【正文】 三、2022年南京市商品房供給總量分析1. 商品房2022年南京房地產(chǎn)施工面積為1255萬平方米，比2022年增長(zhǎng)38%，而竣工面。因此高層、小高層樓型的市場(chǎng)供給較多，特別是在城中一些地價(jià)很高的區(qū)域，這與消費(fèi)者的消費(fèi)習(xí)慣心理有些差距，導(dǎo)致供需不平衡。這里所引用的樓型容量供需比是該樓型總供給面積與該樓型總需求面積之比。但是這個(gè)價(jià)位上卻有超過15%的消費(fèi)者意向選擇在寧南和仙林購(gòu)房。3. 價(jià)格層次供需結(jié)構(gòu)分析毫無疑問，無論消費(fèi)者還是開發(fā)商都對(duì)市場(chǎng)價(jià)格非常敏感，商品房?jī)r(jià)格層次的供需結(jié)構(gòu)同樣存在結(jié)構(gòu)性矛盾，這里所引用的價(jià)格層次容量供需比是該價(jià)位檔次內(nèi)總供給面積與該價(jià)位檔次內(nèi)總需求面積之比。而供需差距比較大的片區(qū)為江寧和河西片區(qū)。2022年盡管全年供需基本平衡，但是在區(qū)域供需結(jié)構(gòu)不平衡狀況最突出的表現(xiàn)在各片區(qū)的供求不平衡現(xiàn)象上，通過比較各片區(qū)供需狀況，市場(chǎng)各方能夠準(zhǔn)確地把握不同片區(qū)市場(chǎng)狀況，避免造成資源的浪費(fèi)。隨著二級(jí)市場(chǎng)的高速發(fā)展以及各種鼓勵(lì)政策出臺(tái)，存量房交易快速上升，同時(shí)市政府加大經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房的建設(shè)力度，以及2022年土地的放量上市將有效緩解以往土地資源制約房地產(chǎn)開發(fā)的狀況，2022商品房供給量將比2022年的供給量大幅增加，使總體供不應(yīng)求的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況得到改變。二、2022年房地產(chǎn)供應(yīng)結(jié)構(gòu)以及供需分析1. 2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)總體供需分析2022年商品房的市場(chǎng)容量為850平方米，存量房的市場(chǎng)容量為550萬平方米左右，本常規(guī)研究報(bào)告僅研究商品房的供需狀況。面向被拆遷困難戶和低收入家庭的經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)速度在2022年驟然加快，2022年全市僅僅開工建設(shè)20萬平方米經(jīng)濟(jì)適用房，安置了12900戶低收入家庭。因?yàn)殛P(guān)系到社會(huì)穩(wěn)定，普通老百姓的住房問題成為政府必須要解決的問題。隨著存量房的供應(yīng)不斷增加，存量房的供需逐漸走向平衡。2022年存量房交易全面超過商品房，2022年全市存，%%，交易面積達(dá)到429萬平方米，存量房交易各項(xiàng)指標(biāo)均有大幅增長(zhǎng)。2022年經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目土地出讓面積出現(xiàn)前所未有的增長(zhǎng)，采用招標(biāo)、拍，其中市區(qū)（不含江寧、浦口和六合）轉(zhuǎn)讓面積62幅，幾乎是前三年轉(zhuǎn)讓土地的三倍。市區(qū)已經(jīng)基本沒有空置土地可供出讓開發(fā)，而通過轉(zhuǎn)手交易得到的地塊價(jià)格漲幅較大。開發(fā)投資從99年以來增長(zhǎng)速度不斷上升，高于同期的竣工增長(zhǎng)速度，表明2004年的商品房供給將會(huì)有大的增速。從這個(gè)角度看，南京房地產(chǎn)的投資并不能說是過熱。房地產(chǎn)開發(fā)投資中，2022年住宅投，%；，%；，%。本部分主要分析了2003年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)中的產(chǎn)品供給情況，并結(jié)合市場(chǎng)容量結(jié)構(gòu)，對(duì)商品房的供給狀況進(jìn)行多角度深入分析，以探尋目前存在的結(jié)構(gòu)性矛盾和供應(yīng)缺口。3. 商品房?jī)r(jià)格檔次及季度變化情況價(jià)格是商品需求實(shí)現(xiàn)的主要制約因素，商品房的需求對(duì)房?jī)r(jià)非常敏感。高層、小高層的得房率較低、電梯問題、習(xí)慣心理等使多層的選擇比例超過了一半。其它各片區(qū)的需求比例變化甚微，需求結(jié)構(gòu)穩(wěn)定。隨著金馬驪城、奧體新城等超級(jí)大盤的開發(fā)上市，2022年河西地區(qū)吸引了30%左右的總需求，表明河西片區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)需求非常旺盛。三、2022年需求結(jié)構(gòu)分析1. 各片區(qū)的結(jié)構(gòu)比例及季度變化情況房地產(chǎn)是一種特殊的商品，由于地理位置的不同，造成每個(gè)商品房都有其獨(dú)特性和不可替代性，從而導(dǎo)致了不同區(qū)域商品房的不同需求。由于老城改造城市建設(shè)等因素的強(qiáng)勁拉動(dòng)，南京房地產(chǎn)市場(chǎng)在未來1—2年內(nèi)仍具有較大的市場(chǎng)發(fā)展前景。當(dāng)前國(guó)內(nèi)消費(fèi)品消費(fèi)仍然低迷，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)主要受投資拉動(dòng)所致，導(dǎo)致國(guó)內(nèi)辦公樓需求不足，因此才會(huì)有開發(fā)商把原來作為辦公樓用途的用地開發(fā)為商住兩用樓，酒店式公寓等形式，迎合不斷上漲的商品住宅的需求。從南京住宅的漲幅來看，無論什么地段都沒超過商鋪。2022年經(jīng)濟(jì)適用房基本上供不應(yīng)求， ，要滿足拆遷居民的需求還需加大經(jīng)濟(jì)適用房的建設(shè)。在已經(jīng)被實(shí)現(xiàn)的需求中，可以分為商品房、存量商品房、經(jīng)濟(jì)適用房、商鋪和辦公樓幾個(gè)途徑，以下分別論述：2022年南京商品房市場(chǎng)非常旺盛，商品房銷售面積創(chuàng)出歷年最高記錄。以城中為例，超過70％的商品房的面積在110平方米/套以上，而存量房面積大部分在50—80平方米/套，城中同樣位置的一套商品房和存量房的總價(jià)相差幾乎一半。南京每年高等院校畢業(yè)生在7萬人左右，有相當(dāng)一部分留在南京工作；每年大量農(nóng)村和外地人口遷入到南京城區(qū)定居工作，都會(huì)新增一定量的商品房需求。 4. 改善居住環(huán)境群體需求比例變化較小 % % % %% %%%%%%拆 遷 結(jié) 婚 改 善 居 住 投 資 其 他 城 市 化 進(jìn) 程隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，居民收入也顯著提高，因此，對(duì)于改善居住條件，提高生活質(zhì)量的購(gòu)房需求也在相應(yīng)的逐步增加。按照人均購(gòu)房110平方米計(jì)算，這部分人群購(gòu)買商品房的需求約為140萬平米。因此，拆遷居民需購(gòu)買商品房的數(shù)量在2萬戶左右，這部分居民購(gòu)買的住宅面積較小，按照戶均購(gòu)房面積85平方米計(jì)算，拆遷居民購(gòu)買商品房170萬平方米；此外，每個(gè)拆遷工企單位中按平均購(gòu)買1000平方米面積計(jì)算，拆遷單位需購(gòu)買商品房130萬平米左右。根據(jù)對(duì)2022年會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)購(gòu)房者商品房需求信息的分析，購(gòu)房者全年對(duì)商品房的需求動(dòng)機(jī)比例構(gòu)成如下圖所示。分析角度包括總體容量、已實(shí)現(xiàn)的市場(chǎng)容量、區(qū)域需求結(jié)構(gòu)、價(jià)格需求結(jié)構(gòu)等，市場(chǎng)容量分析是房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的基礎(chǔ),總量及層次結(jié)構(gòu)的變化及趨勢(shì)對(duì)把握房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展具有舉足輕重的意義。商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)超過4000元/平方米2022年底南京商品房均價(jià)達(dá)到4537元/平方米；商品住宅均價(jià)為4378元/平方米，在全國(guó)各主要城市中排名前列。商品房成本不斷上升作為商品房成本的主要構(gòu)成土地的成本增長(zhǎng)很快，已占商品房售價(jià)的一半，2003年土地出讓平均價(jià)格達(dá)到281萬元/畝，%。在供需矛盾十分突出的情況下，商品房?jī)r(jià)格飚升2022年南京市所有片區(qū)商品房?jī)r(jià)格都大幅上升，最低漲幅14%，漲幅最高的河西片區(qū)房?jī)r(jià)上漲23%（詳見土33），各片區(qū)漲幅平均為1000元/平方米上下；存量房?jī)r(jià)格也在商品房的帶動(dòng)下上升很快，除了城中、城南片區(qū)外，其它片區(qū)存量房?jī)r(jià)格基本接近商品房的價(jià)格。房地產(chǎn)投資上升幅度很大，但商品房供給不足，存量房供需兩旺，創(chuàng)歷史記錄，%。注：本報(bào)告基礎(chǔ)數(shù)據(jù)除特殊說明外，均來自抉策地產(chǎn)研究中心購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)。我中心認(rèn)為，開發(fā)商在項(xiàng)目開發(fā)前期階段對(duì)市場(chǎng)狀況的關(guān)注要點(diǎn)主要為：地域房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境、地域房地產(chǎn)市場(chǎng)容量與產(chǎn)品結(jié)構(gòu)/供需關(guān)系；宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展?fàn)顩r/ 區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與變化/準(zhǔn)購(gòu)房者購(gòu)買力及消費(fèi)特征/區(qū)域準(zhǔn)購(gòu)房者特征；地區(qū)地價(jià)與房?jī)r(jià)狀況/競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手價(jià)格策略/ 銷售周期預(yù)計(jì)與銷售進(jìn)度控制。媒體監(jiān)測(cè)——通過對(duì)南京各大報(bào)刊的房地產(chǎn)類廣告投放量、投放頻率、投放額等數(shù)據(jù)的監(jiān)測(cè)，分析開發(fā)商的營(yíng)銷投放特征，結(jié)合樓盤的開發(fā)及銷售狀況從營(yíng)銷投入的角度研究開發(fā)企業(yè)、各樓盤的市場(chǎng)營(yíng)銷狀況，并對(duì)媒體影響度、媒體偏好、消費(fèi)者決策影響等做相關(guān)研究。 產(chǎn)品結(jié)構(gòu)——主要分析南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)狀況、存量房、經(jīng)濟(jì)適用房供應(yīng)狀況、土地供應(yīng)狀況、從多角度分析樓盤供應(yīng)狀況，并結(jié)合需求狀況,對(duì)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需結(jié)構(gòu)作深入分析，找出類別產(chǎn)品需求旺盛區(qū)和供給壓力區(qū)。本報(bào)告以以上六大指標(biāo)全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)的現(xiàn)狀及發(fā)展水平，研究和評(píng)價(jià)開發(fā)企業(yè)及商品（商品房）的市場(chǎng)地位及競(jìng)爭(zhēng)力，分析市場(chǎng)的未來發(fā)展趨勢(shì)。抉策地產(chǎn)研究中心將在2004年構(gòu)建較為全面的長(zhǎng)三角地區(qū)重點(diǎn)城市樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)，并對(duì)全國(guó)范圍內(nèi)具有代表意義的各類樓盤進(jìn)行個(gè)案資料收集以建立項(xiàng)目案例庫(kù)；（3）媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù)：抉策房地產(chǎn)營(yíng)銷投入監(jiān)測(cè)模型是針對(duì)開發(fā)企業(yè)及樓盤項(xiàng)目，對(duì)能夠反映房地產(chǎn)營(yíng)銷投放特征的相關(guān)數(shù)據(jù)進(jìn)行的長(zhǎng)期監(jiān)測(cè)，目前監(jiān)測(cè)范圍包括報(bào)紙、電視、網(wǎng)絡(luò)媒介等。在所有會(huì)員中，2645歲中青年人群占到會(huì)員總數(shù)的2/3，70%的會(huì)員家庭年收入在38萬元之間，大專以上學(xué)歷會(huì)員超過60%，會(huì)員資料中涉及會(huì)員的家庭基本情況（如：基本收入、人口結(jié)構(gòu)、現(xiàn)有住房情況等），購(gòu)房意向情況（如：意向購(gòu)房區(qū)域、樓型、面積、單價(jià)、總價(jià)等），購(gòu)房行為及心理特征（如：購(gòu)房決策權(quán)、購(gòu)房決策依據(jù)、信息獲取渠道、房?jī)r(jià)接受度、漲跌主觀判斷等），數(shù)據(jù)庫(kù)現(xiàn)有數(shù)據(jù)量14余萬條，每月更新量26%。本期報(bào)告通過分析過去一年南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需狀況、價(jià)格走勢(shì)及購(gòu)房需求變化等微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，結(jié)合宏觀經(jīng)濟(jì)、政策形勢(shì)和發(fā)展態(tài)勢(shì)及消費(fèi)者調(diào)查、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)分析研究了2022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)，以期從市場(chǎng)研究的角度為消費(fèi)者、房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)提供公正有價(jià)值的研究成果，有瑕疵之處，敬請(qǐng)指正。2022年最具影響力的“一對(duì)”文件，即中國(guó)人民銀行發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》（121號(hào)文）和9月國(guó)務(wù)院發(fā)出的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》（18號(hào)文），121文件降低了銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)，但也提高了門檻，一些規(guī)模小、自有資金率低、融資渠道不暢的中小開發(fā)企業(yè)無疑會(huì)由于實(shí)力不濟(jì)而被淘汰，也促成了實(shí)力強(qiáng)的品牌開發(fā)企業(yè)向規(guī)模化方向發(fā)展。隨著市場(chǎng)的發(fā)展成熟，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)愈演愈烈，不久的將來，房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)全面進(jìn)入供過于求的局面。從房地產(chǎn)市場(chǎng)的具體表現(xiàn)來說，2022年南京市地價(jià)、房?jī)r(jià)漲幅驚人，交易量更是突破了歷史最高水平。開發(fā)商與運(yùn)營(yíng)商在驚喜高利潤(rùn)回報(bào)的同時(shí)受制于土地拍賣造成的高地價(jià)，在品牌運(yùn)營(yíng)、土地儲(chǔ)備資金實(shí)力的更高要求下，一些企業(yè)開始考慮兼并與整合的長(zhǎng)期戰(zhàn)略；另一方面，消費(fèi)者愿望與實(shí)際差距越拉越大，很多人在猜測(cè)、猶豫中未能實(shí)現(xiàn)買房的愿望，而就在2022年，我國(guó)人均GDP首次突破1000美元，GDP是衡量一個(gè)國(guó)家經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的總量尺度，人均GDP評(píng)價(jià)的是一個(gè)國(guó)家的富裕程度，人們根據(jù)這個(gè)數(shù)字的變化來劃分經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，這說明我國(guó)真正進(jìn)入了“脫貧”致富的階段，在新的歷史時(shí)期，社會(huì)將會(huì)發(fā)生更多積極的變化，比如在日益發(fā)展完善的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，過去人們生活中的奢侈品逐漸成為今后的日常必需品，消費(fèi)結(jié)構(gòu)將向發(fā)展型、享受型升級(jí)，住房、轎車、電子、通信等大宗消費(fèi)品市場(chǎng)將出現(xiàn)爆炸性增長(zhǎng)，更加繽紛多樣的消費(fèi)方式即將在膨脹的消費(fèi)時(shí)代成為現(xiàn)實(shí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)目前遠(yuǎn)未成熟，產(chǎn)品（商品房）又是相當(dāng)復(fù)雜的特殊商品，相關(guān)影響因素如國(guó)內(nèi)、外宏觀政治、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、金融政策、相關(guān)法律法規(guī)的變化都會(huì)直接影響其微觀市場(chǎng)表現(xiàn)，片面的以某些經(jīng)濟(jì)指標(biāo)作為房?jī)r(jià)與房市的預(yù)測(cè)依據(jù)進(jìn)行市場(chǎng)預(yù)測(cè)是不可取的，所謂預(yù)測(cè)其實(shí)就是“瞎子算命”，會(huì)產(chǎn)生錯(cuò)誤的引導(dǎo)甚至欺騙。18號(hào)文肯定房地產(chǎn)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，強(qiáng)調(diào)“對(duì)符合條件的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和房地產(chǎn)項(xiàng)目要繼續(xù)加大信貸支持力度”。二、研究方法簡(jiǎn)介1. 研究背景說明隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)化進(jìn)程的加速，產(chǎn)生了對(duì)專業(yè)房地產(chǎn)研究、咨詢服務(wù)機(jī)構(gòu)的需求，特別是迫切需要對(duì)目前房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況成體系的市場(chǎng)研究評(píng)價(jià)模型，抉策地產(chǎn)研究中心自2022年開始組建抉策購(gòu)房會(huì)員俱樂部，并在會(huì)員服務(wù)、信息反饋等數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上于2022年推出抉策房地產(chǎn)市場(chǎng)研究指標(biāo)體系及研究模型，研究模型主要建立在抉策地產(chǎn)研究中心獨(dú)有的購(gòu)房會(huì)員俱樂部會(huì)員數(shù)據(jù)庫(kù)、南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)、媒體監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)庫(kù) 基礎(chǔ)之上，主要從微觀角度，利用專業(yè)統(tǒng)計(jì)軟件，對(duì)三大數(shù)據(jù)庫(kù)進(jìn)行統(tǒng)計(jì)分析，從而獲得研究報(bào)告所需的總量及分量數(shù)據(jù)。（2）南京70典型樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)：主要包括樓盤基本信息、價(jià)格數(shù)據(jù)跟蹤、銷售進(jìn)程、周邊生活便利程度等，依據(jù)抉策地產(chǎn)生活指數(shù)指標(biāo)系統(tǒng)進(jìn)行數(shù)據(jù)收集和分?jǐn)?shù)評(píng)定，對(duì)項(xiàng)目全程的營(yíng)銷投放進(jìn)行監(jiān)測(cè)，目前建立起的比較健全的是南京市70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)庫(kù)。監(jiān)測(cè)對(duì)象：南京市所有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的所有項(xiàng)目，每個(gè)監(jiān)測(cè)對(duì)象的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)近30項(xiàng)。市場(chǎng)容量——即總需求量。價(jià)格指數(shù)——以抉策地產(chǎn)研究中心南京70典型樓盤價(jià)格指數(shù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)平臺(tái)的數(shù)據(jù)為依據(jù)，監(jiān)測(cè)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格走勢(shì)、總體均價(jià)、各片區(qū)均價(jià)、分物業(yè)均價(jià)，結(jié)合片區(qū)及個(gè)案銷售狀況，分析其現(xiàn)狀及原因，研究市場(chǎng)價(jià)格成因。以上六大指標(biāo)構(gòu)成全面衡量南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)、某區(qū)域、某樓盤發(fā)展水平、市場(chǎng)地位及市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的體系，既獨(dú)立又互相關(guān)聯(lián)，任何單一指標(biāo)的研究都不能充分說明市場(chǎng)的全貌，必須經(jīng)過相關(guān)性分析，才能比較全面地反映某一區(qū)域某一時(shí)間段內(nèi)真實(shí)的市場(chǎng)狀態(tài)。抉策地產(chǎn)研究中心建議：通過抉策樓盤數(shù)據(jù)庫(kù)系統(tǒng)獲得基礎(chǔ)數(shù)據(jù)/ 通過中長(zhǎng)期分階段市場(chǎng)監(jiān)測(cè)跟蹤市場(chǎng)變化動(dòng)態(tài)/通過購(gòu)房會(huì)員俱樂部跟蹤消費(fèi)者（準(zhǔn)購(gòu)房者）動(dòng)態(tài)特征，幫助開發(fā)者在項(xiàng)目前期階段獲得較精準(zhǔn)的數(shù)據(jù)資料與關(guān)鍵信息，輔助項(xiàng)目的相關(guān)定位決策。如果您對(duì)南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)有較深層次了解的愿望和要求，請(qǐng)與南京抉策地產(chǎn)研究中心聯(lián)系。但竣工面積僅，同比下降了10%，加上期房供給上市銷售面積為598萬平方米。商品房總體供不應(yīng)求外，存在結(jié)構(gòu)性供過于求情況盡管商品房整體市場(chǎng)供應(yīng)不足，但還出現(xiàn)有的商品房銷售困難，甚至滯銷狀況，說明存在結(jié)構(gòu)性不平衡狀況。建筑原材料上漲行情一直持續(xù)，鋼材、水泥、石子等材料價(jià)格上升20%40%不等。第一節(jié) 市場(chǎng)容量分析產(chǎn)品（商品房）需求量直接影響市場(chǎng)供求雙方的地位，不斷上升的需求量是南京房地產(chǎn)市場(chǎng)高速發(fā)展的主要?jiǎng)恿?。一?022年南京市房地產(chǎn)市場(chǎng)容量分析房地產(chǎn)的市場(chǎng)容量是指有現(xiàn)實(shí)需求的購(gòu)房者準(zhǔn)備購(gòu)買房屋的面積總量，購(gòu)房者對(duì)于房屋的類型選擇可以分為商品房（開發(fā)商新建商品房、政府推出的經(jīng)濟(jì)適用房和中低價(jià)商品房）和存量房（包括二手房、上市公房等）。圖1－1 2022年全年購(gòu)房動(dòng)因構(gòu)成圖（一）2022年的商品房市場(chǎng)容量1. 拆遷購(gòu)房仍然處于南京房地產(chǎn)需求的主導(dǎo)地位據(jù)統(tǒng)計(jì)南京市2022年實(shí)施拆遷