【正文】 2．工程建設(shè)其他費用 （ 1）土地取得費用 1） 居民房屋拆遷 ① 房屋 拆遷 補償費 目前，現(xiàn)狀用地上仍有居民房屋建筑面積為 4000平方米。同時參照： 1． 北京市建 設(shè)工程概算定額 （ 1XX6版 ） ； 2． 北京市現(xiàn)行其他有關(guān)造價文件 3． 北京市同類建筑工程技術(shù)經(jīng)濟指標 4． 北京市近期的材料及設(shè)備價格信息 （三） 編制說明 1．工程費用 工程建安造價采用類似工程指標法進行估算。 4． 建設(shè)期貸款利息 。 2． 工程 建設(shè) 其他費用：主要包括土地 取得 費用、 建設(shè)基金、 工程建設(shè)前期費用、 工程建設(shè)費用、其他費用 等。 一、投資估算 （一） 編制范圍 1． 工程費用，包括土建結(jié)構(gòu)及裝修工程費用、設(shè)備費用、室外工程費用等。 項目建設(shè)進度具體安排如下表所示： 表 7－ 1 建設(shè)進度計劃表 序號 項目 建設(shè)進度 總經(jīng)理 采購部 客戶服務(wù)部 副總經(jīng)理 總經(jīng)理助理 總工程師 財務(wù)總監(jiān) 預(yù)算合約部 財務(wù)部 銷售策劃部 工程部 前期開發(fā)部 辦公室 北京市工程咨詢公司 32 X 年 年 X 年 年 2021 年 1 可行性研究及審批 2 初步設(shè)計及審批 3 施工圖設(shè)計 4 結(jié)構(gòu)工程 5 裝修工程 6 設(shè)備安裝、調(diào)試 7 竣工驗收 北京市工程咨詢公司 33 第 八 章 投資估算 、 資金籌措 根據(jù)規(guī)劃設(shè)計方案，項目 總占地面積 平方米， 總建筑面積 平方米，其中地上建筑面積 平方米，地下建筑面積 39628 萬平方米。 各職能部門經(jīng)理由總經(jīng)理指派或公開招聘，其余人員均向社會公開招聘。 北京市工程咨詢公司 31 第 七 章 項目 組織機構(gòu)及 實施計劃 一、項目組織機構(gòu) 項目開發(fā)公司設(shè)總經(jīng)理一名， 副總經(jīng)理一名、總經(jīng)理助理兩名、總工程師 —名、財務(wù)總監(jiān)一名及八個部門，分別為行政辦公室、前期開發(fā)部、工程部、銷售策劃部、財務(wù)部、預(yù)算合約部、采購部和客戶服務(wù)部。 (5) 由于現(xiàn)況萬柳小區(qū)內(nèi)部道路尚未完全按規(guī)劃實施，建議周邊路網(wǎng)盡決實施。 (4) 項目地下停車庫設(shè)立交通標志，在出入口、轉(zhuǎn)彎及停車區(qū)設(shè)置明顯的交通標志，引導(dǎo)車輛順利、安全的停車。在路口西側(cè) XX路 上增設(shè)一座人行過街設(shè)施。 2．建議 (1) 在項目的下一步方案設(shè)計中，深化地下停車場出入口的位置，落實自行車停車場?？紤]到商業(yè)和休閑人流對于本項目還是比較集中，為了方便行人過街，并減輕路口人流對車輛的干擾，建議在 XX路 上修建 — 座行人過街設(shè)施。遠期交通量增長到一定程度，為減輕路口交通壓力，可考慮項目北側(cè)規(guī)劃支路東向西單向行駛，引導(dǎo)項目出行通過萬柳小區(qū)規(guī)劃路向西方向疏散，分散由于項目的建設(shè)對西北三環(huán)，特別是對蘇州橋立交橋下路口產(chǎn)生的交通壓力。以上幾條道路在項目周邊圍合成 — 條環(huán)路，機動車可通過鄰萬泉河快速路的輔路右轉(zhuǎn)進入項目北側(cè)規(guī)劃支路進入停車場；可通過 XX 路 右轉(zhuǎn)進入項目一、二期之間的支路進入停車場。 （二）項目交通預(yù)測 1． 交通 方式 預(yù)測 按北京市建筑設(shè)計院提供的設(shè)計方案，以步行 、 自行車 、 汽車和出租車的出行 比例 如下表： 表 6－ 1 交通結(jié)構(gòu)表 出行方式 比 例 北京市工程咨詢公司 29 出租車 8% 小汽車 27% 公共交通 38% 自行車、步行 27%（自行車 20%） 2． 公交預(yù)測 該區(qū)域現(xiàn)有公 交 線路 36 條，保守測算，按高峰期每 5分鐘發(fā)車間隔，高峰小時影響區(qū)域內(nèi)公交的承載人數(shù) 30240 人次，而項目高峰小時依靠公交出行 預(yù)測為1286 人次，占公交總運量的 ％，因此該項目依靠公交出行的出行量，對整個影響區(qū)的公交影響不大，公交運力完全可以承受。 3． 存在問題 經(jīng) 過對 現(xiàn)況 交通調(diào)查數(shù)據(jù)的分析， 項目周邊的北三環(huán)路、西三環(huán)路、中關(guān)村大街、知春路大街、蘇州街等主要交通流量已經(jīng)處于飽和狀態(tài)，不可能再容納更多的車流量。該區(qū)域公交車較發(fā)達，有多路公交在項目周邊經(jīng)過。 2． 公共交通組成 近期主要為地面公交，包括普通公交、小公共汽車 36 條線路，交通運力充足。 二、交通影響分析 （一）項目周邊交通 現(xiàn)狀 1． 主要 道路 根據(jù) 《項目交通影響評價報告 (交評單位 )》 ，項目周邊 主要道路 有多條。 （三）環(huán)境影響評價 入駐本項目寫字樓的企業(yè) 限制在 高新科技企業(yè)， 應(yīng) 主要從事各類 高新科技 的 北京市工程咨詢公司 28 研究開發(fā) ， 在科技產(chǎn)品的開發(fā)、生產(chǎn)、制作和測試過程中不產(chǎn)生灰塵、廢氣、廢水、廢渣和噪聲等污染物。 3．水污染治理 項目各衛(wèi)生間的 糞便污水經(jīng)化糞池處理后排至市政污水管網(wǎng)；廚房洗滌污水經(jīng)隔油器 將油分離后再排入市政污水管網(wǎng)；雨水、污水分流，排入市政管網(wǎng)，集中處理。 為了減少對環(huán)境的污染，設(shè)備均設(shè)置在單獨房間內(nèi)，對其墻面進行一定的吸噪處理，使噪聲降低到規(guī)范允許的范圍之內(nèi)。 （二） 環(huán)境保護 措施 1．大氣污染治理 項目地下車庫設(shè)有汽車尾氣排煙設(shè)施，排風(fēng)量按 6次／ h 換氣量計算，送風(fēng)量按 5 次 /h 換氣量計算（晚上均減半）；自備柴油發(fā)電機煙氣和餐廳廚房煙氣均由屋頂各自的排煙口排出。 北京市工程咨詢公司 27 第 六 章 環(huán)境、交通影響分析 一、環(huán)境影響分析 （一）建址 環(huán)境現(xiàn)狀 項目 東鄰 XX 路 ，西鄰 XXXX 項目 住宅小區(qū)， 南至長春路、北至萬柳小區(qū) 1 號路， 長春橋南側(cè)為武警總部，以北用地主要為空軍干休所。 （ 8） 綜合布線系統(tǒng)： 建立建筑物網(wǎng)絡(luò)傳輸平臺，它 既使語音和數(shù)據(jù)通信設(shè)備、交換設(shè)備和其它信息管理系統(tǒng)彼此相連，又使這些設(shè)備與外部通信網(wǎng)絡(luò)連接，布線可支持千兆以太網(wǎng)應(yīng)用。與消防中心合用機房。 安防中心設(shè)在首層，各區(qū)域設(shè)相應(yīng)的安防值班室。 安防通訊系統(tǒng)：建立以有線傳輸為主，無線傳輸為輔的報警信息傳輸系統(tǒng)，控制中心與所有通道出人口、重要機房建立有線對講系統(tǒng)，提 供安保人員方便快捷的應(yīng)急通信手段。 電視監(jiān)控及取證記錄系統(tǒng)：重要的大信息容量的現(xiàn)場監(jiān)視和取證手段，及重要的歷史記錄。輔助照明系 北京市工程咨詢公司 26 統(tǒng)為現(xiàn)場視頻監(jiān)視提供必要的支持條件。 （ 6） 安防系統(tǒng) 設(shè)計原則：安防系統(tǒng)在合理加強管理基礎(chǔ)上，以防盜報警系統(tǒng)為核心，采用電視監(jiān)控、多種報警探測技術(shù)和計算機控制及網(wǎng)絡(luò)通訊技術(shù)，將多個系統(tǒng)融為一體，形成相互支援，協(xié)同防范的綜合體系，以有效保障設(shè)備的完好和人員的人身安全。氣體滅火型式與設(shè)備專業(yè)協(xié)調(diào)。特定 場所采用特殊型式的報警傳感器，如網(wǎng)絡(luò)機房、高大空間可采用空氣采樣報警器。 （ 5） 消防系統(tǒng) 按規(guī)范設(shè)置火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、水及氣體滅火系統(tǒng)、火災(zāi)緊急廣播系統(tǒng)及事故照明系統(tǒng)等。建筑設(shè)備自動化系統(tǒng) 可 實現(xiàn)建筑物內(nèi)設(shè)備的安全、有效、節(jié)能可靠運行。系統(tǒng)采用鄰頻雙向傳輸設(shè)計 (大于 860MHz)，頻段分割按北 京有線電視網(wǎng)規(guī)定。 同時， 實現(xiàn)與 Inter 互聯(lián)，確保網(wǎng)絡(luò)互聯(lián)的安全性。 （ 2） 計算機網(wǎng)絡(luò) 建立內(nèi)部高速有線和無線局域網(wǎng)，吞吐應(yīng)滿足業(yè)務(wù)需求量。 同時， 設(shè)無線手機信 北京市工程咨詢公司 25 號增強覆蓋系統(tǒng)，確保無線通信的暢通，無“盲區(qū)”。 同時， 為便于國內(nèi)國際學(xué)術(shù)文化交流活動的開展，可設(shè)會議系統(tǒng)包括：電話、電視、同聲傳譯等多媒體智能化會議系統(tǒng)，可通過衛(wèi)星、舊 DN 綜合業(yè)務(wù)網(wǎng)以及 Inter 網(wǎng)實現(xiàn)內(nèi)部或外部的會議系統(tǒng)的組織與管理。全部通過電信局提供通信服務(wù)，除支持話音交換功能外，還可提供對個人移動通信系統(tǒng)、舊 DN 接入、可視電話、 lP 電話路由等的支持。 （ 1） 通信網(wǎng)絡(luò) 原則上充分利用公網(wǎng)建立建筑物的外部接入／出，通過 PSTN(公用電話交換網(wǎng) )、 DDN(數(shù)字數(shù)據(jù)網(wǎng) )、 PSPDN(X． 25 分組交換公用數(shù)據(jù)網(wǎng) )等 ，采用燈 M、 FR(幀中繼 )、 [SDN、 ADSL 等方式，使用戶能全面享受到上述公用網(wǎng)絡(luò)提供的數(shù)據(jù)通信服務(wù)。 2． 弱電部分 弱電專業(yè)遵循系統(tǒng)的先進性 (成熟 性 )、開放性 (標準化及可擴展性 )、安全性、服務(wù)需求與功能統(tǒng)一性等設(shè)計原則，執(zhí)行國家現(xiàn)行規(guī)范，并參考國際標準，從適用和管理的目標出發(fā)，為用戶提供通信網(wǎng)絡(luò)、有線電視網(wǎng)絡(luò)、計算機網(wǎng)絡(luò) (含InterneVIntra)、樓字管理集成網(wǎng)絡(luò)等通用平臺，以滿足業(yè)主對建筑物高標準智能化的需求。 此外， 采用先進的燈光控制技術(shù)，如感光調(diào)光控制、感動燈光控制、紅外無線遙控等，太空間及公共場所由燈控室集中管理。 建筑物立面采用氣體放電燈投光與內(nèi)透光相結(jié)合的形式實現(xiàn)夜景照明。 所有電氣設(shè)備、安全保護 (低壓配電系統(tǒng)接地型式采用 TN 名系統(tǒng) )及建筑物防雷的接地，采用共用接地裝置，接地電阻小于 1 歐，且建筑物采用等電位聯(lián)結(jié)，以減少電磁干擾的感應(yīng)效應(yīng)，改進電磁環(huán)境。 （ 7） 防雷與安全保護接地： 建筑根據(jù)規(guī)范要求 按二類防雷建筑物設(shè)防，采用傳統(tǒng)法拉第籠式防雷體系。安裝于建筑物內(nèi)的供配電設(shè)備均選用干式不燃型，用于消防供電回路的線纜采用耐火型、阻燃型，有特殊要求的采用屏蔽型。 （ 6） 設(shè)備選型及特殊電氣要求 設(shè)備電源按要求電源質(zhì)量供電，不能滿足要求時做相應(yīng)的穩(wěn)壓穩(wěn)流濾波的處理。變電所低壓單母線分段運行，聯(lián)絡(luò)開關(guān)可自動、手動轉(zhuǎn)換，對 于一級負荷及特別重要負荷除兩路市電同時供電外，由柴油發(fā)電機和 UPS 作為后備電源，末端互投切換。各弱電系統(tǒng)涉及計算機和控制的電源設(shè)備需配置 UPS；應(yīng)急照明需配置 EPS，集中或分散式供電。擬由市電引來雙路 10kV獨立電源，供電局分界小室設(shè)在地下一層，變配電室設(shè)在地下室，上述三部分分設(shè)。 其中， 地下室及公建部分按 90VA/m2計算，變壓器裝機容量預(yù)計為 9600kVA(6x1600kVA)； 會所按 125VA/m2計算，變壓器裝機容 北京市工程咨詢公司 23 量預(yù)計為 800kVA(2x400kVA)； 還建部分按 95VA/m2 計算，變壓器裝機容量預(yù)計為1600kVA(2x800kVA)。其中一級負荷涉及計算機系統(tǒng)的電源和事故照明電源為特別重要負荷。 （三） 電氣專業(yè) 1． 強電部分 （ 1） 設(shè)計依據(jù) 根據(jù)國家現(xiàn)行的民用建筑電氣設(shè)計規(guī)范，并參考國際標準及各相關(guān)工藝對電氣專業(yè)的要求設(shè)計。 3) 每棟辦公樓設(shè)置冷、熱量計量裝置。 9． 其他 1) 根據(jù)需要設(shè)置用戶冷卻水系統(tǒng)，可在主機停止運行期間，滿足客戶 24 小時空調(diào)要求。 所有排煙口按防煙分區(qū)設(shè)置，設(shè)置在房間上部，排煙口距該防煙分區(qū)最遠點的距離小于 30 米。 地下車庫設(shè)排煙系統(tǒng)及補風(fēng)系統(tǒng)，排煙與平時通風(fēng)系統(tǒng)合用。 面積超過 100平方米的地上房間 (無窗或固定窗房間 )設(shè)排煙系統(tǒng)。、 8． 防煙、排煙系統(tǒng) 1) 防煙系統(tǒng) 不具備自然排煙條件的樓梯問，消防電梯前室及合用前室設(shè)正壓送風(fēng)系統(tǒng)， 北京市工程咨詢公司 22 樓梯問采用自垂百葉送風(fēng)口，前室采用常閉正壓送風(fēng)口。柴油發(fā)電機的排煙管滿足排放標準后排入室外，并設(shè)消聲裝置。廚房灶具排油煙系統(tǒng)，先經(jīng)排煙罩處理，達到環(huán)保要求，再由外置電機低噪聲柜式離心風(fēng)機排入大氣。地下車庫排風(fēng)冬季由新風(fēng)機組加熱送至室內(nèi)，并配以誘導(dǎo)風(fēng)機引射導(dǎo)流至排風(fēng)口處，廢氣由排風(fēng)機排出室外。設(shè)備、自控閥均要求就地手動和控制室自動控制。游泳池采用全新風(fēng)直流空調(diào)系統(tǒng)，機組內(nèi)設(shè)置全熱交換器，回收排風(fēng)的能量。 5． 辦公部分建議采用全空氣變風(fēng)量空氣調(diào)節(jié)系 統(tǒng)，可實現(xiàn)局部區(qū)域 (房間 )的靈活控制，充分滿足各區(qū)域環(huán)境舒適度及室內(nèi)空氣品質(zhì)要求，對二次裝修時平面布局分割適應(yīng)性更強，吊頂內(nèi)無冷水管道，無滴水現(xiàn)象發(fā)生?？照{(diào)水系統(tǒng)系統(tǒng)為；個壓力分區(qū)，采用兩級泵、分區(qū)兩管制、交流量系統(tǒng)，以實現(xiàn)過渡季節(jié)，初夏和初冬不同區(qū)域?qū)錈岬牟煌枨?。地下三層設(shè)冷凍機房，冷水機組總制冷量為 1500kW，冷凍水供回水溫度為 85/60℃。通過水 水熱交換器 制取空調(diào)、及采暖熱水，空調(diào)熱水供回水溫度為 60/50℃，采暖熱水供回水溫度為 85/60℃。 （二）采暖通風(fēng)與空氣調(diào)節(jié) 1．主要房間空調(diào)采暖室內(nèi)設(shè)計參數(shù) 房間名稱 夏季 冬季 新風(fēng)量 m3/h 人 溫度 ℃ 相對濕度 % 溫度 ℃ 相對濕度 % 辦公室 25 ≤ 60 22 ≥ 30 50 會議中心 25 ≤ 60 22 ≥ 35 50 娛樂用房 26 ≤ 60 20 ≥ 35 50 游泳池 2728 ≤ 70 2728 ≤ 70 全新風(fēng)直流帶全換熱器 2． 空調(diào)冷負荷約為 15000kW； 空調(diào)通風(fēng)采暖熱負荷為 17000kW。 3． 冷熱水計量 每棟辦公樓總供水管上設(shè)總表，各層設(shè)分層水表。室外場地設(shè)計重現(xiàn)期為 2年。污水排水總量約為 800m3/8。屋面雨水采用內(nèi)排水方式排至室外雨水管網(wǎng)。廚房含油污水經(jīng)隔油處理后排向室外市政污水管網(wǎng)。