【正文】 局包括大型超市、百貨、 主題店、餐飲娛樂、健身休閑等 ，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求 ；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。下一步，凱得文 21 / 31 化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競爭力的 “利器 ”。 （三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇 演藝中心二期項目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場、科技人員公寓、區(qū)法院、 20 / 31 檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學(xué)城主干道 —開創(chuàng)大道。 20xx 年，廣州提出將著力打造 “一軸兩城三中心 ”，形成新的城市 發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。 為進(jìn)一步致力打造廣州開發(fā)區(qū)國際級 “香雪文化體育名片 ”，最大程度發(fā)揮場館配套功效，實現(xiàn)場館建設(shè)與場館運行的良好平衡。據(jù)中國保健協(xié)會市場工委的統(tǒng)計，截止 20xx 年末我國膳食營養(yǎng)補充劑的市場份額在 550 億元左右，其中以安利中國、完美中國為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 20xx 年市場份額已達(dá)到 60 億元。 199920xx 年居民個人衛(wèi)生支出總額情況 單位：億元 14 / 31 資料來源：國家衛(wèi)生部網(wǎng)站 20xx 年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅持以預(yù)防為主”，表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財政和人力資源的投入。 廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長壽，人們的食品消費已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營養(yǎng)補充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。由于銷售渠道的隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)并不產(chǎn)生正面競爭，反而為非直銷領(lǐng)域的企業(yè)培育了市場和教育了消費者。而膳食營養(yǎng)補充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無法替代的作用。之后許多廠家模仿這一銷售模式，推出眾多產(chǎn)品，整個市場異?；钴S，行業(yè)迅速發(fā)展。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo)致微量營養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。 全球膳食營養(yǎng)補充劑的市場發(fā)展驅(qū)動力 雖然各國膳食營養(yǎng)補充劑的市場起步時間不同，消費者的教育程度和需求有別，市場成熟度也各異，但在市場發(fā)展的驅(qū)動力方面卻有很多共同點。 我國發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化 的原料來源，具有較為強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅實的理論和實踐基礎(chǔ)。 其中 演藝中心一期 場館 占地面積 萬平方米，總建筑面積 13 萬平方米，總建安投資 億元。 20xx 年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)。目前，公司擁 有行業(yè)非直銷領(lǐng)域最大的銷售網(wǎng)絡(luò)和連鎖網(wǎng)絡(luò)， 在同行業(yè)中銷售渠道規(guī)模遙遙領(lǐng)先 。公司是中國膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營養(yǎng)顧問銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為 高新技術(shù)企業(yè) 。此外，公司參 照 NBTY、 GNC 等國際標(biāo)桿企業(yè)的成熟經(jīng)營模式，實施了連鎖經(jīng)營 5 / 31 戰(zhàn)略。同時，公司通過對全球多種膳食營養(yǎng)補充劑原料進(jìn)行對比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫， 包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同 /禁忌、作用機(jī)理、食用風(fēng)險等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。 一期場館 自 20xx 年 9 月 30 日交付使用以來，已成功舉辦了包括 NBA 季前賽、亞運籃球賽事、著名歌星演唱會、湖南衛(wèi)視跨年晚會、著名企業(yè)年會在內(nèi)的80 多場 賽事和 演出。 20xx 年，全球營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá) 2,283 億美元，其中膳食營養(yǎng)補充劑的市場規(guī)模超過680 億美元（資料來源：《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展報告（ 20xx）》）。由于發(fā)達(dá)國家市場成熟度高，膳食營養(yǎng)補充劑的市場已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國家快。 蔬菜的營養(yǎng)價值下降 10 / 31 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 面粉生產(chǎn)過程造成的營養(yǎng)損失 資料來源：《中國居民營養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 中國膳食營養(yǎng)補充劑的發(fā)展歷程 在直銷巨頭安利中國未進(jìn)入中 國之前，我國并沒有完整的膳食營養(yǎng)補充劑的概念。在這一階段，在直銷領(lǐng) 域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領(lǐng)域中以本公司“ 凱得文化公司 ”等品牌為代表的產(chǎn)品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營養(yǎng)補充劑的市場主流。 總體來看，從 20xx 年“非典”事件之后，中國的膳食營養(yǎng)補充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢，今后必將成為全球重要的消費市場。在非直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健 康、益生康健等公司。目前，我國 營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國營養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報告（ 20xx）》中的數(shù)據(jù)， 20xx 年中國人均營養(yǎng)產(chǎn)品的消費量是 美元，僅相當(dāng)于美國的 %、歐洲的 %、日本的 %、加拿大的 %， 13 / 31 為世界平均消費水平 美元的 1/5。發(fā)達(dá)國家已經(jīng)開始通過發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，主動干預(yù)國民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過大的問題。 項目 市場規(guī)模 （億元） 企業(yè) 數(shù)量 （余個） 品牌數(shù)量 （余個） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個） 成熟品種 （個） 20xx 年 50 300 1000 20xx0 55 20xx 年 60 330 1200 25000 60 同比增長 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來源：庶正康訊 中國保健協(xié)會市場工委出具的《 20xx＇膳食營養(yǎng)補充劑（非直銷領(lǐng)域）報告》認(rèn)為：“雖然未來膳食營養(yǎng)補充劑市場可能會受到政策調(diào)整、競爭激烈等因素的影響，但是，只要 中國 經(jīng)濟(jì)在未來數(shù)年內(nèi)不低于 8%的 增速， 膳食營養(yǎng)補充劑的 16 / 31 市場規(guī)模將保持目前的增長速度，到 20xx 年膳食營養(yǎng)補充劑非直銷領(lǐng)域市場規(guī)模將超過 160 億元”。就廣州亞運場館而言，如廣州亞運城場館、南沙體育館、大學(xué)城體育中心場館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運作艱難的困境。 （二）是場館運營及減輕開發(fā)區(qū)財政壓力的有效途徑 演藝中心一期場館的建設(shè)是由區(qū)財政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的 “準(zhǔn)公益性 ”項目，為維持場 館正常運轉(zhuǎn)， 按照原設(shè)計， 開發(fā)區(qū)財政每年 需 投入運營維護(hù)費用補貼約2,300 萬元。通過規(guī)劃設(shè)計中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點，營造輻射周邊的商 業(yè)氛圍。 項目分 A 東地塊（地塊編號 KXCQ23）和西地塊（市民廣場二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開發(fā)地塊）。開展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實踐體驗，鼓勵全社會文化創(chuàng)意創(chuàng)造。寫字樓、住宅部分計劃全部對外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對外出租，力爭實現(xiàn)項目開發(fā)商業(yè)價值最大化。 七、 項目報批及建設(shè)周期 20xx 年 1 月管委會審議通過 ，同意地塊編號 KXCQ23 由凱得公司負(fù)責(zé)投資開發(fā)和商業(yè)運作，并按照國土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。 20xx 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。開發(fā)經(jīng)營前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進(jìn)行快速資金回籠外，未來商業(yè)經(jīng)營也具備很好的投資回報。 二、 項目前期 費 建設(shè)前期費用主要包括工程咨詢費、 編制可行性研究報告費、勘察設(shè)計費、環(huán)境咨詢服務(wù)費、招標(biāo)代理服務(wù)費、工程量清單 編制 費、施工 圖審查費、審核竣工結(jié)算費等 ， 共計約 1514 萬元， 明細(xì)如下表所示： 序號 項目 及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 建設(shè)項目前期工作咨詢費 2 編制可行性研究報告 3 勘察費 4 設(shè) 計費 5 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費 6 招投代理服務(wù)費 7 工程量清單編制費 8 施工圖審查費 9 審核竣工結(jié)算費 10 招標(biāo)控制價評審費 11 建設(shè)工程交易服務(wù)費 合計 三、 建筑安裝費 建筑安裝費包括 土建工程費、機(jī)電及設(shè)備安裝費、裝飾裝修工程費、總圖工程費 （ 場地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等 ） ，裝修工程成本約 36833 萬元，計算明細(xì)如下表： 28 / 31 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 土建工程 2 機(jī)電設(shè)備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計 四、 項目管理費 項目管理 費約 2897 萬元，明細(xì)如下表： 序號 項目及費用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬元） 1 市政設(shè)施維護(hù)費 2 行政事業(yè)性收費 3 建設(shè)管理費 4 場地準(zhǔn)備及臨時設(shè)施費