【正文】 總體而言，通過二期項(xiàng)目的開發(fā)并在商業(yè)化的運(yùn)作下反哺一期場(chǎng)館的經(jīng)營(yíng)資金不足，降低開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，為開發(fā)區(qū)提升發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè) ，打造香雪文化藝術(shù)中心起到助推作用。 31 / 31 第 八 章 、 研究結(jié)論 演藝中心二期項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。 七、投資估算總表 序號(hào) 明細(xì) 金額（萬元） 1 土地出讓金 1,800 2 土建工程 4,500 3 裝修工程 2,700 4 設(shè)備及安裝 6,100 5 其他建設(shè)費(fèi)及預(yù)備費(fèi) 858 6 流動(dòng)資金 4,100 合計(jì) 20,058 八、資金籌措 投資所需 20,058 萬元，通過股東投入及貸款獲得。 26 / 31 27 / 31 第六 章、項(xiàng)目的投資概算 一、土地出讓款 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 按 地價(jià) 5500 元 / m2， 容積率 計(jì)算面積，土地費(fèi)用 為 55686 萬 。 20xx 年 12 月結(jié)構(gòu)封頂，主體驗(yàn)收、相關(guān)檢測(cè)，水電、設(shè)備安裝，并開始裝飾工程、配套及景觀。 20xx 年 6 月完成三通一平（水通、電通、 路通 和場(chǎng)地平整）。 20xx 年 4 月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工 等招標(biāo)）。 20xx 年 2 月規(guī)劃方案、設(shè)計(jì)方案報(bào)管委會(huì)及有關(guān)部門審批。并由區(qū)財(cái)政安排專項(xiàng)資金人民幣 億元作為土地款及項(xiàng)目啟動(dòng)費(fèi)用。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險(xiǎn)也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ，力爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化 。凱得公司今年 11 月底可以發(fā)行中期票據(jù)到位資金 16 億元（ 20xx 年 11 月 14 日已取得中國(guó)銀行間市場(chǎng)交易商協(xié)會(huì)《接受注冊(cè)通知書》），明年上半年還計(jì)劃發(fā)行短期融資券約 30 億元，都納入財(cái)政統(tǒng)籌管理。 區(qū)政府擇時(shí)將相當(dāng)于地塊出讓的資金以注資的方式，通過凱得公司增資于凱得文化公司，專項(xiàng)用于演藝中心負(fù)債的償還和彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開支缺口。投資及經(jīng)營(yíng)純收益除用于減少一期場(chǎng)館建設(shè)財(cái)政負(fù)債，剩余部分留在凱得文化公司用于彌補(bǔ)場(chǎng)館日常運(yùn)營(yíng)開支缺口。采用純商業(yè)開發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理模式。 五、 運(yùn)作 模式 第一方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競(jìng)得土地，以項(xiàng)目開發(fā)純收益反哺演藝中心場(chǎng)館運(yùn) 作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的造血機(jī)制。 24 / 31 四、 規(guī)劃建設(shè) 規(guī)模和投資情況 設(shè)計(jì)方案 項(xiàng)目首期東地塊用地面積 32,766m2， 擬規(guī)劃用地性質(zhì)是綜合用地，商業(yè)兼容住宅， 建筑密度控制在 40%，建筑基底面積 13,100 m2，容積率約 ，總建筑面積 136,300 m2，項(xiàng)目總投資約 萬元。凝聚國(guó)家音樂產(chǎn)業(yè)基地氛圍，推出了 “ 音樂孵化器 ” 項(xiàng)目，專門扶持音樂產(chǎn)業(yè)的創(chuàng)新項(xiàng)目，成為音樂圈聚集創(chuàng)業(yè)的好地方。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵(lì)創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實(shí)驗(yàn)室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實(shí)訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。 東地塊一至 三 層為商業(yè)綜合體（含寫字樓），面積約 萬平方米 ， 由兩大功能布局組成，第一功能布局包括大型超市、百貨、 主題店、餐飲娛樂、健身休閑等 ，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求 ；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。 二、 定位 二期項(xiàng)目依托演藝中心一期項(xiàng)目的輻射力和賽事的節(jié)目影響力，定位為具有與國(guó)際演藝中心產(chǎn)業(yè)互動(dòng)，提升 開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)文化產(chǎn)業(yè)地位，完善 廣州市東部新城區(qū) 城市生活配套，集文化、商演、創(chuàng)意、辦公、居住、休閑等功能復(fù)合，相互作用與互為價(jià)值鏈的區(qū)域性地標(biāo)建筑和多種功能于一體的文化體育總部產(chǎn)業(yè)園區(qū)，吸引和集聚廣州及珠三角音樂、文化、體育人才來此創(chuàng)業(yè)和發(fā)展， 打造廣州市文化體育產(chǎn)業(yè)的孵化器和集聚區(qū)。其中首期開發(fā)地塊編號(hào)為 KXCQ23 的東地塊，將作為廣地塊 A、 C 為演藝中心二期項(xiàng)目用地； 地塊 B 為一期地下停車場(chǎng)； 地塊 D為現(xiàn)演藝中心場(chǎng)館 2 為地鐵 6 號(hào)線延長(zhǎng)線演藝中心站點(diǎn)。中間通過演藝中心地下廊道結(jié)合相連，使之成為一個(gè)有機(jī)的綜合體。下一步，凱得文 21 / 31 化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競(jìng)爭(zhēng)力的 “利器 ”。 ”，演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)符合管委會(huì)對(duì)演藝中心項(xiàng)目的統(tǒng)籌規(guī)劃。不但為周邊約三萬戶居民和五萬名企事業(yè)人員提供一個(gè)購(gòu)物、體育休閑與文化娛樂的場(chǎng)所，彌補(bǔ)開發(fā)區(qū)從未有過大型商業(yè)區(qū)域和商業(yè)氛圍的缺陷，形成宜居宜業(yè)的環(huán)境，也將最大程度上發(fā)揮演藝行業(yè)的 “夜間經(jīng)濟(jì) ”，讓更多的人流在此停留和觀光，極大的拉動(dòng)相關(guān)交通、餐飲、旅業(yè)、通訊、廣告等行業(yè)，為開發(fā)區(qū)再開稅源經(jīng)濟(jì)，成為開發(fā)區(qū)現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的主要區(qū)域。演藝中心二期項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。 （三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇 演藝中心二期項(xiàng)目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場(chǎng)、科技人員公寓、區(qū)法院、 20 / 31 檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學(xué)城主干道 —開創(chuàng)大道。但受場(chǎng)館財(cái)政固定資產(chǎn)投入大、企業(yè)還本付息及折舊負(fù)擔(dān)重、首期建設(shè)缺乏配套體系設(shè)施等因素制約，致使凱得文化公司盡管降低了開發(fā)區(qū)財(cái)政負(fù)擔(dān)，仍然不能完全擺脫對(duì)開發(fā)區(qū)財(cái)政補(bǔ)貼的依賴。為降低區(qū)財(cái)政壓力，凱得文化公司在充分發(fā)揮場(chǎng)館效能、包廂使用權(quán)銷售 、 商業(yè)廣告的引進(jìn)和開源節(jié)流等方面做了大量積極的工作。演藝中心二期項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)是應(yīng)時(shí)、應(yīng)勢(shì)之舉，符合廣州市建設(shè)東部新城區(qū)的文化體育產(chǎn)業(yè)發(fā)展配套需要。 20xx 年，廣州提出將著力打造 “一軸兩城三中心 ”，形成新的城市 發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。目前， O2體育館除了主體建筑外，其附屬建筑包括 11 個(gè)電影廳、數(shù)十家餐廳，屋頂還有 18 / 31 一條天空步行道，逐漸形成 了包括商場(chǎng)、餐飲和其他休閑場(chǎng)所的體育和娛樂中心，憑借在改擴(kuò)建和運(yùn)營(yíng)之初的可持續(xù)發(fā)展理念，奧運(yùn)會(huì)閉幕后，北格林尼治中心成為全球最熱門的集音樂、體育、娛樂為一身的音樂圣地和休閑場(chǎng)所。 他山之石，可以攻玉，以最近 20xx 年英國(guó)奧運(yùn)會(huì)為例，北格林尼治中心（原O2 體育館）最初是為了慶祝千禧而建，當(dāng)時(shí)運(yùn)營(yíng)并不成功。 二 、 著名體育場(chǎng)館 案例 縱觀國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)問題。 為進(jìn)一步致力打造廣州開發(fā)區(qū)國(guó)際級(jí) “香雪文化體育名片 ”，最大程度發(fā)揮場(chǎng)館配套功效，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館建設(shè)與場(chǎng)館運(yùn)行的良好平衡。 20xx 年省委書記汪洋 同志在視察科學(xué)城后稱，廣州科學(xué)城代表了廣 東的未來。 消費(fèi)市場(chǎng)地域分布情況 20xx 年最大的消費(fèi)區(qū)域是長(zhǎng)江三角洲地區(qū)，占總體比例的 30%，其次是珠江三角洲和環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)區(qū)，各占 25%，全國(guó)其他地區(qū)僅占 20%，市場(chǎng)的開發(fā)潛力巨大。 20xx 年，在國(guó)際金融危機(jī)等諸多不利因素的影響下，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模達(dá)到 60 億元，仍然比 20xx 年增長(zhǎng)了 20%，行業(yè)呈現(xiàn)出良好發(fā)展態(tài)勢(shì)；企業(yè)數(shù)量達(dá)到 330 家，比 20xx 年增長(zhǎng)了 10%；品牌數(shù)量達(dá)到1,200 個(gè)，比 20xx 年增長(zhǎng)了 20%；產(chǎn)品數(shù)量達(dá)到 25,000 個(gè)，比 20xx 年增長(zhǎng)了 25%。據(jù)中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委的統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年末我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)份額在 550 億元左右，其中以安利中國(guó)、完美中國(guó)為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場(chǎng)份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 20xx 年市場(chǎng)份額已達(dá)到 60 億元。隨后，藥店、商超、郵購(gòu)、品牌連鎖等非直銷渠道開始逐步建立和成型，且其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)更加豐富，市場(chǎng)規(guī)模也快速擴(kuò)大。 日本厚生省統(tǒng)計(jì)顯示營(yíng)養(yǎng)健康食品消費(fèi)與醫(yī)藥品支出呈負(fù)相關(guān)關(guān)系 15 / 31 三、我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域的市場(chǎng)概況 直銷領(lǐng)域和非直銷領(lǐng)域的區(qū)別 我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)首先是依托直銷巨頭安利中國(guó)的力量開始起步。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)。 199920xx 年居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額情況 單位：億元 14 / 31 資料來源：國(guó)家衛(wèi)生部網(wǎng)站 20xx 年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅(jiān)持以預(yù)防為主”，表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財(cái)政和人力資源的投入?，F(xiàn)代醫(yī)療保險(xiǎn)制度的誕生，雖然有其正面意義，但一定程度上存在保護(hù)醫(yī)藥公司的利益，歧視營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充 和自然療法，導(dǎo)致人們重疾病、輕健康，重治療、輕預(yù)防，重藥物、輕營(yíng)養(yǎng)，助長(zhǎng)過度醫(yī)療。隨著我國(guó)社會(huì)經(jīng)濟(jì)水平的不斷發(fā)展和居民可支配收入的不斷提高，未來我國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)乃至膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)的發(fā)展空間巨大。 （ 2）按人均消費(fèi)量計(jì)算未來發(fā)展空間