【正文】 同時(shí)，企業(yè)家信心在09年也得到了較好的恢復(fù)。第一季度到第四季度漲幅超過(guò)30個(gè)百分點(diǎn)。四季度開(kāi)始，商品房施工面積表現(xiàn)更加強(qiáng)勁，一路超過(guò)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)，位居第二，上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁，直觀反應(yīng)了下半年住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求，企業(yè)忙于施工的火爆局面。投資情況看，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資指數(shù)作為行業(yè)的先行指數(shù)，09年第一季度仍有明顯下挫趨勢(shì)，但第二季度開(kāi)始便直線反彈，%，資金來(lái)源充沛的情況下，投資力度也是毫不吝嗇，表現(xiàn)出房地產(chǎn)商樂(lè)觀的市場(chǎng)態(tài)度。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 世經(jīng)未來(lái)整理圖 24 2009年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)走勢(shì)分指數(shù)來(lái)看，投融資情況，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源指數(shù)自08年底到達(dá)近五年最低值后，終于在09年開(kāi)年觸底反彈，勢(shì)頭迅猛，不過(guò)半年已恢復(fù)08年最好水平，到12月底更是突破110點(diǎn)。2009年一季度仍持續(xù)了08年底的低迷態(tài)勢(shì)，國(guó)房景氣指數(shù)小幅下挫，經(jīng)過(guò)二季度三個(gè)月的水平盤(pán)整，指數(shù)直線上揚(yáng)。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)，社會(huì)性服務(wù)行業(yè)的復(fù)蘇是良好的需求信號(hào)，有利于2010年商業(yè)地產(chǎn)需求市場(chǎng)發(fā)展。但是，兩指數(shù)走勢(shì)均劣于平均走勢(shì)，同時(shí)但入第四季度，兩個(gè)指數(shù)均進(jìn)行了小幅下跌，表明整體社會(huì)服務(wù)市場(chǎng)并沒(méi)有全面回暖。同期商業(yè)地產(chǎn)租賃市場(chǎng)也是一派低迷，空置率不斷上升。一方面，由于金融危機(jī)的影響，人們的消費(fèi)需求下降，消費(fèi)性服務(wù)業(yè)企業(yè)經(jīng)營(yíng)困難，另一方面，生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)作為工業(yè)中間品投入，并非是必不可少的環(huán)節(jié)，因此當(dāng)金融危機(jī)影響工業(yè)生產(chǎn)時(shí)，降低成本直接導(dǎo)致對(duì)生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)需求減少。因此社會(huì)服務(wù)業(yè)景氣情況直接關(guān)系著商業(yè)地產(chǎn)的需求量。社會(huì)服務(wù)按服務(wù)性質(zhì)可分物質(zhì)性服務(wù)和精神性服務(wù)；按服務(wù)的程度又分為基本性服務(wù)、發(fā)展性服務(wù)和享受性服務(wù)。生產(chǎn)性服務(wù)指直接為物質(zhì)生產(chǎn)提供的服務(wù)，如原材料運(yùn)輸、能源供應(yīng)、信息傳遞、科技咨詢、勞動(dòng)力培訓(xùn)等。狹義指直接為改善和發(fā)展社會(huì)成員生活福利而提供的服務(wù)，如衣、食、住、行、用等方面的生活福利服務(wù)。隨著2010年經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)的進(jìn)一步鞏固，國(guó)家宏觀政策仍將以刺激內(nèi)需拉動(dòng)投資為主，水泥作為建筑家裝行業(yè)的主要原材料，需求量將進(jìn)一步上升，因此2010年水泥產(chǎn)量將會(huì)繼續(xù)擴(kuò)大，同時(shí)價(jià)格上漲壓力大，不利于商業(yè)地產(chǎn)成本的控制。受金融危機(jī)負(fù)面影響，2009年上半年價(jià)格仍持續(xù)下跌，主要原因在于國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)等建筑市場(chǎng)仍處于低迷期，新開(kāi)工和在建項(xiàng)目都不足，因此水泥需求市場(chǎng)萎靡，供給量增加的同時(shí)，需求量沒(méi)有立刻回升，導(dǎo)致價(jià)格下跌。產(chǎn)量增加的同時(shí)，水泥價(jià)格也開(kāi)始緩慢回升，由2009年下半年開(kāi)始由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。全年同比最高增速出現(xiàn)在8月，%。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 世經(jīng)未來(lái)整理圖 19 2009年水泥產(chǎn)銷(xiāo)率2009年水泥產(chǎn)量增大 價(jià)格由弱轉(zhuǎn)強(qiáng)。隨著2009年2010年四萬(wàn)億固定資產(chǎn)投資，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)力度的加大，水泥銷(xiāo)售市場(chǎng)仍將迎來(lái)小高峰。進(jìn)入2009年下半年，產(chǎn)銷(xiāo)率直線上升，連續(xù)突破98%，99%，上漲勢(shì)頭強(qiáng)勁。2009年整體產(chǎn)銷(xiāo)率水平都較高。（二）水泥產(chǎn)銷(xiāo)率直線上升 銷(xiāo)售市場(chǎng)回暖迅速%，%的水平。政策的實(shí)施，一方面將提升行業(yè)集中度，扶植龍頭企業(yè)做大做強(qiáng)，有利于增強(qiáng)我國(guó)鋼鐵企業(yè)的國(guó)際競(jìng)爭(zhēng)力，另一方面淘汰落后產(chǎn)能將有助于資源的集約利用。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 世經(jīng)未來(lái)整理圖 17 2009年鋼材產(chǎn)量及增速走勢(shì)數(shù)據(jù)來(lái)源：我的鋼鐵網(wǎng)，世經(jīng)未來(lái)整理圖 18 2009年鋼材國(guó)內(nèi)綜合價(jià)格指數(shù)2009年鋼材政策頻出 淘汰落后產(chǎn)能 增加行業(yè)集中度成主線2009年鋼鐵行業(yè)政策密集出臺(tái)，1月，《鋼鐵產(chǎn)業(yè)振興規(guī)劃》通過(guò)國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議審議，3月，《鋼鐵行業(yè)調(diào)整和振興計(jì)劃》出臺(tái)，5月，《關(guān)于遏制鋼鐵行業(yè)產(chǎn)量過(guò)快增長(zhǎng)的緊急通報(bào)》發(fā)布，12月，工業(yè)和信息化部公布了《現(xiàn)有鋼鐵企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)準(zhǔn)入條件及管理辦法(征求意見(jiàn)稿)》，《辦法》明確規(guī)定，2008年度普鋼企業(yè)粗鋼產(chǎn)量必須達(dá)到100萬(wàn)噸及以上，特鋼企業(yè)50萬(wàn)噸及以上，在規(guī)定期限整改無(wú)望的企業(yè)將退出鋼鐵行業(yè)。隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇態(tài)勢(shì)繼續(xù)鞏固，2010年四萬(wàn)億財(cái)政政策繼續(xù)刺激投資增長(zhǎng)，對(duì)鋼材的需求量將會(huì)進(jìn)一步加大，因此我們預(yù)測(cè)，鋼材價(jià)格2010年將會(huì)小幅上揚(yáng)，產(chǎn)量將進(jìn)一步擴(kuò)大?？傮w走勢(shì)成階段性震蕩，但是仍處于較低水平。再看價(jià)格，2009年鋼材綜合價(jià)格指數(shù)反復(fù)震蕩。鋼材總產(chǎn)量逐月下滑，價(jià)格指數(shù)更是在2008年第四季度跌入谷底。數(shù)據(jù)來(lái)源：國(guó)家統(tǒng)計(jì)局 世經(jīng)未來(lái)整理圖 16 2009年鋼材產(chǎn)銷(xiāo)率鋼材產(chǎn)量上升 價(jià)格原位震蕩中顯露上升意圖鋼材作為房地產(chǎn)行業(yè)的主要原材料，其價(jià)格和供應(yīng)量的變化直接影響房地產(chǎn)行業(yè)的建造成本。由于2008年下半年到2009年上半年，房地產(chǎn)需求市場(chǎng)疲軟，開(kāi)發(fā)商動(dòng)工熱情低落，鋼材需求量持續(xù)下滑，產(chǎn)銷(xiāo)率下降，進(jìn)入2009年下半年，國(guó)家固定資產(chǎn)投資加大，保障性住房和一般商品房投入力度加大，房地產(chǎn)施工面積增加，直接促進(jìn)了鋼材需求市場(chǎng)的復(fù)蘇，產(chǎn)銷(xiāo)率開(kāi)始回升。圖 15 房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)鏈一、上游行業(yè)的發(fā)展及影響（一）鋼鐵產(chǎn)銷(xiāo)率小幅上升 鋼材需求市場(chǎng)開(kāi)始回暖2009年粗鋼和成品鋼年平均產(chǎn)銷(xiāo)率均達(dá)99%。由于商業(yè)地產(chǎn)業(yè)消費(fèi)群體不是廣大的消費(fèi)者，而是生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)公司和批發(fā)零售企業(yè)等零售商，因此，我們依據(jù)商業(yè)地產(chǎn)的建造特性，上游產(chǎn)業(yè)主要選擇鋼鐵業(yè)和水泥等產(chǎn)業(yè)作為建造過(guò)程中成本的衡量。商業(yè)地產(chǎn)作為自身資金需求量就較大的地產(chǎn)業(yè)態(tài)，生產(chǎn)成本的變動(dòng)對(duì)于后續(xù)資金的使用和分配有重要的影響。第三節(jié) 關(guān)聯(lián)行業(yè)發(fā)展情況分析房地產(chǎn)關(guān)聯(lián)行業(yè)眾多，包括鋼鐵、建材、裝飾材料等57個(gè)子行子。就商業(yè)地產(chǎn)來(lái)說(shuō)，一方面，由于開(kāi)發(fā)成本就高于住宅地產(chǎn)，土地出讓款的進(jìn)一步提高和還貸時(shí)間的限制，將加大商業(yè)地產(chǎn)資金需求量。政策解析：土地出讓金新規(guī)對(duì)于開(kāi)發(fā)企業(yè)爭(zhēng)當(dāng)“地王”、地方政府過(guò)度依賴“土地財(cái)政”，是有效的遏制。土地出讓首付款再提高12月17日，財(cái)政部、國(guó)土資源部、央行、監(jiān)察部等五部委公布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》（財(cái)綜〔2009〕74號(hào)），將開(kāi)發(fā)商拿地首付款比例提高到五成，且分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)一年。沖擊力不容小覷。政策解析：目前北京、上海、深圳、廣州等四個(gè)一線城市的甲級(jí)寫(xiě)字樓約為2000億元～2500億元。為控制風(fēng)險(xiǎn)，保監(jiān)會(huì)對(duì)保險(xiǎn)資金投資比例有著明確的上限。與原保險(xiǎn)法相比，最為重要的一個(gè)亮點(diǎn)是保險(xiǎn)資金運(yùn)用形式新增不動(dòng)產(chǎn)。新保險(xiǎn)法公布實(shí)施，商業(yè)地產(chǎn)是最大受益者。資本金比例的松動(dòng)實(shí)際上是對(duì)開(kāi)發(fā)商最為“對(duì)癥下藥”的“拯救”，自有資金比例降低意味著開(kāi)發(fā)商的貸款門(mén)檻更低，可以用更少的資金貸到更多的貸款，從而增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)信心。隨后幾年，隨著樓市升溫，中央曾出臺(tái)過(guò)一系列調(diào)控政策，但“35%”的大限從未松動(dòng)。其中，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目資本金比例下調(diào)幅度最大，由原來(lái)的35%下降至20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為30%。物業(yè)稅主要遏制對(duì)象是住宅地產(chǎn)，但是由于商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目多以自持租賃為主，此次物業(yè)稅重提，對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的影響要遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于住宅地產(chǎn)，不僅降低了商業(yè)地產(chǎn)利潤(rùn)空間，加大了后續(xù)運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，不利于商業(yè)地產(chǎn)未來(lái)長(zhǎng)足發(fā)展，而切對(duì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的積極性也有一定挫傷。國(guó)務(wù)院再提開(kāi)征物業(yè)稅 2009年5月25日，中國(guó)政府網(wǎng)公布《國(guó)務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2009年深化經(jīng)濟(jì)體制改革工作意見(jiàn)的通知》，其中第九條要求深化房地產(chǎn)稅制改革，研究開(kāi)征物業(yè)稅，并由財(cái)政部、國(guó)稅總局、國(guó)家發(fā)改委、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部四部門(mén)負(fù)責(zé)。房產(chǎn)稅的稅率，依照房產(chǎn)余值計(jì)算繳納的，%；依照房產(chǎn)租金收入計(jì)算繳納的，稅率為12%。沒(méi)有房產(chǎn)原值作為依據(jù)的，由房產(chǎn)所在地稅務(wù)機(jī)關(guān)參考同類(lèi)房產(chǎn)核定。據(jù)1986年頒布的《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%至30%后的余值計(jì)算繳納。各地要及時(shí)了解外資企業(yè)及外籍個(gè)人房產(chǎn)稅的征收情況，對(duì)遇到的問(wèn)題及時(shí)反映，確保相關(guān)政策落實(shí)到位。（三）金融政策我國(guó)房產(chǎn)稅制實(shí)現(xiàn)內(nèi)外統(tǒng)一2009年1月，財(cái)政部和國(guó)家稅務(wù)總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于對(duì)外資企業(yè)及外籍個(gè)人征收房產(chǎn)稅有關(guān)問(wèn)題的通知》。土地作為商業(yè)地產(chǎn)的重要成本之一，價(jià)格變化將顯著影響到地產(chǎn)項(xiàng)目后續(xù)經(jīng)營(yíng)資金。政策解析：自1999年4月《閑置土地處置辦法(中華人民共和國(guó)國(guó)土資源部令5號(hào))》發(fā)布以來(lái)，盡管近期國(guó)土資源部接連下發(fā)通知，要求地方清理批而未用土地，依法處置閑置用地，但時(shí)至今日，閑置土地收回的政策執(zhí)行一直存在較大彈性，當(dāng)風(fēng)頭緊、市場(chǎng)好、需要放大土地供應(yīng)時(shí)則收緊政策繩索，警告閑置土地開(kāi)發(fā)企業(yè)；當(dāng)市場(chǎng)走弱時(shí)則放水執(zhí)行?！锻ㄖ繁硎?，加強(qiáng)土地執(zhí)法監(jiān)察，通過(guò)建立健全動(dòng)態(tài)巡查、舉報(bào)等制度，對(duì)苗頭性、傾向性問(wèn)題早發(fā)現(xiàn)、早制止、早處置，及時(shí)糾正和查處以預(yù)審代審批、通過(guò)辦理臨時(shí)用地方式變相開(kāi)工建設(shè)等未批先用、批而不用、批少占多等違法違規(guī)用地行為。同時(shí)，新政策對(duì)于中西部地區(qū)降低土地使用成本，增加投資也將產(chǎn)生積極的影響。據(jù)悉，《標(biāo)準(zhǔn)》是根據(jù)中國(guó)東、中、西部不同區(qū)域的社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r與土地利用差異制定，體現(xiàn)了區(qū)域產(chǎn)業(yè)政策和土地利用政策導(dǎo)向?！闭呓馕觯簽槎糁乒I(yè)用地“零地價(jià)”甚至“負(fù)地價(jià)”出讓?zhuān)瑖?guó)土資源部規(guī)定2007年1月1日起所有工業(yè)用地出讓確定價(jià)格時(shí)必須執(zhí)行最低控制標(biāo)準(zhǔn)。但是，國(guó)土部也為此次“打折行動(dòng)”劃出了土地成本底線。對(duì)中西部地區(qū)確需使用土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)建設(shè)用地范圍外的國(guó)有未利用地，且土地前期開(kāi)發(fā)由土地使用者自行完成的工業(yè)項(xiàng)目用地，在確定土地出讓價(jià)格時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的15%執(zhí)行。用地集約是指項(xiàng)目建設(shè)用地容積率和建筑系數(shù)超過(guò)《關(guān)于發(fā)布和實(shí)施〈工業(yè)項(xiàng)目建設(shè)用地控制指標(biāo)〉的通知》所規(guī)定標(biāo)準(zhǔn)40%以上、投資強(qiáng)度增加10%以上。其中，對(duì)各省市確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項(xiàng)目，在確定土地出讓底價(jià)時(shí)可按不低于所在地土地等別相對(duì)應(yīng)《標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。國(guó)土部“松綁”工業(yè)用地 用途不同折扣不一5月13日，國(guó)土資源部下發(fā)《關(guān)于調(diào)整工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)實(shí)施政策的通知》，決定對(duì)《全國(guó)工業(yè)用地出讓最低價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》實(shí)施政策進(jìn)行適當(dāng)調(diào)整，即變相下調(diào)工業(yè)用地最低出讓標(biāo)準(zhǔn)。為全面落實(shí)《綱要》精神，進(jìn)一步規(guī)范規(guī)劃編制工作和規(guī)劃審查報(bào)批程序，提高土地利用總體規(guī)劃的科學(xué)性和可操作性，迫切需要對(duì)《規(guī)定》進(jìn)行重新修訂。政策解析：1997年10月，原國(guó)家土地管理局第7號(hào)令頒布實(shí)施了《土地利用總體規(guī)劃編制審批規(guī)定》，對(duì)規(guī)范土地利用總體規(guī)劃編制和審批，提高規(guī)劃的科學(xué)性，起到了積極的作用?！掇k法》規(guī)定，土地利用總體規(guī)劃應(yīng)當(dāng)包括下列內(nèi)容：現(xiàn)行規(guī)劃實(shí)施情況評(píng)估，規(guī)劃背景與土地供需形勢(shì)分析，土地利用戰(zhàn)略，規(guī)劃主要目標(biāo)的確定，土地利用結(jié)構(gòu)、布局和節(jié)約集約用地的優(yōu)化方案，土地利用的差別化政策，規(guī)劃實(shí)施的責(zé)任和保障措施等7項(xiàng)內(nèi)容?！掇k法》強(qiáng)調(diào)，土地利用總體規(guī)劃是實(shí)行最嚴(yán)格土地管理制度的綱領(lǐng)性文件，是落實(shí)土地宏觀調(diào)控和土地用途管制，規(guī)劃城鄉(xiāng)建設(shè)和統(tǒng)籌各項(xiàng)土地利用活動(dòng)的重要依據(jù)。至此，2010年的房地產(chǎn)政策走向已經(jīng)明確：一方面，內(nèi)需尤其是消費(fèi)需求仍有待擴(kuò)大，普通居民的住房消費(fèi)仍將鼓勵(lì)；另一方面，房?jī)r(jià)上漲較快等問(wèn)題需要逐步解決，短期“炒房”等投機(jī)性需求將面臨抑制。政策解析：隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的回升，一些城市出現(xiàn)了房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題引起了政府的高度重視。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議要求在保持政策連續(xù)性和穩(wěn)定性的同時(shí)，加快保障性住房建設(shè)，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出：遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭?！眹?guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定：個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年。12月9日，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人在全國(guó)發(fā)展和改革工作會(huì)議上表示：“明年我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房。12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，會(huì)議強(qiáng)調(diào)繼續(xù)實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)未提調(diào)控，而是提出要增加普通商品房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求，特別是提出要放寬中小城市和城鎮(zhèn)戶籍限制。因此，保持房地產(chǎn)調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性至關(guān)重要。在一系列促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的利好政策刺激下，被壓抑了一年多的自住需求集中爆發(fā)，并帶動(dòng)改善性需求和投資性需求入市，促使了多數(shù)城市住宅交易量持續(xù)大幅反彈；在成交量迅速擴(kuò)大的情況下，房?jī)r(jià)也快速回升。政策解析：2008年9月以來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格理性回落，但在調(diào)整過(guò)程中，遭遇了前所未有的國(guó)際金融危機(jī)和國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨緩的宏觀環(huán)境，購(gòu)房者由房?jī)r(jià)理性回落，轉(zhuǎn)變?yōu)樾判牟蛔?，加速了市?chǎng)向下調(diào)整的趨勢(shì)。國(guó)家發(fā)改委著力穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期2009年8月25日，國(guó)家發(fā)改委有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，我國(guó)將深化收入分配改革，逐步提高居民收入在國(guó)民收入分配中的比重，提高勞動(dòng)者報(bào)酬在初次分配中的比重。此次住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)函意味政府高層管理部門(mén)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的重視。住建部組織城市商業(yè)地產(chǎn)調(diào)研 發(fā)展中問(wèn)題亟需深入調(diào)查研究4月9日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部發(fā)函（《關(guān)于開(kāi)展商業(yè)地產(chǎn)專(zhuān)題調(diào)研的函》）至北京、上海、天津、重慶、廣州、杭州、沈陽(yáng)、成都、深圳、青島、鄭州、蘇州12個(gè)一二線城市相關(guān)部門(mén)，要求對(duì)包括寫(xiě)字樓、商業(yè)營(yíng)業(yè)用房等商業(yè)地產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)題調(diào)研。其一，一二線城市保證性住房建設(shè)將加大人口集中程度，密集的小區(qū)周邊生活配套設(shè)施必不可少，因此，保證性住房一定程度上促進(jìn)了社區(qū)商業(yè)物業(yè)的需求。政策解析：政府大規(guī)模的保障性住房建設(shè)，一方面是為了穩(wěn)定房地產(chǎn)業(yè)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用，防止景氣度大幅下滑；另一方面，將分流商品房市場(chǎng)需求，抑制房?jī)r(jià)大幅反彈。北京：2009年計(jì)劃新開(kāi)工建設(shè)和收購(gòu)政策性住房850萬(wàn)平方米，包括廉租房20萬(wàn)平方米、經(jīng)濟(jì)適用住房160萬(wàn)平方米、政策性租賃房20萬(wàn)平方米、限價(jià)商品房650萬(wàn)平方米。2008年400萬(wàn)平方米的開(kāi)工任務(wù)則已完成，至2008年11月份，已完成投資近50%，其中5萬(wàn)平方米已建成。此外，深圳今年將對(duì)2717戶住房困難家庭進(jìn)行住房租賃補(bǔ)貼，補(bǔ)貼總金額達(dá)2857萬(wàn)元。資料來(lái)源：世經(jīng)未來(lái)整理二、2009年主要政策分析（一）宏觀政策北京、上海等大城市紛紛推出2009年保障房計(jì)劃2009年，保障性住房建設(shè)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定發(fā)展的首要突破口，在中央明確提出2009年解決260萬(wàn)戶廉租房建設(shè)(包括租賃補(bǔ)貼)及80萬(wàn)戶的棚戶區(qū)改造問(wèn)題后，各大城市2009年的保障房計(jì)劃也相繼出爐。2008年10月27日起，個(gè)人住房貸款利率優(yōu)惠下浮30％，最低首付