價格一定時，成本越低，則開發(fā)商的利潤越高。 《人口研究》 1998年第5期 26頁我們假設(shè)在正常情況下，家中有退休老人的住戶家庭人口應(yīng)在四人或四人以上，則%，說明幾代人同居一套住房的比例大約在1/4左右，隨戶均人口數(shù)增加而呈下降趨勢，居住條件明顯低于一代人或兩代人的居住條件。202。另外，由于中國政府對人民幣匯率態(tài)度慎重，很難會出現(xiàn)貶值過頭的問題，因此難以出現(xiàn)向上反彈的心理預(yù)期。也就是講，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，必須具有一定的資金實力，保持相當?shù)拈_發(fā)規(guī)模，就可以從日益擴大的需求市場中得到更多的回報。下面我們再列出各項費用和利潤在房價中的比例： 表3項目地價建安費用稅費利潤配套費用合計百分比19．7%40%6．6%19．7%14．2%100% 由上表，我們可以發(fā)現(xiàn)，房價下調(diào)后，利潤占房屋售價的19，6%，比例仍然很高，其實隨著市場競爭的加劇，這個利潤水平仍有下降的空間。房價的下調(diào)主要是要減免這其中本不應(yīng)征收市政配套費用。但由于土地使用費用在成本中所占份額很大，也是開發(fā)商投入資金的主要用途之一，不降低土地使用費在房價中的比例，房價過高的問題亦難解決。由于龐大的人口壓力，中國政府堅持實行計劃生育工作，下大力氣控制人口數(shù)量發(fā)展，取得了很大的成績。管理當局只能選擇其一作為主要的政策目標。 （2）匯率調(diào)整待機而動從我國外匯政策角度出發(fā)，自1994年我國外匯體制改革以來，在國際收支持續(xù)順差的情況下，銀行間外匯市場一直處于供大于求的狀況，人民銀行在面臨外部平衡和內(nèi)部平衡的兩難選擇時，實際上選擇了以匯率穩(wěn)定為主要目標的政策。到1996年底，泰國銀行的呆帳總額1/2以上為房地產(chǎn)公司拖欠。 （2）房地產(chǎn)金融信貸結(jié)構(gòu)失衡加劇金融風險性一般而言，在市場需求旺盛，房地產(chǎn)供不應(yīng)求的狀態(tài)下，銀行資金貸款的天平應(yīng)更多地傾向開發(fā)商，以緩解需求壓力；反之，則應(yīng)傾向消費者，以刺激消費，盤活積壓房產(chǎn)占用的資金，以達到開發(fā)——銷售——再開發(fā)的良性循環(huán)。1997年，我國房地產(chǎn)業(yè)資金來源組成大致是：國外資金12%，國內(nèi)銀行貸款70%以上，房地產(chǎn)企業(yè)自有資金18%左右（《中國證券報》1998年3月6日第7版），許多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只是用自有資金支付買地定金后，通過物業(yè)契約抵押給銀行以取得貸款，從而繼續(xù)工程建設(shè)。從物價走勢看，1997年為102%，1998年為100%，1999年一季度持續(xù)下降204。（2）從當前房地產(chǎn)市場的需求曲線來看，其可以以下圖表示。因此從通脹的角度來看，房價沒有上漲的動因。國家同時也相應(yīng)放寬購房貸款的政策并對住房產(chǎn)品交易的各項稅費作出較大的下調(diào)，進一步搞活二、三級房地產(chǎn)市場。相當說，在各大、中城市，普通住宅的缺口也都不小。（4） 下滑。第二節(jié) 房地產(chǎn)企業(yè)的政治環(huán)境及其變化趨勢分析 一、目前國內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)的狀況 我國房地產(chǎn)市場所處的周期階段。因此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該也必須認真研究其所處的社會環(huán)境，社會環(huán)境對企業(yè)有著不同凡響的重要性： 廣泛性。因此，房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)要密切注視科技前沿的動向和發(fā)展趨勢，關(guān)心與本行業(yè)相關(guān)的技術(shù)發(fā)展狀況及其成果，充分估計到可能給企業(yè)帶來的影響，不斷推動企業(yè)的技術(shù)進步。 二、房地產(chǎn)企業(yè)社會環(huán)境的構(gòu)成 任何一個企業(yè)都具有社會性，其組織外的各種因素，對企業(yè)構(gòu)成環(huán)境。例如，1999年3月15日第九屆全國人民代表大會第二次會議通過《新合同法》，這就是社會環(huán)境中政治因素的新變化，它對房地產(chǎn)企業(yè)的影響并不是直接的，因為它并非是專門針對房地產(chǎn)企業(yè)，但它的潛在作用將會是非常大的。新合同法中對免責條款的限制、對格式條款的規(guī)定、以及新法所提出的不安抗辨權(quán)等對房地產(chǎn)企業(yè)同顧客的購買合同、同施工企業(yè)的建設(shè)工程合同等都有相當大的影響，一些過去的常用條款今后將是得不到法律支持的，甚至是違法的。而企業(yè)的特點又形成其獨立性，構(gòu)成行業(yè)或產(chǎn)業(yè)。 人文環(huán)境。 前面我們曾論述過社會環(huán)境與產(chǎn)業(yè)環(huán)境的層次不同。 眾所周知，由于房地產(chǎn)是一種特殊的商品，改變其產(chǎn)存量通常需要幾年甚至更長的時間，因此房地產(chǎn)的供求平衡是不斷變化著的，也無法精確的確定供需平衡點。此階段市場運行到平衡點以下，供給高增長，需求低增長或負增長。例如，“九五”期間，天津市在人口數(shù)量結(jié)構(gòu)的變化以及危改、市政建設(shè)等因素的作用下，住宅供給將會有9661266萬平方米的缺口，說明潛在的需求量還是很大的。 加大積壓商品住房的處理力度 在前面我們曾提過，1998年底全國積壓的商品房達8000萬平方米，其中空置一年以上的占總量的50%左右，形成一種建房越多，積壓的閑置房數(shù)量越多的不良現(xiàn)象。 如前所述，目前中國住房市場最明顯的特征是有效需求不足，主要表現(xiàn)為大量房屋閑置，同時居民住房消費水平并無明顯改善。 P P1 A P2 B P3 C D O Q 圖4 其中橫坐標為商品房需求量，縱坐標為房價。 孟燕芬：《居民儲蓄構(gòu)成變化與經(jīng)濟金融發(fā)展》 載《上海綜合經(jīng)濟》 1999年第8期 45頁，從1996年開始，雖然國家已連續(xù)7次降低利息，而居民儲蓄總額卻仍在持續(xù)上升，雖然增長速度有所下降，但年年有所增長。一般國際公認銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的40%左右是正常的，而國內(nèi)銀行信貸資金在房地產(chǎn)投資中所占比例明顯過高。而國內(nèi)絕大部分的信貸資金則發(fā)放給開發(fā)商，從而更加劇有效需求不足的現(xiàn)象。%，但觀察家們普遍認為實際水平比這要高得多。結(jié)售匯制度改革和人民銀行在外匯市場上的吸匯，一方面使中國外匯儲備大幅度增加；另一方面，人民銀行在外匯市場上吸進外匯時大量拋出人民幣，中央銀行的外匯占款現(xiàn)已成為中國基礎(chǔ)貨幣投放的一條主要渠道。盡管政府可以采取各種“中和”措施來沖銷負面的影響，但“中和”措施只能在短期內(nèi)有效。由于人口增長速度雖然下降，但總體人口數(shù)量仍在持續(xù)上漲。 目前國內(nèi)對此解決的方案是改變土地使用費的交付方式，由一次性向開發(fā)商征收地價改為長期向住房業(yè)主征收地租，即土地出讓改為出租。 （4）房地產(chǎn)開發(fā)的利潤率是否合理。當然上例中，由于稅收減免，使該案例中開發(fā)商利潤偏高。因此，金融信貸結(jié)構(gòu)的調(diào)整對那些資金實力較弱的中小開發(fā)商將產(chǎn)生極不利的影響，一些單純靠銀行貸款搞房地產(chǎn)的名不符實的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將被市場淘汰，從而產(chǎn)生真正的優(yōu)勝劣汰競爭機制。另外，由于人民幣利率連續(xù)下降，使套利的外資逐漸撤出，利率不變動，這部分資本就不會回抽。 《人口研究》 1998年第4期 55頁表4 中國分市、鎮(zhèn)、縣老年人主要經(jīng)濟來源構(gòu)成（%），1994地區(qū)勞動收入離退休金社會保險和救濟子女或其他親屬供給其他合計市鎮(zhèn)縣合計上表說明，目前我國城鎮(zhèn)老年人收入中仍有相當大的比例來自子女或其他親屬供給。因此可以預(yù)見，隨著經(jīng)濟的發(fā)展，人們改善居住條件的能力逐漸增強，更多的人將傾向于“分而不離”的居住方式，既兩代人相對獨立居住，年輕夫婦又能方便地照顧老人。以往開發(fā)企業(yè)投資住宅項目，往往是根據(jù)圖紙將工程的建設(shè)（不包括室外工程，室外往往由各職能部門負責安排其施工單位），包給施工單位，令其在規(guī)定的費用和期限內(nèi)完成工程的施工，提前完成且質(zhì)量上乘者給予一定的獎勵。舉個例子來說，如果合理的造價是650元/M2，而開發(fā)企業(yè)為了控制成本，將工程以610元/M2承包給建筑商。概算建安成本總額控制在目標成本的177?，F(xiàn)場加工制作，不僅耗費時間和人工，而且質(zhì)量難以保證上乘。況且企業(yè)自身就是新產(chǎn)品的顧客，對新產(chǎn)品應(yīng)具備的各項性能指標有著切身的體會和具體的理解，做起來就更得心應(yīng)手了。由于他們開發(fā)規(guī)模很大，許多大型公共發(fā)展項目和成片住宅開發(fā)，所需的資金也是極其龐大的；由于大型企業(yè)的資信較好，他們從金融業(yè)得到的資金支持也較多。房地產(chǎn)板塊在中國國內(nèi)股市中也曾風光一時，如上海的陸家嘴和深圳的深長城。一旦研發(fā)人員發(fā)現(xiàn)新的建設(shè)方式成熟或新的建材應(yīng)用前景很廣，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)也應(yīng)向這一領(lǐng)域邁進。 傳統(tǒng)建設(shè)方式的弊端 目前住宅建設(shè)是以現(xiàn)場濕作業(yè)為主，包括基礎(chǔ)的處理，主體的柱、墻、樓板的繞筑等等。表6就是較適宜的設(shè)計階段成本控制方法的比較。在全國各地都曾出現(xiàn)過有問題的“合格工程”，更有諷刺意味的是曾有已成危房的住宅摟在質(zhì)量檢驗報告被評為“優(yōu)良工程”?！卑凑绽夏耆说纳?、心理和社會特征來建設(shè)開發(fā)宏觀的、微觀的居住環(huán)境，考慮到彌補老年人減退和喪失的機能，改善當前居住環(huán)境中存在的缺陷，創(chuàng)造出適合老年人生活的家居環(huán)境和社區(qū)環(huán)境將是今后社區(qū)開發(fā)和住宅建設(shè)的重點之一。202。下表4列出1994年我國老年人經(jīng)濟收入來源構(gòu)成。從貿(mào)易角度來講，加入WTO是解決外貿(mào)出口的關(guān)鍵，而貶值能帶來多大的好處，的確令人懷疑。從整體形勢來講，金融業(yè)對住房消費市場的支持，同樣也是支持房地產(chǎn)供給市場，因為銀行給購房者的貸款增加，同樣房地產(chǎn)開發(fā)商的資金收回速度將由此大大加快。 以上個案例中天津市河北區(qū)的住宅為例，假設(shè)市政配套費用削減2/3，開發(fā)商利潤讓出1/3，這樣其他條件不變時，其住房價格可下降至1526元/M2，與原來售價2150元/M2相比，減少600元左右，即從現(xiàn)有房價下調(diào)30%，基本在合理的價格范圍內(nèi)。由于行業(yè)壟斷，缺少競爭，使配套費用占開發(fā)成本中近三分之一的份額。由于土地是不可再生的資源，其占用的成本應(yīng)隨著土地開發(fā)數(shù)量的增加而逐漸升高，因此土地使用費用的總量不會應(yīng)有過多的降低。 《人口研究》 1998年第5期 二、我國人口老齡化到來的必然性 中國雖是一個地域廣闊的國家，但近 1/3的土地不適于耕種和居住，加之由于以前人口政策的失誤，造成中國目前人口已超過12億，占世界人口的1/5，中國人民的生存環(huán)境不容樂觀。根據(jù)國際上的經(jīng)驗，從長遠來看，要同時實現(xiàn)內(nèi)外平衡，也即是匯率的穩(wěn)定和國內(nèi)價格的穩(wěn)定是很難的。在短期內(nèi)，會有相應(yīng)的控制開發(fā)建設(shè)貸款的措施出臺，究意是以利率形式還是金融行業(yè)規(guī)定形式出臺，一時還很難確認，但可以肯定的是這樣的環(huán)境變化必然發(fā)生（國內(nèi)調(diào)整利率結(jié)構(gòu)的呼聲較多，估計二者會同時出臺）。房地產(chǎn)商從金融機構(gòu)大量借入資金大批量開發(fā)房地產(chǎn)，如果房地產(chǎn)市場實際需求與有效需求十分強勁，本也無可厚非；但近年來，由于東南亞各國經(jīng)濟速度放慢，已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)大量積壓，泰國的房產(chǎn)空置率已超過20%，由于經(jīng)濟發(fā)展速度大幅下降（1996年為7%；%）房地產(chǎn)公司紛紛破產(chǎn)，金融機構(gòu)的大量貸款隨之變成呆帳。但經(jīng)濟的繁榮必然走向相對蕭條，引起違約和破產(chǎn)浪潮，并反饋到金融體系，繼之以金融體系為媒介迅速擴散傳播。由于上述矛盾存在，使國內(nèi)房地產(chǎn)金融存在兩種怪現(xiàn)象：一方面金融對房地產(chǎn)供給支持過度。物價持續(xù)走低，國內(nèi)需求狀況仍無法令人滿意。在P1價格區(qū)內(nèi)，雖然存在空置量（QSQD）仍供給量并未隨供給曲線下調(diào)。各種消費品價格不漲反跌，國家也在逐步減少對住房建設(shè)的各項稅收和費用，居民對于住房的有效需求不足現(xiàn)象明顯。這一措施將傳統(tǒng)的住房分配方式改為新的住房消費方式，即普通職工可以通過公積金貸款或商業(yè)銀行住房抵押貸款來購置自己的住房，從而將大大地推動住房消費。從總量上看，居民對住宅的長期需求是非常旺盛的。但竣工項目的大量增加所導(dǎo)致供給高速增長，推動市場進入第四階段。 由于篇幅所限，本文只研究政治、經(jīng)濟、人文三方面環(huán)境變化及其對房地產(chǎn)企業(yè)的影響。日本的松下公司的創(chuàng)始人松下幸之助曾對外界講，松下公司的發(fā)展規(guī)劃最長的時間跨度是250年，如果沒有深刻的社會研究和發(fā)展趨勢分析，他們是很難作出這樣長遠的發(fā)展規(guī)劃的，日本企業(yè)名列世界前茅，與此也是有一定關(guān)系的。當前，一個以電子、新材料、新能源、海洋開發(fā)、生物及空間技術(shù)等六大新技術(shù)為基礎(chǔ)的新技術(shù)革命浪潮正在興起，大大拓展了人類的生產(chǎn)經(jīng)營領(lǐng)域，對生產(chǎn)經(jīng)營結(jié)構(gòu)的調(diào)整提出了新的要求。由于篇幅所限，本文只著重論述房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境方面。前者涉及宏觀因素，后者則多涵蓋微觀因素：（1） 房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境 房地產(chǎn)企業(yè)的社會環(huán)境，是指房地產(chǎn)業(yè)以外的諸因素所構(gòu)成的一般環(huán)境，主要包括政治環(huán)境、經(jīng)濟環(huán)境、人文環(huán)境和技術(shù)環(huán)境、地理環(huán)境等，還包括那些能影響企業(yè)但聯(lián)系尚不清楚的條件。隨著文本的調(diào)整，企業(yè)的行為也將隨之改變。每個房地產(chǎn)企業(yè)就是房地產(chǎn)業(yè)中的一分子。 人文環(huán)境對經(jīng)營企業(yè)的微觀因素，特別是對市場因素有不可低估的作用。一個企業(yè)的外部環(huán)境因素的變化，會給這一企業(yè)帶來或正面或負面的影響，而一個產(chǎn)業(yè)所面臨的社會環(huán)境因素發(fā)生變化，所影響的將是這一產(chǎn)業(yè)內(nèi)所有