【正文】 公司擁有先進(jìn)的生產(chǎn)設(shè)備和技術(shù)，加之公司較強(qiáng)的營(yíng)銷(xiāo)能力和科學(xué)的生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，項(xiàng)目的建設(shè)將使公司在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中占有更大的先機(jī)。綜上所述，公司所從事的行業(yè)和主要產(chǎn)品的生產(chǎn)和銷(xiāo)售正呈快速擴(kuò)張的發(fā)展趨勢(shì)。本項(xiàng)目的建設(shè)內(nèi)容、建設(shè)規(guī)模、技術(shù)方案及產(chǎn)品方案較為合理。市場(chǎng)分析表明，企業(yè)所處行業(yè)是朝陽(yáng)行業(yè)，具有巨大的潛在市場(chǎng)，項(xiàng)目建成后企業(yè)產(chǎn)能、產(chǎn)品質(zhì)量和品種都將取得顯著提高和優(yōu)化。由此也伴隨著市場(chǎng)需求的不斷上升，這將為相關(guān)生產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)更大的商機(jī)。總體而言，通過(guò)二期項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)資金不足，降低開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，為開(kāi)發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。二、連鎖總部及生產(chǎn)基地效益分析序號(hào)項(xiàng)目金額備注1年均銷(xiāo)售收入150,000萬(wàn)元達(dá)產(chǎn)年2年均利潤(rùn)總額16,000萬(wàn)元達(dá)產(chǎn)年3年均稅后凈利潤(rùn)12,000萬(wàn)元達(dá)產(chǎn)年4投資凈利潤(rùn)率%達(dá)產(chǎn)后5全部投資回收期含建設(shè)期第八章、研究結(jié)論第九章、 研究結(jié)論演藝中心二期項(xiàng)目是開(kāi)發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的集開(kāi)發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂(lè)文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂(lè)、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。第七章、廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目SWOT分析一、項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)分析開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)政策支持，經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展目標(biāo)一致（機(jī)會(huì)）；環(huán)境優(yōu)美，位于開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)交通樞紐與黃金地段（機(jī)會(huì)）；集商業(yè)、行政辦公、文化創(chuàng)意、健身休閑、培訓(xùn)于一體，可以彌補(bǔ)本地區(qū)中高檔商娛的空缺（機(jī)會(huì)）；周邊高檔的住宅小區(qū)，滿足本地區(qū)精英階層生活（機(jī)會(huì)）；周邊政府部門(mén)，商業(yè)、金融、醫(yī)療、教育等配套齊全（機(jī)會(huì)）；道路的修建加強(qiáng)了與市區(qū)的連接，會(huì)對(duì)本項(xiàng)目有正面的影響（機(jī)會(huì)）；市場(chǎng)供小于求，有強(qiáng)烈的市場(chǎng)需求（機(jī)會(huì)）；凱得文化單獨(dú)開(kāi)發(fā)，貫徹管委會(huì)精神可執(zhí)行力強(qiáng)（機(jī)會(huì)）；商業(yè)配套會(huì)隨著科學(xué)城建設(shè)及規(guī)劃而升值（機(jī)會(huì)）；二、項(xiàng)目劣勢(shì)分析價(jià)格可能較周邊其他商住小區(qū)要高（威脅）；本地區(qū)人口密度及購(gòu)買(mǎi)力相對(duì)不高（威脅）；本地商業(yè)品牌簡(jiǎn)單，檔次不高（威脅）；距傳統(tǒng)消費(fèi)中心區(qū)有20公里，城市次2中心尚未形成（威脅）；市場(chǎng)不成熟，培育期較長(zhǎng)（威脅）；土地用途定性可能影響價(jià)格決策（威脅）。二、建筑工程項(xiàng)目前期費(fèi)建筑工程費(fèi)主要系研發(fā)中心項(xiàng)目、連鎖總部及生產(chǎn)基地項(xiàng)目、配套設(shè)施的土建成本，估算共需4500萬(wàn)元，建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢費(fèi)、編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境咨詢服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單編制費(fèi)、施工圖審查費(fèi)、審核竣工結(jié)算費(fèi)等，共計(jì)約1514萬(wàn)元，明細(xì)如下表所示：序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑名稱建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬(wàn)元）1　建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi)　合計(jì)　30,000　 4,5002編制可行性研究報(bào)告　　3勘察費(fèi) 4設(shè)計(jì)費(fèi) 5環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi)　　6招投代理服務(wù)費(fèi)　　7工程量清單編制費(fèi)　　8施工圖審查費(fèi) 9審核竣工結(jié)算費(fèi)　　10招標(biāo)控制價(jià)評(píng)審費(fèi)　　11建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi)　　合計(jì)30,0004,三、裝修工程建筑安裝費(fèi)項(xiàng)目中的研發(fā)中心及中試車(chē)間、檢驗(yàn)中心、生產(chǎn)車(chē)間必須符合GMP要求，需根據(jù)GMP要求進(jìn)行裝修，裝修成本約1500元每平方米，其他均為普通裝修，約500元每平方米便可建筑安裝費(fèi)包括土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工程費(fèi)（場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等），裝修工程成本約270036833萬(wàn)元，計(jì)算明細(xì)如下表：序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬(wàn)元）1土建工程 2機(jī)電設(shè)備及安裝 3裝飾裝修工程 4總圖工程合計(jì)　序號(hào)項(xiàng)目建筑名稱建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）裝修成本(萬(wàn)元）1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車(chē)間 3,000 1,500 450 2營(yíng)養(yǎng)中心 1,000 500 50 3檢驗(yàn)中心 1,000 1,500 150 4連鎖總部及生產(chǎn)基地連鎖總部辦公樓 3,000 500 150 5生產(chǎn)車(chē)間 8,000 1,500 1,200 6倉(cāng)庫(kù)及配送中心 12,000 500 600 7其他配套配套建設(shè) 2,000 500 100 　　合計(jì) 30,000 　 2,700 四、設(shè)備及安裝項(xiàng)目管理費(fèi)費(fèi)項(xiàng)目管理設(shè)備及安裝費(fèi)約61002897萬(wàn)元，明細(xì)如下表：序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬(wàn)元）1市政設(shè)施維護(hù)費(fèi)　 2行政事業(yè)性收費(fèi)　 3建設(shè)管理費(fèi)　 4場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)　　 5工程保險(xiǎn)費(fèi)　　 合計(jì)　 序號(hào)項(xiàng)目建筑名稱建筑面積（㎡）設(shè)備價(jià)值（萬(wàn)元）主要設(shè)備1研發(fā)中心研發(fā)中心及中試車(chē)間 3,000 900 中試設(shè)備2營(yíng)養(yǎng)中心 1,000 300 顧客營(yíng)養(yǎng)服務(wù)3檢驗(yàn)中心 1,000 500 檢測(cè)設(shè)備4連鎖總部及生產(chǎn)基地連鎖總部辦公樓 3,000 500 辦公、電子及信息系統(tǒng)設(shè)備5生產(chǎn)車(chē)間 8,000 3,200 膠囊、片劑、粉劑設(shè)備6倉(cāng)庫(kù)及配送中心 12,000 400 倉(cāng)儲(chǔ)、配送設(shè)備及中樞7其他配套配套建設(shè) 2,00 300 配套設(shè)備　　合計(jì) 30,000 6,100　五、其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi)開(kāi)發(fā)間接費(fèi)合計(jì)85823755萬(wàn)元，明細(xì)如下：序號(hào)項(xiàng)目及費(fèi)用建筑面積（㎡）單位成本(元/㎡）建筑成本(萬(wàn)元）1管理費(fèi)用　　 2銷(xiāo)售費(fèi)用　　 3稅費(fèi)　　 合計(jì)　 序號(hào)明細(xì)金額（萬(wàn)元）1建設(shè)單位管理費(fèi) 80 2前期工作費(fèi) 50 3工程保險(xiǎn)費(fèi) 30 4設(shè)計(jì)費(fèi) 150 5勘察費(fèi) 12 6工程監(jiān)理費(fèi) 36 7基本預(yù)備費(fèi) 500 合計(jì)858六、流動(dòng)資金 因本項(xiàng)目需要大量流動(dòng)資金啟動(dòng)，如生產(chǎn)車(chē)間運(yùn)作及連鎖店開(kāi)拓，按建設(shè)總投資的30％以內(nèi)估算本項(xiàng)目的流動(dòng)資金，約4,100萬(wàn)元。由于項(xiàng)目產(chǎn)生的污染程度較輕，因此，擬建項(xiàng)目在建設(shè)及建成投入使用后如能?chē)?yán)格執(zhí)行建設(shè)項(xiàng)目“三同時(shí)”的有關(guān)規(guī)定，落實(shí)污染治理措施，則對(duì)所在地區(qū)的環(huán)境質(zhì)量不會(huì)產(chǎn)生太大的影響。固體廢棄物對(duì)生活垃圾分類(lèi)收集，辦公垃圾中廢紙等可利用部分，出售給廢物回收機(jī)構(gòu)，其它生活垃圾用塑料桶收集存放，由清潔公司統(tǒng)一清運(yùn)，日產(chǎn)日清，送到垃圾焚燒處理廠。廢氣在廚房?jī)?nèi)預(yù)留內(nèi)置排煙井。噪聲主要利用廠區(qū)內(nèi)各建筑物的阻隔作用及聲波本身的自然衰減，源強(qiáng)大的設(shè)備設(shè)專(zhuān)用機(jī)房，采取減振、隔聲、吸聲、換氣管裝消聲器等措施。固體廢棄物本項(xiàng)目，投入使用后產(chǎn)生的固體廢棄物主要包括藥渣、污水處理產(chǎn)生的污泥、純水制備過(guò)程中產(chǎn)生的廢活性炭以及生活垃圾等。噪聲本項(xiàng)目噪聲源主要來(lái)自高壓水泵、空壓機(jī)、生產(chǎn)設(shè)備及部分機(jī)械輸送設(shè)備等運(yùn)行時(shí)產(chǎn)生的噪聲。實(shí)施后的產(chǎn)能情況本項(xiàng)目實(shí)施達(dá)產(chǎn)后，各劑型產(chǎn)品的產(chǎn)能將得到大幅擴(kuò)張，將完全解決公司連鎖店銷(xiāo)售產(chǎn)品的供應(yīng)，并可以滿足公司未來(lái)五年連鎖店發(fā)展的需要。 本項(xiàng)目建設(shè)用地?cái)M在廣州科學(xué)城，面積約30,000平方米。2014年12月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測(cè)，水電、設(shè)備安裝，并開(kāi)始裝飾工程、配套及景觀。2013年6月完成三通一平（水通、電通、路通和場(chǎng)地平整）。2013年4月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工等招標(biāo)）。2013年2月規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案報(bào)管委會(huì)及有關(guān)部門(mén)審批。七、項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期2013年1月管委會(huì)審議通過(guò)，同意地塊編號(hào)KXCQ23由凱得公司負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國(guó)土部門(mén)的規(guī)定取得土地所有權(quán)。故在發(fā)債資金未到之前，用于支付地價(jià)和啟動(dòng)費(fèi)用。六、資金籌措計(jì)劃凱得公司是開(kāi)發(fā)區(qū)重要的投融資主體之一，融入的資金在區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌下，由公司專(zhuān)項(xiàng)用于開(kāi)發(fā)區(qū)社會(huì)經(jīng)濟(jì)建設(shè)。第二方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，凱得文化公司參與土地投標(biāo)，當(dāng)超過(guò)一定的地價(jià)后，則不再參與競(jìng)標(biāo)，由價(jià)高者得。寫(xiě)字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷(xiāo)售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。即由凱得文化公司成立項(xiàng)目公司作為東地塊（地塊編號(hào)KXCQ23）投融資主體。其中地上商業(yè)(含寫(xiě)字樓)建筑面積49,149 m2，住宅建筑面積49,149 m2，地下建筑面積38,000 m2（含2250個(gè)停車(chē)位）。西地塊沿地鐵上蓋，以鋼化玻璃建筑與地鐵和諧，構(gòu)造沿線風(fēng)情街，咖啡屋、便利店、酒吧間，通過(guò)地下連廊，穿過(guò)演藝中心一期，直達(dá)東區(qū)地塊，形成地下商業(yè)空間。開(kāi)展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。四樓以上為產(chǎn)權(quán)式住宅，針對(duì)演藝中心產(chǎn)業(yè)鏈中的藝術(shù)工作室、個(gè)人工作室、藝術(shù)從業(yè)者等自住、創(chuàng)作和創(chuàng)業(yè)之用。三、布局國(guó)際演藝中心一體化配套綜合體，從產(chǎn)業(yè)定位、外觀造型、商業(yè)運(yùn)營(yíng)式達(dá)到完美的和諧，達(dá)到文化商業(yè)模塊與演藝中心的互動(dòng)。其中首期開(kāi)發(fā)地塊編號(hào)為KXCQ23的東地塊，將作為廣州國(guó)際演藝中心商業(yè)、居住及文化配套。中間通過(guò)演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個(gè)有機(jī)的綜合體。第五章、項(xiàng)目建設(shè)方案一、項(xiàng)目用地及位置 地塊A、C為演藝中心二期項(xiàng)目用地； 地塊B為一期地下停車(chē)場(chǎng)；地塊D為現(xiàn)演藝中心場(chǎng)館2為地鐵6號(hào)線延長(zhǎng)線演藝中心站點(diǎn)。同時(shí)，公司通過(guò)近幾年的終端經(jīng)營(yíng)積累，xx品牌的市場(chǎng)影響力和滲透力迅速提升，產(chǎn)品質(zhì)量得到顧客的普遍認(rèn)同，為連鎖店的成功開(kāi)設(shè)提供了有利條件。（3）品牌知名度的不斷提高為開(kāi)設(shè)連鎖店提供了有利條件公司自2006年啟動(dòng)品牌提升戰(zhàn)略以來(lái)，2002009已連續(xù)兩年投入超過(guò)營(yíng)業(yè)收入的9%作為品牌推廣費(fèi)用，未來(lái)三年，仍將計(jì)劃每年投入營(yíng)業(yè)收入的10%左右作為品牌推廣建設(shè)使用。如公司重點(diǎn)支持的試點(diǎn)城市常州、沈陽(yáng)，以及北京、福州、南昌、重慶、昆明、西安、武漢、青島、佛山等地。從未來(lái)的發(fā)展來(lái)看，連鎖經(jīng)營(yíng)模式也將是中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑未來(lái)發(fā)展的一個(gè)主流渠道模式之一。截止2008年末，GNC在全球共開(kāi)設(shè)專(zhuān)賣(mài)店超過(guò)5,000間，其中在美國(guó)和加拿大有2,614間和160間直營(yíng)專(zhuān)賣(mài)店，另外在美國(guó)和其他國(guó)家有954間和1,190間特許經(jīng)營(yíng)店，以及與Rit