【正文】 11房屋租賃合同的主要條款根據(jù)《城市房屋租賃管理辦法 》第九條規(guī)定：　房屋租賃，當事人應當簽訂書面租賃合同。11房屋租賃合同：是指出租人與承租人簽訂的在一定期限以內(nèi)把房屋交給承租人使用，承租人向出租人交付一定租金的協(xié)議。包括生產(chǎn)性用房和經(jīng)營性用房。居住用房租賃是指一居住、生活為目的的房屋租賃。11房屋租賃的種類：（一）按房屋所有權不同可分為公房租賃和私房租賃。提供房屋給他人使用，收取租金的一方當事人為房屋的出租人，使用房屋并支付租金的一方當事人為承租人。房屋毀損、滅失的風險，在交付使用前由出賣人承擔，交付使用后由買受人承擔；買受人接到出賣人的書面交房通知，無正當理由拒絕接收的，房屋毀損、滅失的風險自書面交房通知確定的交付使用之日起由買受人承擔，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。風險責任的轉(zhuǎn)移所謂風險責任是指因不可抗力或意外事故而非因合同當事人的原因?qū)е聵说奈餁p、滅失時，由誰來承擔該損失。 1預售商品房的所有權及風險負擔的轉(zhuǎn)移所有權轉(zhuǎn)移根據(jù)《合同法》一百三十三條規(guī)定：買賣合同的標的物的所有權自標的物交付時起轉(zhuǎn)移，但法律另有規(guī)定或者當事人另有約定的除外。但根據(jù)《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第二條的規(guī)定，未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效，但是在起訴前出賣人取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。開發(fā)企業(yè)進行商品房預售，應當向房地產(chǎn)管理部門申請預售許可，取得《商品房預售許可證》。房屋預售又稱“賣樓花”。10商品房預售的概念《城市商品房預售管理辦法》 第二條　本辦法所稱商品房預售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下簡稱開發(fā)企業(yè)）將正在建設中的房屋預先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。 第十二條　商品住宅按套銷售，不得分割拆零銷售。第十一條　房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房。10商品房現(xiàn)售的條件：《商品房銷售管理辦法》第七條　商品房現(xiàn)售，應當符合以下條件：（一）現(xiàn)售商品房的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當具有企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照和房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書；（二）取得土地使用權證書或者使用土地的批準文件；（三）持有建設工程規(guī)劃許可證和施工許可證；（四）已通過竣工驗收；（五）拆遷安置已經(jīng)落實；（六）供水、供電、供熱、燃氣、通訊等配套基礎設施具備交付使用條件，其他配套基礎設施和公共設施具備交付使用條件或者已確定施工進度和交付日期；（七）物業(yè)管理方案已經(jīng)落實。10商品房現(xiàn)售：是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將竣工驗收合格的商品房出售給買受人，并由買受人支付房價款的行為。因土地使用權期限屆滿而消滅《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條　土地使用權期滿，土地使用權及其地上建筑物、其他附著物所有權由國家無償取得。因國家提前收回土地使用權而消滅《城鎮(zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權不提前收回?！冻擎?zhèn)國有土地使用權出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條　土地使用者應當按照土地使用權出讓合同的規(guī)定和城市規(guī)劃的要求，開發(fā)、利用、經(jīng)營土地。因國家強制收回土地使用權而消滅《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條　以出讓方式取得土地使用權進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權由國家無償收回10根據(jù)上述規(guī)定，變更解除轉(zhuǎn)讓合同的事由有以下幾種情形：因土地滅失而消滅?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十一條　土地使用權出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者需要繼續(xù)使用土地的，應當至遲于屆滿前一年申請續(xù)期，除根據(jù)社會公共利益需要收回該幅土地的，應當予以批準。《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條　國家對土地使用者依法取得的土地使用權，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同變更和解除的特點也是如此，即出讓合同約定的變更和解除合同條件出現(xiàn)后，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同也可以變更或解除。土地使用權和地上建筑物、其他附著物所有權分割轉(zhuǎn)讓的，應當經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門和房產(chǎn)管理部門批準，并依照規(guī)定辦理過戶登記。法律另有規(guī)定的，依照有關法律的規(guī)定辦理?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第六十條　以出讓或者劃撥方式取得土地使用權，應當向縣級以上地方人民政府土地管理部門申請登記，經(jīng)縣級以上地方人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府頒發(fā)土地使用權證書。登記。公證。協(xié)商除轉(zhuǎn)讓人分割轉(zhuǎn)讓須征得出讓人同意外，只要轉(zhuǎn)讓人與受讓人協(xié)商，達成轉(zhuǎn)讓協(xié)議。10房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同的主要條款《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第八條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同應當載明下列主要內(nèi)容：（一）雙方當事人的姓名或者名稱、住所；（二）房地產(chǎn)權屬證書名稱和編號；（三）房地產(chǎn)座落位置、面積、四至界限；（四）土地宗地號、土地使用權取得的方式及年限；（五）房地產(chǎn)的用途或使用性質(zhì)；（六）成交價格及支付方式；（七）房地產(chǎn)交付使用的時間；（八）違約責任；（九）雙方約定的其他事項。不得超過原土地使用權出讓合同約定的最后使用年限?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第四十一條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓時，土地使用權出讓合同載明的權利、義務隨之轉(zhuǎn)移。出讓合同中規(guī)定的受讓人的義務、土地使用規(guī)則、其他建設條件等條款仍然適用于轉(zhuǎn)讓合同的一部分內(nèi)容。理解概念時需把握以下內(nèi)容：轉(zhuǎn)讓合同的主體是轉(zhuǎn)讓人和受讓人；合同的標的是房地產(chǎn)；合同的內(nèi)容是雙方的權利和義務。（二）以出讓方式取得土地使用權的房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓程序《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第七條　房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，應當按照下列程序辦理：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人簽訂書面轉(zhuǎn)讓合同；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同簽訂后９０日內(nèi)持房地產(chǎn)權屬證書、當事人的合法證明、轉(zhuǎn)讓合同等有關文件向房地產(chǎn)所在地的房地產(chǎn)管理部門提出申請，并申報成交價格；房地產(chǎn)管理部門對提供的有關文件進行審查，并在７日內(nèi)作出是否受理申請的書面答復，７日內(nèi)未作書面答復的，視為同意受理；房地產(chǎn)管理部門核實申報的成交價格，并根據(jù)需要對轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)進行現(xiàn)場查勘和評估；房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓當事人按照規(guī)定繳納有關稅費；房地產(chǎn)管理部門辦理房屋權屬登記手續(xù)，核發(fā)房地產(chǎn)權屬證書。（一）經(jīng)城市規(guī)劃行政主管部門批準，轉(zhuǎn)讓的土地用于建設《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第二十三條規(guī)定的項目的；（二）私有住宅轉(zhuǎn)讓后仍用于居住的；（三）按照國務院住房制度改革有關規(guī)定出售公有住宅的；（四）同一宗土地上部分房屋轉(zhuǎn)讓而土地使用權不可分割轉(zhuǎn)讓的；（五）轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)暫時難以確定土地使用權出讓用途、年限和其他條件的；（六）根據(jù)城市規(guī)劃土地使用權不宜出讓?。ㄆ撸┛h級以上人民政府規(guī)定暫時無法或不需要采取土地使用權出讓方式的其他情形?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》第十二條　以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，屬于下列情形之一的，經(jīng)有批準權的人民政府批準，可以不辦理土地使用權出讓手續(xù)，但應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或者作其他處理。需要辦理房產(chǎn)轉(zhuǎn)讓登記手續(xù)的，還應到房產(chǎn)管理部門辦理權屬變更登記手續(xù)。（4）簽訂轉(zhuǎn)讓合同土地使用權手續(xù)辦理完畢后，土地使用權享有者或者房地產(chǎn)所有者可以與受讓人簽訂房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同。《劃撥土地使用權管理暫行辦法》第六條 符合下列條件的，經(jīng)市、縣人民政府土地管理部門批準，其土地使用權可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押：（一）土地使用者為公司、企業(yè)、其他經(jīng)濟組織和個人；（二）領有國有土地使用證；（三）具有合法的地上建筑物、其他附著物產(chǎn)權證明；（3）簽訂土地使用權出讓合同轉(zhuǎn)讓申請被批準后，土地管理部門代土地所有者（即出讓人）與申請人簽訂土地使用權出讓合同。教材認為應當由轉(zhuǎn)讓人辦理出讓手續(xù)，再由轉(zhuǎn)讓人和受讓人簽訂轉(zhuǎn)讓合同，辦理房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓手續(xù)。9房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的程序；（一）以行政劃撥方式取得土地使用權的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓程序辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金；（1）提出轉(zhuǎn)讓土地使用權的申請以劃撥方式取得土地使用權的，轉(zhuǎn)讓土地使用權或房地產(chǎn)時，必須持國有土地使用證以及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權證明等合法證件，向土地所在地縣人民政府土地管理部門提出申請。依照前款規(guī)定繳納土地收益或作其他處理的，應當在房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓合同中注明。土地收益的繳納和處理的辦法按照國務院規(guī)定辦理。分為兩種情況：（1）辦理土地使用權出讓手續(xù)，并繳納土地使用權出讓金；（2）不辦理土地使用權出讓手續(xù)的，應當將轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所獲收益中的土地收益上繳國家或作其他處理。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時房屋已經(jīng)建成的，還應當持有房屋所有權證書。（三）效益不可損原則即保護財產(chǎn)的價值和經(jīng)濟效益的原則，指無論是土地使用權轉(zhuǎn)讓，還是地上建筑物、其他附著物轉(zhuǎn)讓，都不得損害土地及其地上建筑物的經(jīng)濟效益。具體包括：土地使用權轉(zhuǎn)讓時，地上建筑物、其他附著物的所有權隨之轉(zhuǎn)讓；地上建筑物、其他附著物的所有人轉(zhuǎn)讓地上建筑物、其他附著物的所有權時，其使用范圍內(nèi)的土地使用權隨之轉(zhuǎn)讓。（一）出讓方地位不變原則出讓方地位不變原則即土地所有權不變的原則 ，無論土地的使用權有何變化，國家仍是土地所有權人。（四）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的種類有已經(jīng)建成的房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓和尚未建成但符合條件的在建房屋的轉(zhuǎn)讓。（三）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的實現(xiàn)方式有買賣、贈與或者其他合法方式。包含的內(nèi)容：（一）房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的主體是房地產(chǎn)權利人。9經(jīng)濟損失補償費：是指拆遷人對因拆除非住宅房屋而造成的停產(chǎn)、停業(yè)引起的經(jīng)濟損失的，可以付給被拆遷人或者房屋承租人適當補償。9臨時安置補助費：是對被拆遷人或者房屋承租人因遷離原居住地而在生活上所增加的一些額外支出費用的補償。拆遷安置費：包括搬遷補助費、臨時安置補助費，以及經(jīng)濟損失補償費。拆遷安置的對象是被拆除房屋的使用人，即在拆遷范圍內(nèi)具有正式戶口的公民和在拆遷范圍內(nèi)具有營業(yè)執(zhí)照或者作為正式辦公地點的機關、團體、企業(yè)、事業(yè)單位。⑤拆遷設有抵押權的房屋，依照國家有關擔保的法律執(zhí)行。④拆遷產(chǎn)權不明確的房屋，拆遷人應當提出補償安置方案，報房屋拆遷管理部門審核同意后實施拆遷。被拆遷人與房屋承租人對解除租賃關系達不成協(xié)議的，拆遷人應當對被拆遷人實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。②拆遷非公益事業(yè)房屋的附屬物，不作產(chǎn)權調(diào)換，由拆遷人給予貨幣補償。實行房屋產(chǎn)權調(diào)換的，拆遷人與被拆遷人應當依照貨幣補償金額的規(guī)定，計算被拆遷房屋的補償金額和所調(diào)換房屋的價格，結清產(chǎn)權調(diào)換的差價。貨幣補償?shù)慕痤~，根據(jù)被拆遷房屋的區(qū)位、用途、建筑面積等因素，以房地產(chǎn)市場評估價格確定。8拆遷補償?shù)姆绞剑翰疬w補償?shù)姆绞娇梢詫嵭胸泿叛a償，也可以實行房屋產(chǎn)權調(diào)換。拆除未超過批準期限的臨時建筑，應當給予適當補償。8房屋拆遷補償概念：是拆遷人依法對被拆除房屋機器附屬物的所有人因拆遷所遭受的損失給予合理的彌補。被拆遷人或者房屋承租人在拆遷管理部門的裁決規(guī)定的搬遷期限內(nèi)未搬遷的，由房屋所在地的市、縣人民政府責成有關部門強制拆遷，或者由房屋拆遷管理部門依法申請人民法院強制拆遷。拆遷補償安置協(xié)議訂立后，被拆遷人或者房屋承租人在搬遷期限內(nèi)拒絕搬遷的，拆遷人可以依法向仲裁委員會申請仲裁，也可以依法向人民法院起訴。拆遷人依照本條例規(guī)定已對被拆遷人給予貨幣補償或者提供拆遷安置用房、周轉(zhuǎn)用房的，訴訟期間不停止拆遷的執(zhí)行。裁決應當自收到申請之日起30日內(nèi)作出。拆遷人與被拆遷人或者拆遷人、被拆遷人與房屋承租人達不成拆遷補償安置協(xié)議的，經(jīng)當事人申請，由房屋拆遷管理部門裁決。房屋拆遷管理部門代管的房屋需要拆遷的，拆遷補償安置協(xié)議必須經(jīng)公證機關公證，并辦理證據(jù)保全。任何單位和個人都必須服從；讓被拆遷人知道拆遷的有關法律和政策，了解他們應當享有的權利和應履行的義務。（四）發(fā)布拆遷公告房屋拆遷管理部門在發(fā)放房屋拆遷許可證的同時，應當將房屋拆遷許可證中載明的拆遷人、拆遷范圍、拆遷期限等事項，以房屋拆遷公告的形式予以公布。任何單位和個人需要拆遷房屋，均須持后房屋的單位建設項目批準文件、建設用地規(guī)劃許可證、國有土地使用權批準文件、拆遷計劃和拆遷方案、辦理存款業(yè)務的金融機構出具的拆遷補償安置資金證明等材料向市、縣人民政府房屋拆遷管理部門提出申請，經(jīng)批準并發(fā)給房屋拆遷許可證后，方可實施拆遷。（二）編制拆遷計劃和方案作為拆遷人應當在取得土地使用權后對被拆遷人、房屋等情況進行調(diào)查，根據(jù)核實的情況和國家、地方有關拆遷補償安置的規(guī)定，對被拆遷人今昔感具體分析，并編制出詳細的拆遷計劃和方案。8房屋拆遷的程序（一）申領規(guī)劃用地許可證拆遷人首先要依法獲得拆遷地塊的土地使用權，按規(guī)定向有關政府規(guī)劃部門申請建設用地規(guī)劃許可證；經(jīng)審查符合條件的，有規(guī)劃管理部門核發(fā)建設用地規(guī)劃許可證，確定拆遷的范圍。各項建設工程的選址、定點，不得妨礙城市的發(fā)展，危害城市的安全，污染和破壞城市環(huán)境，影響城市各項功能的協(xié)調(diào)。8房屋拆遷應遵循的原則：服從國家利益原則：拆遷人在拆遷過程中要維護國家利益，服從統(tǒng)一安排，不得任意拆遷；被拆遷人要服從國家建設需要，按時搬遷。8房屋拆遷：是指根據(jù)城鎮(zhèn)建設規(guī)劃和國家專項工程的遷建計劃及當?shù)卣挠玫匚募鸪瓦w移建設用地范圍內(nèi)的房屋及其設施的行為。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應當自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關部門或者單位進行驗收。單位按照適用本條例。對與技術復雜而又缺乏經(jīng)驗的項目，可分為初步設計、技術設計和施工圖設計三個階段進行。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當委托具有勘察設計資格即《工程勘察證書》或《工程設計證書》的單位進行勘察設計工作。在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上實施房屋