【正文】 又由于保險(xiǎn)顧問同時(shí)代表著許多投保人，因此在爭取合理保費(fèi)時(shí)要比單獨(dú)的投保人處于更有利的地位。 保險(xiǎn)顧問或保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的優(yōu)點(diǎn)是有較深的專業(yè)知識(shí)，能幫助設(shè)計(jì)合適的保險(xiǎn)計(jì)劃和選擇合適的保險(xiǎn)公司。178。178。l 在計(jì)算比較保險(xiǎn)成本時(shí)，由于保險(xiǎn)合同的有效期限不同，因此必須考慮貨幣的時(shí)間價(jià)值因素。l 保險(xiǎn)成本一般是投保人支付的保險(xiǎn)費(fèi)。l 對(duì)物業(yè)管理來說，保險(xiǎn)公司的工作效率和態(tài)度，會(huì)直接影響到物業(yè)管理者的工作進(jìn)度和聲譽(yù)。l 工作效率與服務(wù)態(tài)度可以統(tǒng)稱為服務(wù)質(zhì)量，這是選擇保險(xiǎn)公司第二位要考慮的。l 保險(xiǎn)公司的實(shí)力是第一位要考慮的。（5） 分析保險(xiǎn)條款。 三是多重保險(xiǎn)不會(huì)得到多重賠償，因?yàn)楸ｋU(xiǎn)的原則是保障損失，而不是借意外事件來牟利。 一是保險(xiǎn)價(jià)值一般是以重建、重置成本計(jì)算，一般不考慮市場價(jià)值，因此在投保時(shí)應(yīng)注意重建、重置價(jià)值，并且在續(xù)保時(shí)根據(jù)當(dāng)時(shí)的重建重置成本進(jìn)行調(diào)整；178。l 保險(xiǎn)金過多或不足都會(huì)對(duì)投保人不利。（3） 保險(xiǎn)費(fèi)和保險(xiǎn)金的確定。178。178。（一） 投保決策過程l 基本步驟如下：（1） 詳細(xì)調(diào)查。二、 投保決策及保險(xiǎn)公司的選擇l 購買保險(xiǎn)可以轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)，并且可以獲得保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)在降低風(fēng)險(xiǎn)方面的有效服務(wù)。l 如果被保險(xiǎn)人承擔(dān)的對(duì)第三者的賠償金超過了賠償限額，則法律費(fèi)用按以下公式分?jǐn)偅罕ｋU(xiǎn)人應(yīng)攤費(fèi)用＝全部法律費(fèi)用賠償限額247。即無論受害人財(cái)產(chǎn)損失程度如何，保險(xiǎn)人不負(fù)責(zé)免賠額以內(nèi)的賠償，而是由被保險(xiǎn)人自己承擔(dān)。（2）免賠額是保險(xiǎn)人的免責(zé)限度。②規(guī)定每次事故的人身事故和財(cái)產(chǎn)損失的分項(xiàng)限額，再規(guī)定保險(xiǎn)期內(nèi)累計(jì)賠償限額。4． 賠償限額與免賠額（1） 賠償限額l 是公眾責(zé)任保險(xiǎn)人承擔(dān)經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任的最高限額。②無累計(jì)賠償限額的：保險(xiǎn)費(fèi)＝每次事故賠償限額適用費(fèi)率。（2） 保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算l 是按賠償限額選擇適用的費(fèi)率計(jì)算的。3． 保險(xiǎn)費(fèi)率及保險(xiǎn)費(fèi)的計(jì)算（1） 保險(xiǎn)費(fèi)率。178。 被保險(xiǎn)人及雇傭人員或其代理人所擁有、照管、控制的財(cái)產(chǎn)，178。178。 由于震動(dòng)、移動(dòng)或減弱支撐引起的任何土地、財(cái)產(chǎn)或房屋的損害責(zé)任。 特定的內(nèi)容：216。178。l 這里要注意的是：（1） 保險(xiǎn)人在任何情況下均不承擔(dān)任何刑事責(zé)任；（2） 被保險(xiǎn)人依法應(yīng)承擔(dān)對(duì)第三者人身傷害的經(jīng)濟(jì)賠償僅指身體上的傷殘、疾病、死亡，不包括受害人的精神傷害；（3） 公眾責(zé)任保險(xiǎn)直接保障的對(duì)象是被保險(xiǎn)人，受害人無權(quán)直接向保險(xiǎn)人索賠；（4） 有關(guān)費(fèi)用是指被保險(xiǎn)人因侵權(quán)行為而應(yīng)付受害人的法律訴訟費(fèi)用及經(jīng)保險(xiǎn)人事先同意的被保險(xiǎn)人自己支付的費(fèi)用。1． 保險(xiǎn)責(zé)任l 公眾責(zé)任保險(xiǎn)承保的是被保險(xiǎn)人在保險(xiǎn)期限內(nèi)，在保險(xiǎn)地點(diǎn)發(fā)生的，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人承擔(dān)的，由于被保險(xiǎn)人的侵權(quán)行為造成的對(duì)第三者的民事賠償責(zé)任。主要承保各種團(tuán)體及個(gè)人在固定場所從事生產(chǎn)、經(jīng)營等活動(dòng)，以及日常生活中由于意外事故而造成他人人身傷害或財(cái)產(chǎn)損失、依法應(yīng)由投保人所承擔(dān)的各種經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任。l 雇主責(zé)任保險(xiǎn)可擴(kuò)大承保對(duì)雇員在保險(xiǎn)合同有效期內(nèi)，從事保險(xiǎn)合同所載明的與投保人業(yè)務(wù)有關(guān)工作時(shí)，由于意外或疏忽，造成第三者人身傷亡或財(cái)產(chǎn)損失，以及所引起的對(duì)第三者的撫恤、醫(yī)療費(fèi)和賠償費(fèi)用，依法應(yīng)由被保險(xiǎn)人賠付的金額，保險(xiǎn)人負(fù)責(zé)賠償。l 醫(yī)療費(fèi)的最高賠償金額，不論一次或多次賠償，每人累計(jì)以不超過保險(xiǎn)合同所確定的保險(xiǎn)金額為限。l 這是保險(xiǎn)人應(yīng)投保人的要求擴(kuò)展承保投保人的雇員在保險(xiǎn)期限內(nèi)因患病所需的醫(yī)療費(fèi)用，包括醫(yī)療、藥品、手術(shù)和住院費(fèi)用。 在保險(xiǎn)合同到期1月內(nèi)，憑投保人提供的各雇員實(shí)際工資總額的證明，對(duì)保險(xiǎn)費(fèi)進(jìn)行調(diào)整，預(yù)付保險(xiǎn)費(fèi)多退少補(bǔ)。178。①保險(xiǎn)人對(duì)上述各項(xiàng)總的賠償金額，最高不超過保險(xiǎn)合同規(guī)定的賠償限額；②雇員的月工資是按事故發(fā)生之日或經(jīng)醫(yī)生發(fā)現(xiàn)疾病之日該雇員的前12個(gè)月的平均工資，不足12個(gè)月的按實(shí)際月數(shù)平均。①永久喪失全部工作能力，按保險(xiǎn)合同規(guī)定的最高賠償額度給付，②永久喪失部分工作能力，根據(jù)受傷的部位和程度，參照《雇主責(zé)任賠償金額表》的比率乘以最高賠償額給付；③暫時(shí)喪失工作能力5天以上者，經(jīng)醫(yī)生證明，按該雇員的工資給付。最高賠償額度按保險(xiǎn)合同規(guī)定辦理。 投保人對(duì)其承包商雇傭的員工的責(zé)任。 由于被雇人員自傷、自殺、犯罪行為、酗酒及無證駕駛各種機(jī)動(dòng)車輛所致的傷殘或死亡；178。 戰(zhàn)爭、類似戰(zhàn)爭的行為、叛亂、罷工、暴動(dòng)或由于核子輻射所致的被雇人員傷殘、死亡或疾??；178。1． 責(zé)任范圍l 凡投保人所雇用的員工（包括短期工、臨時(shí)工、季節(jié)工和徒工）在保險(xiǎn)有效期內(nèi)，在受雇用過程中，從事保險(xiǎn)合同所載明的、與投保人的業(yè)務(wù)有關(guān)的工作時(shí)，遭受意外而致受傷、死亡或者與業(yè)務(wù)有關(guān)的職業(yè)性疾病所致傷殘或死亡，投保人根據(jù)雇傭合同，須負(fù)醫(yī)藥費(fèi)及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé)任，包括應(yīng)支付的訴訟費(fèi)用。l 這個(gè)險(xiǎn)種是為了配合改革開放，引進(jìn)外資，保障三資企業(yè)、外國駐華機(jī)構(gòu)所雇用人員的經(jīng)濟(jì)利益而舉辦的一種責(zé)任保險(xiǎn)。其他風(fēng)險(xiǎn)：如地震、颶風(fēng)、洪水、自動(dòng)滅火系統(tǒng)漏水、破壞、暴動(dòng)、空中運(yùn)行物體墜落、水箱滿溢或水管爆裂所引起的損失也進(jìn)行保險(xiǎn)。 清楚地知道物業(yè)內(nèi)物品的數(shù)量和價(jià)值 （3） 物業(yè)的綜合險(xiǎn)。除非：216。178。178。 如果物業(yè)管理者決定只購買公共部位的火險(xiǎn)，則必須同時(shí)通知該座建筑物內(nèi)的所有業(yè)主。 具體決策原則是：如果管理合同已有明確規(guī)定，則遵守管理合同的規(guī)定；如果管理合同沒有約定，則物業(yè)管理者就可以根據(jù)實(shí)際的財(cái)政狀況進(jìn)行綜合考慮。 考慮購買建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)時(shí)，物業(yè)管理者要作這樣的決策：是選擇購買整座建筑的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)，還是只購買公共部位的結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。 建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)通常包括建筑物的外墻、地基、梁柱、室內(nèi)固定間隔、公共設(shè)施和設(shè)備等。（1） 建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)。 一種是建筑結(jié)構(gòu)火險(xiǎn)（不動(dòng)產(chǎn)火災(zāi)保險(xiǎn)）216。 防護(hù)，指消防設(shè)備及消防人員的配備。 位置，指建筑物因周圍環(huán)境被延燒的可能性；216。 表定費(fèi)率調(diào)整所考慮的因素有：216。 在分類費(fèi)率的基礎(chǔ)上，按各種危險(xiǎn)因素的大小進(jìn)行調(diào)整而形成的費(fèi)率。 我國按建筑物占有性質(zhì)分為工業(yè)險(xiǎn)、倉儲(chǔ)險(xiǎn)和普通險(xiǎn)3類，其中又分為六級(jí)工業(yè)險(xiǎn)、五級(jí)倉儲(chǔ)險(xiǎn)及五級(jí)普通險(xiǎn)。沒有特殊明顯的因素存在，通常不作調(diào)整。l 火災(zāi)保險(xiǎn)費(fèi)率的計(jì)算方法有分類法和表定法兩種：① 分類費(fèi)率：178。如果保險(xiǎn)單所載財(cái)產(chǎn)不是一項(xiàng)時(shí)，應(yīng)分項(xiàng)計(jì)算，其中每項(xiàng)固定財(cái)產(chǎn)的賠償額分別不得超過其投保時(shí)確定的保險(xiǎn)金額。 如果是按賬面價(jià)值加成數(shù)，或按重建重置價(jià)值投保的財(cái)產(chǎn)，則按實(shí)際損失計(jì)算賠償金額。 按賬面原值投保的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額按實(shí)際損失計(jì)算，216。② 部分損失。 保險(xiǎn)金額等于或高于保險(xiǎn)價(jià)值時(shí)，其賠償金額以不超過保險(xiǎn)價(jià)值為限；216。l 保險(xiǎn)標(biāo)的發(fā)生保險(xiǎn)責(zé)任范圍內(nèi)的損失，按以下方式計(jì)算賠償金額：① 全部損失。l 固定財(cái)產(chǎn)的保險(xiǎn)金額可以按照賬面原值或原值加成數(shù)確定，也可以按重置重建價(jià)值確定。 投保人的故意行為或重大過失所造成的損失。 由于地震、颶風(fēng)、洪水、冰雹等自然災(zāi)害以及戰(zhàn)爭、暴亂、罷工等政治風(fēng)險(xiǎn)所造成的損失；178。178。l 除非經(jīng)保險(xiǎn)人同意并締結(jié)特別合約，對(duì)下列財(cái)產(chǎn)的損失，火災(zāi)保險(xiǎn)合同不予承保：寄托或寄售的貨物；金銀珠寶、古玩、古畫、藝術(shù)珍品、電腦資料等；票據(jù)、現(xiàn)金、郵票等有價(jià)證券以及圖冊(cè)、文件、槍支彈藥、爆炸物品等。（1） 火災(zāi)保險(xiǎn)的承保范圍。l 傳統(tǒng)的火災(zāi)保險(xiǎn)僅承保三種危險(xiǎn)：即火災(zāi)、閃電、爆炸，其余保險(xiǎn)如地震、洪水、空中飛行物墜落等均視為火災(zāi)保險(xiǎn)的附加險(xiǎn)。 物業(yè)管理中主要涉及的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)主要是物業(yè)的火險(xiǎn)。 狹義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，是指條例中的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，它包括的主要險(xiǎn)種為火災(zāi)保險(xiǎn)、企業(yè)財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、家庭財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、涉外財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)等。 廣義的財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，正如我國《財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)合同條例》第三條規(guī)定，條例所指財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)，包括財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)、農(nóng)業(yè)保險(xiǎn)、責(zé)任保險(xiǎn)、信用保險(xiǎn)等以財(cái)產(chǎn)或利益為保險(xiǎn)標(biāo)的的各種保險(xiǎn)。（一） 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)l 財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)的含義有廣義和狹義兩種。針對(duì)以上分析，物業(yè)管理可以采取的風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)策簡述如下：（1） 提高風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)；（2） 掌握法律法規(guī)；（3） 掌握經(jīng)濟(jì)規(guī)律，避免經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)；（4） 謹(jǐn)慎承諾，避免合同風(fēng)險(xiǎn)；（5） 完善管理、防范各類安全事故；（6） 提高保險(xiǎn)意識(shí)，適當(dāng)轉(zhuǎn)移風(fēng)險(xiǎn)。（6） 物業(yè)公司缺乏保險(xiǎn)意識(shí)。（4） 政府執(zhí)法缺乏時(shí)效性以及不恰當(dāng)?shù)囊?guī)定。（2） 物業(yè)管理法律法規(guī)不健全。物業(yè)的固定性帶來物業(yè)管理的分散性，從而帶來的交通事故的風(fēng)險(xiǎn)等。（2）配電設(shè)備、電梯、高壓鍋爐維修保養(yǎng)中引起的人身傷害事故。還有刑事傷害事件引起的責(zé)任風(fēng)險(xiǎn)，如電梯搶包案、深圳筆架山命案等（五） 人身風(fēng)險(xiǎn)物業(yè)管理企業(yè)在人身傷害的風(fēng)險(xiǎn)也不少見。 維修施工致人受傷、致物受損178。 雨天大廳行人滑倒受傷、178。178。物業(yè)管理公司如果缺乏嚴(yán)格的保安及消防管理制度和措施，火災(zāi)或盜竊的情況就有可能發(fā)生，使企業(yè)財(cái)產(chǎn)受損。（三） 財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)財(cái)產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)是物業(yè)管理公司面臨的眾多風(fēng)險(xiǎn)之一。 另外，物業(yè)管理公司在簽訂委托合同或租賃合同時(shí)，沒有在合同中給自己設(shè)置進(jìn)入權(quán)條款，即在某種特定情況下，物業(yè)管理企業(yè)有權(quán)進(jìn)入業(yè)主、使用人或承租戶所占有的物業(yè)。 例如，對(duì)于小區(qū)居民的違章搭建，物業(yè)管理公司進(jìn)