【正文】 當(dāng)最不利的因素發(fā)生時(shí)，即當(dāng)市場(chǎng)情況發(fā)生變化，綜合收費(fèi)價(jià)格下降5%時(shí)，項(xiàng)目的所得稅后項(xiàng)目投資收益率仍達(dá)到。從該項(xiàng)目的盈虧平衡分析情況來(lái)看，項(xiàng)目具有一定的抗風(fēng)險(xiǎn)能力。從以上分析可以看出，項(xiàng)目具有較強(qiáng)的清償能力。項(xiàng)目清償能力分析從財(cái)務(wù)計(jì)劃現(xiàn)金流量表（詳見(jiàn)附表7）可以看出，項(xiàng)目從投入運(yùn)營(yíng)即開(kāi)始實(shí)現(xiàn)盈余，效益比較好。（包括建設(shè)期2年），說(shuō)明投資在較短的時(shí)間內(nèi)有回收的可能。項(xiàng)目利潤(rùn)及利潤(rùn)分配情況詳見(jiàn)附表5。項(xiàng)目所得稅根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定按利潤(rùn)總額的25%全額計(jì)征。項(xiàng)目總成本費(fèi)用項(xiàng)目的年總成本費(fèi)用詳見(jiàn)附表3。財(cái)務(wù)費(fèi)項(xiàng)目財(cái)務(wù)費(fèi)主要是經(jīng)營(yíng)過(guò)程中流動(dòng)資金借款與建設(shè)投資借款的費(fèi)用，%計(jì)算。輔助材料及燃料費(fèi)根據(jù)項(xiàng)目自身的特點(diǎn)，參照同行業(yè)的統(tǒng)計(jì)資料，綜合按營(yíng)業(yè)收入的55%左右估算。折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)項(xiàng)目固定資產(chǎn)凈殘值率按5%考慮，采用直線折舊法，折舊年限按20年估算。項(xiàng)目總成本費(fèi)用還包括工資及福利費(fèi)、折舊及攤銷(xiāo)費(fèi)、修理費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)及管理費(fèi)用等。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)稅金及附加詳見(jiàn)附表。根據(jù)津市市市經(jīng)濟(jì)狀況，參照國(guó)內(nèi)相關(guān)企業(yè)的收費(fèi)定價(jià)和津市市目前的實(shí)際配送費(fèi)用情況，年貨物運(yùn)量100萬(wàn)噸、周轉(zhuǎn)量按7200萬(wàn)噸公里考慮的貨物周轉(zhuǎn)收入為4320萬(wàn)元，辦公樓、其他營(yíng)業(yè)收入（含運(yùn)輸代辦、物流信息交易、裝卸費(fèi)、理貨費(fèi)等）為1440萬(wàn)元。項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所需的流動(dòng)資金為860萬(wàn)元，其中70%擬申請(qǐng)商業(yè)銀行流動(dòng)資金貸款，%；其余30%由企業(yè)自籌，不計(jì)利息。其中：，建設(shè)資金擬申請(qǐng)銀行貸款1000萬(wàn)元。 流動(dòng)資金估算參照類(lèi)似企業(yè)的流動(dòng)資金占用情況進(jìn)行估算，項(xiàng)目正常運(yùn)營(yíng)年所需的流動(dòng)資金為860萬(wàn)元。其中建筑工程投資2466萬(wàn)元，設(shè)備及安裝工程1881萬(wàn)元，其它費(fèi)用863萬(wàn)元，預(yù)備費(fèi)162萬(wàn)元。建設(shè)期利息根據(jù)當(dāng)前銀行貸款利率情況，按同期銀行貸款利率估算。土地取得費(fèi)用包括征地、拆遷、安置、補(bǔ)償、出讓金及其它稅費(fèi)。75表101 項(xiàng)目進(jìn)度計(jì)劃安排表序工程項(xiàng)目1234567891011121314151617181920212223241項(xiàng)目前期工作2一期勘察設(shè)計(jì)3一期土建工程4一期安裝與配套工程5一期竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)6二期前期工程、勘察設(shè)計(jì)7二期土建工程8二期安裝與配套工程9二期竣工驗(yàn)收、運(yùn)營(yíng)第十一章 投資估算與資金籌措一、 投資估算 編制依據(jù)土建工程：以《湖南省2010建筑工程概算定額》為依據(jù)，并參照津市市市目前類(lèi)似工程估算指標(biāo)進(jìn)行估算。具體安排詳見(jiàn)101。招標(biāo)方案見(jiàn)附表。同時(shí)，建設(shè)單位將委派各專(zhuān)業(yè)工程技術(shù)人員負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)施工管理，配合施工單位強(qiáng)化工程質(zhì)量、安全、進(jìn)度管理，充分發(fā)揮監(jiān)理、質(zhì)監(jiān)、安監(jiān)的作用，堅(jiān)決杜絕質(zhì)量隱患、安全事故。向社會(huì)招聘機(jī)動(dòng)車(chē)駕駛員，有實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)的倉(cāng)庫(kù)管理人員、設(shè)備維修工。三、 人員培訓(xùn)現(xiàn)有的管理、技術(shù)人員及熟練的操作人員。駕駛員、保管員、操作工人由公司聘用。湖南三湘和達(dá)現(xiàn)代物流有限公司實(shí)行經(jīng)理負(fù)責(zé)制，項(xiàng)目的組織機(jī)構(gòu)設(shè)如下圖。第八章 組織機(jī)構(gòu)與職工定員一、 組織機(jī)構(gòu)物流園采用“政府引導(dǎo)、企業(yè)運(yùn)作”的管理模式，擬由湖南三湘和達(dá)現(xiàn)代物流有限公司發(fā)起組建，并負(fù)責(zé)物流園項(xiàng)目的管理和運(yùn)營(yíng)。供電設(shè)備采用節(jié)能、安全器件，線路采用銅芯電線、電纜供電。采用低壓電容補(bǔ)償，減少無(wú)功損耗。同時(shí)做好公用設(shè)施的養(yǎng)護(hù)工作。加強(qiáng)能源消耗管理，各工序分別安裝水、電、氣計(jì)量裝置，實(shí)行分級(jí)考核。雖然項(xiàng)目本身就是一個(gè)節(jié)能項(xiàng)目，但為了更好地貫徹節(jié)約能源的方針，項(xiàng)目擬采取以下幾項(xiàng)節(jié)能措施：物流所需運(yùn)輸?shù)男略鲈O(shè)備及公用設(shè)施，全部采用新型的節(jié)能高效產(chǎn)品，以降低消耗。這樣不僅能降低大量能耗，也降低了生產(chǎn)成本，增強(qiáng)了自身的競(jìng)爭(zhēng)力能力，從而提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益和社會(huì)效益。生活廢水及糞便污水經(jīng)化糞池處理，達(dá)到國(guó)家二級(jí)排放標(biāo)準(zhǔn)后排入城市污水管網(wǎng)，含油廢水經(jīng)隔油處理后排入城市污水管網(wǎng)。生活垃圾、廢棄物集中后送至城市垃圾處理場(chǎng)處理。因此施工中對(duì)產(chǎn)生噪音較大的機(jī)械設(shè)備加裝隔音裝置，對(duì)粉塵擬采用噴水除塵。 建設(shè)地點(diǎn)環(huán)境現(xiàn)狀本工程建設(shè)場(chǎng)地位于津市市嘉山工業(yè)新區(qū)，附近沒(méi)有對(duì)本工程造成污染的污染源，周?chē)h(huán)境良好。 氣體滅火對(duì)各設(shè)備間及按建筑滅火器配置設(shè)計(jì)規(guī)范要求設(shè)置的場(chǎng)所，以三個(gè)為一組，設(shè)置手提式滅火器。系統(tǒng)在水泵房設(shè)計(jì)一組消防水泵（一用一備）從地下生活、消防合用水池吸水，經(jīng)濕式報(bào)警閥、水流指示器后供至各噴頭消防。倉(cāng)庫(kù)噴頭均采用68℃級(jí)早期滅火噴頭。室內(nèi)消火栓系統(tǒng)管道采用熱鍍鋅鋼管。所有消火栓箱內(nèi)均設(shè)指示燈一個(gè)，按鈕一個(gè)。交易區(qū)、公樓每層在樓梯間設(shè)SG21/65型單出口消火栓一個(gè)(采用保護(hù)半徑小于30m)。系統(tǒng)在室外設(shè)兩套水泵接合器，在頂層設(shè)一套試驗(yàn)消火栓。室內(nèi)消防用水量：⑴ 室內(nèi)消火栓用水量：q=10L/s，T= 2h，水量為72m3；⑵ 自動(dòng)噴水滅火系統(tǒng)用水量：q= 52L/s，T = 1h，水量為188m3。 消防水量室外消防水量：q=30L/s，T = 2h，總用水量為216m3。本項(xiàng)目總平面圖已考慮消防通道和消防設(shè)施的建設(shè)，在場(chǎng)地內(nèi)部形成環(huán)形消防通道，以確保消防車(chē)在緊急狀態(tài)下可通暢地到達(dá)各個(gè)撲救面。建筑排水管道采用UPVC排水管。⑴ 污水系統(tǒng)項(xiàng)目污水主要為生活污水，生活污水由所設(shè)置的室外化糞池處理后就近排入市政污水管道。給水管道均采用UPVC給水管，暗裝。⑶ 給水系統(tǒng)項(xiàng)目的建筑物為多層建筑，為充分利用市政給水管網(wǎng)壓力，用水采用市政給水管網(wǎng)直接供水。⑵ 用水量根據(jù)項(xiàng)目的服務(wù)性質(zhì)估算的最大日用水量為200m3/d，最大小時(shí)用水量為30m3/h。B、綜合布線系統(tǒng)綜合布線的主干線電纜采用六芯多模光纖，支干線電纜采用超五類(lèi)非屏蔽雙絞線。本項(xiàng)目的弱電系統(tǒng)根據(jù)其功能的不同，配線結(jié)構(gòu)采用綜合布線與單獨(dú)布線相結(jié)合的布線方式。本系統(tǒng)由辦公室自動(dòng)化系統(tǒng)、會(huì)議業(yè)務(wù)管理系統(tǒng)、物業(yè)管理系統(tǒng)、商業(yè)系統(tǒng)、無(wú)線通信系統(tǒng)組成。在辦公樓及倉(cāng)庫(kù)內(nèi)主要出口處均設(shè)有消防電話(huà)插孔；在消防監(jiān)控中心設(shè)有與“119”直撥電話(huà)。該系統(tǒng)的主要設(shè)備置于辦公樓內(nèi)一層平面的消防監(jiān)控中心內(nèi)；揚(yáng)聲器置于辦公樓及職工宿舍的公共場(chǎng)所內(nèi)。當(dāng)火災(zāi)發(fā)生時(shí)，本系統(tǒng)可由報(bào)警控制器確認(rèn)火災(zāi)；由聯(lián)動(dòng)控制柜自動(dòng)/手動(dòng)啟動(dòng)各類(lèi)消防設(shè)施，切斷非消防電源，在最短的時(shí)間內(nèi)，以最快的速度將火撲滅，使火災(zāi)所造成的損失達(dá)到最小。在辦公樓的電梯前室、配送倉(cāng)庫(kù)內(nèi)均設(shè)有感煙、感溫探測(cè)器、聲光報(bào)警器及手動(dòng)報(bào)警按鈕等設(shè)備。 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)⑴ 火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)本系統(tǒng)采用智能型消防設(shè)備。項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)系統(tǒng)的集成化、計(jì)算管理和信息資源共享是本次設(shè)計(jì)基礎(chǔ)，項(xiàng)目由綜合布線系統(tǒng)和獨(dú)立布線系統(tǒng)兩大部分構(gòu)成整個(gè)中心的結(jié)構(gòu)化布線系統(tǒng)，綜合布線包括語(yǔ)音、數(shù)據(jù)、圖像等，而火災(zāi)自動(dòng)報(bào)警及消防聯(lián)動(dòng)控制系統(tǒng)、建筑設(shè)備管理自動(dòng)化系統(tǒng)、安全保安系統(tǒng)中的攝像機(jī)監(jiān)控部分等采用獨(dú)立布線。進(jìn)戶(hù)線重復(fù)接地、防雷接地、工作接地和保護(hù)接地共用一接地裝置，其接地電阻值不大于1歐姆。 防雷接地本項(xiàng)目的建筑物根據(jù)防雷等級(jí)，在屋面設(shè)避雷帶以防直擊雷。 電氣照明項(xiàng)目照明系統(tǒng)采用三相五線制，工作電壓為～220V，照明裝置一般采用節(jié)能熒光燈和白熾燈，車(chē)庫(kù)及公共場(chǎng)所以節(jié)能熒光燈為主。低壓結(jié)線方式為單母線分段，動(dòng)力、照明和空調(diào)負(fù)荷總計(jì)量（有功和無(wú)功電度表）設(shè)在總進(jìn)線柜上，空調(diào)、照明負(fù)荷單獨(dú)計(jì)量，設(shè)在照明配電屏上，動(dòng)力和照明回路各自分開(kāi)。 動(dòng)力配線工程建筑物電源電壓為380/220V，采用電纜主干線沿電纜溝方式敷設(shè)，支線采用電纜穿管埋地暗敷設(shè)。消防時(shí)自動(dòng)切掉與消防無(wú)關(guān)用電負(fù)荷，確保消防用電。低壓采用抽屜柜配電屏進(jìn)行配電，結(jié)線方式為單母線分段，動(dòng)力、照明和空調(diào)負(fù)荷總計(jì)量（有功和無(wú)功電度表）設(shè)在總進(jìn)線柜上，空調(diào)、照明負(fù)荷單獨(dú)計(jì)量，設(shè)在照明配電屏上，動(dòng)力和照明回路各自分開(kāi)。高壓柜采用中置柜，無(wú)功功率補(bǔ)償采用低壓補(bǔ)償，設(shè)于低壓配電室內(nèi)。 供配電設(shè)施根據(jù)規(guī)范要求，本工程除消防用電及公用設(shè)施用電為一類(lèi)負(fù)荷外，其余用戶(hù)用電均屬三類(lèi)用電負(fù)荷。⑸《建筑物防雷設(shè)計(jì)范圍》GB5005794（2000版）。⑶《供配電系統(tǒng)設(shè)計(jì)規(guī)范》GB5005295。四、 供配電工程 研究依據(jù)⑴《民用建筑電氣設(shè)計(jì)規(guī)范》JGJ/T1692。項(xiàng)目辦公樓及綜合服務(wù)樓等多層建筑，擬采用獨(dú)立柱基礎(chǔ)、全現(xiàn)澆鋼筋混凝土框架結(jié)構(gòu)。項(xiàng)目倉(cāng)庫(kù)一部分?jǐn)M采用全現(xiàn)澆鋼筋混凝土柱、一部分?jǐn)M采用全鋼架柱、屋面采用輕鋼結(jié)構(gòu)。根據(jù)場(chǎng)地的實(shí)際情況，建筑物的各個(gè)方向設(shè)置滿(mǎn)足要求的安全疏散出口，各建筑物之間保持防火要求的最小間距，并按規(guī)范要求設(shè)置室外消火栓、消防車(chē)補(bǔ)水結(jié)合器。根據(jù)項(xiàng)目的特點(diǎn)，消防設(shè)施設(shè)計(jì)要嚴(yán)格按照《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》的要求進(jìn)行布置。整個(gè)項(xiàng)目的建筑外形力求流線明確，建筑風(fēng)格簡(jiǎn)潔明快，體現(xiàn)功能需要。二、 建筑設(shè)計(jì)，總建筑面積24108平方米。在進(jìn)行平面布局設(shè)計(jì)時(shí)，不僅要考慮物流各功能區(qū)單獨(dú)的使用功能，而且要考慮到整個(gè)項(xiàng)目各功能區(qū)之間的相互聯(lián)系與結(jié)合，做到分區(qū)合理、可分可合、流線順暢。在建筑邊沿設(shè)置花壇，并根據(jù)需要將部分花壇延續(xù)至室內(nèi)。本項(xiàng)目構(gòu)建主要服務(wù)于津市市以及以津市市為中心、半徑為50公里的集庫(kù)存管理、貨物配載、裝卸和運(yùn)輸、信息處理等基礎(chǔ)功能的物流園，同時(shí)，通過(guò)與鐵路、公路以及相關(guān)的代理機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)對(duì)接或戰(zhàn)略聯(lián)盟，使園區(qū)功能得到立體延伸。倉(cāng)儲(chǔ)面積是園區(qū)的主要功能塊，是吸引加工貿(mào)易企業(yè)入園的優(yōu)勢(shì)，位于項(xiàng)目區(qū)域西側(cè)，該區(qū)分為四個(gè)小區(qū)：一區(qū)為貴重貨物區(qū)，二區(qū)為普通貨物區(qū)，三區(qū)為零擔(dān)專(zhuān)線區(qū)，四區(qū)為露天貨場(chǎng)區(qū)。辦公樓是整個(gè)物流園區(qū)的管理中心和信息中心，位于項(xiàng)目南端停車(chē)場(chǎng)的東面。該停車(chē)場(chǎng)能容納150輛大型貨車(chē)，為本地和外地貨車(chē)提供了一個(gè)安生、方便的停車(chē)、配載場(chǎng)所。第六章 工程技術(shù)方案一、 總平面布局，總平面布局分為商貿(mào)區(qū)、倉(cāng)儲(chǔ)區(qū)、停車(chē)坪、辦公區(qū)、生活區(qū)等不同功能區(qū)的布局。場(chǎng)地條件擬建的項(xiàng)目地勢(shì)開(kāi)闊，工程地質(zhì)條件較好，需要拆遷的建筑物較少。四、 施工條件物料供應(yīng)項(xiàng)目建設(shè)所需的鋼材、木材、砂、石、水泥等各種材料均可就近采購(gòu)供應(yīng)。建設(shè)成果高效，開(kāi)發(fā)區(qū)雖建園不足一年，卻以得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)吸引著商界。開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)企業(yè)在建設(shè)、生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)過(guò)程中的周邊矛盾，由開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)和處理。同時(shí)，實(shí)行實(shí)惠的總收政策和全免的規(guī)費(fèi)政策。項(xiàng)目用地由開(kāi)發(fā)區(qū)負(fù)責(zé)辦理《國(guó)有土地使用權(quán)證》。經(jīng)省級(jí)以上科技部門(mén)認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)，或固定資產(chǎn)投資額在1億元以上的工業(yè)項(xiàng)目，采取更加靈活的優(yōu)惠政策或視情況一事一議商定土地出讓金。每個(gè)園區(qū)既自成體系，又有機(jī)聯(lián)系，構(gòu)成一幅完美的園區(qū)圖畫(huà)。產(chǎn)業(yè)定位科學(xué)，以承接珠三角產(chǎn)業(yè)梯度轉(zhuǎn)移為主，發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)、新材料產(chǎn)業(yè)和平衡津市市工業(yè)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的輕工、機(jī)電等產(chǎn)業(yè)；以駐市大中型企業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈延伸為主，發(fā)展規(guī)模型加工制造產(chǎn)業(yè)。2012年，%，::；，%；，%；完成規(guī)模工業(yè)產(chǎn)值107億元，增加值30億元；城鎮(zhèn)居民人均可支配收入19498元，%；農(nóng)民人均純收入8170元，%。 發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁?！敖蚴兴姽鲍@得國(guó)家地理標(biāo)志產(chǎn)品認(rèn)證，保河堤鎮(zhèn)中南村被評(píng)為全國(guó)循環(huán)農(nóng)業(yè)示范點(diǎn)，蠶桑種養(yǎng)殖標(biāo)準(zhǔn)化示范區(qū)通過(guò)國(guó)家驗(yàn)收，八寶湖水產(chǎn)養(yǎng)殖專(zhuān)業(yè)合作社被農(nóng)業(yè)部授予水產(chǎn)健康養(yǎng)殖示范場(chǎng)，靈泉鎮(zhèn)楊家村、錦繡蘭苑休閑農(nóng)莊和半島農(nóng)莊被評(píng)為全省首屆百佳魅力村（農(nóng)）莊。津市糧、棉、油等農(nóng)副產(chǎn)品資源富足，形成了優(yōu)質(zhì)稻、棉花、油類(lèi)、水產(chǎn)、蠶桑、蔬菜、藠果、蘑菇、肉兔、生豬等多個(gè)產(chǎn)業(yè)基地。 物產(chǎn)資源豐富。過(guò)境津市的“二廣”高速有望年底通車(chē)，“安慈”高速提上日程，涔水大橋新建通車(chē)，千噸級(jí)碼頭建設(shè)即將啟動(dòng)，津市交通和區(qū)位優(yōu)勢(shì)日益凸顯。城區(qū)孟姜女大道和車(chē)胤東路改造、東湖綜合治理等工程相繼完成，車(chē)胤文體公園、法治廣場(chǎng)成為城市建設(shè)的新亮點(diǎn)，日供水能力15萬(wàn)立方米的大洼水廠建設(shè)基本完成，城市配套功能日趨完善。 基礎(chǔ)設(shè)施完備。目前，全市有規(guī)模工業(yè)企業(yè)78家，園區(qū)規(guī)劃面積達(dá)到18平方公里，是省級(jí)工業(yè)集中區(qū)，已形成汽配、鹽化工、紡織、造紙、食品五大工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)，生物醫(yī)藥、新型建材等戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)快速發(fā)展，中意糖果、“雪”牌食鹽全國(guó)馳名，“梅花牌”糖化酶遠(yuǎn)銷(xiāo)美國(guó)。2000年后，津市大力推進(jìn)改革創(chuàng)新，改制后的國(guó)有、集體企業(yè)甩開(kāi)體制束縛，煥發(fā)出了新活力。上個(gè)世紀(jì)70年代，津市就是湖南省有名的工業(yè)重鎮(zhèn)，斑馬蚊香、麥穗味精等工業(yè)產(chǎn)品曾經(jīng)紅遍全國(guó)，本地上繳的稅收曾占整個(gè)常德地區(qū)的50%。文化發(fā)達(dá)，商業(yè)活躍，購(gòu)物方便，醫(yī)療設(shè)施健全；投資者無(wú)后顧之憂(yōu)三、 基礎(chǔ)設(shè)施及投資環(huán)境工業(yè)基礎(chǔ)雄厚。津市各種基礎(chǔ)設(shè)施齊備。主要工業(yè)產(chǎn)車(chē)橋、食品、味精、糖化酶、蚊香、絲綢、風(fēng)味小食品等五十多種分別榮獲國(guó)優(yōu)、省優(yōu)、部?jī)?yōu)。津市是湘北的工業(yè)重鎮(zhèn)。市區(qū)公路四通八達(dá)：207國(guó)道貫市而過(guò)，北通鄂南，南接湘中，西抵湘西，與石長(zhǎng)鐵路、枝柳鐵路和京廣鐵路相連；湘北公路連接常德機(jī)場(chǎng)，可飛抵