【正文】 引眾多國(guó)際知名品牌的介入。24 物管品牌的支撐點(diǎn)之二：軟件是否有研發(fā)，研究發(fā)展，研究物業(yè)、客戶(hù)需求，物業(yè)定位、市場(chǎng)定位，如果寫(xiě)字可能更多的是關(guān)注區(qū)域市場(chǎng)的現(xiàn)狀和走向，如果是住宅則更多的是研究客戶(hù)需求，目標(biāo)群體的需求，而且這個(gè)研究要保證這個(gè)物業(yè)可持續(xù)發(fā)展，這是軟件，也就是說(shuō)一個(gè)管理公司具備不具備對(duì)物業(yè)發(fā)展的預(yù)見(jiàn)性和指導(dǎo)性，當(dāng)你具備這個(gè)能力的時(shí)候，所有的工作有方向有目標(biāo)了，那么你需要做的兩件事情就是管理和服務(wù)設(shè)計(jì)及管理和服務(wù)的執(zhí)行。如在社區(qū)安防系統(tǒng)中，其強(qiáng)化了智能化安防系統(tǒng)，使小區(qū)逐步實(shí)現(xiàn)了紅外探測(cè)、門(mén)禁對(duì)講、緊急救助智能化、煤氣泄露自動(dòng)報(bào)警、全天候閉路監(jiān)控等。下圖便可窺一斑：認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為住戶(hù)提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問(wèn)題是要質(zhì)價(jià)相符認(rèn)為一定要健全物業(yè)管理收費(fèi)的定價(jià)原則、定價(jià)方式和價(jià)格構(gòu)成，根據(jù)不同的消費(fèi)群體，提供不同深度的物業(yè)管理，測(cè)算不同服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)檔次的物業(yè)管理收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)，方便業(yè)主根據(jù)自己的消費(fèi)水平來(lái)決定認(rèn)為物業(yè)管理是企業(yè)的經(jīng)營(yíng)行為，為住戶(hù)提供服務(wù)而發(fā)生了成本，當(dāng)然希望獲得合法的利益，關(guān)鍵的問(wèn)題是要質(zhì)價(jià)相符21%26%53%二“難”是物管公司難以生存。在這場(chǎng)旅途中，風(fēng)險(xiǎn)與機(jī)遇并存。 結(jié)束語(yǔ) WTO是一道門(mén)，一道公平、公正、公開(kāi)的大門(mén)，中國(guó)在歷盡心酸之后最終拿到了通行證。在談到交納物業(yè)管理費(fèi)問(wèn)題時(shí)，眾說(shuō)紛紜，兩難局面不難看出。例如深圳的鵬光花園住宅區(qū)，它的房屋完好率、綠化完好率、機(jī)電（消防）設(shè)備完好率分別高達(dá)９９％、９８％、１００％。一方面是房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌的建立；另一方面是物業(yè)管理公司的品牌反過(guò)來(lái)又提升了房地產(chǎn)發(fā)展商的品牌，真正能夠?qū)崿F(xiàn)并形成“雙贏”格局?！肮堋笔羌s束，“理”則是疏導(dǎo)，只有把約束和疏導(dǎo)有機(jī)結(jié)合、融匯，才能實(shí)現(xiàn)有序、有效的管理過(guò)程。地產(chǎn)商與物業(yè)管理在經(jīng)營(yíng)發(fā)展中一直好比雞與蛋的關(guān)系，物業(yè)管理公司在經(jīng)營(yíng)上很大程度地受著地產(chǎn)商的牽制。要想提供一流的創(chuàng)意觀點(diǎn)與分析思路，則需要具有敏銳的洞悉能力、淵博的知識(shí)體系以及縝密的邏輯思維的高素質(zhì)人才。第五節(jié) 人才，立足之本——行業(yè)的血脈房產(chǎn)咨詢(xún)是近年來(lái)新興的一種產(chǎn)業(yè)，它成為房產(chǎn)中介不可獲缺的一部分。 硬件設(shè)計(jì)與環(huán)境：設(shè)計(jì)以體育、運(yùn)動(dòng)與健康為突破口。毫無(wú)疑問(wèn)，這種起名的方法，來(lái)源于對(duì)港臺(tái)的追風(fēng)。43 企宣的起步：憂喜參半可喜的是，房產(chǎn)企宣的現(xiàn)象已初露端倪。消費(fèi)有時(shí)是盲目的，對(duì)于大額的消費(fèi)更存在不確定性。住宅產(chǎn)品越做越細(xì)是房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)加劇的結(jié)果。忠誠(chéng)度是美譽(yù)度持續(xù)發(fā)展積累的結(jié)果。作為全球最大的不動(dòng)產(chǎn)服務(wù)提供商先后已在廈門(mén)、鄭州、北京、上海、溫州、深圳、廣州等發(fā)展了7個(gè)區(qū)域分部，并打算利用5年時(shí)間，在全國(guó)30個(gè)區(qū)域中發(fā)展2000家特許加盟店。 特許經(jīng)營(yíng)是通過(guò)合同形成固定的合作經(jīng)營(yíng)方式，特許人將其商標(biāo)及其他標(biāo)識(shí)授予受許人使用，向受許人提供系統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)管理培訓(xùn)和指導(dǎo)，受許人在一定區(qū)域內(nèi)生產(chǎn)或銷(xiāo)售特許人的產(chǎn)品和服務(wù)。但是，入世并不是國(guó)內(nèi)中介公司的末日，加入WTO后，國(guó)內(nèi)中介公司固然面臨著種種挑戰(zhàn)，但機(jī)遇是公平的。44 裝修房：蓄勢(shì)待發(fā)入世在即，“一站式服務(wù)”的概念已是愈炒愈烈，那么房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們又如何按捺得住寂寞，應(yīng)時(shí)的推出菜單式裝修房的口號(hào)了，即體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者個(gè)性的尊重，而后期的家庭裝飾亦可有效彰顯業(yè)主的風(fēng)格。2001年13季度。當(dāng)前北京寫(xiě)字樓市場(chǎng)分布按地域、規(guī)模及聚集度可分為以下六大商圈：CBD（國(guó)貿(mào)）商圈、燕莎商圈、建國(guó)門(mén)商圈、東二環(huán)商圈、金融街商圈、中關(guān)村商圈。那么，投資置業(yè)之勢(shì)勢(shì)必飆升，房產(chǎn)的二板市場(chǎng)交易必將活躍，二次置業(yè)乃至多次置業(yè)的現(xiàn)象說(shuō)不定也會(huì)跟風(fēng)流行。圖1　 全國(guó)房屋施工面積與竣工面積發(fā)展趨勢(shì)比較（單位：億平方米） 圖2　 全國(guó)商品房與住宅建設(shè)趨勢(shì)帕累托曲線（單位：萬(wàn)平方米）　 如圖所示，自1985年我國(guó)房地產(chǎn)進(jìn)入市場(chǎng)，經(jīng)過(guò)5年左右的平穩(wěn)發(fā)展，1991年開(kāi)始，我國(guó)房地產(chǎn)建設(shè)速度平均每年以1億平方米的絕對(duì)增長(zhǎng)量飛速發(fā)展，但依然滿足不了基本居住需求。2002年，新希望將在成都市二環(huán)以?xún)?nèi)，投資打造占地2000多畝的南方新城高級(jí)住宅區(qū)；在上海，投資占地1000畝的豪華住宅；剛剛上市的深圳金地公司做了“南霸天”，卻一直醞釀?chuàng)]師北上，現(xiàn)在終于拿到合適的地塊；東北虎大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)不甘在關(guān)外稱(chēng)王，也要闖京城，虎視眈眈地尋找好地皮；萬(wàn)科輾轉(zhuǎn)騰挪，又是推動(dòng)中城房網(wǎng)，又是投奔華遠(yuǎn)，為的是培育擴(kuò)張環(huán)境；上海市場(chǎng)中的世茂濱江花園、泰榮苑等高檔樓盤(pán)相繼在滬港兩地公開(kāi)發(fā)售；2001年初起中華企業(yè)相繼收購(gòu)古北（集團(tuán)）公司、港泰公司及上海房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)（集團(tuán)）公司部分股權(quán)，形成上海規(guī)模最大的開(kāi)發(fā)企業(yè)之一。利用入世之后直面較量的機(jī)會(huì)，從中學(xué)習(xí)先進(jìn)的運(yùn)營(yíng)模式和成熟的管理方法，從而讓開(kāi)發(fā)業(yè)、中介業(yè)和物管業(yè)相互服務(wù)齊頭并進(jìn)，打造中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的輝煌明天。轟轟烈烈的入世過(guò)程看上去頗為觀賞性，長(zhǎng)達(dá)十五年的艱辛談判煞費(fèi)苦心，民眾的博弈心態(tài)在歲末的一槌定音中變?yōu)闅g呼雀躍。因此，我國(guó)加入WTO后，國(guó)外的農(nóng)產(chǎn)品由高科技產(chǎn)品可以流入中國(guó)，而房地產(chǎn)則不能進(jìn)來(lái)。截至2001年10月份，%，%，%，%；商品房銷(xiāo)售額為2259億元，其中住宅銷(xiāo)售額達(dá)1916億元，%。如房產(chǎn)險(xiǎn)是財(cái)產(chǎn)險(xiǎn)中的一個(gè)占相當(dāng)比例的傳統(tǒng)險(xiǎn)種，一般銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款時(shí)也都會(huì)要求抵押人為抵押房地產(chǎn)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)。但隨著寫(xiě)字樓供應(yīng)增加，空置率開(kāi)始逐漸上升。WTO，不僅僅帶給房產(chǎn)業(yè)自身發(fā)展的契機(jī)，更有機(jī)會(huì)能讓它在汽車(chē)業(yè)的蓬勃興旺中分得一杯羹。如此一石三鳥(niǎo)，可謂良機(jī)。首先，在對(duì)市場(chǎng)的理解上，國(guó)內(nèi)企業(yè)更能把握百姓的需求，更能了解中國(guó)消費(fèi)者的心理狀況，從而能準(zhǔn)確把握市場(chǎng)。形象化的比喻，就是特許人店鋪的克隆。通邊這種兩級(jí)授權(quán)真正使管理、經(jīng)營(yíng)本土化，從而從根本上杜絕了外來(lái)品牌水土不服的通病。它旨在為消費(fèi)者提供購(gòu)買(mǎi)的信息，不具有推動(dòng)購(gòu)買(mǎi)的作用。所謂不變就是積累的過(guò)程，總結(jié)曾經(jīng)的輝煌與教訓(xùn)，永遠(yuǎn)忠誠(chéng)于客戶(hù)，它是企業(yè)的基本功，它使企業(yè)顯得穩(wěn)健實(shí)在；所謂變是創(chuàng)新的意識(shí)，刺激新鮮火花的產(chǎn)生，始終適應(yīng)于需求，它是企業(yè)未來(lái)的出發(fā)點(diǎn)，它使企業(yè)顯得生動(dòng)活力。房子，畢竟不是藝術(shù)品，其功能實(shí)用性不容忽視。走出初級(jí)單一的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，參與到紛亂迷離的大市場(chǎng)的無(wú)形操縱之中。雖然房產(chǎn)企劃相比先前的熟視無(wú)睹，從無(wú)到有已經(jīng)進(jìn)了一步。與一般的會(huì)所相比，突出了自己的專(zhuān)業(yè)特征。他們所充當(dāng)著一個(gè)全能、廣泛、專(zhuān)業(yè)的咨詢(xún)顧問(wèn)角色，也是目前來(lái)看發(fā)展速度相當(dāng)驚人，潛力無(wú)限巨大的朝陽(yáng)產(chǎn)業(yè)，隨著它的成熟，行業(yè)內(nèi)部會(huì)逐漸細(xì)化分類(lèi)，房產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)便是在當(dāng)中所衍生而來(lái)，脫穎而出的。中國(guó)的房地產(chǎn)咨詢(xún)業(yè)并不像房地產(chǎn)業(yè)一樣如日中天。較中海不同的是，萬(wàn)科管理的物業(yè)主要是自己開(kāi)發(fā)的地產(chǎn)。據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，香港戴德梁行、美國(guó)NOTK物業(yè)公司早在年初就在滬進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查。客戶(hù)品質(zhì)，客戶(hù)品質(zhì)是構(gòu)成物業(yè)和物業(yè)管理企業(yè)，能不能夠成品牌非常關(guān)鍵的要點(diǎn)，什么叫客戶(hù)品質(zhì)，不是講這個(gè)客戶(hù)一定要說(shuō)全是外國(guó)人就比中國(guó)人好，并非這概念，質(zhì)量保證的第一點(diǎn)就是需求的趨同性，也就是說(shuō)他必須是某一類(lèi)群體，具有共通性的群體當(dāng)在這個(gè)物業(yè)中需求是趨同的，這個(gè)樓宇的客戶(hù)質(zhì)量是好的，講服務(wù)需求趨同實(shí)際就是把不同的口味放一起調(diào)和，講的是這個(gè)概念，盡可能把它保持一致性，使這個(gè)群體的人在他的需求層面、需求趨向方面，盡可能達(dá)到一致，這個(gè)問(wèn)題我認(rèn)為是客戶(hù)品質(zhì)很重要的一方面。第四節(jié) 人才市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)成敗，很大程度上取決于人才的競(jìng)爭(zhēng)。據(jù)初步估計(jì)，75％以上的企業(yè)都處于虧損經(jīng)營(yíng)。中國(guó)市場(chǎng)需要一片更為廣闊的天空，一次在商界上的“軟著陸”；WTO是一支催化劑，一支促成經(jīng)濟(jì)發(fā)展體制成熟的催化劑。由此看來(lái)，物管公司應(yīng)該多求“窮則思，思則變，變則通”的發(fā)展之路。物價(jià)部門(mén)制定的指導(dǎo)收費(fèi)價(jià)，分高中低檔，其中寫(xiě)字樓、商住樓、住宅區(qū)、工業(yè)區(qū)又各不同。這種淡化并不是在管理力度及管理能力上的弱化，反過(guò)來(lái)，它應(yīng)該是對(duì)社區(qū)房屋、公共設(shè)施、機(jī)電設(shè)施等管理工作的強(qiáng)化。當(dāng)然這里面也有一個(gè)良性循環(huán)問(wèn)題。這里談到的“管理”，絕不是單純的“約束”。12 雞與蛋的關(guān)系　　物業(yè)管理其實(shí)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的孵化物。如此來(lái)看，咨詢(xún)公司靠資金、靠技術(shù)、靠管理，但是歸根到底是靠人才。相反，如果是以“山水概念”、“郊區(qū)概念”為訴求，去進(jìn)行此次體育公關(guān)，效果一定大打折扣。 216。品位下來(lái)，這些名字差不多都逃避不了“矯情”的影子。市場(chǎng)的趨勢(shì)扭轉(zhuǎn)了開(kāi)發(fā)商的意識(shí)形態(tài)，開(kāi)發(fā)商的思想轉(zhuǎn)折成就了中介商的興盛，中介商的成熟反過(guò)來(lái)又激活了消費(fèi)者的購(gòu)買(mǎi)欲望，既而是整個(gè)市場(chǎng)的良性循環(huán)。目標(biāo)群體最關(guān)心的要素才是主訴求點(diǎn)成立的依托。“明星”樓盤(pán)往往帶有很大的偶然性，如某個(gè)區(qū)域因?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展滯后，即便是樓盤(pán)的品質(zhì)較一般，但也由于市場(chǎng)的饑不擇食而暢銷(xiāo)，或是因?yàn)辇嫶蟮膹V告投入造成的“明星泡沫”等等，但“明星”樓盤(pán)的核心競(jìng)爭(zhēng)力、品牌的知名度及美譽(yù)度，都難以與成功的品牌相比，“成功”的房地產(chǎn)品牌在細(xì)部的處理上更加人性化，更加能夠體現(xiàn)消費(fèi)者對(duì)高質(zhì)量家居、高品位生活和高度重視的社區(qū)文化內(nèi)涵的追求。美譽(yù)度是在認(rèn)識(shí)的基礎(chǔ)上形成積極的信息和積極性的評(píng)價(jià)。21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)是世界500強(qiáng)企業(yè)CENDANT麾下的房地產(chǎn)特許經(jīng)營(yíng)品牌，目前在全球32個(gè)國(guó)家和地區(qū)已經(jīng)擁有6600多家加盟店。雖然與國(guó)外發(fā)達(dá)中介市場(chǎng)相比，國(guó)內(nèi)中介市場(chǎng)有著種種不足與缺陷。50平方米左右的一居室、70至80平方米的二居室、約１００平方米的三居室將成為樓市新寵，受到持續(xù)追捧。 深圳近期市場(chǎng)對(duì)寫(xiě)字樓的需求趨旺，受中國(guó)加入世貿(mào)等利好因素的影響，國(guó)內(nèi)外企業(yè)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展前景看好，在深設(shè)立分支機(jī)構(gòu)也有所增加，成交活躍，空置率進(jìn)一步下降。 北京甲級(jí)寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)保持平穩(wěn)升勢(shì)。入世后，外資銀行大量進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)信貸領(lǐng)域，必將大大刺激中國(guó)住房貸款業(yè)務(wù)，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)。22 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的未來(lái)前景房產(chǎn)開(kāi)發(fā)的周期相對(duì)較長(zhǎng)，其未來(lái)前景也應(yīng)以以往一個(gè)較長(zhǎng)的時(shí)間跨度為模本，在此基礎(chǔ)上給予預(yù)測(cè)。而榮智健則在上海市中心最大的聚居區(qū)——老西門(mén)，；2001年9月下旬，印尼金光集團(tuán)與上海黃浦集團(tuán)投資4億美元在外灘興建20多萬(wàn)平方米高50層的威斯汀大飯店和公寓樓；2001年10月下旬，馬來(lái)西亞最有實(shí)力的發(fā)展商之一——友富集團(tuán)在金虹橋地區(qū)開(kāi)發(fā)43萬(wàn)平方米國(guó)際性居住區(qū)“皇都花園”；……面對(duì)入世，當(dāng)然國(guó)內(nèi)許多大房產(chǎn)商們也不甘示弱：新希望集團(tuán)在這一波浪潮中尤其引人注目：新希望在上海浦東投資3億元的高層建筑已經(jīng)落成。針對(duì)初始形成的基礎(chǔ)、目前的現(xiàn)狀特點(diǎn)以及競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的大量介入，指出了國(guó)內(nèi)企業(yè)現(xiàn)今的優(yōu)劣勢(shì)和未來(lái)的發(fā)展方向。盡管它的姍姍來(lái)遲，我們依然為這份來(lái)之不易的成功舉杯同慶。所以與其恐懼入世對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)造成的沖擊，倒不如慶幸就此擴(kuò)大了房地產(chǎn)市場(chǎng)，帶來(lái)了發(fā)達(dá)國(guó)家的技術(shù)與管理經(jīng)驗(yàn)，大大促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的成熟，有利于房地產(chǎn)業(yè)及相關(guān)行業(yè)與國(guó)際接軌，加快我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化進(jìn)程。即使不考慮其它居住消費(fèi)需求，如居住質(zhì)量提升的需求、住房投資的需求、改善居住環(huán)境的需求等，僅由于基本居住需求尚未得到滿足，住房消費(fèi)就應(yīng)有極大空間。還有按揭保險(xiǎn)，它可以降低貸款風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)有助于社會(huì)穩(wěn)定。 上海寫(xiě)字樓的微觀區(qū)域市場(chǎng)主要分為：浦東小陸家嘴