【正文】 二、市場(chǎng)深度僅限于一級(jí)市場(chǎng)目前我國(guó)房地產(chǎn)金融產(chǎn)品主要是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款、個(gè)人住房貸款和住房公積金貸款等，這些都集中在房地產(chǎn)金融業(yè)務(wù)的一級(jí)市場(chǎng)，對(duì)于房地產(chǎn)投資基金、個(gè)人住房抵押支持的證券（MBS）、抵押擔(dān)保證券等處于二級(jí)市場(chǎng)的金融產(chǎn)品，除去MBS正在建設(shè)銀行進(jìn)行試點(diǎn)外，其他產(chǎn)品目前還于理論研討階段，距離市場(chǎng)操作還相差甚遠(yuǎn)。第三節(jié) 房地產(chǎn)金融存在的問(wèn)題一、市場(chǎng)參與主體主要為商業(yè)銀行僅有的兩家專(zhuān)業(yè)信貸機(jī)構(gòu)－－煙臺(tái)和蚌埠住房?jī)?chǔ)蓄銀行在2003年底前都已轉(zhuǎn)制為商業(yè)銀行，目前唯一正在運(yùn)作的是成立于2004年2 月的天津市中德住房?jī)?chǔ)蓄銀行，雖然業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)強(qiáng)勁，但由于服務(wù)地域受到限制，對(duì)全國(guó)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響力尚且有限。中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)的發(fā)展是與中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展同步進(jìn)行的，同時(shí)也是10年來(lái)中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)快速成長(zhǎng)的前提。圖1 20052007年房地產(chǎn)貸款增長(zhǎng)情況房地產(chǎn)業(yè)屬于高度的資金密集型，其每一步發(fā)展都非常依賴(lài)融資體制。其中，個(gè)人住房貸款余額3萬(wàn)億元，比年初增加7300億元，％。這些數(shù)字都顯示，盡管宏觀形勢(shì)與政策環(huán)境與過(guò)去幾年相對(duì)嚴(yán)峻很多，2007年中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)整體上還是呈現(xiàn)投資和銷(xiāo)售雙雙興旺局面。于是2007年的夏天和秋天，各地四處頻傳“地王”、“樓王”記錄被刷新的新聞，而且是幾倍幾倍的刷新，往往都是上市的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)在各地土地拍賣(mài)會(huì)上興風(fēng)作浪的結(jié)果，他們大規(guī)模囤地的戰(zhàn)略肆意而無(wú)阻。相比銀行貸款的嚴(yán)審查、高成本而言，股市融資成本要低廉許多，風(fēng)險(xiǎn)還被分散轉(zhuǎn)嫁到地產(chǎn)股投資者身上。不少企業(yè)還發(fā)行了人民幣或美元企業(yè)債券，如5月綠城中國(guó)發(fā)行23億債券，累積數(shù)量也在數(shù)百億元。幾個(gè)重要案例包括，4月碧桂園香港掛牌上市融資148億港幣，股募資45億元，募集資金100億元、同時(shí)創(chuàng)下我國(guó)股市增發(fā)史上單次募資最高紀(jì)錄，9月遠(yuǎn)洋地產(chǎn)香港掛牌上市募集119億港幣，10月ＳＯＨＯ中國(guó)香港上市募集100多億港幣，同月上市的名不見(jiàn)經(jīng)傳的中國(guó)奧園也募集到36億港幣。吳曉靈同時(shí)指出，為了減輕當(dāng)前房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)中的失衡、完善房地產(chǎn)金融體系，可以考慮加快債券融資，研究房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)發(fā)行項(xiàng)目債券融資的相關(guān)問(wèn)題，還可以積極考慮擴(kuò)大房地產(chǎn)企業(yè)股權(quán)融資的比重，提高自有資金比例。很多金融人士都提出，應(yīng)盡快拓寬房地產(chǎn)融資渠道，提高企業(yè)的自有資金比重。雖然從市場(chǎng)的長(zhǎng)期健康發(fā)展角度來(lái)說(shuō)，擠出投資泡沫是好事、也是必要的，但短期之內(nèi)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)受到的沖擊還是很大的。由于禁止了交易轉(zhuǎn)按揭，處于按揭期內(nèi)的二手房買(mǎi)賣(mài)只能要么由賣(mài)方先行結(jié)清房貸，要么或者中介來(lái)提供過(guò)橋貸款，這樣對(duì)投資客的出手造成了非常大的困難，同時(shí)對(duì)二手房買(mǎi)賣(mài)中介服務(wù)業(yè)的沖擊也非常大，由此全國(guó)范圍內(nèi)的二手房貸市場(chǎng)都基本陷入了僵局。據(jù)有關(guān)部門(mén)調(diào)查分析，截至2007年8月末，16個(gè)城市主要金融機(jī)構(gòu)個(gè)人住房轉(zhuǎn)（加）按揭貸款余額約410億元。其中特別對(duì)“轉(zhuǎn)按揭、加按揭”提出了嚴(yán)厲批評(píng)，“要堅(jiān)決取消轉(zhuǎn)按揭、加按揭貸款，不得發(fā)放無(wú)指定用途、無(wú)真實(shí)交易的轉(zhuǎn)按揭住房貸款”?！堆a(bǔ)充通知》剛過(guò)一周不到，12月18日中國(guó)人民銀行網(wǎng)站上又公布了中國(guó)人民銀行副行長(zhǎng)劉士余在2007年12月召開(kāi)的“加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理專(zhuān)題會(huì)議”上的講話(huà)。倘若家庭單位成員已經(jīng)使用過(guò)銀行或公積金住房貸款，無(wú)論其貸款還清與否，再次貸款購(gòu)房均屬于第二套住房標(biāo)準(zhǔn)。為此，12月11日，央行和銀監(jiān)會(huì)再度聯(lián)手公布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的補(bǔ)充通知》，在嚴(yán)密界定“第二套房”概念的同時(shí)，進(jìn)一步收緊了房貸閘門(mén)。少數(shù)商業(yè)銀行如光大銀行、交通銀行等以“個(gè)人”為標(biāo)準(zhǔn)，房貸準(zhǔn)則就更為寬松了。《通知》中并未明確界定第二套住房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，不少商業(yè)銀行在如何認(rèn)定“第二套房”上打擦邊球，執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)各異。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》，要求各商業(yè)銀行對(duì)于“第二套房以上”的住房按揭首付不得低于40％。二、央行大力加強(qiáng)住房消費(fèi)信貸安全管理 受到美國(guó)次級(jí)房貸危機(jī)的嚴(yán)重警示，為了嚴(yán)防因?yàn)椴涣甲》啃刨J爆發(fā)引起金融危機(jī)，央行開(kāi)始密切關(guān)注房地產(chǎn)的信貸風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。數(shù)據(jù)顯示，截至2007年末，余額為9600億元。這說(shuō)明，政府不僅希望保護(hù)居民合理性的住房消費(fèi)需求，更希望發(fā)揮住房公積金在這中間的調(diào)解作用。這樣，升幅累積近1個(gè)百分點(diǎn)。一方面顯示加息周期見(jiàn)底，再度加息的操作回旋空間不大，另一方面表明政府即使在宏觀壓力很大的環(huán)境下對(duì)居民住房消費(fèi)還是在刻意保護(hù)。為了配合政府所意圖推動(dòng)的產(chǎn)業(yè)方向轉(zhuǎn)型，也為了宏觀經(jīng)濟(jì)安全穩(wěn)定的需要，更因?yàn)樽陨韮?nèi)在深化發(fā)展的動(dòng)力，中國(guó)房地產(chǎn)金融市場(chǎng)與體制在2007年經(jīng)歷了一系列重要變革。％。繳存總額達(dá)16000億元，繳存余額9600億元，通過(guò)提取和發(fā)放個(gè)人住房貸款，累計(jì)幫助4700萬(wàn)職工家庭改善了住房條件。%％。二、購(gòu)房融資市場(chǎng)我國(guó)居民住房融資的渠道主要包括商業(yè)性的購(gòu)房貸款和政策性的住房公積金貸款。%?？梢?jiàn)，一段時(shí)間以來(lái)外商對(duì)我國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展前景并不看好，因此投資規(guī)模迅速萎縮。％，大大低于2006年水平。2006年，％。2003年9月，中國(guó)人民銀行出臺(tái)121號(hào)文件，嚴(yán)格對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的銀行貸款條件，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商紛紛尋找新的融資渠道，房地產(chǎn)信托在這種背景下迅速發(fā)展起來(lái)。％。2000年以后，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的債券融資比例日益下降，2004年降至1998年以來(lái)的最低點(diǎn)，債券融資額不足2000萬(wàn)元，％。如“1998深振業(yè)債券”、北京“首創(chuàng)債券”等。1993－1998年上半年，受政策限制，房地產(chǎn)企業(yè)沒(méi)有公開(kāi)發(fā)行房地產(chǎn)債券。為了達(dá)到國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目自有資金比例不低于35％的要求，一些企業(yè)往往通過(guò)關(guān)聯(lián)企業(yè)貸款、挪用已開(kāi)工項(xiàng)目資金、向省外企業(yè)借款以及銷(xiāo)售回款再投資等方法來(lái)籌措自有資金。近幾年房地產(chǎn)企業(yè)新增自有資金主要是以投資為目的的社會(huì)資金，這些資金大多以股權(quán)融資的形式參與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。1998年以來(lái)，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款余額一直保持著兩位數(shù)的增長(zhǎng)率，%。雖然近幾年“國(guó)內(nèi)貸款”在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中的占比有所下降，到2007年已不足20%，但在“自籌資金”和“其他資金”中有很大比例來(lái)自銀行對(duì)個(gè)人的按揭貸款，加上這部分資金，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中使用的銀行貸款的比重在55%以上，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)銀行信貸資金依賴(lài)較多。另外兩大資金來(lái)源是“自籌資金”和“國(guó)內(nèi)貸款”。其他資金主要是定金及預(yù)收款，這部分資金在開(kāi)發(fā)資金來(lái)源中占有很大比重。一、開(kāi)發(fā)融資市場(chǎng)我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的融資方式包括銀行貸款、股權(quán)融資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式。金融業(yè)的發(fā)展在推動(dòng)房地產(chǎn)金融業(yè)總量發(fā)展的同時(shí)，為房地產(chǎn)金融提供了更多的融資渠道，融資工具和風(fēng)險(xiǎn)交易工具，有利于房地產(chǎn)金融業(yè)的健康發(fā)展。在資本市場(chǎng)方面，我國(guó)直接融資市場(chǎng)的發(fā)展，為房地產(chǎn)企業(yè)提供了直接融資的渠道，上市、發(fā)行債券等直接融資方式，擴(kuò)大了房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力。在非銀行金融機(jī)構(gòu)方面，信托的發(fā)展使得信托這種融資方式逐漸得到房地產(chǎn)商和投資者的認(rèn)同，房地產(chǎn)信托發(fā)展成為房地產(chǎn)金融的一個(gè)重要組成部分。二、金融業(yè)發(fā)展情況對(duì)房地產(chǎn)金融的影響在銀行業(yè)方面，為了應(yīng)對(duì)銀行業(yè)的開(kāi)發(fā)和日益激烈的競(jìng)爭(zhēng)，我國(guó)主要商業(yè)銀行，特別是股份制銀行為了提高自身的競(jìng)爭(zhēng)力，積極向零售銀行轉(zhuǎn)型。同時(shí)而整頓期內(nèi)市場(chǎng)準(zhǔn)入的限制進(jìn)一步提升了信托牌照的價(jià)值。%。2007年信托新規(guī)頒布標(biāo)志著我國(guó)信托業(yè)已進(jìn)入第六次整頓期。大盤(pán)新股持續(xù)發(fā)行，交通銀行、建設(shè)銀行、中國(guó)遠(yuǎn)洋、中石油等在國(guó)內(nèi)A 股市場(chǎng)上市，2007 年，A 股新股發(fā)行117 家，A 股新發(fā)籌資4552 億元。 點(diǎn)， 點(diǎn)，%。2007 年，股票市場(chǎng)總體大幅上揚(yáng)。在資本市場(chǎng)發(fā)展方面，2006年我國(guó)股票市場(chǎng)股權(quán)分置改革積極效應(yīng)顯現(xiàn)，股票市場(chǎng)的結(jié)構(gòu)性矛盾得到了改善。2007 年末，%。在銀行業(yè)方面，國(guó)有銀行的股份制改革和股份制銀行的戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型，使得我國(guó)銀行業(yè)的整體素質(zhì)有了較大的提高。第三節(jié) 金融業(yè)發(fā)展情況及其對(duì)房地產(chǎn)金融的影響一、我國(guó)金融業(yè)發(fā)展情況分析2006年底，我國(guó)金融業(yè)實(shí)現(xiàn)對(duì)外資全面開(kāi)放。因此，對(duì)于2008年的一手房?jī)r(jià)格，由于房地產(chǎn)市場(chǎng)供需緊張，剛性需求大，再加上2007年房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅上漲，預(yù)計(jì)2008年房?jī)r(jià)上漲速度將有所減緩。從供給上，政府會(huì)繼續(xù)加大對(duì)保障性住房的建設(shè)力度，以及加大對(duì)開(kāi)發(fā)商土地開(kāi)發(fā)進(jìn)程監(jiān)督，嚴(yán)防囤地和捂盤(pán)現(xiàn)象出現(xiàn)，最大限度地增加供給，緩解供需矛盾，達(dá)到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的目的。毫無(wú)疑問(wèn)，2008年政府還會(huì)出臺(tái)一系列配套政策來(lái)進(jìn)一步起到穩(wěn)定房?jī)r(jià)的作用，而且政策的針對(duì)性會(huì)更強(qiáng)一些，從需求上面，如加息、物業(yè)稅等，通過(guò)增加購(gòu)房支出，減少收益角度入手，來(lái)降低購(gòu)房需求。打擊囤積土地或許僅僅是一個(gè)開(kāi)始，今后還將有新的政策陸續(xù)出臺(tái)。促使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在規(guī)定期限內(nèi)開(kāi)發(fā)土地，增加房屋供給，打擊開(kāi)發(fā)商過(guò)度囤地行為，是國(guó)家實(shí)行對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)“增加供給、抑制需求”的調(diào)控思路的具體表現(xiàn)。《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》雖然是圍繞土地問(wèn)題展開(kāi)，但卻是“意在房?jī)r(jià)”，在為2008年的樓市格局和房?jī)r(jià)走勢(shì)定調(diào)。合理安排住宅用地，繼續(xù)停止別墅類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的土地供應(yīng)。通知還要求，2008年６月底前，各省、自治區(qū)、直轄市人民政府要將閑置土地清理處置情況向國(guó)務(wù)院做出專(zhuān)題報(bào)告。（２）嚴(yán)格執(zhí)行閑置土地處置政策，即土地閑置滿(mǎn)兩年、依法應(yīng)當(dāng)無(wú)償收回的，堅(jiān)決無(wú)償收回，重新安排使用；土地閑置滿(mǎn)一年不滿(mǎn)兩年的，按出讓或劃撥土地價(jià)款的20％征收土地閑置費(fèi)。延續(xù)2007年調(diào)控政策的趨勢(shì)，2008年的調(diào)控政策只會(huì)更加嚴(yán)厲，調(diào)控效果將更為顯著。從政策走勢(shì)來(lái)看，由于中央對(duì)2007年房地產(chǎn)市場(chǎng)偏熱、尤其是房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的局面相當(dāng)不滿(mǎn)意，2008年房地產(chǎn)宏觀調(diào)控進(jìn)一步加強(qiáng)或升級(jí)勢(shì)在必行。四、2008年調(diào)控預(yù)期2007年開(kāi)始的房地產(chǎn)調(diào)控政策，整體趨勢(shì)是針對(duì)性加強(qiáng)，操作性加強(qiáng)。2007年12月《土地儲(chǔ)備管理辦法》的頒布，房地產(chǎn)調(diào)控閥門(mén)進(jìn)一步擰緊，整頓閑置土地將成為2008年房地產(chǎn)政策調(diào)控重頭戲。作出這樣嚴(yán)格的規(guī)定，是為了更好地規(guī)避土地儲(chǔ)備可能引發(fā)的金融風(fēng)險(xiǎn)，使土地儲(chǔ)備制度走得更穩(wěn)、更好，在土地市場(chǎng)調(diào)控中發(fā)揮出更大作用。同時(shí)規(guī)定，各類(lèi)財(cái)政性資金依法不得用于土地儲(chǔ)備貸款擔(dān)保。土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)舉借的貸款規(guī)模，應(yīng)當(dāng)與年度土地儲(chǔ)備計(jì)劃、土地儲(chǔ)備資金項(xiàng)目預(yù)算相銜接，并報(bào)經(jīng)同級(jí)財(cái)政部門(mén)批準(zhǔn)，不得超計(jì)劃、超規(guī)模貸款。此舉旨在完善土地儲(chǔ)備制度，加強(qiáng)土地調(diào)控，規(guī)范土地市場(chǎng)運(yùn)行，促進(jìn)土地節(jié)約集約利用等。盡管２４號(hào)文件促使５年內(nèi)經(jīng)濟(jì)適用房貸款政策出現(xiàn)調(diào)整，不過(guò)政策的影響力是否能夠獲得比較良好的效果，還需要相關(guān)細(xì)則的配套跟進(jìn)，尤其是現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)適用房的交易規(guī)則界定細(xì)則將會(huì)直接決定市場(chǎng)波動(dòng)幅度是大是小的標(biāo)尺。提高與改善人民住房福利水平是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本及準(zhǔn)則?！兑庖?jiàn)》明確肯定了中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展就是為了改善居民的基本居住條件，住房的民生問(wèn)題是房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的根本。也就是說(shuō)，面對(duì)各地房?jī)r(jià)快速上漲，政府已經(jīng)意識(shí)這個(gè)問(wèn)題的重要性，并希望建立一套有效的住房保障體系或采取“雙轉(zhuǎn)制”的方式來(lái)解決低收入家庭居住問(wèn)題。2007年８月13日國(guó)務(wù)院公布了《國(guó)務(wù)院關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見(jiàn)》（國(guó)發(fā)〔2007〕24號(hào)）的出臺(tái)，使解決低收入家庭住房困難被納入政府公共服務(wù)職能，政府住宅調(diào)控思路在2007年發(fā)生了標(biāo)志性的轉(zhuǎn)變，即加快建立健全以廉租住房制度為重點(diǎn)、多渠道解決城市低收入家庭住房困難的政策體系，建立梯級(jí)住房保障體系，實(shí)行住房分類(lèi)供應(yīng)體制。房?jī)r(jià)永遠(yuǎn)是消費(fèi)者最為關(guān)注的話(huà)題。而且2007年12月5日中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議結(jié)束時(shí)宣布，2008年貨幣政策從“穩(wěn)健”轉(zhuǎn)為“從緊”，主要的政策工具將是對(duì)銀行貸款實(shí)施更嚴(yán)格的控制，以冷卻大規(guī)模的投資。調(diào)整后，％的存款準(zhǔn)備金率標(biāo)準(zhǔn)，創(chuàng)20余年歷史新高。從穩(wěn)定房?jī)r(jià)角度來(lái)說(shuō)，359號(hào)文具有積極的意義；對(duì)第二套房提高首付款及利率主要是為了抑制投資性需求，降低投資性購(gòu)房對(duì)房?jī)r(jià)的推動(dòng)力。2007年9月27日，央行、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合頒布《關(guān)于加強(qiáng)商業(yè)性房地產(chǎn)信貸管理的通知》（359號(hào)文），政策要求：對(duì)于貸款購(gòu)買(mǎi)第二套房，首付不低于四成，；不得發(fā)放加按揭、不指定用途貸款、循環(huán)貸；嚴(yán)格房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸款，項(xiàng)目資本金不達(dá)35％，不得發(fā)放貸款等。在經(jīng)過(guò)了6次加息后，房貸消費(fèi)者開(kāi)始面臨巨大的成本累積風(fēng)險(xiǎn)，特別是部分大戶(hù)型持有者；在銷(xiāo)售周期本來(lái)就長(zhǎng)的情況下，為了盡快出售，其心理價(jià)位有所松動(dòng)。從2007年6次加息的幅度來(lái)看，每次的增幅其實(shí)都不大，均屬于微調(diào)，單次的加息不會(huì)對(duì)市場(chǎng)形成太大的沖擊；不過(guò)，頻繁的加息達(dá)到了累積的效果，并對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生了放大效應(yīng)；這也從市場(chǎng)反應(yīng)中體現(xiàn)了出來(lái)。以此為標(biāo)志，其實(shí)已經(jīng)拉開(kāi)了2007年調(diào)控的序幕。三、2007年宏觀調(diào)控分析政策調(diào)控延續(xù)到2007年，除了落實(shí)前幾年出臺(tái)的各項(xiàng)措施外，政策再次完善。房?jī)r(jià)高漲引起的社會(huì)不滿(mǎn)情緒，已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了其經(jīng)濟(jì)意義本身?！?006年，嚴(yán)厲緊湊的調(diào)控舉措令中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)成為社會(huì)各個(gè)群體關(guān)注的中心。盡管中央政府嚴(yán)厲督促各地方要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)制定出落實(shí)房地產(chǎn)新政的實(shí)施細(xì)則并加以落實(shí)，但由于一方面房產(chǎn)新政執(zhí)行需有一定時(shí)間，另一方面在操作層面還存在一些技術(shù)障礙，因而各項(xiàng)調(diào)控政策并未取得立竿見(jiàn)影的成效。2006年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了有史以來(lái)最猛烈、最嚴(yán)厲的政策調(diào)控，但迄今為止，國(guó)內(nèi)大部分城市房?jī)r(jià)上漲的趨勢(shì)并沒(méi)有明顯改變其運(yùn)行軌跡。因此，新的“國(guó)六條”很難把房?jī)r(jià)調(diào)控下來(lái)，因?yàn)楫?dāng)前中國(guó)經(jīng)濟(jì)依然處于一個(gè)高速發(fā)展的階段，而銀行的存貸比達(dá)到突破性的歷史新高，這是房地產(chǎn)投資過(guò)熱的根源。所有這一切，顯示了政府控制房?jī)r(jià)、促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的決心。2006年的房地產(chǎn)宏觀調(diào)控政策由“國(guó)六條”開(kāi)始，隨后各種細(xì)化的調(diào)控措施陸續(xù)出臺(tái)，從土地、稅收、外資準(zhǔn)入、信貸、住房結(jié)構(gòu)和房地產(chǎn)市場(chǎng)交易秩序等方面全方位對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行了全面調(diào)控。采取這一措施是基于中央政府的施政思想——循環(huán)漸進(jìn)作量變。2006年5月17日，國(guó)務(wù)院提出了促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的六條指導(dǎo)性措施（“國(guó)六條”），具體六項(xiàng)措施包括重點(diǎn)發(fā)展中低價(jià)位、中小套型普通商品住房、經(jīng)濟(jì)適用住房和廉租住房，合理控制城市房屋拆遷規(guī)模和進(jìn)度，減緩被動(dòng)性住房需求過(guò)快增長(zhǎng)以及進(jìn)一步整頓和規(guī)范房地產(chǎn)市場(chǎng)秩序等內(nèi)容，這些措施給房地產(chǎn)市場(chǎng)帶來(lái)了一定的警示。進(jìn)入2006年年之后，全國(guó)不少大中城市的房?jī)r(jià)又出現(xiàn)了大幅上揚(yáng)。但當(dāng)政策效應(yīng)過(guò)后，房?jī)r(jià)并沒(méi)有如預(yù)期中那樣降低，這時(shí)就會(huì)有更多消費(fèi)者加入購(gòu)房大軍中