【正文】 三、 建筑安裝費 建筑安裝費包括 土建工程費、機電及設備安裝費、裝飾裝修工程費、總圖工程費 （ 場地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等 ） ，裝修工程成本約 36833 萬元，計算明細如下表： 28 / 31 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 土建工程 2 機電設備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計 四、 項目管理費 項目管理 費約 2897 萬元，明細如下表： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 市政設施維護費 2 行政事業(yè)性收費 3 建設管理費 4 場地準備及臨時設施費 5 工程保險費 合計 五、 開發(fā)間接費 開發(fā)間接費 合計 23755 萬元，明細如下： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 管理費用 2 銷售費用 3 稅費 合計 29 / 31 六、流動資金 因本項目需要大量流動資金啟動，如生產(chǎn)車間運作及連鎖店開拓，按建設總投資的 30％以內(nèi)估算本項目的流動資金，約 4,100 萬元。 20xx 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開始預售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對外出租，力爭實現(xiàn)項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。 項目分 A 東地塊（地塊編號 KXCQ23）和西地塊（市民廣場二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。 （二）是場館運營及減輕開發(fā)區(qū)財政壓力的有效途徑 演藝中心一期場館的建設是由區(qū)財政統(tǒng)籌投資主導建設的 “準公益性 ”項目，為維持場 館正常運轉(zhuǎn)， 按照原設計， 開發(fā)區(qū)財政每年 需 投入運營維護費用補貼約2,300 萬元。 項目 市場規(guī)模 （億元） 企業(yè) 數(shù)量 （余個） 品牌數(shù)量 （余個） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個） 成熟品種 （個） 20xx 年 50 300 1000 20xx0 55 20xx 年 60 330 1200 25000 60 同比增長 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 中國保健協(xié)會市場工委出具的《 20xx＇膳食營養(yǎng)補充劑（非直銷領域）報告》認為：“雖然未來膳食營養(yǎng)補充劑市場可能會受到政策調(diào)整、競爭激烈等因素的影響，但是，只要 中國 經(jīng)濟在未來數(shù)年內(nèi)不低于 8%的 增速， 膳食營養(yǎng)補充劑的 16 / 31 市場規(guī)模將保持目前的增長速度，到 20xx 年膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領域市場規(guī)模將超過 160 億元”。目前，我國 營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（ 20xx）》中的數(shù)據(jù)， 20xx 年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量是 美元，僅相當于美國的 %、歐洲的 %、日本的 %、加拿大的 %， 13 / 31 為世界平均消費水平 美元的 1/5。 總體來看，從 20xx 年“非典”事件之后，中國的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，今后必將成為全球重要的消費市場。 蔬菜的營養(yǎng)價值下降 10 / 31 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 面粉生產(chǎn)過程造成的營養(yǎng)損失 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展歷程 在直銷巨頭安利中國未進入中 國之前，我國并沒有完整的膳食營養(yǎng)補充劑的概念。 20xx 年，全球營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達 2,283 億美元，其中膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模超過680 億美元（資料來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展報告（ 20xx）》）。同時，公司通過對全球多種膳食營養(yǎng)補充劑原料進行對比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫， 包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同 /禁忌、作用機理、食用風險等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。公司是中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認定為 高新技術(shù)企業(yè) 。 20xx 年公司已被批準成為高新科技企業(yè)。 我國發(fā)展營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化 的原料來源，具有較為強大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學堅實的理論和實踐基礎。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細加工導致微量營養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。而膳食營養(yǎng)補充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。 廣大人民群眾在進入小康甚至中等發(fā)達國家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長壽，人們的食品消費已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營養(yǎng)補充、發(fā)育促進、疾病預防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。據(jù)中國保健協(xié)會市場工委的統(tǒng)計，截止 20xx 年末我國膳食營養(yǎng)補充劑的市場份額在 550 億元左右，其中以安利中國、完美中國為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 20xx 年市場份額已達到 60 億元。 20xx 年，廣州提出將著力打造 “一軸兩城三中心 ”，形成新的城市 發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。下一步，凱得文 21 / 31 化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務融入到二期配套的商業(yè)休閑服務中，并使之成為演藝中心保持持久競爭力的 “利器 ”。 五、 運作 模式 第一方案，按管委會批準的方案，財政統(tǒng)籌，競得土地，以項目開發(fā)純收益反哺演藝中心場館運 作，減少一期建設財政負債，構(gòu)筑演藝中心可持續(xù)經(jīng)營的造血機制。 20xx 年 4 月完成招投標（監(jiān)理、設計、施工 等招標）。 31 / 31 第 八 章 、 研究結(jié)論 演藝中心二期項目是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)獨立開發(fā)的集開發(fā)區(qū)香雪文化、藝術(shù)工作室、先鋒音樂文化創(chuàng)意區(qū)、演藝人才培訓以及商業(yè)服務、休閑娛樂、住宅等多種功能于一體的文化體育產(chǎn)業(yè)園區(qū)優(yōu)質(zhì)項目。后續(xù)開發(fā)資金由開發(fā)貸款和住宅、寫字樓預售款資金解決，為了降低風險也可以 引入 戰(zhàn)略合作者 ，力爭項目開發(fā)商業(yè)價值最大化 。建立藝術(shù)產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，鼓勵創(chuàng)意人才創(chuàng)辦企業(yè)，建立創(chuàng)意工作室、實驗室，引導建立大學生文化創(chuàng)意實訓基地，定期舉辦文化產(chǎn)業(yè)人才培訓班、研修班。演藝中心二期項目建設和運營是周邊受眾群體的客觀需求，也是開發(fā)區(qū)、蘿崗區(qū)創(chuàng)建和諧社區(qū)的有益選擇。 二 、 著名體育場館 案例 縱觀國內(nèi)外體育場館建設，往往都存在重大賽事結(jié)束后的后期維護與運營問題。而這些疾病和不健康狀態(tài)的最主要的成因是生活方式和飲食結(jié)構(gòu)。 20xx 年，我國膳食營養(yǎng)補充劑的非直銷領域市場規(guī)模已達 60 億元。膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)新產(chǎn)品、新模式層出不窮，顯示出巨大的市場活力。 8 / 31 全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場增長 20xx 年到 20xx 年，發(fā)達國家和發(fā)展中國家的膳食營養(yǎng)補充劑市 場容量的年均增長速度分別為 4%和 11%。最 終一期主館按期建成投入運行，而二期和三期的商業(yè)配套和文化休閑項目因工期、亞運開幕等原因暫緩實施。目前，公司產(chǎn)品的零售終端數(shù)量 在同行業(yè)中 已 遙遙領先 ，并且還正在迅速增加中，根據(jù)公司的戰(zhàn)略規(guī)劃，預計到 20xx 年公司產(chǎn)品的零售終端將達到 20,000 個左右。截止 20xx 年 12 月 31 日，公司產(chǎn)品在國內(nèi) 200 多個城市總共約 7,000 多個零售終端進行銷售，其中在 3,400 多個終端設置了銷售專柜，且每個專柜均配有經(jīng)專門培訓的營養(yǎng)顧問（營養(yǎng)顧問是各經(jīng)銷商派出的人員，本公司的注冊營養(yǎng)師負責對其培訓），向顧客傳遞營養(yǎng)及健康的觀念及銷售產(chǎn)品 。該場館將美國 NBA 場館的設計精髓和空間布局理念結(jié)合本地的社會人文環(huán)境融為一體。比如美國、歐洲和日本市場的發(fā)展與人口老齡化、醫(yī)療費用增加、對食品安全性的重視程度以及環(huán)保問題等因素密切有關(guān)，而南美和亞洲（不包括日本）較高的增長幅度與其經(jīng)濟發(fā)展、可支配收入的增長，不斷擴大的中產(chǎn)階層的消費能力密不可分。 20xx 年“非典”爆發(fā)，國民的保健意識不斷加強，補充人體所需的營養(yǎng)素、提高自身免疫力成為許多人的常識。 從 20xx 年開始，隨著膳食營養(yǎng)補充劑在藥店、商超、郵購、品牌連鎖等渠道的逐步建立和成型，膳食營養(yǎng)補充劑在中國的非直銷領域企業(yè)取得了跳躍式的發(fā)展。從發(fā)達國家走過的歷程來看，一般當人均 GDP 達到 1500— 3000 美元以后，就會遇到病譜轉(zhuǎn)變后的問題。根據(jù)管委會領導指示精神，廣州凱得控股有限公司（下稱 “凱得公司 ”）在借鑒國內(nèi)外場館建設及運營 經(jīng)驗教訓基礎上，成立了專項工作組，在規(guī)劃設計院、商業(yè)咨詢公司等中介機構(gòu)配合下，對演藝中心二期項目的規(guī)劃、定位、招商及后續(xù)運營等方面進行了較為深入和細致的研究，并編制了《廣州國際體育演藝中心二期項目開發(fā)方案》 。物華天寶、人杰地靈，是目前科學城核心區(qū)域唯一的、不可復制的集商業(yè)、體育、文