【正文】 三、 建筑安裝費(fèi) 建筑安裝費(fèi)包括 土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工程費(fèi) （ 場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等 ） ，裝修工程成本約 36833 萬元，計(jì)算明細(xì)如下表： 28 / 31 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 土建工程 2 機(jī)電設(shè)備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計(jì) 四、 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理 費(fèi)約 2897 萬元，明細(xì)如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 市政設(shè)施維護(hù)費(fèi) 2 行政事業(yè)性收費(fèi) 3 建設(shè)管理費(fèi) 4 場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi) 5 工程保險(xiǎn)費(fèi) 合計(jì) 五、 開發(fā)間接費(fèi) 開發(fā)間接費(fèi) 合計(jì) 23755 萬元，明細(xì)如下： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 管理費(fèi)用 2 銷售費(fèi)用 3 稅費(fèi) 合計(jì) 29 / 31 六、流動(dòng)資金 因本項(xiàng)目需要大量流動(dòng)資金啟動(dòng)，如生產(chǎn)車間運(yùn)作及連鎖店開拓，按建設(shè)總投資的 30％以內(nèi)估算本項(xiàng)目的流動(dòng)資金，約 4,100 萬元。 20xx 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。寫字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。 項(xiàng)目分 A 東地塊（地塊編號(hào) KXCQ23）和西地塊（市民廣場(chǎng)二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。 （二）是場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)及減輕開發(fā)區(qū)財(cái)政壓力的有效途徑 演藝中心一期場(chǎng)館的建設(shè)是由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的 “準(zhǔn)公益性 ”項(xiàng)目，為維持場(chǎng) 館正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 按照原設(shè)計(jì)， 開發(fā)區(qū)財(cái)政每年 需 投入運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用補(bǔ)貼約2,300 萬元。 項(xiàng)目 市場(chǎng)規(guī)模 （億元） 企業(yè) 數(shù)量 （余個(gè)） 品牌數(shù)量 （余個(gè)） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個(gè)） 成熟品種 （個(gè)） 20xx 年 50 300 1000 20xx0 55 20xx 年 60 330 1200 25000 60 同比增長(zhǎng) 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委出具的《 20xx＇膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑（非直銷領(lǐng)域）報(bào)告》認(rèn)為：“雖然未來膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)可能會(huì)受到政策調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素的影響，但是，只要 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)在未來數(shù)年內(nèi)不低于 8%的 增速， 膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的 16 / 31 市場(chǎng)規(guī)模將保持目前的增長(zhǎng)速度，到 20xx 年膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模將超過 160 億元”。目前，我國(guó) 營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（ 20xx）》中的數(shù)據(jù)， 20xx 年中國(guó)人均營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是 美元，僅相當(dāng)于美國(guó)的 %、歐洲的 %、日本的 %、加拿大的 %， 13 / 31 為世界平均消費(fèi)水平 美元的 1/5。 總體來看，從 20xx 年“非典”事件之后，中國(guó)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，今后必將成為全球重要的消費(fèi)市場(chǎng)。 蔬菜的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值下降 10 / 31 資料來源：《中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 面粉生產(chǎn)過程造成的營(yíng)養(yǎng)損失 資料來源：《中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展歷程 在直銷巨頭安利中國(guó)未進(jìn)入中 國(guó)之前，我國(guó)并沒有完整的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的概念。 20xx 年，全球營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá) 2,283 億美元，其中膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模超過680 億美元（資料來源：《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展報(bào)告（ 20xx）》）。同時(shí)，公司通過對(duì)全球多種膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑原料進(jìn)行對(duì)比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫(kù)， 包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同 /禁忌、作用機(jī)理、食用風(fēng)險(xiǎn)等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。公司是中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營(yíng)養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為 高新技術(shù)企業(yè) 。 20xx 年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)。 我國(guó)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化 的原料來源，具有較為強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo)致微量營(yíng)養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。而膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。 廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長(zhǎng)壽，人們的食品消費(fèi)已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。據(jù)中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委的統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年末我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)份額在 550 億元左右，其中以安利中國(guó)、完美中國(guó)為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場(chǎng)份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 20xx 年市場(chǎng)份額已達(dá)到 60 億元。 20xx 年，廣州提出將著力打造 “一軸兩城三中心 ”，形成新的城市 發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。下一步，凱得文 21 / 31 化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競(jìng)爭(zhēng)力的 “利器 ”。 五、 運(yùn)作 模式 第一方案，按管委會(huì)批準(zhǔn)的方案，財(cái)政統(tǒng)籌，競(jìng)得土地，以項(xiàng)目開發(fā)純收益反哺演藝中心場(chǎng)館運(yùn) 作，減少一期建設(shè)財(cái)政負(fù)債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營(yíng)的造血機(jī)制。 20xx 年 4 月完成招投標(biāo)（監(jiān)理、設(shè)計(jì)、施工 等招標(biāo)）。 31 / 31 第 八 章 、 研究結(jié)論 演藝中心二期項(xiàng)目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨(dú)立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓(xùn)以及商業(yè)服務(wù)、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預(yù)售款資金解決，為了降低風(fēng)險(xiǎn)也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ，力爭(zhēng)項(xiàng)目開發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化 。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵(lì)創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實(shí)驗(yàn)室，引導(dǎo)建立大學(xué)生文化創(chuàng)意實(shí)訓(xùn)基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓(xùn)班、研修班。演藝中心二期項(xiàng)目建設(shè)和運(yùn)營(yíng)是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。 二 、 著名體育場(chǎng)館 案例 縱觀國(guó)內(nèi)外體育場(chǎng)館建設(shè)，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護(hù)與運(yùn)營(yíng)問題。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)。 20xx 年，我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模已達(dá) 60 億元。膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場(chǎng)活力。 8 / 31 全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)增長(zhǎng) 20xx 年到 20xx 年，發(fā)達(dá)國(guó)家和發(fā)展中國(guó)家的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市 場(chǎng)容量的年均增長(zhǎng)速度分別為 4%和 11%。最 終一期主館按期建成投入運(yùn)行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項(xiàng)目因工期、亞運(yùn)開幕等原因暫緩實(shí)施。目前，公司產(chǎn)品的零售終端數(shù)量 在同行業(yè)中 已 遙遙領(lǐng)先 ，并且還正在迅速增加中，根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)計(jì)到 20xx 年公司產(chǎn)品的零售終端將達(dá)到 20,000 個(gè)左右。截止 20xx 年 12 月 31 日，公司產(chǎn)品在國(guó)內(nèi) 200 多個(gè)城市總共約 7,000 多個(gè)零售終端進(jìn)行銷售，其中在 3,400 多個(gè)終端設(shè)置了銷售專柜，且每個(gè)專柜均配有經(jīng)專門培訓(xùn)的營(yíng)養(yǎng)顧問（營(yíng)養(yǎng)顧問是各經(jīng)銷商派出的人員，本公司的注冊(cè)營(yíng)養(yǎng)師負(fù)責(zé)對(duì)其培訓(xùn)），向顧客傳遞營(yíng)養(yǎng)及健康的觀念及銷售產(chǎn)品 。該場(chǎng)館將美國(guó) NBA 場(chǎng)館的設(shè)計(jì)精髓和空間布局理念結(jié)合本地的社會(huì)人文環(huán)境融為一體。比如美國(guó)、歐洲和日本市場(chǎng)的發(fā)展與人口老齡化、醫(yī)療費(fèi)用增加、對(duì)食品安全性的重視程度以及環(huán)保問題等因素密切有關(guān)，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長(zhǎng)幅度與其經(jīng)濟(jì)發(fā)展、可支配收入的增長(zhǎng)，不斷擴(kuò)大的中產(chǎn)階層的消費(fèi)能力密不可分。 20xx 年“非典”爆發(fā)，國(guó)民的保健意識(shí)不斷加強(qiáng)，補(bǔ)充人體所需的營(yíng)養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識(shí)。 從 20xx 年開始，隨著膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在藥店、商超、郵購(gòu)、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑在中國(guó)的非直銷領(lǐng)域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。從發(fā)達(dá)國(guó)家走過的歷程來看，一般當(dāng)人均 GDP 達(dá)到 1500— 3000 美元以后，就會(huì)遇到病譜轉(zhuǎn)變后的問題。根據(jù)管委會(huì)領(lǐng)導(dǎo)指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱 “凱得公司 ”）在借鑒國(guó)內(nèi)外場(chǎng)館建設(shè)及運(yùn)營(yíng) 經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)基礎(chǔ)上，成立了專項(xiàng)工作組，在規(guī)劃設(shè)計(jì)院、商業(yè)咨詢公司等中介機(jī)構(gòu)配合下，對(duì)演藝中心二期項(xiàng)目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運(yùn)營(yíng)等方面進(jìn)行了較為深入和細(xì)致的研究，并編制了《廣州國(guó)際體育演藝中心二期項(xiàng)目開發(fā)方案》 。物華天寶、人杰地靈，是目前科學(xué)城核心區(qū)域唯一的、不可復(fù)制的集商業(yè)、體育、文