【正文】 16 / 16。但是，顯然這種覺得番禺那里我覺得作為廣東的綜合發(fā)展，番禺那里項(xiàng)目過于集中，顯然不利于這樣一個(gè)城市的均衡需求，所以顯然我覺得番禺質(zhì)量消耗會(huì)有一些過剩，但是具體每個(gè)項(xiàng)目都很有特色，但是過于集中反而會(huì)帶來很大的問題。但是像其他一些城市還不是很均勻。但是從質(zhì)上來講還是不均勻，分布的并不是很均勻。所以就發(fā)展的角度來講，萬科是處在歷史上最好的發(fā)展階段，你可以通過你的品牌、通過你的知名度這樣比較劃算的拿地。所以從這個(gè)意義上來講，萬科早已經(jīng)做好了進(jìn)入WTO的準(zhǔn)備，比如說在中國土地上現(xiàn)在還有尋租現(xiàn)象，很便宜的拿到土地，但是現(xiàn)在不符合WTO公平競(jìng)爭(zhēng)的原則，但是隨著進(jìn)入WTO以后，這種交易化、透明度都明朗化以后，顯然你以前靠尋租拿土地是站不住腳的。再一個(gè)就是歷史上萬科由于必須高價(jià)拿地，無論你的地塊便宜但是不好，還是地塊不錯(cuò)還是很高價(jià)來講，在經(jīng)濟(jì)上還是有他的價(jià)值。那么我們?cè)谕恋啬玫夭灰?guī)范的時(shí)候，往往抬價(jià)交易占相當(dāng)比重，萬科這種可以不抬價(jià)交易，往往在深圳來講我們和一般比較先聲奪人的公司，協(xié)商拿地來講十比一，就是我們競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手拿10塊我們只拿1塊，顯然這種情況就令萬科處在一種非常被動(dòng)的地位，如果這種情況持續(xù)下去萬科就被淘汰第了，好在我們看整個(gè)房地產(chǎn)的格局慢慢向規(guī)范化發(fā)展，那么現(xiàn)在好在很多城市歡迎你去，很多城市只要你去我給你1000畝，那么只要你去我不收錢，那么只要你投標(biāo)拿地競(jìng)爭(zhēng)可能還是比較高的地價(jià)，現(xiàn)在基本上很多協(xié)商拿地，現(xiàn)在通過規(guī)模優(yōu)勢(shì)，不但拿的價(jià)格很高，而且拿的價(jià)格還比較合適。對(duì)不繳費(fèi)的業(yè)主如何處理？對(duì)萬科來講，像這種情況通過法律來解決只有通過第三者來予以解決。當(dāng)然這里還有一個(gè)方式方法的問題，對(duì)于物業(yè)管理的前途你怎么看？我覺得這個(gè)前途是相當(dāng)有潛力的，但是也相當(dāng)有風(fēng)險(xiǎn)，就在于我們現(xiàn)在消費(fèi)者這種對(duì)你物業(yè)管理的標(biāo)準(zhǔn)有很高的要求，但是如何履行他繳納費(fèi)用呢？反而這方面相對(duì)來講還沒有做到一個(gè)法制社會(huì)所正常運(yùn)轉(zhuǎn)的形成下，所以物業(yè)管理正常收繳費(fèi)用還有一定的難度。 　　對(duì)利用業(yè)主委員會(huì)的突發(fā)事件為個(gè)人謀利益的客戶，萬科如何處理？對(duì)物業(yè)管理行業(yè)的前途你怎么看？萬科物業(yè)管理收費(fèi)率有多高？對(duì)不繳費(fèi)的業(yè)主怎么處理？ 　　我只能籠統(tǒng)來回答，因?yàn)槲冶旧韺?duì)物業(yè)管理很多具體情況不是很清楚。 　　萬科發(fā)展中遇到的若干問題中第一位的是什么？ 　　第一位的當(dāng)然還是人力資源，萬科強(qiáng)調(diào)的是人力資源，但是整個(gè)發(fā)展當(dāng)中的瓶頸還是人力資源，所以實(shí)際上從長(zhǎng)遠(yuǎn)來講致力一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人隊(duì)伍這樣的持續(xù)發(fā)展，市場(chǎng)不是問題，資金不是問題，業(yè)主或者消費(fèi)者更不是問題，那你如何使人力資源能夠跟上發(fā)展的速度。所以，萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個(gè)王石個(gè)人操作和物業(yè)管理以外就沒有其他的優(yōu)勢(shì)。當(dāng)然他們轉(zhuǎn)型得非常成功，也就是說新希望集團(tuán)97年開始轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)，轉(zhuǎn)型得不錯(cuò)，但是反過來講我們選擇的行業(yè)做了七八年之后就轉(zhuǎn)型，顯然是不對(duì)的，我們確定了在房地產(chǎn)行業(yè)之后選擇的是未來二十年三十年發(fā)展?jié)摿Ψ浅４蟮囊粋€(gè)行業(yè)。第二點(diǎn)，借這個(gè)品牌他已經(jīng)是選擇了一個(gè)行業(yè)，選擇了這個(gè)房地產(chǎn)，選擇了房地產(chǎn)的住宅，我們會(huì)看到，行業(yè)選擇的好壞關(guān)系重大，比如說我們知道中國現(xiàn)在民營(yíng)企業(yè)最有名的希望集團(tuán)，他們做得非常成功，選擇了飼料行業(yè)。 　　萬科的人才對(duì)調(diào)是否不利于萬科的本地化？有人說萬科企業(yè)現(xiàn)象絕不可能是一個(gè)王石個(gè)人操作和物業(yè)管理之外，別無其他優(yōu)勢(shì)，請(qǐng)問你的看法？ 　　第一，應(yīng)該不叫人才，公司之間對(duì)調(diào)是企業(yè)進(jìn)行管理的一種非常通常的方法，它不是有利或者有弊的問題，我們不要理解于本地化就一定是北京人，一定一個(gè)公司全是北京人，北京本身就是一個(gè)移民城市，北京所在的公司相當(dāng)一大部分人就不是北京的，我覺得這個(gè)去談?wù)撍鸵馑疾淮罅?，這完全是風(fēng)馬牛不相及。那么第二點(diǎn)作為人才的培養(yǎng)，應(yīng)該看到不僅僅是一個(gè)公司的政策怎么樣，還要看到現(xiàn)在年輕人的浮躁心態(tài)和短期行為，比如說剛才舉的說有個(gè)樓盤做得不錯(cuò)，我想這是當(dāng)職業(yè)經(jīng)理還是當(dāng)老板的差別是非常非常大的，我們看到相當(dāng)一部分從萬科出去的管理層他們不僅僅是當(dāng)操盤手，而且本人所在的公司也有股份，當(dāng)然這種回報(bào)的期望這是優(yōu)秀的人才離開萬科的主要的驅(qū)動(dòng)力，像這種情況我覺得是避免不了。在萬科，93年到2000年的整個(gè)調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才講了，萬科用了5年的時(shí)間來調(diào)整，實(shí)際上是用了9年，調(diào)整過程當(dāng)中，我們剛才說了三個(gè)收縮，戰(zhàn)線收縮、行業(yè)收縮、品種收縮，收縮的結(jié)果就是坑少蘿卜多，人才流到社會(huì)上是很正常的。 　　第二個(gè)問題提到萬科的一些管理層離開了萬科，作為目前市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)情況下，本身職業(yè)經(jīng)理階層進(jìn)行流動(dòng)我們要從社會(huì)來看，這應(yīng)該是個(gè)進(jìn)步的表現(xiàn)，職業(yè)經(jīng)理有權(quán)利選擇是在別家公司還是在你公司。在消費(fèi)者、業(yè)主和發(fā)展商發(fā)生沖突的時(shí)候，顯然是協(xié)商解決是最好的辦法，在協(xié)商解決不好的情況下，顯然需要第三者的出現(xiàn)，好在中國進(jìn)行改革開放這么多年，法制社會(huì)下要解決這些問題本身并不是很困難。 　　第二個(gè)如何解決客戶的無理要求？ 　　如何解決在業(yè)主要求發(fā)展商無法達(dá)到的要求的時(shí)候你應(yīng)該怎么做？實(shí)際上在發(fā)展商和消費(fèi)者來講，往往是消費(fèi)者委員會(huì)來協(xié)商，那么或者是通過法律辦法來解決，這些事情在法律當(dāng)中都是免不了的。 　　故事中當(dāng)三分之二業(yè)主不同意你們的方案怎么辦？不同意的方案，剛才我們講了，我們從消費(fèi)者的意見當(dāng)中他不同意，不同意就回復(fù)回去，當(dāng)然你說你蓋起來了就比較一麻煩了，來進(jìn)行補(bǔ)場(chǎng)，或者是通過法律來判別。因?yàn)榫蛡€(gè)人來講，不包括那種國家股、法人股，就個(gè)人股在董事會(huì)里我持股算是比較多的。 　　2000年的每股收益是多少？公布了，每股收益是5毛9。那么也會(huì)引起誤會(huì)，那么深圳有一家日本人開的富林酒店，富林在關(guān)系的俚語當(dāng)中是什么意思呢？廣東話是已婚男人搞搞正，意思就是不應(yīng)該尋花問柳的男人就不應(yīng)該去，那么后來就想日本人在中國搞的企業(yè)怎么這樣。那么過一些年江總書記要視察科萬，那么江總書記當(dāng)機(jī)械工業(yè)部部長(zhǎng)的時(shí)候提的名字，那么報(bào)紙上又登出來了，那么江總書記念舊就去視察去了，那么又打電話說，江總書記要視察你萬科，那么我說我怎么不知道，那么他說你看報(bào)紙去，那么我一看報(bào)紙我說是科萬，我朋友說是字印錯(cuò)了。 　　深圳有一家公司叫先科，我們都知道先科是搞VCD的，搞激光唱機(jī)的，有一天鄧小平到深圳視察先科，他為什么視察先科呢？當(dāng)然你說他是高科技企業(yè)，實(shí)際上先科的董事長(zhǎng)葉華民，葉挺的老四在那兒當(dāng)董事長(zhǎng)，所以有這種淵源到那兒看看，當(dāng)然他看看不是賦予說看看葉挺的兒子，賦予是視察先科，報(bào)紙頭版頭條，一打電話，我這一接電話，打給我了，恭喜你呀，恭喜我什么？他說鄧小平都視察你公司去了，我說沒有，我怎么不知道，那么他說你別保密了，他說你看看報(bào)紙都登了，那么我一看報(bào)紙說不是我們，是先科，那么先科不歸你萬科管。主要的還在于這個(gè)公司名字的廣東話發(fā)音特別不好，就是“馬哈”，馬哈就是特別黑的意思，廣東話的馬哈就是特別黑，特黑，比如說你在哪兒工作，地說你在特別黑公司工作，實(shí)際上我們看，我們中國人起名字一定賦予了很深刻的含義，恰好我們商標(biāo)外國起名字賦予就沒有意思，第一沒有意思，第二絕對(duì)不要一起誤會(huì)，顯然你這個(gè)麥克你用廣東話來講是絕對(duì)引起誤會(huì)。實(shí)際上改名的當(dāng)中為什么從現(xiàn)代科教儀器有限公司改成萬科，這也是對(duì)現(xiàn)代的認(rèn)識(shí)過程，我們從現(xiàn)代當(dāng)中改變過來的恨不得從你的名字當(dāng)中體現(xiàn)出來，現(xiàn)代科教儀器展銷中心，你干什么的性質(zhì)來講名字都說出來了，顯然是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的產(chǎn)物，雖然我們是市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，那么改到現(xiàn)在，萬科改到現(xiàn)在改得是不錯(cuò)的了。萬科的前身叫現(xiàn)代企業(yè)公司，現(xiàn)代企業(yè)公司前身叫現(xiàn)代科教儀器中心，是這樣一步一步演變過來的。解釋萬科的含義。所以，萬科在職業(yè)經(jīng)理人培養(yǎng)上有何心得，我本身就把我當(dāng)成一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人的標(biāo)桿在培養(yǎng)，其實(shí)這個(gè)很簡(jiǎn)單，如果我這樣我下面的人他再算，說你王石穩(wěn)當(dāng)?shù)囊荒?00萬的工資，我們還沒算呢，你現(xiàn)在就幾十萬要算的時(shí)候，職業(yè)經(jīng)理人還是你當(dāng)吧，我不當(dāng)了。真的，很多企業(yè)到企業(yè)家做到最后，不是這個(gè)嘛，咱們舉個(gè)例子，到紅塔山的老總楚世建，我非常佩服他，你光一年的稅利200個(gè)億，那么他敬業(yè)的能力，市場(chǎng)的開發(fā)，他的管理我非常佩服的，但是作為一個(gè)企業(yè)家的素質(zhì)，他還不全面，所以在59歲現(xiàn)象面前他站不住腳，不平衡了，不平衡怎么辦？不平衡有兩種辦法，一個(gè)是努力再去做，工資提高，再一個(gè)就是采取非法手段，所以最后結(jié)果就完了。而職業(yè)經(jīng)理人只有工資，那么現(xiàn)在我只有工資，萬科股票有沒有呢？有，17萬股，我萬科的股票多少呢？數(shù)量是6億3000萬，我17萬股，領(lǐng)頭都不到，顯然靠吃17萬的股息是維持不了我的生活的。當(dāng)然我放棄沒要股權(quán)有很多原因，其中有一個(gè)原因我就有示范作用，如果我是億萬富翁，我跟其他很多部下我說你不要考慮當(dāng)老板，去當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人，是沒有說服力的，那么說你成為了億萬富翁了，你叫我們不當(dāng)老板當(dāng)職業(yè)經(jīng)理人。在2000年的時(shí)候說王石把萬科賣了，那不是很準(zhǔn)確的，實(shí)際上是股東之間的交易，如果說我手上有控股權(quán)我把它賣了，那么這是賣了，那么實(shí)際上是股東之間的交易，那么之間起到一種撮合作用，不是王石賣了，是股東和股東之間在賣，那么說王石賣股份不是很準(zhǔn)確的。因?yàn)槲矣X得當(dāng)然為什么放棄，這個(gè)錢的問題就不去展開談了。 　　第三個(gè)在事業(yè)經(jīng)理人的培養(yǎng)和招聘有何心得？ 　　這是相當(dāng)長(zhǎng)的一個(gè)話題了，可以當(dāng)做專題來談的，簡(jiǎn)單來講，在中國缺少職業(yè)經(jīng)理，中國在八十年代缺老板，缺創(chuàng)業(yè)家，但是在九十年代中后期之后，中國創(chuàng)業(yè)家是一批一批的，像王石這樣太多了，但是缺什么呢？缺職業(yè)經(jīng)理，我們知道你再創(chuàng)業(yè)需要有一個(gè)團(tuán)隊(duì)來給你做，所以沒有這樣一個(gè)團(tuán)隊(duì)，社會(huì)不形成這樣一個(gè)專業(yè)的階層，這個(gè)你創(chuàng)業(yè)出來事業(yè)是不能做下去，企業(yè)是不能搞大的，所以中國經(jīng)濟(jì)要健康的發(fā)展，顯然需要職業(yè)的經(jīng)理隊(duì)伍。當(dāng)然我去年做的廣告應(yīng)該在去年年底和前年年初應(yīng)該是有一些因?yàn)橥跏谏鐣?huì)上比較活躍，顯然他是在社會(huì)上比較關(guān)注的企業(yè)家，已經(jīng)有兩三家企業(yè)通過公關(guān)公司找到我，希望我作為他們產(chǎn)品的形象代言人，我當(dāng)時(shí)就一口拒絕了，但是顯然摩托羅拉找到我，我當(dāng)時(shí)就一拍即合，除了剛才講的創(chuàng)意很迎合我之外，還考慮另外的兩個(gè)因素：第一個(gè)就是我們知道摩托羅拉它是一個(gè)國際上知名的大的做通訊器材的大公司，顯然他來找到王石、找到萬科，當(dāng)然是王石萬科董事長(zhǎng)分不開的，顯然他對(duì)王石投的信任票，對(duì)萬科投的信任票，這么一個(gè)跨國大的知名公司對(duì)你投上信任票，先這對(duì)萬科公司是很有好處的，我們知道摩托羅拉做的產(chǎn)品在中國全國推廣，那么我們的產(chǎn)品只是在某些城市推廣，那么如果王石萬科的董事長(zhǎng)給摩托羅拉作廣告的話，他顯然是打的萬科集團(tuán)有限公司董事長(zhǎng)，那么顯然是給萬科作廣告，這是主要的一個(gè)考慮，當(dāng)時(shí)是非常榮幸的，因?yàn)樗欠浅Ｉ髦氐?，?jīng)過充分調(diào)查的投的信任票，所以為什么其他的公司我都拒絕了呢？第一個(gè)來講，你對(duì)我信任，我其對(duì)你有一個(gè)信任的問題，那么對(duì)于我來講，我作你的形象代言人，你垮了，形象不也受影響嘛，那么這個(gè)是無形的提升萬科的知名度，當(dāng)然還有一點(diǎn)我們知道這個(gè)不是免費(fèi)做的，我是喜歡登山，現(xiàn)在不僅也是個(gè)人作為一個(gè)愛好，而且愿意作為自己的這樣一個(gè)身份把登山運(yùn)動(dòng)作為一種運(yùn)動(dòng)去推廣，我們知道你自己喜歡登山是一回事，要作為運(yùn)動(dòng)推廣他需要什么呢？推廣是需要錢的，他是需要資金支撐，所以顯然我們看和摩托羅拉的這樣的合作，第一個(gè)他的創(chuàng)意我就是這么一種狀態(tài)，當(dāng)然很多人說那個(gè)創(chuàng)意不好，應(yīng)該是你飛傘掛在樹上打電話，創(chuàng)意