【正文】 由于房地產(chǎn)從動工之日起一般在一年之內(nèi)可以竣工，2003年底大量的在建商品房大部分可以在2022年內(nèi)完工交付使用；此外南京計劃今年新開工住宅面積1000萬平方米，按照南京市2022年城市規(guī)劃，將重點建設(shè)寧南、長巷、河西、仙林幾大片區(qū)，再加上今年開工建設(shè)并竣工的商品房，04年的商品房上市量估計。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心樓盤數(shù)據(jù)庫及購房會員數(shù)據(jù)庫數(shù)據(jù)統(tǒng)計如下（僅列舉河西、城中、城南和江寧）：圖2－7 商品房總價與區(qū)域交叉供需比例圖（總價單位：萬元/套）如圖所示， 供 需 比 多 層 小 高 層 高 層 別 墅市場中單套總價30萬以下的商品房基本供不應(yīng)求，其中河西片區(qū)供需差距比較大，除了單身公寓和公寓式酒店之外基本沒有其他類型供給；單套總價3060萬區(qū)間上的商品房江寧片區(qū)供大于求，城中供需基本平衡，河西和城南供需矛盾稍大；單套總價60萬以上的商品房區(qū)間四個區(qū)域都供大于求，其中江寧地區(qū)供給與需求相差比較大。5. 商品房總價與區(qū)域供需交叉分析消費者在購買商品房的時候，單價是重要的因素，但毫無疑問，消費者的選擇還要受到總價的制約。由于土地資源非常稀缺，地價在商品房成本構(gòu)成中比例較高，只有建設(shè)高層建筑，才能降低單位建筑面積所分?jǐn)偟耐恋刭M用。數(shù)值小于1，說明該樓型市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該樓型市場供給過剩。4. 樓型供需結(jié)構(gòu)分析利用抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)對樓型供需結(jié)構(gòu)進(jìn)行分析。因此進(jìn)一步結(jié)合購房者購房意向地區(qū)指標(biāo)進(jìn)行交叉分析，我們就會發(fā)現(xiàn)更多問題。然而在3500元以下/平米區(qū)間價位段區(qū)間的商品房中，除了在江寧和江北片區(qū)有供給外，其它片區(qū)基本沒有供給。數(shù)值小于1，說明該價格層次市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該價格層次市場供給過剩。圖23：2022年河西片區(qū)全年供需比走勢圖 2022年底，河西土地供應(yīng)大幅上升，同時奧體中心片區(qū)樓盤開始全面啟動，有 城 東 城 南 城 北 河 西 城 中 江 寧 、 江 北供 需 比 河 西 片 區(qū) 供 需 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度數(shù)個大盤即將開盤，供給有所增加，也影響了消費心理，致使供給緊張狀況有所緩解。江寧片區(qū)由于前幾年土地供應(yīng)比較充足，商品房供應(yīng)量比較大，表現(xiàn)為市場壓力區(qū)，供給份額比需求份額高27%；盡管河西是南京房地產(chǎn)市場的熱點，有數(shù)個大盤在開發(fā)，但2022年能夠上市表現(xiàn)為供給的仍占少數(shù)，憑借自身的優(yōu)勢河西片區(qū)需求非常旺盛，需求份額僅能滿足需求的44%。城東、城北片區(qū)供不應(yīng)求，城南片區(qū)，特別市寧南樓盤的供給比較大，但是受到交通、生活配套等條件的限制，供大于求。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的70典型樓盤數(shù)據(jù)庫對南京樓盤銷售狀況的監(jiān)測資料，結(jié)合我中心會員數(shù)據(jù)庫購房需求數(shù)據(jù)，得出2022年南京市各片區(qū)商品房供需狀況。數(shù)值小于1，說明該區(qū)域市場供不應(yīng)求，數(shù)值大于1說明該區(qū)域市場供給過剩。2. 各區(qū)域供需結(jié)構(gòu)分析在對南京商品房供需結(jié)構(gòu)的統(tǒng)計分析中，主要采用供給份額和需求份額的比較模型來分析，通過比較供給份額、需求份額，能夠反映市場結(jié)構(gòu)是否平衡，判斷各片區(qū)的供需狀況。局部片區(qū)房地產(chǎn)市場供需狀況比較緊張，排隊購房現(xiàn)象屢見不鮮，每期開盤的價格總是高于上一期的價格，而有些類型商品房銷售卻比較緩慢，在部分市場存在著供大于求的現(xiàn)象。根據(jù)南京市房產(chǎn)管理局的資料，2022年全市新商品房的上市面積為598萬平方米，平方米，整個商品房市場需求大于供給。除了經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)力度應(yīng)加大加快以外，也應(yīng)加大建設(shè)位置條件較好的中低價商品房，以滿足多層次收入水平居民的需要。除此以外，2022年全年共劃撥9個片區(qū)近600畝規(guī)劃土地用于經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，將有效的緩解部分低收入家庭的購房壓力，改變目前中低價商品房供應(yīng)嚴(yán)重不足的不平衡狀況。因此經(jīng)濟(jì)適用房和中低價商品房是解決中低收入居民購房和房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展矛盾的比較好的方法。而房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，這幾年的投資高速增長，房地產(chǎn)業(yè)功不可沒，同時也有力的拉動了居民的消費。南京城鎮(zhèn)居民的2022人均可支配年收入剛剛超過萬元，中低收入居民和很多拆遷居民的收入尚且低于這個收入水平，讓他們購買均價在4000以上的商品房對于家中有限的存款來說幾乎是不可能，即使能夠購買商品房的中低收入居民，他們的生活壓力可想而知。根據(jù)發(fā)達(dá)國家房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的經(jīng)驗，在一個成熟的房地產(chǎn)市場，其商品房、存量房市場的交易量大致為1：3到1：4，因此，南京的存量房市場還將繼續(xù)高速發(fā)展。，相應(yīng)存量房的交易量不斷上升，2022年存量房交易面積、件數(shù)均超過了商品房。價格不斷走高的存量房吸引了部分居民賣掉陳舊狹小的老房再買新房用于改善居住，還有一部分短線投資者由于房價上漲急于套現(xiàn)退出市場，存量房的供應(yīng)量因此逐月增加，存量房供需緊張狀況得到緩解。由于商品房價格不斷走高，供應(yīng)無法滿足需求，而且總房價超過部分居民的承受能力，導(dǎo)致一部分購房者購買存量商品房。表2—2 2022年—2022年南京城區(qū)土地轉(zhuǎn)讓面積和金額一覽表年份 轉(zhuǎn)讓面積（萬平米） 轉(zhuǎn)讓面積增長率 轉(zhuǎn)讓金額（億元）2022 / 2022 122% 2022 536% 2022 281% 3. 2022年存量房供應(yīng)狀況從整個房地產(chǎn)市場來看，存量房（即二手房）市場表現(xiàn)最為活躍。面對老百20%10%0%10%20%30%40%196 197 198 199 200 201 202 203開 發(fā) 投 資 竣 工 面 積 住 宅 銷 售 面 積姓對不斷增長房價的不滿和要加快城市化進(jìn)程的緣故，政府部門加大了土地的供應(yīng)量。土地是開發(fā)商生存和發(fā)展的基本條件之一，自2022年以來，南京房地產(chǎn)市場交易日益火爆，需求高速增長。土地作為不可再生資源日益稀缺，尤其是市中心的黃金地段更是奇貨可居，不僅南京本地開發(fā)商，而且不少實力非凡的外地房地產(chǎn)巨子也紛紛搶灘南京，不惜在市中心繁華地段重金圈地。2. 土地資源的供給狀況南京土地市場實施招標(biāo)拍賣制度以來，對于促進(jìn)土地市場發(fā)育、完善土地市場建設(shè)、規(guī)范土地市場交易起到了積極作用。目前南京房價增長太快的呼聲不絕于耳，從銷售面積增長速度和竣工面積增長速度對比可以看出，雖然南京的竣工增長率與銷售面積增長率與2022年之前差不多，竣工面積增長率在1999年以后表現(xiàn)得相當(dāng)平穩(wěn)，維持在10%以下，不過由于老城改造等因素的強(qiáng)勁拉動，銷售面積增長率自99年以來增長的勢頭非常強(qiáng)勁，表明需求非常旺盛，相對而言，竣工面積增長緩慢，在2022年甚至出現(xiàn)負(fù)增長的現(xiàn)象，這就不難解釋2022年供需矛盾十分突出的現(xiàn)象。此外，住宅開發(fā)投資占房地產(chǎn)開發(fā)投資的比例近幾年一直呈上升趨勢，主要是因為辦公樓投資開發(fā)處于低谷時期，不但沒有趕上整個房地產(chǎn)高速發(fā)展的步伐，甚至出現(xiàn)投資下滑現(xiàn)象。表2—1 1995—2022年房地產(chǎn)開發(fā)投資、面積等指標(biāo)一覽表房地產(chǎn)業(yè)直接指標(biāo)年份 固定資產(chǎn) 投資(億元)房地產(chǎn)開發(fā)投資（億元）住宅開發(fā)投資（億元）房地產(chǎn)施工面積（萬㎡）住宅施工面積(萬㎡)房地產(chǎn)竣工面積（萬㎡）住宅竣工面積（萬㎡）住宅交易面積（萬㎡）1995 /1996 1781997 2151998 2531999 2022 2022 111 1053 2022 2022 從表中可以看出：2022年以來，南京市房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)的比例保持在24%左右，和全國的平均水平基本一致，并且房地產(chǎn)開發(fā)投資基本上和固定資產(chǎn)投資同步增長。萬平方米，其中新開工面積780萬平米，與2002年相比下降了10%。2022年的全年房地產(chǎn)開發(fā)投資額創(chuàng)出歷年的最高紀(jì)錄，2022年房地產(chǎn)開發(fā)，%。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場的開發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2022年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情況。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來看，主要包括新開發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵建設(shè)的中低價商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。對南京購房者的期望價格區(qū)間比例統(tǒng)計如下圖：圖16 　 購房者期望價格對比圖（單位：元/平米）% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度由上圖可見，35005000元/平米之間的中檔房的市場需求比例最高，接近50%。相對而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。當(dāng)前房地產(chǎn)整個市場是供方市場，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開發(fā)商占主導(dǎo)地位。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會員數(shù)據(jù)庫資料統(tǒng)計分析樓型需求的比例如下圖：圖15 2022年南京市樓型需求比例對比圖可見，2022年南京商品房市場中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。 %%%%%%%% 河 西江 寧 、 江 北城 東城 中城 南城 北河 西 寧 、 江 北 東 城 中 南 北 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購房者決策的另一重要因素。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個區(qū)域，憑借其價格優(yōu)勢仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個別樓盤住宅銷售價格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價比的優(yōu)勢，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對過慢與房價的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。但是由于河西片區(qū)2022年底商品房均價已經(jīng)超過5000元/平方米，低價位樓盤供應(yīng)不足，和消費者價格意向需求相背離（見第二章圖2—3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達(dá)到最高之后出現(xiàn)下降趨勢。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開工建設(shè)，為河西板塊市場注入了新鮮的活力，推動樓盤的銷售持續(xù)火爆。南京房地產(chǎn)市場主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場容量表現(xiàn)出很大差異。普通老百姓急需的小套型、中低價商品房供不應(yīng)求，而大套、高價房供應(yīng)較多以致這類項目銷售周期相對較長。3. 2022年未實現(xiàn)需求狀況分析2022年南京市房地產(chǎn)市場容量為1400萬平方米，而2022年商品房合同銷售面積為738萬平方米，存量房完成交易近430萬平方米，萬平方米，市場容量中仍有140萬平方米未能實現(xiàn)。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長率維持在10%以上，2022年更是達(dá)到了17%。2. 商品房交易量的歷年增長情況2022年南京市房地產(chǎn)市場無論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。甚至有的地段辦公樓的價格反而低于住宅的價格。因此，在排隊購房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識。2022年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，比2022年增長25.%。由于中低價商品房于2022年9月剛剛啟動，至年底尚無供應(yīng)和交易。存量房交易件數(shù)和面積超過商品房，%%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過商品房交易面積30萬平方米，達(dá)到430萬平方米。2003年合同銷售商品房的面積達(dá)到739萬平方米，同比增長34%。 % %%%% %%%%%%%%%%%201年 202年 203年新 建 商 品 房 存 量 商 品 房二、2022年南京房地產(chǎn)市場交易狀況分析1. 2022年商品房已實現(xiàn)需求狀況市場容量可分為已經(jīng)被實現(xiàn)的需求和其它由于房價、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒有實現(xiàn)的需求。因此，隨著近幾年商品房價格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。（二）存量商品房市場容量抉策地產(chǎn)研究中心對會員數(shù)據(jù)庫三年的購房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購房者對商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖12 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價與商品房相比有明顯的優(yōu)勢。由于大部分人會租賃或購買小套住房作為過渡，因此這部分人群購買商品房數(shù)量不太大。 5. 城市化進(jìn)程等購房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長2%，每年城市人口將增加11萬多人，該群體將帶來巨大的購房需求。不少高收入者開始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費理念也為普通消費者所接受。全，這部分人群全年商品房需求面積在155萬平方米左右。3. 結(jié)婚購房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門資料，南京每年約有2萬對青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購房需求。而購房者的心理是很難預(yù)測和估計的，心理因素非常復(fù)雜并且波動較大，因此投資購房的比例季度間變動比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2022年全年投資購房需求所占比例在17% 左右。因拆遷而需購買商品房的數(shù)量為300萬平方米。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2022年的會員數(shù)據(jù)庫資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購買商品房。圖1－1 2022年全年購房動因構(gòu)成圖（一）2022年的商品房市場容量1. 拆遷購房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計南京市2