【正文】 但無論如何，有一點(diǎn)是千真萬確的，入世即意味著新規(guī)則的確定，新秩序的建立，中國(guó)房地產(chǎn)應(yīng)該拒絕驚詫：“誰動(dòng)了我的奶酪”？房地產(chǎn)業(yè)這塊蛋糕很大，與其自我獨(dú)食消化不良，不如與人分享各得其所，在“共享”中尋找最適合自己口味的奶酪，才是企業(yè)真正的生存之道。我們需要的是一種深度的思考和搏殺的勇氣。國(guó)有企業(yè)（包括民營(yíng)企業(yè)）需要借助這種觸媒進(jìn)行有效的整合，提高綜合實(shí)力； WTO是一首曲，一首讓我歡喜讓我憂的序曲。在這場(chǎng)旅途中，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。 結(jié)束語 WTO是一道門，一道公平、公正、公開的大門，中國(guó)在歷盡心酸之后最終拿到了通行證。它的成功在于利用物業(yè)管理這一平臺(tái)，提供多種與物業(yè)管理相關(guān)的配套服務(wù)，搞多元化的發(fā)展經(jīng)營(yíng)，靠提供物業(yè)顧問服務(wù)等創(chuàng)造出贏利空間。但就這一行業(yè)狀況，作為中國(guó)物管旗艦的中海物業(yè)卻一直是贏利的，每年給國(guó)家上交利稅800多萬元。加之物業(yè)管理是個(gè)勞動(dòng)密集型的服務(wù)性行業(yè)，用于人力資源上的費(fèi)用也不菲。在一些生態(tài)環(huán)保小區(qū)，收取的物業(yè)管理費(fèi)可能只夠支付綠化的費(fèi)用。隨著城市環(huán)保意識(shí)的增強(qiáng)，綠化面積的增加，大大提高了物業(yè)管理服務(wù)公司用于常規(guī)服務(wù)費(fèi)用的開支。同一個(gè)城市，同樣的樓盤，因物業(yè)公司的管理資級(jí)不一樣，物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)也不一樣。下圖便可窺一斑：認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為住戶提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問題是要質(zhì)價(jià)相符認(rèn)為一定要健全物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，根據(jù)不同的消費(fèi)群體，提供不同深度的物業(yè)管理，測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平來決定認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為住戶提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問題是要質(zhì)價(jià)相符21%26%53%二“難”是物管公司難以生存。在談到交納物業(yè)管理費(fèi)問題時(shí)，眾說紛紜，兩難局面不難看出。因各地方不同，制定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)各異。物業(yè)管理企業(yè)對(duì)人才應(yīng)該有憂患意識(shí)和危機(jī)感。從而造就一支年輕化、知識(shí)化、專業(yè)化，政治過硬、思想活躍、具有豐富實(shí)踐經(jīng)驗(yàn)和開拓創(chuàng)新精神的物業(yè)管理隊(duì)伍，企業(yè)必須把對(duì)優(yōu)秀人才的管理和激勵(lì)提升到人力資本的高度，把人力資源作為一種特殊的資本運(yùn)作。這種激勵(lì)機(jī)制應(yīng)包括五種：榮譽(yù)激勵(lì)、物質(zhì)激勵(lì)、參與企業(yè)民主管理活動(dòng)的激勵(lì)、升職激勵(lì)和提供學(xué)習(xí)深造機(jī)會(huì)的激勵(lì)。應(yīng)堅(jiān)持以德聘人、以德育人、以德治企，致力構(gòu)筑企業(yè)的人才高地。應(yīng)該說，曾有“笤帚加抹布”的物管人員的寫照已經(jīng)一去不復(fù)返了。如在社區(qū)安防系統(tǒng)中，其強(qiáng)化了智能化安防系統(tǒng)，使小區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)了紅外探測(cè)、門禁對(duì)講、緊急救助智能化、煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警、全天候閉路監(jiān)控等。例如深圳的鵬光花園住宅區(qū)，它的房屋完好率、綠化完好率、機(jī)電（消防）設(shè)備完好率分別高達(dá)９９％、９８％、１００％。管理是服務(wù)的一種手段或形式，“有限管理，無限服務(wù)”就是要淡化物業(yè)管理企業(yè)管理行為的行政色彩，把管理溶于服務(wù)之中。同時(shí)，該公司為使服務(wù)與國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)化接軌，還依照ＩＳＯ國(guó)際質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)體系要求，建立了１６個(gè)內(nèi)部運(yùn)作及考核制度，２４小時(shí)管理服務(wù)工作流程，數(shù)十個(gè)崗位職責(zé)，以及日檢查、周考評(píng)、月總結(jié)等規(guī)范化管理服務(wù)措施。具體工作中，除要高質(zhì)量地提供房屋保養(yǎng)、治安、綠化、衛(wèi)生、家政等常規(guī)服務(wù)項(xiàng)目外，還應(yīng)致力探索物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)涵，為業(yè)主提供深層次的教育文化服務(wù)。服務(wù)將是競(jìng)爭(zhēng)的關(guān)鍵、服務(wù)質(zhì)素是競(jìng)爭(zhēng)的決定因素。另外，需要考慮的是成本，也就是經(jīng)濟(jì)性分析，我們所做的一切的成本和我們所取得的效益是不是一致，主要是投放，其中包含力度和頻度的控制。比如樓宇出租，我們?cè)谑袌?chǎng)壓力不是最大的情況下，做好甄選這個(gè)關(guān)，有些客戶是優(yōu)先的，比較優(yōu)先原則，制定優(yōu)先原則選定一批客戶住進(jìn)這個(gè)物業(yè)，和這個(gè)物業(yè)提供的服務(wù)是相匹的，當(dāng)客戶已經(jīng)入駐進(jìn)來了的時(shí)候，具備條件調(diào)整這些客戶群體，當(dāng)這些問題都做不了的時(shí)候，怎么辦——引導(dǎo)，導(dǎo)引客戶的需求，趨向最終完成一個(gè)什么結(jié)果——集聚，某一類型的人，某一類型的群體，在一特定物業(yè)中集聚，使物業(yè)管理工作專業(yè)化，物業(yè)的客戶專業(yè)化。24 物管品牌的支撐點(diǎn)之二：軟件是否有研發(fā)，研究發(fā)展，研究物業(yè)、客戶需求，物業(yè)定位、市場(chǎng)定位，如果寫字可能更多的是關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶需求，目標(biāo)群體的需求，而且這個(gè)研究要保證這個(gè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是軟件，也就是說一個(gè)管理公司具備不具備對(duì)物業(yè)發(fā)展的預(yù)見性和指導(dǎo)性，當(dāng)你具備這個(gè)能力的時(shí)候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么你需要做的兩件事情就是管理和服務(wù)設(shè)計(jì)及管理和服務(wù)的執(zhí)行。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌的建立；另一方面是物業(yè)管理公司的品牌反過來又提升了房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌，真正能夠?qū)崿F(xiàn)并形成“雙贏”格局。在品牌房地產(chǎn)發(fā)展商的支持下，在擁有較大管理規(guī)模的基礎(chǔ)上，這類物業(yè)管理公司最容易形成品牌。隨著物業(yè)管理作為房屋銷售的新“賣點(diǎn)”地位的凸現(xiàn)，房地產(chǎn)發(fā)展商對(duì)物業(yè)管理也越來越重視，對(duì)物業(yè)管理的投入也越來越大（主要表現(xiàn)為前期投入和對(duì)物業(yè)管理公共配套設(shè)施的改善）。22 物管品牌與物業(yè)品牌的互動(dòng)性物業(yè)管理的品牌比較獨(dú)特的一點(diǎn)，是什么呢？是由物業(yè)品牌跟管理品牌共同構(gòu)成的，我們常常會(huì)發(fā)現(xiàn)這樣一個(gè)問題，知道物業(yè)，不知道管理商是誰，知道管理商是誰，對(duì)這個(gè)物業(yè)幾乎一無所知，怎么能夠使這兩者之間有機(jī)的結(jié)合起來，使物業(yè)帶動(dòng)整個(gè)管理公司在社會(huì)聲望的提升，亦或通過管理公司提升這個(gè)物業(yè)，使兩者結(jié)合交互可能是我們應(yīng)該共同關(guān)注的。 那么究竟與狼共舞會(huì)不會(huì)舞得更精彩或是淘汰出局還是未知，但有一點(diǎn)是無庸質(zhì)疑的，那就是要想與狼共舞，首先必須先成為一匹具有實(shí)力的狼?！巴凉芗摇闭媾R“洋管家”的挑戰(zhàn)。國(guó)際性品牌將以其特有的運(yùn)作方式、運(yùn)作模式進(jìn)入中國(guó)，這股勢(shì)力確實(shí)不能小看，這也是未來物業(yè)管理品牌市場(chǎng)的一大主流。入世在即，國(guó)際品牌覬覦中國(guó)物業(yè)管理市場(chǎng)，物管行業(yè)這個(gè)充滿巨大發(fā)展?jié)摿?，而且商機(jī)頗多的行業(yè)將吸引眾多國(guó)際知名品牌的介入?！肮堋笔羌s束，“理”則是疏導(dǎo)，只有把約束和疏導(dǎo)有機(jī)結(jié)合、融匯，才能實(shí)現(xiàn)有序、有效的管理過程。第二節(jié) 品牌21 物管品牌建立的重要性及迫切性物業(yè)管理是一個(gè)特殊的服務(wù)行業(yè)，它集勞務(wù)、智慧、管理為一體，管理和服務(wù)的對(duì)象是“人”，最終目的是“滿足他人的需要”。 13物管形象大跌眼鏡 經(jīng)過調(diào)查，被訪者對(duì)于物業(yè)管理的滿意程度以及主要存在問題所在如下圖所示：表一表二研究人員指出，雖然我國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展很快，但物業(yè)管理卻沒有得到相應(yīng)的發(fā)展，加之法律法規(guī)的不健全，往往出現(xiàn)消費(fèi)者投訴無門的現(xiàn)象，有關(guān)部門的標(biāo)準(zhǔn)雖然出臺(tái)了，但管理標(biāo)準(zhǔn)卻沒有細(xì)化，使人無所適從，難以操作。深圳一知名品牌物業(yè)公司的內(nèi)部人員講，深圳一些很一般的樓盤，因?yàn)橛辛酥放莆飿I(yè)管理公司的介入，熱銷率竟達(dá)到90％以上。 　　另一種經(jīng)營(yíng)模式是物業(yè)公司為發(fā)展商當(dāng)“嫁衣”，配合發(fā)展商推銷樓盤。但單從物業(yè)管理自身的市場(chǎng)來看，萬科為維護(hù)品牌，舍棄了對(duì)市場(chǎng)的拓展。據(jù)萬科公司的向云經(jīng)理介紹，萬科在深圳及上海等地所管理的物業(yè)，基本上都是自己開發(fā)的地產(chǎn)，盡管也曾以顧問管理服務(wù)的模式去經(jīng)營(yíng)過一些樓盤，但都是在政府或發(fā)展商的盛情難卻之下接手的。深圳的物業(yè)管理有兩位老大哥，一位是在高層管理上處于絕對(duì)領(lǐng)先的中海，一位是在小高層或多層物業(yè)管理上位居行業(yè)老大的萬科。地產(chǎn)商與物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直好比雞與蛋的關(guān)系，物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)上很大程度地受著地產(chǎn)商的牽制。自1999年以來，深圳物業(yè)管理公司遍地開花，大江南北的物業(yè)管理已刮起一股“深圳旋風(fēng)”。繼中海物業(yè)拓展內(nèi)地市場(chǎng)之后，深圳的物業(yè)管理公司紛紛進(jìn)軍內(nèi)地市場(chǎng)。中海成立于1991年，是國(guó)內(nèi)最早具有物業(yè)管理甲級(jí)資質(zhì)的企業(yè)之一，其接管的物業(yè)分布深圳、北京、上海、天津等14個(gè)大城市，寫字樓、商場(chǎng)、商住區(qū)、別墅區(qū)等高檔物業(yè)共80余處，面積逾900多萬平方米，是目前國(guó)內(nèi)同業(yè)中管理規(guī)模最大的物業(yè)公司。二十年來，深圳的物業(yè)管理從只有一家企業(yè)發(fā)展成為國(guó)內(nèi)一個(gè)行業(yè)，加上現(xiàn)在的一些國(guó)際品牌物業(yè)管理公司的崛起，為深圳的經(jīng)濟(jì)發(fā)展寫下了濃墨重彩的一筆，同時(shí)也帶動(dòng)了整個(gè)中國(guó)物業(yè)管理行業(yè)的迅猛發(fā)展，使中國(guó)的物業(yè)管理掀起了一股深圳旋風(fēng)。事實(shí)上，咨詢始終充當(dāng)著巧婦的職位，她所需要解決的正是無米之炊的燃眉之急，但，試問，無論材料如何的精良，如果沒有一流的廚藝，又如何來做得一場(chǎng)漂亮的“滿漢全席”呢？故，面對(duì)入世，人才是重中之重。盡管在許多地方，房地產(chǎn)咨詢活動(dòng)大量存在，但多依附于其他業(yè)務(wù)而存在，本質(zhì)上還沒有完全從相混雜的其他業(yè)務(wù)中分離出來，成為一個(gè)獨(dú)立而純粹的服務(wù)門類，目前尚處于相對(duì)的萌芽狀態(tài)，其關(guān)鍵是人才問題。有輪子，無軸心是不能前進(jìn)的。要想提供一流的創(chuàng)意觀點(diǎn)與分析思路，則需要具有敏銳的洞悉能力、淵博的知識(shí)體系以及縝密的邏輯思維的高素質(zhì)人才。目前房地產(chǎn)咨詢業(yè)務(wù)發(fā)展經(jīng)常會(huì)碰到一個(gè)收費(fèi)問題，有的開發(fā)商認(rèn)為為一塊磚頭付費(fèi)天經(jīng)地義，而為一句話付費(fèi)仿佛師出無名。而科學(xué)而有效的處理手段，恰恰是決定咨詢業(yè)賴以生存的核心技術(shù)。其次，研制核心技術(shù)。目標(biāo)是將微觀層面的信息做好，為日后大規(guī)模的咨詢積累豐厚的信息資源。 搞咨詢業(yè)，首先，要建立信息資源庫(kù)。它的特殊性在于將傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)與新興的咨詢產(chǎn)業(yè)合二為一，兼具雙方的性質(zhì)。諸如全球著名的咨詢公司——麥肯錫、波士頓、科爾西等是一種綜合型的咨詢企業(yè)。第五節(jié) 人才，立足之本——行業(yè)的血脈房產(chǎn)咨詢是近年來新興的一種產(chǎn)業(yè)，它成為房產(chǎn)中介不可獲缺的一部分。一上市就被消費(fèi)者搶購(gòu)一空，引起了極大地轟動(dòng)。在所有有關(guān)此次賽事的報(bào)道與評(píng)論中，都將賽事本身與奧林匹克花園結(jié)合在一起，并就有關(guān)運(yùn)動(dòng)與健康的問題進(jìn)行大討論，讓更多消費(fèi)者對(duì)運(yùn)動(dòng)、健康、運(yùn)動(dòng)就在家門口有了更充分的認(rèn)識(shí)。兩者有效結(jié)合，非常有利于品牌傳播，同時(shí)可以大大提高消費(fèi)者對(duì)的關(guān)注度。在樓盤還未正式公開發(fā)售以前，一個(gè)全新的機(jī)遇，被奧林匹克花園牢牢地抓在手里：那就是“明星足球賽”廣州比賽。 公關(guān)角度切入方式：“明星足球賽”在體育中心舉行，極大地迎合了花園的目標(biāo)消費(fèi)者，對(duì)賽事與運(yùn)動(dòng)關(guān)注的同時(shí)，必將對(duì)花園引起興趣與關(guān)注。 216。還有一個(gè)最為突出的硬件設(shè)施就是與小區(qū)相配套的會(huì)所，其中包攬了各項(xiàng)體育運(yùn)動(dòng)項(xiàng)目與設(shè)施，如乒乓球、保齡球、攀巖等。 硬件設(shè)計(jì)與環(huán)境：設(shè)計(jì)以體育、運(yùn)動(dòng)與健康為突破口。經(jīng)常在體育中心進(jìn)行各種體育活動(dòng)。 216。 宣傳主題：新生活的領(lǐng)跑者216。216。事實(shí)上，任何一個(gè)行業(yè)都有其成長(zhǎng)發(fā)展的過程，試問，誰又能否認(rèn)一個(gè)成人在他昂首闊步之前的學(xué)路時(shí)期依然是跌撞有加呢？案例分析44 在此就以廣州奧林匹克花園為例，它的成功之處很大程度上取決于它獨(dú)到的企宣。但真正成熟的企劃要顧及到方方面面，不是一味的告訴目標(biāo)群體它有些什么，而是讓目標(biāo)群體自己能夠體會(huì)到它究竟與眾不同在哪里。畢竟這種期望是一種附值過高的期望，商品的定位不僅僅由一個(gè)漂亮的名字決定，消費(fèi)同樣不會(huì)因?yàn)橐粋€(gè)中意的名字而發(fā)生，它至多也只是購(gòu)買行為中的一個(gè)砝碼。毫無疑問，這種起名的方法，來源于對(duì)港臺(tái)的追風(fēng)。粗略統(tǒng)計(jì)，僅用“年華”一詞的樓盤就有十幾個(gè)之多。另外再以給樓盤起名為例，上海樓市中很多名字拼命的玩雅，比如某某豪苑，什么名居，再干脆加上一串一般人難懂的英語縮寫。例如目前，相當(dāng)一部分的樓盤所打出來的旗號(hào)都是“均好性”，意在以此打動(dòng)消費(fèi)者的芳心。身處瞬息萬變的時(shí)代，尤其是這個(gè)