【正文】 經(jīng) 理經(jīng)營管理部 市場信息部 結(jié)算中心 財 務(wù) 部安全保衛(wèi)部 后勤管理部運 輸 部45 / 78三、 人員培訓(xùn)。駕駛員、保管員、操作工人由公司聘用。湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司實行經(jīng)理負責制，項目的組織機構(gòu)設(shè)如下圖。44 / 78第八章 組織機構(gòu)與職工定員一、 組織機構(gòu)物流園采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)運作”的管理模式，擬由湖南三湘和達現(xiàn)代物流有限公司發(fā)起組建，并負責物流園項目的管理和運營。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。采用低壓電容補償，減少無功損耗。同時做好公用設(shè)施的養(yǎng)護工作。加強能源消耗管理，各工序分別安裝水、電、氣計量裝置，實行分級考核。雖然項目本身就是一個節(jié)能項目，但為了更好地貫徹節(jié)約能源的方針，項目擬采取以下幾項節(jié)能措施：物流所需運輸?shù)男略鲈O(shè)備及公用設(shè)施，全部采用新型的節(jié)能高效產(chǎn)品，以降低消耗。這樣不僅能降低大量能耗，也降低了生產(chǎn)成本，增強了自身的競爭力能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟效益和社會效益。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達到國家二級排放標準后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。生活垃圾、廢棄物集中后送至城市垃圾處理場處理。因此施工中對產(chǎn)生噪音較大的機械設(shè)備加裝隔音裝置，對粉塵擬采用噴水除塵。 建設(shè)地點環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場地位于津市市嘉山工業(yè)新區(qū)，附近沒有對本工程造成污染的污染源，周圍環(huán)境良好。 氣體滅火對各設(shè)備間及按建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范要求設(shè)置的場所，以三個為一組，設(shè)置手提式滅火器。系統(tǒng)在水泵房設(shè)計一組消防水泵（一用一備）從地下生活、消防合用水池吸水，經(jīng)濕式報警閥、水流指示器后供至各噴頭消防。倉庫噴頭均采用 68℃級早期滅火噴頭。 自動噴水滅火系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，在配送倉庫設(shè)濕式噴淋噴頭。所有室內(nèi)消火栓均采用明裝。所有消火栓箱均采用鋁合金門及框消火栓，消火栓箱內(nèi)均設(shè) DN65 單出口消火栓一個，Φ65 膠帶 25m，d19 槍一支等。倉庫室內(nèi)消火栓按小于 30m 的間距設(shè)置。 室內(nèi)消火栓系統(tǒng)消火栓系統(tǒng)采用一組消防水泵（一用一備） ，生活、消防合用水池吸水，供至各消火栓消防；若栓口動壓超過 ，其消火栓則采用減壓消火栓。室外消火栓按小于 120m 的間距設(shè)置。項目的消防設(shè)計分為消火栓給水系統(tǒng)、自動噴水滅火系統(tǒng)及氣體滅火三部分。七、 消防本項目消防工程的設(shè)計和建設(shè)嚴格按照《中華人民共和國消防法》和國家有關(guān)建筑防火規(guī)范條例執(zhí)行。⑵ 雨水系統(tǒng)項目雨水采用有組織排水就近排入雨水管道中，各道路雨水會合后，排入市政雨水管道。 排水系統(tǒng)項目采用雨水、污水分流制排水系統(tǒng)，各建筑物排水采用雨水、污水分流排出。水表設(shè)于室外。項目消防用水按最大一棟計算，發(fā)生火災(zāi)的機會按一次考慮，貯存一次消防用水量。六、 給排水工程 給水⑴ 水源項目水源從市政給水管接入一根 DN200 給水管，室外給水管布置成環(huán)狀管網(wǎng)，并沿項目消防車道按小于 120 米間距均勻設(shè)置室外地上式消火栓。A、單獨布線系統(tǒng)39 / 78將火災(zāi)自動報警及聯(lián)動控制系統(tǒng)、有線電視系統(tǒng)纜線采用分系統(tǒng)、單獨布線的方式。 信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)由電信局引至本項目的電話電纜、寬帶接入網(wǎng)，有線電視系統(tǒng)由有線電視臺引來電視信號電纜，有關(guān)線路由各部門協(xié)調(diào)解決。 信息自動化系統(tǒng)隨著微電子技術(shù)和通信技術(shù)的蓬勃發(fā)展，辦公自動化系統(tǒng)已逐步成為管理現(xiàn)代化、決策科學(xué)化的重要手段，同時也成為信息化社會重要標志之一。⑷ 消防電話系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求設(shè)置消防電話系統(tǒng)。⑶ 緊急廣播及背景音樂系統(tǒng)根據(jù)規(guī)范要求，設(shè)置背景音樂及緊急廣播系統(tǒng)。⑵ 消防聯(lián)動控制系統(tǒng)38 / 78本系統(tǒng)可對消防泵、噴淋泵、消防電梯等設(shè)備進行聯(lián)動控制。整個區(qū)域設(shè)置一套消防控制中心，其主設(shè)備置于辦公樓一層平面的消防監(jiān)控中心內(nèi)，且按規(guī)范要求設(shè)有直通室外的安全門。本項目弱電工程的內(nèi)容主要有：火災(zāi)自動報警及消防聯(lián)動控制系統(tǒng)；管理信息網(wǎng)絡(luò)系統(tǒng)；價值系統(tǒng)、安防監(jiān)控系統(tǒng)。五、 弱電工程項目按智能化物流配送系統(tǒng)進行各項弱電設(shè)計，以數(shù)據(jù)庫為中心，采用計算機網(wǎng)絡(luò)技術(shù)，高度集成，充分體現(xiàn)系統(tǒng)的智能化，并遵循實用性的原則，在確保可靠性的基礎(chǔ)上，突出先進性，同時預(yù)留將來的可擴充性，做到一次規(guī)劃，分步實施，一次布線，逐步擴展。接地37 / 78采用 TNS 接地保護系統(tǒng)，建筑物均利用其鋼筋混凝土柱體內(nèi)四根主筋作為引下線，利用建筑物基礎(chǔ)底板和基礎(chǔ)內(nèi)鋼筋作為接地體。建筑物外圍裝設(shè)泛光燈，在車庫、建筑物內(nèi)及出入口、樓梯間等重要場所設(shè)置應(yīng)急燈，以保證停電后的人身安全。建筑物內(nèi)動力設(shè)備均為～380/220V 低壓設(shè)備，采用交流接觸器控制，自動開關(guān)作短路保護，熱繼電器作過載保護，漏電開關(guān)作漏電保護。低壓系統(tǒng)干線的配電方式均采用放射式系統(tǒng)，樓層配電則為混合式系統(tǒng)。建筑物內(nèi)供電由低壓配電室通過電纜井與各樓層聯(lián)通，照明及動力配電采用電纜線路在豎井內(nèi)沿阻燃橋架明敷設(shè)。消防電源采用兩回路供電，并在末端自投。 低壓配電系統(tǒng)36 / 78低壓系統(tǒng)干線的配電方式均采用放射式系統(tǒng)，樓層配電則為混合式系統(tǒng)。設(shè)獨立的高壓配電室、變壓器室、低壓配電室，采用干式變壓器；干式變壓器型號為 SG10 型。 供電電源該園區(qū)已建有來自國家電網(wǎng)的 110 萬伏變電站，本工程用電電源由津市市嘉山工業(yè)新區(qū)統(tǒng)一考慮，用電設(shè)備總?cè)萘考s為 150KW，其中消防應(yīng)急負荷 3KW。⑷《低壓配電設(shè)計范圍》GB5005495。⑵《10kV 以下變電設(shè)計規(guī)范》GB5005394。由于項目的工程地質(zhì)勘探報告尚未正式提出，故具體的基礎(chǔ)形式將根據(jù)工程地質(zhì)情況由設(shè)計確定。根據(jù)建筑物的用途，結(jié)合當?shù)氐臍夂蛱攸c，在35 / 78采用結(jié)構(gòu)自防潮與建筑防潮措施的同時，倉庫內(nèi)還采用機械防潮通風。三、 結(jié)構(gòu)設(shè)計根據(jù)國家地震局、建設(shè)部頒發(fā)的《中國地震烈度區(qū)劃圖》 ，項目所在地屬六度震區(qū)，本次按六度抗震設(shè)防。防火分區(qū)嚴格按照規(guī)范執(zhí)行，倉庫每個防火分區(qū)面積不大于 3000 平方米，且每個防火分區(qū)至少有兩個疏散出口。大面積的停車、裝卸區(qū)與整齊、規(guī)整布置的交易中心相互配合，體現(xiàn)簡潔高效的物流企業(yè)特色。項目倉庫按 1～2 層考慮，辦公樓及綜合服務(wù)樓、交易區(qū)按 3 層考慮。同時要考慮區(qū)間道路順暢、且坡度控制在百分之一以內(nèi)、轉(zhuǎn)彎半徑不小于三十米，庫房之間道路寬度根據(jù)汽車長度要求確定；各功能區(qū)用地范圍內(nèi)的綠化面積要達標；庫房之間間距要達到通風采光要求。建筑物窗臺及陽臺設(shè)花槽，種植花草，以凈化室內(nèi)空氣。項目建筑四周凡能種植、綠化的地帶全部進行綠化。交易區(qū)為入園加工貿(mào)易企業(yè)和物流企業(yè)經(jīng)營場所，位于項目區(qū)域東側(cè)，該區(qū)分為四小區(qū)，每區(qū)一棟樓，建三層，一樓為倉儲空間，二樓為辦公場所，三樓為住宿房。綜合服務(wù)樓是物流園區(qū)的配套服務(wù)中心，位于辦公樓的北側(cè)，這里集中了住宿、餐飲、休閑、購物、金融等服務(wù)。同時也緩減了交通壓力，降低了交通隱患。停車場分布在園區(qū)的兩端，有以下幾點好處：一、有利于大型貨車的出入和管理；二、主停車場為扇形，S302 線轉(zhuǎn)彎地帶，不宜建建筑。項目所在地的氣候條件較好，自然條件對整個工程的影響不大，但應(yīng)注意盡可能避免在雨季進行施工，以避免施工過程中不必要的麻煩?；A(chǔ)設(shè)施城市給排水管線均已敷設(shè)到場地附近，電源可以利用現(xiàn)有線路接入，各種建設(shè)基礎(chǔ)設(shè)施較為完備，完全能夠滿足項目建設(shè)的需要。目前已有中聯(lián)重科車橋、湘澧鹽礦、紅鷹翔酶制劑、中意糖果等大型企業(yè)入駐區(qū)內(nèi)，還有張老頭食品、益林紡織等一批中小企業(yè)已建設(shè)或正在建設(shè)之中。在開發(fā)區(qū)興辦企業(yè)的外來投資者、科技人員、管理人員和其他業(yè)務(wù)、工業(yè)骨干及其配偶和未成年子女，愿意在津市市落戶的，一律由開發(fā)區(qū)代辦落戶手續(xù)；不愿在津市市市落戶的，其32 / 78用水、用電、交通、通訊、就醫(yī)、戶籍和子女入托、入學(xué)、就業(yè)等一律與本市市民享受同等待遇。保障服務(wù)稱心，開發(fā)區(qū)設(shè)立投資服務(wù)中心，對引進的企業(yè)實行一條龍服務(wù)，定項目、定人員、定責任的“一站式”全程代理，跟蹤服務(wù)，限時辦結(jié)。工業(yè)用地由開發(fā)區(qū)負責完成“五通一平” 。對首期投資開發(fā)的項目可在上述基礎(chǔ)上再降低土地出讓金。用地政策優(yōu)惠，凡在開發(fā)區(qū)投資興辦企業(yè)，項目只要符合國家產(chǎn)業(yè)政策和環(huán)保政策，可以以出讓方式獲得土地使用權(quán)，土地出讓金在成本價以下根據(jù)項目固定資產(chǎn)投資額和年度稅收額雙方商定。園區(qū)規(guī)劃合理，開發(fā)區(qū)共規(guī)劃為六園：鹽化工工業(yè)園、汽車工業(yè)園、造紙工業(yè)園、食品工業(yè)園、高新技術(shù)工業(yè)園、紡織工業(yè)園。還先后榮獲了全國平安31 / 78建設(shè)先進縣市、全國科技進步先進縣市、全國平安暢通縣市、全國道路交通管理優(yōu)秀城市、全國法制宣傳教育先進縣市、全國養(yǎng)老服務(wù)社會化示范縣市等諸多國家級榮譽，以及湖南省作風建設(shè)先進縣市、常德市農(nóng)村環(huán)境衛(wèi)生整治工作先進單位等諸多省、常德市級榮譽。近年來，津市堅持“工業(yè)立市”核心戰(zhàn)略，堅定不移促發(fā)展、全力以赴惠民生，成功實現(xiàn)了“后發(fā)趕超” ，呈現(xiàn)出經(jīng)濟跨越式發(fā)展、工業(yè)跨越式崛起、城鄉(xiāng)跨越式進步、民生跨越式改善、黨建跨越式推進的態(tài)勢。 “津市藠果”獲得國家地理標志產(chǎn)品認證，保河堤鎮(zhèn)中南村被評為全國循環(huán)農(nóng)業(yè)示范點，蠶桑種養(yǎng)殖標準化示范區(qū)通過國家驗收，八寶湖水產(chǎn)養(yǎng)殖專業(yè)合作社被農(nóng)業(yè)部授予水產(chǎn)健康養(yǎng)殖示范場，靈泉鎮(zhèn)楊家村、錦繡蘭苑休閑農(nóng)莊和半島農(nóng)莊被評為全省首屆百佳魅力村（農(nóng)）莊。津市糧、棉、油等農(nóng)副產(chǎn)品資源富足，形成了優(yōu)質(zhì)稻、棉花、油類、水產(chǎn)、蠶桑、蔬菜、藠果、蘑菇、肉兔、生豬等多個產(chǎn)業(yè)基地。 物產(chǎn)資源豐富。防洪、排澇、灌溉水利設(shè)施不斷發(fā)展完善，農(nóng)村公路硬化超額完成任務(wù)，7 個鄉(xiāng)鎮(zhèn)集鎮(zhèn)功能增強，靈泉綜合示范片、渡口現(xiàn)代農(nóng)業(yè)核心示范區(qū)成為省、常德市新農(nóng)村建設(shè)樣板，沿 S205 線現(xiàn)代農(nóng)業(yè)示范區(qū)基本形成。建有日處理能力 2 萬噸的污水處理廠、總庫容為 萬立方米的城市生活垃圾無害化處理場。目前，全市有規(guī)模工業(yè)企業(yè) 78 家，園區(qū)規(guī)劃面積達到 18 平方公里，是省級工業(yè)集中區(qū)，已形成汽配、鹽化工、紡織、造紙、食品五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥、新型建材等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中意糖果、 “雪”牌食鹽全國馳名， “梅花牌”糖化酶遠銷美國。2022 年后，津市大力推進改革創(chuàng)新，改制后的國有、集體企業(yè)甩開體制束縛，煥發(fā)出了新活力。上個世紀 70 年代，津市就是湖南省有名的工業(yè)重鎮(zhèn)，斑馬蚊香、麥穗味精等工業(yè)產(chǎn)品曾經(jīng)紅遍全國，本地上繳的稅收曾占整個常德地區(qū)的 50%。文化發(fā)達，商業(yè)活躍，購物方便，醫(yī)療設(shè)施健全；投資者無后顧之憂三、 基礎(chǔ)設(shè)施及投資環(huán)境工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。津市各種基礎(chǔ)設(shè)施齊備。主要工業(yè)產(chǎn)車橋、食品、味精、糖化酶、蚊香、絲綢、風味小29 / 78食品等五十多種分別榮獲國優(yōu)、省優(yōu)、部優(yōu)。津市是湘北的工業(yè)重鎮(zhèn)。市區(qū)公路四通八達：207 國道貫市而過，北通鄂南，南接湘中，西抵湘西，與石長鐵路、枝柳鐵路和京廣鐵路相連；湘北公路連接常德機場，可飛抵京、滬、閩、粵等地的重要城市。二、 自然條件津市自然地理條件優(yōu)越，氣候溫和，日照充足，無霜期長，是澧水上游山區(qū)與洞庭湖區(qū)結(jié)合部；湘鄂邊省際經(jīng)濟協(xié)作結(jié)合部。本項目擬選址在津市市嘉山工業(yè)新區(qū)、運輸條件較好、周圍產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)雄厚并且離火車站和市區(qū)又不遠，區(qū)位交通優(yōu)勢明顯。表 41 項目建設(shè)規(guī)模序號 項目 單位 一期 二期 合計1 用地面積 畝 18 2 建筑面積 m2 5325 18783 24108其中：室內(nèi)倉儲 m2 1125 10011 11136綜合服務(wù)樓 m2 900 900辦公樓 m2 1800 1800商貿(mào)區(qū) m2 1500 8772 102723 建停車場 m2 5700 4000 97004 露天貨場 m2 675 2475 315027 / 785 道路及綠化 m2 2400 7392 1046728 / 78第五章 區(qū)域位置及建設(shè)條件一、 項目區(qū)域位置本項目的選址充分考慮津市市物流發(fā)展現(xiàn)狀以及津市市嘉山工業(yè)新區(qū)產(chǎn)生的物流需求。項目容積率 ，建筑密度 37%，綠地率%。二、 建設(shè)規(guī)模項目規(guī)劃建設(shè)的總建筑面積為 24108 平方米。開發(fā)區(qū)很多企業(yè)倉儲能力不足，如開發(fā)區(qū)內(nèi)年產(chǎn)中意糖果、雪麗造紙公司等自身倉儲有限，僅此一家的倉儲需求就達 2 萬平方米；因此，項目的租賃是有很大市場的。隨著城市東擴發(fā)展，原有小型運輸、物流公司會逐漸東移，津市市倉儲需求面積在 20 萬平方米左右?？蔀榭蛻籼峁┤轿坏奈锪鞣?wù)。津市市嘉山工業(yè)新區(qū)大力支持，制定了各種優(yōu)惠政策，為經(jīng)營者創(chuàng)25 / 78造良好寬松的經(jīng)營環(huán)境。⑶ 項目經(jīng)營預(yù)測① 項目經(jīng)營有利條件：湘西北綜合物流園坐落于津市市嘉山工業(yè)新區(qū)，地理位置優(yōu)越，是進出津市市市的門戶，相鄰二廣高速、S302 公路，交通十分方便，車流、物流、信息流、人流都比較集中快捷。從建立起社會化現(xiàn)代物流服務(wù)體系即改進后的社會物流系統(tǒng)進行考慮，如果資金周轉(zhuǎn)率從目前行業(yè)的年平均 次至 次提高到 5 至 8 次， 至 億元的流動資金將相當于 億元至 億元流動資金所起的作用。津市市市是一座老工業(yè)城市，貨運量和貨物周轉(zhuǎn)量在常德地區(qū)占主要地位，因而提供了巨大的物流市場，其中，蘊含著巨大的物流成本節(jié)約空間和巨大的物流增值服務(wù)空間。津市市市現(xiàn)有商品市場 9 個，商業(yè)網(wǎng)點 89 個，從業(yè)人員 3 萬人。因此，開發(fā)建設(shè)現(xiàn)代物流園區(qū)，是有效整合資源、發(fā)揮系統(tǒng)優(yōu)勢，為工商企業(yè)提供社會化現(xiàn)代物流服務(wù)的有效手段，其市場前景和發(fā)展?jié)摿薮?。而就我國目前?