【正文】 局包括大型超市、百貨、 主題店、餐飲娛樂(lè)、健身休閑等 ，滿足周邊住宅小區(qū) 、政府及企業(yè)機(jī)構(gòu)的商業(yè)需求 ；第二功能布局包括電影院、演藝廳、文化美術(shù)館及文化創(chuàng)意培訓(xùn)展示室等，滿足社區(qū)文化普及需求，打造香雪文化藝術(shù)中心。下一步，凱得文 21 / 31 化公司將這種優(yōu)質(zhì)服務(wù)融入到二期配套的商業(yè)休閑服務(wù)中，并使之成為演藝中心保持持久競(jìng)爭(zhēng)力的 “利器 ”。 （三）是發(fā)展文化體育產(chǎn)業(yè)，打造香雪文化品牌的有益選擇 演藝中心二期項(xiàng)目周邊毗鄰區(qū)行政中心、市民廣場(chǎng)、科技人員公寓、區(qū)法院、 20 / 31 檢察院，鄰近科城山莊、保利香雪山、宏康福港線坑小區(qū)等民用商住區(qū)，南靠科學(xué)城主干道 —開(kāi)創(chuàng)大道。 20xx 年，廣州提出將著力打造 “一軸兩城三中心 ”，形成新的城市 發(fā)展格局，蘿崗區(qū)被定位為廣州東部山水新城的核心區(qū)。 為進(jìn)一步致力打造廣州開(kāi)發(fā)區(qū)國(guó)際級(jí) “香雪文化體育名片 ”，最大程度發(fā)揮場(chǎng)館配套功效，實(shí)現(xiàn)場(chǎng)館建設(shè)與場(chǎng)館運(yùn)行的良好平衡。據(jù)中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委的統(tǒng)計(jì)，截止 20xx 年末我國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)份額在 550 億元左右，其中以安利中國(guó)、完美中國(guó)為代表的直銷企業(yè)仍然占據(jù)著較大市場(chǎng)份額；而在非直銷企業(yè)中，近年來(lái)以本公司、益生康健為代表的企業(yè)發(fā)展迅速， 20xx 年市場(chǎng)份額已達(dá)到 60 億元。 199920xx 年居民個(gè)人衛(wèi)生支出總額情況 單位：億元 14 / 31 資料來(lái)源：國(guó)家衛(wèi)生部網(wǎng)站 20xx 年公布的新醫(yī)改方案在總體原則和總體目標(biāo)中即提出“堅(jiān)持以預(yù)防為主”，表明政府已經(jīng)充分認(rèn)識(shí)到了“治未病”的極端重要性，并將在這方面加大公共財(cái)政和人力資源的投入。 廣大人民群眾在進(jìn)入小康甚至中等發(fā)達(dá)國(guó)家生活水平后，追求健康、追求美麗、追求長(zhǎng)壽，人們的食品消費(fèi)已經(jīng)不再滿足于“飽腹”和感官享受，而是更加注重食品的營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充、發(fā)育促進(jìn)、疾病預(yù)防和輔助治療等內(nèi)在品質(zhì)。由于銷售渠道的隔離，直銷領(lǐng)域的企業(yè)與非直銷領(lǐng)域的企業(yè)并不產(chǎn)生正面競(jìng)爭(zhēng)，反而為非直銷領(lǐng)域的企業(yè)培育了市場(chǎng)和教育了消費(fèi)者。而膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑正符合這一發(fā)展方向，從“治未病”的角度，具有普通食品和藥品所無(wú)法替代的作用。之后許多廠家模仿這一銷售模式，推出眾多產(chǎn)品，整個(gè)市場(chǎng)異常活躍，行業(yè)迅速發(fā)展。城市化浪潮使農(nóng)民食用商品糧比例上升，糧食精細(xì)加工導(dǎo)致微量營(yíng)養(yǎng)素大量流失，而工業(yè)化的食品加工，在高溫滅菌和真空包裝工藝中容易使食品的原有礦物質(zhì)、維生素遭到破壞。 全球膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)發(fā)展驅(qū)動(dòng)力 雖然各國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)起步時(shí)間不同，消費(fèi)者的教育程度和需求有別，市場(chǎng)成熟度也各異，但在市場(chǎng)發(fā)展的驅(qū)動(dòng)力方面卻有很多共同點(diǎn)。 我國(guó)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)產(chǎn)業(yè)，具有豐富而多樣化 的原料來(lái)源，具有較為強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)根基，具有數(shù)千年中醫(yī)學(xué)堅(jiān)實(shí)的理論和實(shí)踐基礎(chǔ)。 其中 演藝中心一期 場(chǎng)館 占地面積 萬(wàn)平方米，總建筑面積 13 萬(wàn)平方米，總建安投資 億元。 20xx 年公司已被批準(zhǔn)成為高新科技企業(yè)。目前，公司擁 有行業(yè)非直銷領(lǐng)域最大的銷售網(wǎng)絡(luò)和連鎖網(wǎng)絡(luò)， 在同行業(yè)中銷售渠道規(guī)模遙遙領(lǐng)先 。公司是中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)非直銷領(lǐng)域的龍頭企業(yè)，是行業(yè)內(nèi)首創(chuàng)專柜加營(yíng)養(yǎng)顧問(wèn)銷售模式的企業(yè)，現(xiàn)已被認(rèn)定為 高新技術(shù)企業(yè) 。此外，公司參 照 NBTY、 GNC 等國(guó)際標(biāo)桿企業(yè)的成熟經(jīng)營(yíng)模式，實(shí)施了連鎖經(jīng)營(yíng) 5 / 31 戰(zhàn)略。同時(shí)，公司通過(guò)對(duì)全球多種膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑原料進(jìn)行對(duì)比研究、建立了原料數(shù)據(jù)庫(kù)， 包含原料的生產(chǎn)工藝、成分、理化性質(zhì)、配伍協(xié)同 /禁忌、作用機(jī)理、食用風(fēng)險(xiǎn)等，為產(chǎn)品研發(fā)奠定了良好的基礎(chǔ)，更好地保證了產(chǎn)品的質(zhì)量和穩(wěn)定性。 一期場(chǎng)館 自 20xx 年 9 月 30 日交付使用以來(lái)，已成功舉辦了包括 NBA 季前賽、亞運(yùn)籃球賽事、著名歌星演唱會(huì)、湖南衛(wèi)視跨年晚會(huì)、著名企業(yè)年會(huì)在內(nèi)的80 多場(chǎng) 賽事和 演出。 20xx 年，全球營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)總體規(guī)模已達(dá) 2,283 億美元，其中膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)規(guī)模超過(guò)680 億美元（資料來(lái)源：《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā) 展報(bào)告（ 20xx）》）。由于發(fā)達(dá)國(guó)家市場(chǎng)成熟度高，膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)已趨于飽和，發(fā)展速度不如發(fā)展中國(guó)家快。 蔬菜的營(yíng)養(yǎng)價(jià)值下降 10 / 31 資料來(lái)源：《中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 面粉生產(chǎn)過(guò)程造成的營(yíng)養(yǎng)損失 資料來(lái)源：《中國(guó)居民營(yíng)養(yǎng)和健康現(xiàn)狀（ 20xx）》 中國(guó)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的發(fā)展歷程 在直銷巨頭安利中國(guó)未進(jìn)入中 國(guó)之前，我國(guó)并沒(méi)有完整的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的概念。在這一階段，在直銷領(lǐng) 域中以安利“紐崔萊”等品牌為代表和在非直銷領(lǐng)域中以本公司“ 凱得文化公司 ”等品牌為代表的產(chǎn)品快速發(fā)展，品種逐漸豐富，成為了膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的市場(chǎng)主流。 總體來(lái)看，從 20xx 年“非典”事件之后，中國(guó)的膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑行業(yè)呈現(xiàn)出快速發(fā)展的態(tài)勢(shì)，今后必將成為全球重要的消費(fèi)市場(chǎng)。在非直銷領(lǐng)域的代表企業(yè)主要有本公司、同仁堂健 康、益生康健等公司。目前，我國(guó) 營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量大大低于世界平均水平，根據(jù)《中國(guó)營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展報(bào)告（ 20xx）》中的數(shù)據(jù)， 20xx 年中國(guó)人均營(yíng)養(yǎng)產(chǎn)品的消費(fèi)量是 美元，僅相當(dāng)于美國(guó)的 %、歐洲的 %、日本的 %、加拿大的 %， 13 / 31 為世界平均消費(fèi)水平 美元的 1/5。發(fā)達(dá)國(guó)家已經(jīng)開(kāi)始通過(guò)發(fā)展?fàn)I養(yǎng)健康產(chǎn)業(yè)，主動(dòng)干預(yù)國(guó)民健康的方式逐步解決醫(yī)藥品支出過(guò)大的問(wèn)題。 項(xiàng)目 市場(chǎng)規(guī)模 （億元） 企業(yè) 數(shù)量 （余個(gè)） 品牌數(shù)量 （余個(gè)） 產(chǎn)品數(shù)量 （余個(gè)） 成熟品種 （個(gè)） 20xx 年 50 300 1000 20xx0 55 20xx 年 60 330 1200 25000 60 同比增長(zhǎng) 20% 10% 20% 25% 10% 數(shù)據(jù)來(lái)源：庶正康訊 中國(guó)保健協(xié)會(huì)市場(chǎng)工委出具的《 20xx＇膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑（非直銷領(lǐng)域）報(bào)告》認(rèn)為：“雖然未來(lái)膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑市場(chǎng)可能會(huì)受到政策調(diào)整、競(jìng)爭(zhēng)激烈等因素的影響，但是，只要 中國(guó) 經(jīng)濟(jì)在未來(lái)數(shù)年內(nèi)不低于 8%的 增速， 膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑的 16 / 31 市場(chǎng)規(guī)模將保持目前的增長(zhǎng)速度，到 20xx 年膳食營(yíng)養(yǎng)補(bǔ)充劑非直銷領(lǐng)域市場(chǎng)規(guī)模將超過(guò) 160 億元”。就廣州亞運(yùn)場(chǎng)館而言，如廣州亞運(yùn)城場(chǎng)館、南沙體育館、大學(xué)城體育中心場(chǎng)館，因交通或缺乏商業(yè)配套等原因，都存在運(yùn)作艱難的困境。 （二）是場(chǎng)館運(yùn)營(yíng)及減輕開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政壓力的有效途徑 演藝中心一期場(chǎng)館的建設(shè)是由區(qū)財(cái)政統(tǒng)籌投資主導(dǎo)建設(shè)的 “準(zhǔn)公益性 ”項(xiàng)目，為維持場(chǎng) 館正常運(yùn)轉(zhuǎn)， 按照原設(shè)計(jì)， 開(kāi)發(fā)區(qū)財(cái)政每年 需 投入運(yùn)營(yíng)維護(hù)費(fèi)用補(bǔ)貼約2,300 萬(wàn)元。通過(guò)規(guī)劃設(shè)計(jì)中物理空間的渾然天成，可以形成以演藝中心為圓點(diǎn)，營(yíng)造輻射周邊的商 業(yè)氛圍。 項(xiàng)目分 A 東地塊（地塊編號(hào) KXCQ23）和西地塊（市民廣場(chǎng)二期，含地鐵上蓋的商業(yè)開(kāi)發(fā)地塊）。開(kāi)展多種形式的創(chuàng)意培訓(xùn)和實(shí)踐體驗(yàn)，鼓勵(lì)全社會(huì)文化創(chuàng)意創(chuàng)造。寫字樓、住宅部分計(jì)劃全部對(duì)外銷售，快速變現(xiàn)；商業(yè)部分對(duì)外出租，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商業(yè)價(jià)值最大化。 七、 項(xiàng)目報(bào)批及建設(shè)周期 20xx 年 1 月管委會(huì)審議通過(guò) ，同意地塊編號(hào) KXCQ23 由凱得公司負(fù)責(zé)投資開(kāi)發(fā)和商業(yè)運(yùn)作，并按照國(guó)土部門的規(guī)定取得土地所有權(quán)。 20xx 年 8 月結(jié)構(gòu)完成 70%，開(kāi)始預(yù)售寫字樓及公寓，回收成本大概 億。開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)前期，除了可以將住宅、寫字樓全部銷售，進(jìn)行快速資金回籠外，未來(lái)商業(yè)經(jīng)營(yíng)也具備很好的投資回報(bào)。 二、 項(xiàng)目前期 費(fèi) 建設(shè)前期費(fèi)用主要包括工程咨詢費(fèi)、 編制可行性研究報(bào)告費(fèi)、勘察設(shè)計(jì)費(fèi)、環(huán)境咨詢服務(wù)費(fèi)、招標(biāo)代理服務(wù)費(fèi)、工程量清單 編制 費(fèi)、施工 圖審查費(fèi)、審核竣工結(jié)算費(fèi)等 ， 共計(jì)約 1514 萬(wàn)元， 明細(xì)如下表所示： 序號(hào) 項(xiàng)目 及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 建設(shè)項(xiàng)目前期工作咨詢費(fèi) 2 編制可行性研究報(bào)告 3 勘察費(fèi) 4 設(shè) 計(jì)費(fèi) 5 環(huán)境影響咨詢服務(wù)費(fèi) 6 招投代理服務(wù)費(fèi) 7 工程量清單編制費(fèi) 8 施工圖審查費(fèi) 9 審核竣工結(jié)算費(fèi) 10 招標(biāo)控制價(jià)評(píng)審費(fèi) 11 建設(shè)工程交易服務(wù)費(fèi) 合計(jì) 三、 建筑安裝費(fèi) 建筑安裝費(fèi)包括 土建工程費(fèi)、機(jī)電及設(shè)備安裝費(fèi)、裝飾裝修工程費(fèi)、總圖工程費(fèi) （ 場(chǎng)地平整、室外綠化、總平管網(wǎng)等 ） ，裝修工程成本約 36833 萬(wàn)元，計(jì)算明細(xì)如下表： 28 / 31 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 土建工程 2 機(jī)電設(shè)備及安裝 3 裝飾裝修工程 4 總圖工程 合計(jì) 四、 項(xiàng)目管理費(fèi) 項(xiàng)目管理 費(fèi)約 2897 萬(wàn)元，明細(xì)如下表： 序號(hào) 項(xiàng)目及費(fèi)用 建筑面積 （㎡） 單位成本 (元 /㎡） 建筑成本 (萬(wàn)元） 1 市政設(shè)施維護(hù)費(fèi) 2 行政事業(yè)性收費(fèi) 3 建設(shè)管理費(fèi) 4 場(chǎng)地準(zhǔn)備及臨時(shí)設(shè)施費(fèi)