【正文】 頃，受到土地的約束使商品房供應(yīng)速度增長(zhǎng)較慢。存量房市場(chǎng)供需均飛速增長(zhǎng)，%,交易面積為430萬(wàn)平方米，均超過(guò)商品房。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房?jī)r(jià)格飚升2022年南京市所有片區(qū)商品房?jī)r(jià)格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房?jī)r(jià)上漲23%（詳見(jiàn)土33），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房?jī)r(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房?jī)r(jià)格基本接近商品房的價(jià)格。商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過(guò)于求情況盡管商品房整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說(shuō)明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。特別是價(jià)格層次需求結(jié)構(gòu)不平衡狀況比較明顯，中低價(jià)位商品房供不應(yīng)求，而5000元/平方米以上的商品房整體供過(guò)于求。片區(qū)結(jié)構(gòu)中，河西地區(qū)的供需差距較大，而江寧、江北片區(qū)卻供過(guò)于求。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長(zhǎng)很快，已占商品房售價(jià)的一半，2003年土地出讓平均價(jià)格達(dá)到281萬(wàn)元/畝，%。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升20%40%不等。此外拆遷新法規(guī)的實(shí)施也使拆遷成本大幅上升。成本的上升不僅影響了開(kāi)發(fā)商的利潤(rùn)，也促使商品房?jī)r(jià)格的上漲。商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過(guò)4000元/平方米2022年底南京商品房均價(jià)達(dá)到4537元/平方米；商品住宅均價(jià)為4378元/平方米，在全國(guó)各主要城市中排名前列。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。本?jié)市場(chǎng)容量主要分析了2022年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)對(duì)商品房的總需求量，即市場(chǎng)的有效潛在需求量。對(duì)市場(chǎng)容量統(tǒng)計(jì)的方法主要從準(zhǔn)購(gòu)房者角度得出有實(shí)際購(gòu)買(mǎi)意愿的需求量。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ),總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。一、2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買(mǎi)房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類型選擇可以分為商品房（開(kāi)發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。抉策地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)分析表明，2022年南京全年房地產(chǎn)市場(chǎng)商品房市場(chǎng)容量為850萬(wàn)平方米，存量房市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米，2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總?cè)萘考s為1400萬(wàn)平方米。購(gòu)房者購(gòu)買(mǎi)住房的需求動(dòng)因主要包括拆遷安置購(gòu)房、結(jié)婚購(gòu)房、改善居住購(gòu)房、投資購(gòu)房以及城市化進(jìn)程等方面所帶來(lái)的購(gòu)房需求。根據(jù)對(duì)2022年會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房者商品房需求信息的分析，購(gòu)房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。圖1－1 2022年全年購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成圖（一）2022年的商品房市場(chǎng)容量1. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市2022年實(shí)施拆遷項(xiàng)目115個(gè)，拆遷房屋面積179萬(wàn)平方米，共，拆遷工企單位1320個(gè)。由于2022年三季度拆遷矛盾激化，導(dǎo)致國(guó)家要求加強(qiáng)對(duì)拆遷的管理，南京有44個(gè)拆遷項(xiàng)目停拆緩拆，比計(jì)劃4萬(wàn)戶，因此拆遷購(gòu)房的比例與上半年相比下降比較大。據(jù)抉策地產(chǎn)中心2022年的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料顯示，接近83%的拆遷居民意向購(gòu)買(mǎi)商品房。因此，拆遷居民需購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量在2萬(wàn)戶左右，這部分居民購(gòu)買(mǎi)的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買(mǎi)商品房170萬(wàn)平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買(mǎi)1000平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購(gòu)買(mǎi)商品房130萬(wàn)平米左右。因拆遷而需購(gòu)買(mǎi)商品房的數(shù)量為300萬(wàn)平方米。2. 投資者比例波動(dòng)較大較快投資需求是一種引致需求，并不是建立在居民自己實(shí)際需要基礎(chǔ)之上的，因此投資購(gòu)房需求受到其他購(gòu)房者的心理影響甚大。而購(gòu)房者的心理是很難預(yù)測(cè)和估計(jì)的，心理因素非常復(fù)雜并且波動(dòng)較大，因此投資購(gòu)房的比例季度間變動(dòng)比較大，第四季度投資的比例達(dá)到24%，2022年全年投資購(gòu)房需求所占比例在17% 左右。，按照人均購(gòu)房110平方米計(jì)算，這部分人群購(gòu)買(mǎi)商品房的需求約為140萬(wàn)平米。3. 結(jié)婚購(gòu)房比例比較穩(wěn)定根據(jù)市民政部門(mén)資料，南京每年約有2萬(wàn)對(duì)青年進(jìn)行結(jié)婚登記，其中60%~70%新婚者有購(gòu)房需求。在購(gòu)房者中所占比例各季度變動(dòng)不大，在20%左右。全，這部分人群全年商品房需求面積在155萬(wàn)平方米左右。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 % % % %% %%%%%%拆 遷 結(jié) 婚 改 善 居 住 投 資 其 他 城 市 化 進(jìn) 程隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也顯著提高，因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購(gòu)房需求也在相應(yīng)的逐步增加。不少高收入者開(kāi)始擁有第二居所、第三居所，以小換大，以舊換新的消費(fèi)理念也為普通消費(fèi)者所接受。2022年這部分人群所占比例僅次于拆遷購(gòu)房需求的人群比例，總需求面積為170萬(wàn)平米。 5. 城市化進(jìn)程等購(gòu)房需求目前，南京的城市化水平約為45%，按照規(guī)劃，南京每年城市化水平要增長(zhǎng)2%，每年城市人口將增加11萬(wàn)多人，該群體將帶來(lái)巨大的購(gòu)房需求。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬(wàn)人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會(huì)新增一定量的商品房需求。由于大部分人會(huì)租賃或購(gòu)買(mǎi)小套住房作為過(guò)渡，因此這部分人群購(gòu)買(mǎi)商品房數(shù)量不太大。根據(jù)決策地產(chǎn)研究中心的購(gòu)房會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料，這部分人對(duì)商品房需求面積約在85萬(wàn)平米。（二）存量商品房市場(chǎng)容量抉策地產(chǎn)研究中心對(duì)會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)三年的購(gòu)房者需求數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，購(gòu)房者對(duì)商品房和存量房的需求比例如下圖所示：圖12 商品房類型需求比例構(gòu)成圖 存量房的面積、總價(jià)與商品房相比有明顯的優(yōu)勢(shì)。以城中為例，超過(guò)70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。因此，隨著近幾年商品房?jī)r(jià)格的上升，商品房的需求比例不斷下降，而作為替代品的存量房的需求比例上升迅速。2022年南京市居民有購(gòu)買(mǎi)商品房意向的戶數(shù)約8.7萬(wàn)戶左右，按照戶均購(gòu)房面積75平方米計(jì)算，2022年南京市存量房的市場(chǎng)容量為550萬(wàn)平方米。 % %%%% %%%%%%%%%%%201年 202年 203年新 建 商 品 房 存 量 商 品 房二、2022年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)交易狀況分析1. 2022年商品房已實(shí)現(xiàn)需求狀況市場(chǎng)容量可分為已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求和其它由于房?jī)r(jià)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)等原因還沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的需求。在已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪和辦公樓幾個(gè)途徑，以下分別論述：2022年南京商品房市場(chǎng)非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。2003年合同銷售商品房的面積達(dá)到739萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)34%。2022年南京市完成產(chǎn)權(quán)登記的商品房交易3萬(wàn)余件，交易金額近130億元，交易面積超過(guò)400萬(wàn)平方米。存量房交易件數(shù)和面積超過(guò)商品房，，%%，創(chuàng)歷史最高紀(jì)錄，交易面積也超過(guò)商品房交易面積30萬(wàn)平方米，達(dá)到430萬(wàn)平方米。2022年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求， ，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。由于中低價(jià)商品房于2022年9月剛剛啟動(dòng)，至年底尚無(wú)供應(yīng)和交易。從物業(yè)分類情況來(lái)看，住宅仍然是一枝獨(dú)秀，但辦公樓和商鋪等銷售卻苦樂(lè)不均。2022年商鋪成為南京樓市的一匹黑馬，比2022年增長(zhǎng)25.%。從南京住宅的漲幅來(lái)看，無(wú)論什么地段都沒(méi)超過(guò)商鋪。因此，在排隊(duì)購(gòu)房中，有不少人是沖著小區(qū)的商鋪去的，投資商鋪的收益要大于住宅，已被眾多投資者所認(rèn)識(shí)。和商鋪的旺銷相反，辦公樓的需求相對(duì)低迷，2022年全市辦公樓開(kāi)發(fā)投資，大約是住宅投資的一成，%。甚至有的地段辦公樓的價(jià)格反而低于住宅的價(jià)格。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要受投資拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開(kāi)發(fā)商把原來(lái)作為辦公樓用途的用地開(kāi)發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。2. 商品房交易量的歷年增長(zhǎng)情況2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)無(wú)論是簽約交易金額還是交易數(shù)量，都創(chuàng)歷史最高水平，增幅也居歷史之冠。歷年的商品房成交面積和增長(zhǎng)率如圖所示：圖13 1996年—2022年商品房成交面積和增長(zhǎng)率示意圖從南京商品房成交歷史紀(jì)錄可以看出，南京商品房需求近幾年來(lái)非常旺盛，增長(zhǎng)速度屢屢創(chuàng)造紀(jì)錄，表明近年高速發(fā)展的南京房地產(chǎn)市場(chǎng)有著強(qiáng)勁的需求支撐。商品房交易數(shù)量在1999年增速相當(dāng)平穩(wěn)，每年增長(zhǎng)率維持在10%以上，2022年更是達(dá)到了17%。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來(lái)1—2年內(nèi)仍具有較大的市場(chǎng)發(fā)展前景。3. 2022年未實(shí)現(xiàn)需求狀況分析2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量為1400萬(wàn)平方米，而2022年商品房合同銷售面積為738萬(wàn)平方米，存量房完成交易近430萬(wàn)平方米，萬(wàn)平方米，市場(chǎng)容量中仍有140萬(wàn)平方米未能實(shí)現(xiàn)。除了由于總體上供應(yīng)不足以外，房地產(chǎn)產(chǎn)品結(jié)構(gòu)也存在著不平衡狀況。普通老百姓急需的小套型、中低價(jià)商品房供不應(yīng)求，而大套、高價(jià)房供應(yīng)較多以致這類項(xiàng)目銷售周期相對(duì)較長(zhǎng)。三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。南京房地產(chǎn)市場(chǎng)主要分為城中、城南、城東、城北、河西、江北和江寧，各區(qū)的市場(chǎng)容量表現(xiàn)出很大差異。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂(lè)部數(shù)據(jù)庫(kù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年各季度購(gòu)房者對(duì)區(qū)域的選擇比例及變化如圖1—4所示： 1020304050%%%%%%交 易 面 積 增 長(zhǎng) 率萬(wàn)平方米圖14 2022年各季度片區(qū)市場(chǎng)容量比較圖圖表顯示，購(gòu)房者的區(qū)域需求以河西片區(qū)的比例最高，而且比較穩(wěn)定。一系列市政基礎(chǔ)設(shè)施的陸續(xù)開(kāi)工建設(shè)，河西地區(qū)奧體中心等十大標(biāo)志性建筑的開(kāi)工建設(shè)，為河西板塊市場(chǎng)注入了新鮮的活力，推動(dòng)樓盤(pán)的銷售持續(xù)火爆。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤(pán)的開(kāi)發(fā)上市，2022年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛。但是由于河西片區(qū)2022年底商品房均價(jià)已經(jīng)超過(guò)5000元/平方米，低價(jià)位樓盤(pán)供應(yīng)不足，和消費(fèi)者價(jià)格意向需求相背離（見(jiàn)第二章圖2—3），因此河西地區(qū)需求份額在第三季度達(dá)到最高之后出現(xiàn)下降趨勢(shì)。城北地區(qū)在河西大規(guī)模開(kāi)發(fā)的輻射下，也逐漸受到廣泛關(guān)注，市場(chǎng)需求份額有所提高。江寧地區(qū)仍然是全年商品房上市量最大的一個(gè)區(qū)域，憑借其價(jià)格優(yōu)勢(shì)仍然是南京銷售量較大的區(qū)域，但是江寧個(gè)別樓盤(pán)住宅銷售價(jià)格已經(jīng)突破3000元/平方米，逐漸失去高性價(jià)比的優(yōu)勢(shì)，配套設(shè)施建設(shè)進(jìn)展相對(duì)過(guò)慢與房?jī)r(jià)的上漲太快，使需求量出現(xiàn)下滑跡象。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。 %%%%%%%% 河 西江 寧 、 江 北城 東城 中城 南城 北河 西 寧 、 江 北 東 城 中 南 北 第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度2. 樓型層次及季度比例變化分析房子的樓型也是影響購(gòu)房者決策的另一重要因素。房產(chǎn)從樓型角度看主要包括多層、小高層、高層和別墅。根據(jù)抉策地產(chǎn)研究中心的會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)資料統(tǒng)計(jì)分析樓型需求的比例如下圖：圖15 2022年南京市樓型需求比例對(duì)比圖可見(jiàn)，2022年南京商品房市場(chǎng)中各樓型的需求以多層為主，小高層次之。高層、小高層的得房率較低、電梯問(wèn)題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過(guò)了一半。當(dāng)前房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)是供方市場(chǎng)，產(chǎn)品的供給主導(dǎo)了需求，開(kāi)發(fā)商占主導(dǎo)地位。由于高層、小高層的供給比例較高，購(gòu)房者的選擇余地不大，在供不應(yīng)求的情況下，購(gòu)房者較能夠容忍對(duì)樓型不滿意度，因此小高層、高層的需求比例有一定的提高。相對(duì)而言，多層的供給不足，導(dǎo)致對(duì)多層的需求比例下降，尤其是意向需求量較大的城中和河西地區(qū)。3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。對(duì)南京購(gòu)房者的期望價(jià)格區(qū)間比例統(tǒng)計(jì)如下圖：圖16 　 購(gòu)房者期望價(jià)格對(duì)比圖（單位：元/平米）% % % %% % % %% % % % % 多 層小 高 層高 層別 墅多 層 % % % %小 高 層 % % % %高 層 % % % %別 墅 % % % %一 季 度 二 季 度 三 季 度 四 季 度由上圖可見(jiàn)，35005000元/平米之間的中檔房的市場(chǎng)需求比例最高，接近50%。消費(fèi)者對(duì)房?jī)r(jià)的心理接受價(jià)位逐漸提高，一方面是因?yàn)橄M(fèi)者收入在增加，更主要的是消費(fèi)者在商品供不應(yīng)求的情況下被迫慢慢接受了目前商品房不斷上漲的價(jià)格，所以5000元/平米以上商品房的期望比例相應(yīng)有上升的趨勢(shì)，而對(duì)3500元/平米以下的期望比例趨于下降。%%%%%%%350以 下 % % % %350500 % % % %500700 % % % %700以 上 % % % %第 一 季 度 第 二 季 度 第 三 季 度 第 四 季 度第二節(jié) 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)分析產(chǎn)品（商品房）從供給角度來(lái)看，主要包括新開(kāi)發(fā)商品房、政府扶持與鼓勵(lì)建設(shè)的中低價(jià)商品房和經(jīng)濟(jì)適用房、存量商品房幾部分。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。內(nèi)容主要包括南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開(kāi)發(fā)供應(yīng)狀況、供應(yīng)結(jié)構(gòu)，并分析了2022年的房地產(chǎn)產(chǎn)品的供給情